Taux pour emprunt hypothécaire

Dans le forum Divers, Bavardages - par Diego-BG le 26 Janvier 2009

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  1. Baranzy

    Baranzy 26 ans, Luxembourg

    Sur DEFA.be Tu peux faire plein de simulation fixe et variable (dans le pire des cas du taux)
     
    Baranzy , 6 Mars 2009
  2. Baranzy

    Baranzy 26 ans, Luxembourg

    On peut aussi dire qu'un fixe n'est pas "indexé" donc ma mensualité d'aujourd'hui n'aura plus la même valeur dans 10 ans.

    C'est quand même une grande question, fixe ou variable.
     
    Dernière édition par un modérateur: 6 Mars 2009
    Baranzy , 6 Mars 2009
  3. GuiGui

    GuiGui 39 ans, Liège


    Pour se faire une idée : http://www.vdvconseil.be/meilleurs_taux_hypothecaires.php

    Même si mon courtier me propose mieux (a voir, j'ai encore rien de concret !!) et que crédit agricole à l'air de proposer aussi des taux un peu meilleur ... ça donne une idée (surtout que contrairement aux banque les conditions sont souvent moins hard sur les "produits" à acheté dans l'institution financiere).

    Exemple : mon courtier me propose un ASRD de 140€/an/tête en 100% sur chaque tête sur 2/3 de l'emprunt... c'est nettement mieux que Dexia qui me donnait un 700€/an en tout sur 2/3 de l'emprunt (ristourne de 10% supplémentaires possible) ou d'ING qui me faisait une ASRD "variables" (entre 250 et 500€) sur l'entièreté de l'emprunt. L'astuce par contre c'est que le "produit" de mon courtier c'est une ASRD 2x100% mais au premier décès (en gros la maison est payé si un des deux meurts de toutes façons ... mais si on meurts tous les deux - accident de voiture par exemple - la maison n'est payée qu'une seule fois) vu que c'est ce que je cherche (protéger la famille en cas de décès) ca me parait être un bon calcul.
     
    GuiGui , 6 Mars 2009
  4. beetlejuice

    beetlejuice 41 ans, Hainaut

    J'ai fait une petite feuille excel, qui pour un taux donné (fixe, variable ou semi-fixe) donne:
    - la mensualité de départ
    - la mensualité maximum en cas de hausse des taux après la durée initiale
    - le coût total du crédit dans le pire des cas (hausse max des taux)
    - le coût total du crédit actualisé (càd en tenant compte d'une inflation annuelle de 2%)

    Si ça peut intéresser quelqu'un, faites-moi signe...

    (bon, c'est pas parfait comme outil vu que pour un taux variable annuellement, j'ai considéré qu'il pouvait atteindre le cap après 1 an au lieu de 3 etc, mais ça peut servir comme outil)

    Autre chose: si vous avez un iPod Touch ou un iPhone, il existe un programme qui calcule ce genre de chose également, très utile si vous êtes chez un banquier ou un courtier, et que vous voulez évaluer directement l'impact d'un taux. Ca s'appelle "Simul Prêt".
     
    beetlejuice , 6 Mars 2009
  5. GuiGui

    GuiGui 39 ans, Liège

    Personne n'a de boule de cristal donc l'évolution ....

    Tu ne trouveras surement pas de taux variable qui avec son CAP max arrive quand meme sous le fixe (trop facile) ... le variable reste un risque. Ce risque doit être calculé et évalué.

    Les choses a prendre en compte sont :
    - Est-ce que dans le pire des cas, je peux payer ? (c'est peut etre pas l'unique façon de voir les choses mais si tu arrives au constat que tu ne pourrais peut etre pas payer alors faut de toutes façons éviter de prendre le risque)
    - Quel est le taux moyen du variable sur les 10 dernières années (même si le passé ne fait pas l'avenir et qu'avec la crise actuelle il est difficile d'appliquer des "règles") : d'après mon courtier, la moyenne depuis la mise en place des "CAP" (+/- 1996 de mémoire) est de 4%
    - Est-ce que le fait de payer un peu plus dans le pire des cas (le pire des cas c'est vraiment une monté directe des taux juste après signature et ne plus jamais redescendre) est compensé par le fait que dans un cas "normal" on paye un peu moins et qu'en cas favorable on paye nettement moins ?
    - Est-ce que se risque (de payer un peu plus dans le pire des cas) est compensé par la flexibilité du produit (changement de durée possible - même à la baisse dans les bonnes année pour rembourser plus de capital), vérifier que c'est possible avec le variable proposé.
    - Est-ce qu'il est compensé par le fait que pendant les premières années, si le taux n'explose pas, tu rembourses bien plus de capital qu'en fixe (faut faire joujou avec des tableaux d'amortissement pour se faire une idée, exemple à 2.95 en 20 ans dés le premier mois tu rembourses plus de capital que d'intérêts c'est déjà pas mal)

