Taux pour emprunt hypothécaire

Dans le forum Divers, Bavardages - par Diego-BG le 26 Janvier 2009

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  1. lout007

    lout007 39 ans,

    QUOI?????:laughing: ton taux ne peux que descendre????? et ce jusqu'à la fin de ton crédit???? Donc au pire tes 27 ou 28 années qui te restent est au max à 2%??? J'ai bien compris???:laughing: :laughing: :laughing: :laughing: :laughing: :laughing: :laughing: :laughing: :laughing: :laughing: :laughing:
     
    lout007 , 24 Juin 2009
  2. bobohill

    bobohill 36 ans, Namur

    euh j'imagine que le max reste 4.84%...
    le cap 0 est par rapport à l'emprunt de départ
    sinon je comprends plus rien
     
    bobohill , 24 Juin 2009
  3. Darphil

    Darphil 37 ans, Hainaut

    C'est bien ce qu'il me semble aussi
     
    Darphil , 24 Juin 2009
  4. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    infos pour ceux que ça intéresse sur le fameux cap 0 :
    http://www.vdvconseil.be/userfiles/file/nateus ph.pdf

    En gros c'est un variable annuel qui démarre haut au lieu de démarrer bas. Un peu comme un 2.5 cap 2.5 sauf qu'au lieu de démarrer avec une mensualité basée sur un taux 2.5, on part sur la mensualité la plus élevée.

    Je ne suis pas certain que sur le long terme ce soit qqch de 'plus rentable' pour l'emprunteur (un peu comme les crédits à mensualité progressive)
     
    Speculoos , 24 Juin 2009
  5. stabilo

    stabilo 33 ans, Namur

    Magicball, bienvenue au club.

    J'ai effectivement le même crédit que toi. 4,84 % chez Ethias. Révisable qu'à la baisse mais il peut remonter si il a baissé mais jamais au-dessus de 4,84%. Si c'est un 0/-3 il ne peut pas chuter sous 1,84 %. C'est l'indice A de la cbfa qui fait référence moi c'est celui de février 2008 la réf donc de 3,718 % sur base annuelle. Attention c'est un taux inter bancaire, donc rien avoir avec un taux de pret hypo.
    Le mien va être revu le mois prochain sur base de l'indice A de juin 2009 qui est à de 0,919 % sur base annuelle.

    Selon mes calculs je vais gagner 363 €/mois. JACKPOT
    La différence entre ce prê et le fixe classique était de 7 €/mois Donc si il avait jamais baissé j'aurais payé 7*12*30=2520 € "en trop". Tandis que la en 7 mois j'épargne la même somme.

    Quel plaisir... Il faut juste se préparer si jamais ca remonte dans un an, pas trop changer ses habitudes quoi.

    Damien
     
    stabilo , 24 Juin 2009
  6. stabilo

    stabilo 33 ans, Namur

    J suis pas trop d'accord avec spéculoos. Pour moi c'est vraiment rentable, je m'explique. Moi je voulais absolument du fixe. Or 4,84 % en 30 ans, aucune autre banque ne pouvait s'aligner. Donc même sans baisser je suis déjà content de mon prêt. Alors imagine avec une baisse pareille... Mais je suis conscient que dans un an je peux me retrouver avec ma mensualité de départ même si c'est peu probable pq ça remonte pas si vite. Sans compter que c'est indice de référence c'est vraiment du yoyo donc ça repartira inévitablement à la baisse.

    Damien
     
    stabilo , 24 Juin 2009
  7. stabilo

    stabilo 33 ans, Namur

    pardon lire "cet indice"
     
    stabilo , 24 Juin 2009
  8. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    @Stabilo : Je comprends bien ton point de vue et vu ta situation à l'époque, il était évident que c'était une très bonne affaire! Cependant, si à l'époque on t'avait proposé un variable annuel 2.42 cap 2.42, tu aurais payé moins dès la première année (et pas plus la seconde). Je parle moi de la situation actuelle ou les crédits variables ont des taux de base et des cap assez bas par rapport aux fixes proposés par les banques.

    Actuellement, je me demande quel serait le taux de ce cap 0 aux mêmes conditions que tu as eues précédemment.

    Sinon oui, c'est une super bonne nouvelle pour tous ceux qui ont leur révision cette année sur base du l'indice A de la CBFA.
     
