Taux pour emprunt hypothécaire

Dans le forum Divers, Bavardages - par Diego-BG le 26 Janvier 2009

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  1. bobohill

    bobohill 36 ans, Namur

    garder à l'esprit que 1/3 pour un ménage qui gagne 2500€ ne fait pas le même effet que 1/3 pour ceux qui en gagnent 5000...
    Un autre repère pour les locataires d'aujourd'hui :
    capacité de remboursement = (loyer + épargne mensuelle)*70%

    et si vous vous lancez en taux variable, ce qui peut être un bon choix, toujours faire simulation sur le cas le moins favorable.
    Des taux au dessus de 10% se sont déjà vus, même si je n'ai pas connu ca personnellement... Evidemment légalement l'organisme prêteur est tenu de mettre un CAP, mais se dire que 2.65% +2.65% auj' pourrait très bien donner 5.30% lorsque l'économie redémarrera
     
    bobohill , 6 Mars 2009
  2. Darphil

    Darphil 37 ans, Hainaut

    Cela va de soi, c'est pour ça que j'ai mis "conseil" ;-)
     
    Darphil , 6 Mars 2009
  3. Baranzy

    Baranzy 26 ans, Luxembourg

    D'accord avec toi bobohill. C'est pour ça que je préfére un fixe.
    Exemple (même quotité mais faut voir la qualité du dossier)

    Variable (ou semi variable) 2.65 + 2.65 de cap = 5.3
    Fixe: 4%.

    Les taux sont bas. Donc ils vont remonter (Quelle logique !! :=) ). Pourquoi prendre un variable. Je trouve que c'est un risque. (Faut voir l'explication de Speculoos sur les premières années). Maintenant un taux à 10%, j'y crois pas.

    Vous imaginez le taux d'inflation à ce moment là (Hyper inflation?)?Et l'économie?La croissance? Plus de consommation...

    fixe 20 ans 80% 3.98. C'est exactement ce que je veux...
    Que mon architecte se depeche. Après urbanisme. Sans dérogation, il faut combien de temps pour que le permis revienne?
     
    Baranzy , 6 Mars 2009
  4. bobohill

    bobohill 36 ans, Namur

    le variable peut être un bon choix si tu comptes revendre ton bien dans 5 ans ou qqch comme ca.
    Les taux à 10% personne n'y croit mais un baril à 40$ et une crise comme on la connait personne n'y croyait il y a 1 an non plus.

    Ca a existé, tout est cyclique, donc je vois pas pq ca ne reviendrait pas.

    sans dérog, enquête comodo incomodo,3 mois.
     
    bobohill , 6 Mars 2009
  5. Baranzy

    Baranzy 26 ans, Luxembourg

    Pourquoi comodo incomodo?Si je suis dans les règles de l urbanisle, il y a besoin?

    10% L'ami JC Trichet va se pendre...
    A 10% plus personne ne consomme à crédit. L'inflation sera dans ses eaux là aussi. T'imagine la catastrophe?

    Oui pour revendre. Dans mon esprit quand je parle d'emprunt hypo c'est pour longue durée 20 ou 25.
     
    Baranzy , 6 Mars 2009
  6. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Attention Baranzy que vous prenez un taux négocié en comparaison avec un taux non négocié. Je suis persuadé qu'on peut obtenir mieux que du 2.65 cap 2.65 en négociant (du genre 2.3 cap 2.3 ca doit être possible). Dans le taux présenté, il y a une marge de plus d'1% ce qui me semble beaucoup (d'autant que le risque est limité pour le prêteur puisque le taux est révisable).

    Bref, tout ceci pour dire qu'il ne faut pas nécessairement jeter les taux variables à la poubelle malgré des taux fixes franchement bas. Prenez en compte que les taux et l'économie sont en grave crise et que la remontée des taux et de l'inflation n'est pas envisagée avant 2 ans.
     
    Speculoos , 6 Mars 2009
  7. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    L'inflation à 10% n'est pas impossible mais ce serait une crise encore plus grave que l'actuelle. La probabilité est cependant extrêmement faible au vu du potentiel de croissance de la zone euro.

    Les cycles dont vous parlez ne sont pas si évidents malheureusement et la croissance des années 60 à 80 n'a aucune chance de revoir le jour à moins d'une nouvelle guerre mondiale (mais on risque fort de ne plus être là pour en parler dans ce cas).

    Enfin, la spéculation sur le baril de pétrole... On peut difficilement imaginer comment vont se comporter les prix mais les 2 ans à venir ne verront pas le prix s'envoler je pense. Par après, pour retrouver un baril à plus de 140$ il faudra que l'économie retrouve sont taux de 2007/2008 avec les spéculations d'emballement qu'on a connues donc c'est peu probable hors grosse crise dans les régions pétrolifères.
     