    Ensuite faut le sentir et chaque cas est unique.
     
    GuiGui , 6 Mars 2009
  6. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Avec les taux actuels, il n'y a à mon sens, aucune chance que cela arrive. Simplement parce que si tu penses ne pas pouvoir rembourser le variable qui a augmenté, tu ne pourras pas rembourser le fixe actuel non plus... Sauf si on parle de variables avec des cap absurdes (genre +5%) par rapport aux taux actuels.

    Enfin, merci pour le site de vdv, je connais bien ;-). Cependant, je cherchais à savoir ce qu'on pouvait obtenir comme taux variable négocié avec un cap intéressant (2.3+/-2.3 ?) pour le comparer avec le taux fixe négocié de 4% donné plus haut.

    Si je prends vdv non négocié, je suis à 4.33% fixe et 2.66% +/- 2.5% en variable. Faut que je retrouve mon excel pour simuler voir le worst case.
     
    Speculoos , 6 Mars 2009
  7. Baranzy

    Baranzy 26 ans, Luxembourg

    Tantôt ce n'était pas un CAP +5 mais s''était le taux d intérêt.
     
    Baranzy , 6 Mars 2009
  8. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Après simulation avec les taux cités plus haut sur DEFA.be pour 200.000€ sur 20ans quotité <80% :

    Formule fixe (4.33% / 20 ans) : 1233€/mois, coût total 297.140€
    Formule 1/1/1 (2.66% cap 2.5) :
    - prime la 1ère année : 1072€/mois
    - prime maximale (après 3 ans au plus tôt) : 1303€/mois
    - coût total meilleur cas : 254.360€
    - coût total pire cas : 307.833€

    L'écart maximal est donc de 70€/mois mais pas avant 3 ans! Et le risque encouru sur la totalité du prêt est de 10.693 € sur 20 ans. Le gain potentiel est de 42.580€ sur 20 ans. On peut gagner 4x plus que ce qu'on ne peut perdre.
     
    Speculoos , 6 Mars 2009
  9. Baranzy

    Baranzy 26 ans, Luxembourg

    Formule fixe (3.98% / 20 ans) --> 288.578,92

    A vue de nez cela ne fait plus que 1 chance sur 3...

    3.98 c est du concret. Pour la négociation, il y a moins de marche de manoeuvre avec le variable (on est fort bas...).

    Le problème avec le variable c'est qu'on est fort bas pour l instant donc on peut considérer que dans 3 ans, on est au taquet !!
     
    Dernière édition par un modérateur: 6 Mars 2009
    Baranzy , 6 Mars 2009
  10. GuiGui

    GuiGui 39 ans, Liège

    Evidément que ca dépend du taux fixe que tu arrives à avoir ... ton taux me parait excellent... perso avec un taux fixe pareil (si tous les services et conditions à coté ne sont pas hors de prix) je pense que je foncerais.
     
    GuiGui , 6 Mars 2009
  11. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Il faut comparer ce qui est comparable.

    Croire qu'on ne peut pas négocier un taux variable mais bien un taux fixe, faudra qu'on m'explique pourquoi... Je ne vois pas de raison en dehors du 'oui mais c'est déjà très bas hein'.

    Ce qu'on peut obtenir sur un taux, on peut l'obtenir sur un autre à mon sens (mais sans doute pas 'exactement' de la même manière)
     
    Speculoos , 6 Mars 2009
  12. Baranzy

    Baranzy 26 ans, Luxembourg

    Oui mais les chiffres on peut leurs faire dire ce que l on veut. Y a qu a regarder en politique !!! lol

    Tu crois ça.
    Exmple:

    Taux fixe sans négocier 4.33% --> negocié 3.98% différence de 0.35%
    Taux variable: 2.61 (+-2.61%) --> ? 2.26% ? je ne crois pas

    CQFD, tu nauras pas la souplesse dans la négociation. Ou alors on te donnera ton 2.3% mais avec un cap différent pour se rattraper du cadeau du début...
     
