Rentabilité location saisonnière

Dans le forum Divers, Bavardages - par Dehix le 8 Mai 2019

  1. Dehix

    Dehix 40 ans, Hainaut

    Bonjour à tous.

    J'ai cherché un peu sur le site, je sais qu'il y a pas mal d'infos éparses sur le sujet, mais il ne me semble pas qu'il y ait un sujet dédié.

    Ces derniers jours , par le plus grand des hasards (enfin peut être un peu l'approche des grandes vacances quand même) , j'ai plusieurs retours ou expériences de personnes qui semblent satisfaites de leurs investissements en location saisonnière.

    Du coup ça m'a trotté et j'ai fouillé un peu le net. Alors on va de la pure galère aux prometteurs de beaux jours.

    Pourtant , les rendements semblent toujours être dans le positif.

    Dans mon esprit (et celui de mes parents qui n'ont jamais voulu acheter à la cote pour cette raison) , je pensais que c'était beaucoup d'emm****** , un bilan plutôt négatif , voire au mieux "ton appart ne te coûte pas" et les ennuis avec les locataires en sus...

    Je lis pourtant souvent des rendements "plausibles" entre 3 et 4%. Et là j'ai reçu des location de familles "belge" , dans le luberon , avec des montant à la semaine à faire frémir. Les calendriers semblent raisonnablement remplis (c'était deux site privés , je ne sais même pas s'ils sont sur des plateformes genre abritel , airbnb ou autres...).

    Voilà , j'ouvre le débat si certains ont des expériences , bonnes ou mauvaises , j'en suis assez curieux.
     
    Dehix , 8 Mai 2019
    #1
  2. lamy

    lamy 68 ans, Namur

    A la côte, il faut voir sur le long terme.
    J’ai une connaissance qui avait 2 apparts: elle a revendu le 2ème pour payer les travaux du premier, car avec l'humidité, ça se dégrade beaucoup.
    Y a qu'à voir la vitesse à laquelle les carreaux se salissent sur la digue. Après 1 semaine, c'est fou ....
     
    lamy , 9 Mai 2019
    #2
    fgalette aime ça.
  3. dd1

    dd1 Liège

    La côte belge c est cher très cher faites qqs km en plus sur la frontière française tout y est moins cher
    Du locatif il y a les pessimistes qui essaieront de vous dégoûter et les optimistes comme moi qui vont diront que si le bien est en état correct les emmerdes sont rares . Depuis 20 ans j ai eu un seul soucis de loyer impayé avec une perte de 2000 euros et une remise en peinture de l appart. Moi je ne regrette pas c est du beurre dans les épinards tout les mois mais on n à rien sans mal :cool:
     
    dd1 , 10 Mai 2019
    #3
  4. lamy

    lamy 68 ans, Namur

    Pensez aussi aux locations à l'étranger. Il faut qq1 sur place pour faire les réceptions et les départs. Soi-même, pas possible, sauf si on habite à côté.
     
    lamy , 10 Mai 2019
    #4
    intègre aime ça.
  5. Dehix

    Dehix 40 ans, Hainaut

    Vous parlez bien de locatif saisonnier ?
    J'aime bien ce genre de retour parce qu'au final , je ne retenais que les "je vais vendre , trop d'emm***, trop couteux".

    Pourtant il existe un autre discours..

    Un des "retours" venait de clients qui avaient trouvé un petit pavillon (genre centre avec piscine etc...) en Espagne en étant parti à l'aventure sur un coup de tête.
    Il s'est avéré qu'il s'agissait d'un propriétaire flamand (hasard car ils ont cherché une fois sur place). Et surprise , le Netflix du gars donnait "Maison à Malaga" , "Maison à Seville" , "maison à bidule" (une troisième en Espagne je crois) , il y en avait une au UK et une France. Après recherches sur le net par rapport au propriétaire , ils m'ont dit avoir trouvé ces biens à la location dans ces endroits... Dans ce cas-ci il s'agissait de la concierge qui s'occupait de l’accueil et état des lieux. Mais je suis d'accord , quand c'est à perpet' , c'est une contrainte !
     
    Dehix , 10 Mai 2019
    #5
    intègre aime ça.
  6. NicoW

    NicoW 28 ans, Luxembourg

    Je pense que c'est rentable quand c'est un batiment correct avec une gestion tout aussi correcte.
    Promotion du bien, entretien, suivi, acceuil,...

    Mes voisins ont construits une petite annexe à leurs maison pour faire gîte.
    Il a également servi pour loger les enfants le temps de leur construction ect.

    Ils louent en haute saison 250€/semaine. En basse saison, ça descend à 160. Je peux vous dire que le taux d'occupation n'est peut-être pas maximal mais élevé. Faites le calcul...

    Toujours est-il que leurs maison actuelle est (beaucoup) trop grande et qu'ils ont décidés de se construire une maison pour leurs vieux jours. Elle sert de bureau pour les activités d'indépendants + gîte. Rentabilité assurée...
     