    Speculoos , 6 Mars 2009
  8. GuiGui

    GuiGui 39 ans, Liège


    Mieux que ca ... d'apres ce que j'ai entendu du courtier par lequel je vais passer ... il pourrait me proposer un taux de 2.95 en -2/+2 ... donc en gros au pire des cas j'arrive à 4.95 (le meilleur taux fixe qu'il m'accordait la semaine passée était de 4.68 : d'apres mes calculs, dans le pire des cas je ne payerai que 15€ de plus par mois en variable qu'en fixe si le taux devait gonfler au max, cas peu probable).

    Maintenant c'était une discution informelle à batibouw ... j'attend de voir l'offre ferme :)
     
    GuiGui , 6 Mars 2009
  9. Baranzy

    Baranzy 26 ans, Luxembourg

    Je ne me suis pas renseigné sur les variables pour la raison suivante:

    Quand les taux sont haut, il est souhaitable de prendre un variable pour "miser" sur une baisse. (et dans ce cas y a pas de prob, on vous donnera un cap de +1/-1, pas de soucis !!)
    Quand les taux sont bas: Pourquoi prendre un risque alors qu'on sait très bien que les taux n'iront pas plus bas. La différence de +-1% entre les 2 ne justifie pas le risque.

    Cela reste très difficile à prévoir. Quid des taux dans 5 ans?10?15?20 ans?
    J'ai un tête que lors de la dernière crise, une connaissance a eu un taux de 3.8% fixe 25 ans -80%. On en est pas très loin...

    Il faut avoir du bol.
    Je connais une personne qui:
    A fait un emprunt semi variable 10/5 a +-5%. Son banquier l a poussé vers ce choix. Voilà 10 ans. donc il va bientôt revoir le taux. Il en a de la chance.

    Bien conseillé par son banquier?
    Mon oeil, c'est du cul !!
    A 1 an près, il renégociait le taux à du 6% !!
     
    Baranzy , 6 Mars 2009
  10. Baranzy

    Baranzy 26 ans, Luxembourg

    A là Guigui c'est intéressant...
     
    Baranzy , 6 Mars 2009
  11. GuiGui

    GuiGui 39 ans, Liège

    Tout à fait ... j'ai fait mes tableaux d'amortissement avec les pires cas ....
    Le but est de me dire ... je peux rembourser un emprunt de X € sur X année en fixe.
    Je prend le variable et je calcul le pire des cas pour le même montant et la même durée.

    Après à chacun d'estimer le "risque" par rapport aux "avantages". Dans des cas comme aujourd'hui ils peuvent être nombreux : premières années avec bcp de remboursement de capital, flexibilité pour changer soit la mensualité soit la durée (que ce soit en plus ou en moins), possibilité de voir le taux encore un peu baisser dans l'année voir l'année prochaine.... faut tout estimer correctement et se fixer au pire des cas. (Si les taux ne monte pas c'est tout benef pour mettre de coté :) )
     
    GuiGui , 6 Mars 2009
  12. Baranzy

    Baranzy 26 ans, Luxembourg

    Y a un truc qui m echappe.
    Ton variable (accordéon?), tu revois le taux tout les ans? C'est un snapshot non?
     
    Baranzy , 6 Mars 2009
  13. GuiGui

    GuiGui 39 ans, Liège

    C'est pour cela que je ne regarde pas que le taux mais le taux + CAP max ... dans mes calculs pessimistes c'est ce chiffres que j'utilise pour voir si je saurais payer. Un CAP +5 non merci ... c'est avec ce genre de CAP que je suis très très frileux vis à vis des variables.
     
    GuiGui , 6 Mars 2009
  14. GuiGui

    GuiGui 39 ans, Liège

    ?? C'est pour moi ??
     
    GuiGui , 6 Mars 2009
  15. Baranzy

    Baranzy 26 ans, Luxembourg

    oui c est pour toi
     
    Dernière édition par un modérateur: 6 Mars 2009
    Baranzy , 6 Mars 2009
  16. tdutrieux

    tdutrieux 45 ans, Namur

    Pour le variable, il est aussi très important de regarder l'indice sur lequel il est calculé.
    Pour le full variable tout les ans c'est l'indice A (certificats de trésorerie).

    Un exemple :
    un taux 3.2% avec l'indice A à 2% est plus intéressant que
    un taux 3% avec l'indice A à 1.5%

    Pourquoi ?
    La première année, vous allez effectivement payer plus dans le premier cas, mais pour les années suivantes si l'indice A est par exemple 3%, vous allez payer :
    un taux de 4.2% dans le premier cas et un taux de 4.5% dans le second cas !

    Donc un taux en variable n'est pas tout !