    Speculoos , 24 Juin 2009
  9. stabilo

    stabilo 33 ans, Namur

    Tout à fait juste spéculoos sauf qu'à l'époque les taux fixe et les taux variables était sensiblement les mêmes. Le taux variable est intéressant si sa valeur maximal qu'il pourrait atteindre est inférieure à celle du taux fixe du moment, tout en sachant qu'il ne peut pas augmenter plus que 2x le taux initial. Donc un variable à 2% en -3/+3 ne peut en fait aller que jusque 4 %.
     
    stabilo , 24 Juin 2009
  10. stabilo

    stabilo 33 ans, Namur

    Si on prend un variable classique, il faut impérativement s'assurer que sa capacité d'emprunt couvre la mesualité maximum envisageable! Mais ça c'est du bon sens il me semble...
     
    stabilo , 24 Juin 2009
  11. GuiGui

    GuiGui 39 ans, Liège

    Ouais le +0/-3 d'Ethias était un super produit ... il a eu tellement de succès à l'époque qu'il a vite disparu :D (on en parle dans les pages de ce thread d'ailleur ... j'avais posé la question sur ce prêt mais, trop tard déjà)
     
    GuiGui , 25 Juin 2009
  12. choupi1978

    choupi1978 38 ans, Bruxelles

    Bonjour à tous,

    Voici ce que notre courtier nous propose pour l'achat d'une maison en région bruxelloise :

    Date : 18/06/2009
    Banque : bureau de courtage
    Localisation de l'agence : Bruxelles
    Type de taux : 10-5-5-5
    Taux : 4.692%
    Quotité : 109%
    Revenus actuels : +/- 3.800€ net
    Montant : 256,000 €
    Mensualité : progressives : min 1161€/max 1639€
    Durée : 25 ans
    Montant total remboursé : 435,292 €
    ASRD imposée : non
    Assurance incendie imposée : non
    Autres conditions imposées : non


    Nous optons pour le prêt "light" : mensualités progressives (les plus basses en début de prêt, plus élevées à la fin) qui nous permettent d'être confortable pour réaliser quelques travaux...
    Vus les précédentes discussions à propos des taux variables, je suis un peu hésitante...

    Qu'en pensez vous?
     
    Dernière édition par un modérateur: 25 Juin 2009
    choupi1978 , 25 Juin 2009
  13. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Tout dépend du taux variable que vous pourriez obtenir avec le même dossier.

    Si vous optez pour un progressif, vous paierez sur la totalité de la durée un maximum d'intérets (remboursement en capital très faibles au début).

    Si vous êtes prêts à prendre le risque de payer une mensualité plus élevée à moyen terme, vous pouvez tenter le 2.5 +/- 2.5 comme variable de chez defa.be par exemple.

    Ca vous donnerait qqch comme ceci :
    Formule : Formules Variables 1/1/1 (conditions & possib. accordéon)
    Variation maximale :
    +2,5/-2,5
    Taux annuel : 2,50 % Durée : 300 mois
    Mensualité :
    1144,85 €
    Mensualité maximale :
    - La 2eme année :
    1 272,38 €
    - La 3eme année :
    1 401,38 €
    - La 4eme année :
    1 525,42 €
    Mensualité minimale :
    862,87 €
    Coût total :
    343 455,00 €
    Coût total maximal : 448 534,20 €
    Coût total minimal :
    262 244,76 €


    Soit un financement à peine plus cher dans le pire scénario sauf que vous risquez de devoir payer plus rapidement un peu plus (mais que le maximum est plus faible)


    Vérifiez les autres conditions également (asrd, incendie, etc)

     
    Speculoos , 25 Juin 2009
  14. jass

    jass 38 ans, Liège

    votre avis ?
    je signe lundi pour un crédit hypo pour l'achat d'un terrain (uniquement via mandat hypo):

    Date : 24/06/2009
    Banque : Fortis (ma banque)

    Localisation de l'agence : Flémalle
    Type de taux : 1/1/1
    Taux : 3,99 %
    Quotité : 100%
    Revenus actuels : 3200 € net
    Montant : 65000 €
    Mensualité : progressives : min 701,57€
    Durée : 10 ans
    Montant total remboursé : 74.673,21 €
    ASRD : pas nécessaire
    Assurance incendie imposée : non
    Autres conditions imposées : non

    Crédit que je compte racheter d'ici 2 ans quand j'aurai finalisé mon projet de construction et que je serai sur de l'estimation...
    Après 2 ans, j'aurai remboursé 13.000 € de capital et donc je devrai normalement emprunté moins que prévu au total (215.000 à la place de 230.000 €)
    Avec ce système, je ne me lie pas avec une banque maintenant et j'aurai les mains libre pour négocier le taux de mon 2ème crédit avec n'importe quelle autre banque.
     
    jass , 25 Juin 2009
  15. jass

    jass 38 ans, Liège

    oups... me suis trompé !
    taux: 2,99 % et pas 3,99 %
     
    jass , 25 Juin 2009
  16. Diego-BG

    Diego-BG 42 ans, Hainaut

    Il y a un mois au CA j'ai eu du 3 % (3/3/3) en +2/-2 pour 200.000 € sur 20 ans....voir mes postes précédants. Si mes souvenirs sont bons le (1/1/1) sur 20 ans pour la même sommes était à 2,4 % (+3/-3)
     
    Diego-BG , 26 Juin 2009
  17. choupi1978

    choupi1978 38 ans, Bruxelles

    Dimdes,

    As tu une idée de la personne qui traitait le dossier de ton amie??? Je suis déjà passée par eux pour mon appart et mon ami pour sa maison, heureusement ça s'était bien passé...
    En tout cas, ça me laisse perplexe... :-O
     
    choupi1978 , 26 Juin 2009
  18. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    @Jass

    Attention dans le cas du rachat du prêt actuel en mandat hypo. Vous risquez de devoir payer des indemnités de réemploi sur le prêt (=3 mensualités en général).