    NicoW , 10 Mai 2019
    #6
    intègre et esprit_de_sel aiment ça.
  7. AntigeL

    AntigeL 28 ans, Brabant Wallon

    Il existe un forum Français sympa https://www.devenir-rentier.fr/
    il y a deux sections dédiés a l'immobilier avec une tonne d'informations/réflections sur le sujets du locatif (rentable)
    Tu apprendras beaucoup en lisant les topics existants.
     
    AntigeL , 10 Mai 2019
    #7
    intègre aime ça.
  8. Dehix

    Dehix 40 ans, Hainaut

    Oui je suis d'accord, il faut faire une petite étude de marché et ne pas acheter un chat dans un sac.
    Dans une optique d'autofinancement du bien , autant viser un peu plus haut pour essayer d'avoir de bonne garantie de remplissage.

    Pour la seconde partie , c'est du airbnb "à domicile" , selon les endroits , ça peut être rentable effectivement. Pour ma part , je pensais plus à la pure villégiature "de vacances".


    Pas mal , ça semble touffu , je vais parcourir le truc je ne l'avais jamais vu ce forum. ( Ce nom de site ! :joy: )
     
    Dehix , 10 Mai 2019
    #8
    intègre et AntigeL aiment ça.
  9. AntigeL

    AntigeL 28 ans, Brabant Wallon

    @Dehix prends aussi les infos nécessaires sur les taxes / plafonds éventuels pour les locations courtes durées. Je me suis intéressé sur le sujet l'année dernière pour un appartement à Bruxelles mais les nouvelles reglementations parlaient d'être considéré comme logement touristiques donc déclaration à la commune et réglementations qui s'en suit (norme incendie, évacuations, etc.) aussi le fait qu'à partir d' X€ de revenu tu sera considéré comme professionnel et donc taxé de cette sorte (je n'ai plus les détails en tête) mais sache que si ton activité n'est pas considérée comme professionnelle tu te dois d'être soumis à une taxation au taux progressif comme revenu immobilier prenant pour base le revenu cadastral indexé majoré de 40%. Comme c'est expliqué ici
    En soit, je pense que la location saisonnière/courte durée est intéressante et rentable (pour l'instant, jusqu'à ce que le gouv applique la TVA dessus) mais il faut bien prendre tout en compte. Surtout si tu achètes un bien exprès pour ça.
    Je souhaite acheter une vielle batisse dans 1 an ou 2 et y creer des appartements, mais je me limiterai à une location standard, moins de mouvements dans la loi qui risque du jour au lendemain de voir ta rentabilité chuter.

    Il y a beaucoup d'investisseurs (beaucoup en France) qui ont acheter des biens pour les louer exclusivement en airbnb et ils se sont fait un max de revenus. Mais pour moi il fallait sauter dans le train en 2014 quand le train n'était pas encore bondé, aujourd'hui c'est plus difficile. Ces investisseurs (je pense à Jean Baudin que j'ai eu le plaisir de rencontrer) qui est parti de rien et à enchainé les biens pour les diviser en 2, en 3 ou même en 4 pour louer ces petits espaces en courte durée.
     
    AntigeL , 10 Mai 2019
    #9
    intègre aime ça.
  10. Géronimo

    Géronimo 51 ans, Brabant Wallon

    Intéressant, mais franco-français.
    Il y a aussi Pim.be comme forum immobilier.
     
    Géronimo , 10 Mai 2019
    #10
    intègre, vulcaingeo et AntigeL aiment ça.
  11. AntigeL

    AntigeL 28 ans, Brabant Wallon

    Oui c'est Français comme je l'ai dit mais ça permet d'avoir beaucoup d'idées qui sont applicables partout. Ainsi que des risques, des précautions, 'fin c'est une très très bonne sources d'informations pour celui qui en cherche.
     
    AntigeL , 10 Mai 2019
    #11
  12. Géronimo

    Géronimo 51 ans, Brabant Wallon

    Je ne fais pas de location "vacances". D'une part parce que cela demande d'acheter des biens dans des endroits de villégiature, d'autre part parce que je ne connais pas et n'ai aucune expérience dans ce domaine. Et finalement parce que je loue en "standard" et que cela marche très bien pour moi comme cela.