    Baranzy , 6 Mars 2009
  13. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Mais non pas cqfd, tu n'en sais rien, donc tu ne démontres rien. Tu ne crois pas, ok, c'est ton opinion.

    Donc j'ai comparé ce qui est comparable, soit les taux non négociés. Et je ne fais pas dire aux chiffres ce que je veux, le risque en taux variable est réel, je ne l'ai jamais nié.

    Sinon pour info, je ne suis pas un 'pro' taux variable, mais je trouve intéressant de comparer.
     
    Speculoos , 6 Mars 2009
  14. Baranzy

    Baranzy 26 ans, Luxembourg

    Je pense que par le net on ne sait pas faire passer les humeurs.
    Ce n'était pas du tout méchant, mais alors pas du tout.

    On est là pour disctuer et comparer. Moi je suis là pour ca en tout les cas.

    Mais c'est une évidence que tu ne peux pas négocié plus souplement. Ils vont mettre leurs marges à 0 pour t offrir un bon taux...
     
    Baranzy , 6 Mars 2009
  15. sesethy

    sesethy 41 ans, Liège

    Et vous êtes-vous renseigné auprès de la socièté wallonne de crédit social? (swcs.be) entre 2.70 et 3.80 pour l'instant en fonction des revenus... ca vaut le coup de faire une simulation, plus de personnes qu'on ne le pense y ont droit...:oops:
     
    sesethy , 6 Mars 2009
  16. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Tout le problème est bien là : comment faire une simulation sur un taux qui est très variable d'une personne à l'autre (et là, on ne parle plus de 'négociation'). Mais je vais aller voir les conditions de la RW justement, ca m'intéresse ;)

    Sinon pas de soucis Baranzy, je ne l'avais pas pris aggressivement. Tu dis CQFD mais en réalité tu ne sais pas ce qui est ou non négociable.
     
    Speculoos , 6 Mars 2009
  17. Kenshin

    Kenshin 37 ans, Liège

    Dites, au lieu de vous battre sur des simulations et des extrapolations...
    Avez-vous lu le journal ?

    Le taux directeur est abaissé à 1.5%... et on n'exclut pas de l'abaisser encore dans qq mois (ce qui est plus que probable si on analyse la situation et les premiers rapports de consommation) !!

    ==> Si vous ne voyez pas le rapport : ça veut dire que les banques (qui empruntent elles-mêmes les sommes prêtées...) emprunteront moins cher en inter-bancaire --> diminution des taux.

    C'est historiquement bas.
    Je pense donc qu'il ne faut pas être astrophysicien pour deviner que c'est une occasion énorme pour signer un crédit à taux fixe bien sûr.
    Si vous doutez, plusieurs sites proposent des historiques de taux de base bancaire moyens : allez voir. Vous verrez qu'en-dessous de 5%, c'est déjà très très bien.
    Et actuellement, en négociant un peu, vous arriverez clairement à 4%.
     
    Kenshin , 6 Mars 2009
  18. Baranzy

    Baranzy 26 ans, Luxembourg

    Oui Kenshin ca c est depuis hier. On est pas entraint d extrapoler.
    Oui en théorie c'est comme ca.
    Sauf que les banques avec crise et compagnie souhaite avoir de bonne marge. Mais alors les ratios de solvabilité interviennent (et laisse tomber, pas avant le week end lol!! )
     
    Baranzy , 6 Mars 2009
  19. Baranzy

    Baranzy 26 ans, Luxembourg

    Speculoos:
    Non je n'ai pas négocié de variable donc je ne sais pas. C'est très difficile, ca dépend de la qualité du dossier. Y a des dossiers ou c est pas négociable...
    Mais ce que je sais, c'est que tu ne pourras pas négocier aussi "facilement" un fixe qu'un variable. C'est logique, on est déjà fort bas...

    Je vais chercher un article que j ai lu. C'est clair et net.
     
    Dernière édition par un modérateur: 6 Mars 2009
    Baranzy , 6 Mars 2009
  20. Baranzy

    Baranzy 26 ans, Luxembourg

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