    Thibault
     
    tdutrieux , 6 Mars 2009
  17. bobohill

    bobohill 36 ans, Namur

    pour le baril, mais on s'écarte du sujet, il pourrait remonter plus vite qu'on ne le pense même si pas en 2009.
    Au prix où il est auj', les société pétrolières ne peuvent plus faire les memes investissements pour trouver de nouveaux gisements, et raffiner les sables bitumeux n'est plus rentable.
    Donc l'offre devrait diminuer, et donc... les prix augmenter.

    Concernant les taux à 10%, qui vivra verra...
    Si la crise est profonde et longue, le jour ou ca redémarre, ca risque de bien flamber quand meme.

    pour Baranzi : évidemment si t'es dans les règles, pas d'enquete comodo incomodo
     
    bobohill , 6 Mars 2009
  18. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Quel est le risque si le taux variable et le cap qui va avec est ultra bas? L'idée est de profiter d'un taux court terme très bas (variable) qui n'a pas encore été totalement répercuté sur le long terme (fixe donc).

    A mon sens les formules révisables par 5 ans sont les plus dangereuses et les moins avantageuses, simplement parce que les taux révisables en 5 ans sont vraiment trop proches des taux fixes tout en ayant un risque d'inflation de ce taux sur la durée du crédit.

    Bon, si on résume dans l'absolu, sur du 20 ans fixe -80% on obtient environ 4%. Et en variable, on obtient quoi avec des cap bas (pas genre +3% quoi) ?
     
    Speculoos , 6 Mars 2009
  19. GuiGui

    GuiGui 39 ans, Liège

    Baranzy > Ok :)

    C'est pas un accordéon. C'est un variable 1/1/1 (les plus hard en général).

    Un vrai accordéon n'est normalement pas "cappé" vu que c'est la durée qui est limité (tu signes pour 20 ans et ça peut monter jusqu'à +5ans max). Il existe des accordéon du même style mais "cappé" .. .si la durée max est atteinte, c'est les mensualités qui augmentent un peu.

    Moi ici je parle d'un vrai variable et pour faire mes calcul voilà comme j'ai procédé :
    J'ai fait un tableau avec les colonnes suivantes : N° Année, Taux, Capital remboursé sur l'année, total capital remboursé, mensualité (calculer avec le site comme vdv)

    Année 1 : solde restant dû (ton emprunt) / taux de base / mensualité.
    Année 2 : solde restant dû (ton emprunt - capital déja remboursé) / taux de base + 1 / nouvelle mensualité (pour le tableau, tu utilises ta durée de départ - 1 ... vu que t'as déjà remboursé 1 an et que tu ne veux pas augmenter la durée)
    Année 3 : solde restant dû (ton emprunt - capital déjà remboursé) / taux de base + 2 / nouvelle mensualité. (pour le tableau, tu utilises ta durée de départ - 2 ... vu que t'as déjà remboursé 1 an et que tu ne veux pas augmenter la durée)
    Moi ça s'arrêterait là vu que j'ai un CAP +2 et qu'on ne monte maximum que 1% / an pendant les 3 premiers années.

    J'ai regardé les mensualités de l'année 3 ... et j'ai comparer avec les mensualités du fixe.

    J'ai fait +/- la même démarche pour voir ce que ca donnerait en augmentant la durée ... mais pour ca faut des outils spécifiques que je n'ai pas ... j'ai donc fait par tatonnement (augmenter et diminuer un peu la durée et regarder la mensualité pour arriver à la même que l'année précédente) ... d'apres mes calculs pour le taux que l'on m a proposé, en partant de 20 ans si je garde toujours les mêmes mensualités et que je ne fais qu'augmenter la durée jusqu'au CAP max ... j'arrive a un maximum de 25 ans et 10-11 mois.

    Je pense que c'est également comme ça que les banques procèdent ... en date anniversaire, elles regardent ce que tu dois encore rembourser comme capital et fond un tableau d'amortissement avec tes envies (durée conservée -> nombre d'année restante à ce moment là ou mensualité conservée -> calcul de la durée pour arriver à cette mensualité) sur le nouveau taux.

    J'espère que ca répond a ta question. ?
     
    Dernière édition par un modérateur: 6 Mars 2009
    GuiGui , 6 Mars 2009
  20. bobohill

    bobohill 36 ans, Namur

    Il faut quand même aussi évaluer le risque pas seulement du point de vue "est-ce que je peux rembourser ou non".
    Même si je peux rembourser dans le pire des scénarios, rien ne dit que je ne vais pas me prendre une grosse déprime en faisant le calcul de combien ca me coute ;(

    Donc on revient à : quel est l'écart entre le fixe et le variable + cap, et comment j'estime mon risque, en se disant bien que ca remontera au dessus de mon variable actuel avant 5 ans.
     
    bobohill , 6 Mars 2009
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