    A considérer quand on fait de la location saisonnière loin de chez soi:
    - qui va remettre les clefs et faire l'état des lieux d'entrée? A quel coût?
    - qui va faire le nettoyage entre deux locations? A quel coût? Avec quel horaire pour une location du samedi au samedi?
    - quel va être le taux de remplissage réel? En saison? En moyenne saison? En basse saison?
    - quel va être le loyer? En saison? En moyenne saison? En basse saison? (J'ai le souvenir d'une location en Sardaigne en basse saison, où le complexe était vide, et où on nous proposait du chauffage si on payait le double...)
    - quels sont les frais de copropriété? Quand sont les AG? Quelles sont les règles pour les copropriétés dans tel ou tel pays?
    - Peut-on rapatrier les fonds facilement (investissement hors Europe)?
    - Est-on réellement propriétaire? Les notaires en Espagne, c'est pas pareil que chez nous. N'est-ce pas une emphythéose ou quelque chose qui s'en rapproche?
    - Quelle est la liquidité en cas de désir de revente? Les achats au Maroc, c'est une foire d'empoigne pas possible, sans parler de la revente.
    - Pourra-t-on faire de la location saisonnière? Les règles ne vont-elles pas changer? (Interdiction de faire une location de moins de 30 jours à New-York...)
    -Quid du squatting?
    Quid des impôts étranger? De la double taxation? De la plus value éventuelle?

    Bref, je ne me suis jamais lancé. Mais je n'ai pas cherché plus loin que ces questions... pour la location saisonnière.
    Pour la location tout court, j'avais le même genre de question, mais j'y ai répondu et je suis allé de l'avant.
     
    Géronimo , 10 Mai 2019
    #12
    espiritu pampa et jojo4 aiment ça.
  13. Géronimo

    Géronimo 51 ans, Brabant Wallon

    On est bien d'accord: je l'ai mis dans mes favoris pour y revenir plus tard ;)
    Il y a que pour les impôts, c'est pas pareil. Pour les procédures judiciaires non plus je suppose...
     
    Géronimo , 10 Mai 2019
    #13
  14. fgalette

    fgalette 62 ans, Hainaut

    Pour ma part, j'aimerai me renseigner pour louer en Espagne, pas pour les vacances mais à l'année, le long terme.
    Mais a qui s'adresser et ou ?? très souvent les sites c'est pour les vacances. :confused:
     
    fgalette , 10 Mai 2019
    #14
  15. Dehix

    Dehix 40 ans, Hainaut

    Oui je pense comme toi , l'offre devient pléthorique (ce qui est normal quand un filon marche bien) et les parts du gâteau sont peut être bien de plus en plus petites..

    Maintenant , je ne suis pas dans une optique d'investissement ou même de grande rentabilité. L'idée serait plutôt d'acheter un bien (en France) , de pouvoir en profiter et que celui-ci ne soit pas un boulet mais (nouveauté pour moi d'où ce post) , il semble que cela puisse rapporter raisonnablement.

    Ce ne sera pas dans l'immédiat car j'ai encore des trucs planifiés ici à partir de l'année prochaine et pour quelques années, mais après cela , je compte bien me faire plaisir ! :blush: (sans me mettre la corde au cou)

    Oui je suis d'accord avec toi aussi , il est évident que l'ensemble de ces questions doivent être résolue avant.

    Néanmoins, cela semble bien fonctionner pour ceux qui "vont de l'avant" comme tu dis (et résolvent ces questions of course...)

    Maintenant en grande partie , même si ce n'est pas mon objectif mais l'exemple de l'appart à la mer est assez pertinent quand même , en acceptant une diminution de ta rentabilité , une agence peu gérer la plupart de ces questions.
     
    Dehix , 10 Mai 2019
    #15
  16. lamy

    lamy 68 ans, Namur

    À des agences immobilières ''classiques'' espagnoles.
    Il n'y a peut-être pas beaucoup d'offres car justement les Espagnols préfèrent le locatif saisonnier qui rapporte plus...
     
    lamy , 10 Mai 2019
    #16
    fgalette aime ça.
  17. bendays

    bendays 38 ans, Hainaut

    Je loue en Andalousie pour les vacances à un agent immobilier belge qui à sont agence là bas.
    Il s’occupe de la gestion d’appart de beaucoup de belges et du coup pas de barrière de langage.
    Je te donne l’adresse si tu veux
     
    bendays , 10 Mai 2019
    #17
    fgalette aime ça.
  18. fgalette

    fgalette 62 ans, Hainaut

    Avec plaisir bendays, car nous pensons à y demeurer, mais pas acheter.
     
    fgalette , 10 Mai 2019
    #18
  19. lamy

    lamy 68 ans, Namur

    Il faut aussi savoir que plus c'est proche d'un aéroport, plus c'est cher ..:confused:
     
    lamy , 10 Mai 2019
    #19
    AntigeL et fgalette aiment ça.
  20. AntigeL

    AntigeL 28 ans, Brabant Wallon

    Pensez également a proximité des gros hôpitaux dans les capitales. Il y a souvent des externes qui viennent pour des formations de quelques semaines / mois. Ainsi que des gens qui viennent visiter leur membres de famille qui sont malade. Également les alentours de grosses entreprises internationales ou des employés viennent de l'extérieur également pour des missions temporaires. Toutes ces personnes ont besoin de logements, les opportunités sont partout.
     
    AntigeL , 10 Mai 2019
    #20
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