    Par contre effectivement, vous n'êtes pas liés à une banque pour votre futur PH sur la construction.
     
    Speculoos , 26 Juin 2009
  19. lout007

    lout007 39 ans,

    Le niveau des taux hypothécaires est en fait lié aux taux obligataires en vigueur sur les marchés financiers, et qui varient chaque jour. Lorsque les taux obligataires baissent, les taux hypothécaires baissent également, les institutions de crédit se contentant de suivre le marché.
    En simplifiant, on peut expliquer rapidement comment évoluent les taux obligataires : en général, ils évoluent dans le même sens que les Bourses.
    Prenons le cas de Bourses et taux qui baissent :
    • les investisseurs qui fuient la Bourse placent leurs avoirs dans des placements plus sûrs tels les obligations, ce qui fait monter le cours de ces dernières. Le montant du coupon des obligations étant fixe, leur taux de rendement baisse mécaniquement.
      Un exemple est peut-être nécessaire à ce stade : imaginons une obligation de base d'une valeur de 100 euros qui offre un coupon annuel de 5 euros. Son taux est donc de 5%. Mais dans les mois qui suivent, la Bourse baisse et les investisseurs décident d'acheter beaucoup plus d'obligations. Par la loi de l'offre et de la demande, le cours de notre obligation monte à 115 euros. Désormais, le coupon de 5 euros ne représente plus qu'un taux de 4,35%. Le taux obligataire aura donc baissé de 0,65% (on parle aussi de 65 points de base). Les institutions de crédit hypothécaire vont donc abaisser leurs taux hypothécaires d'environ 0,65%.
    Naturellement, le raisonnement est aussi valable dans l'autre sens :
    • si les Bourses ont le vent en poupe, les investisseurs vont abandonner les obligations et les taux vont remonter.
    Il reste maintenant une question importante à aborder, c'est celle de l'obligation de référence.
    Il existe en effet des milliers d'obligations différentes et leurs taux ne varient pas toujours dans des proportions identiques.
    Pour connaître l'obligation précise à suivre, il faut se référer à son contrat mais on peut déjà affirmer que cette obligation de référence dépend en fait du type de crédit hypothécaire choisi.
    • S'il s'agit d'un taux variable annuellement (type 1/1/1), on se fiera généralement au taux obligataire EURIBOR à 12 mois.
    • S'il s'agit d'un taux fixe 20 ans ou semi-fixe (type 10/5/5), c'est souvent le taux de l'OLO à 10 ans qui est pris en compte.
    Les graphiques ci-contre illustrent bien le lien entre les taux de ces obligations et des crédits hypothécaires.
    Précisons bien que ces scénarios correspondent à un schéma classique sur les marchés mais que l'économie est parfois capricieuse. La corrélation entre Bourses et taux n'est donc pas toujours évidente, notamment parce que les anticipations sont parfois plus importantes que la situation réelle de l'économie.
    Situation présente et évolution probable des taux hypothécaires.
    A l'heure actuelle, l'économie se porte plutôt bien et certainement beaucoup mieux qu'il y a trois ans. Pourtant, les actions européennes stagnent et les taux obligataires ont même tendance à baisser. L'explication de cette petite anomalie tient pratiquement en un seul mot : pétrole. C'est que le prix du baril de pétrole a très fortement augmenté depuis le début de l'année 2004, à tel point que les marchés financiers ont peur des conséquences que cela pourrait avoir sur l'ensemble de l'économie en 2005 et après. Cela explique que les investisseurs sont frileux envers la Bourse et très demandeurs d'obligations, même à faible taux, comme on le constate actuellement.
    La conclusion est que la hausse du prix du pétrole, qui fait si mal au portefeuille des automobilistes et de ceux qui remplissent leur citerne, est largement bénéfique pour ceux qui souscrivent aujourd'hui à emprunt hypothécaire.

    edit: pour Speculoos; je ne suis malheureusement pas Cesar.... c'est lui.... Je ne suis que legionnaire seconde classe lol ;-) http://www.coficre.be/credit/tauxEvolution.php
     
    Dernière édition par un modérateur: 28 Juin 2009
    lout007 , 26 Juin 2009
  20. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Lout007, je pense qu'il faut rendre à César ce qui est à César. Si tu es l'auteur du texte, bravo, sinon, merci de citer la source :#
     
    Speculoos , 26 Juin 2009
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