Taux pour emprunt hypothécaire

Dans le forum Divers, Bavardages - par Diego-BG le 26 Janvier 2009

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  1. Azeweee

    Azeweee 38 ans,

    Bon, à bien y réfléchir, je dois me gourer sur le +3/-3, je vérifierai chez moi tantôt... :)
    peut-être +2/-2...
     
    Azeweee , 13 Août 2009
  2. GuiGui

    GuiGui 39 ans, Liège

    En fait il est courant d'avoir un CAP = au taux quand celui ci est plus bas que 3 (il ne peut pas être au dessus de toutes façon). Mais parfois le CAP est plus petit.

    Dans mon cas, j'ai un taux de 2.94 avec un CAP de +2/-2 (chez Ethias).

    Dans ton cas, si Fortis ne veut pas descendre son taux, peut-être pourrait-il faire un effort sur le cap ?

    Clair qu'il faut regarder pour la remonter des taux, il y a de très fortes chances pour que ça arrive et que dans 2 ou 3 ans tu sois au maximum de ton CAP que tu pourras peut-être garder pendant plusieurs années. Le cap est aussi important que le taux de base.
     
    GuiGui , 13 Août 2009
  3. Azeweee

    Azeweee 38 ans,

    Merci Guigui. ;-)
    En effet, pour l'offre Fortis, il y a une baisse possible du tôt, mais je pense qu'il ne faut pas trop compter là-dessus...


    Bon sinon les choses se gâtent.
    Nous avions demandé au CA de nous tenir au courant de l'évolution de leurs taux.
    Nous venons de recevoir un mail, leur taux pour la semaine prochaine augmentent de... 0.40% d'un coup ! o_O
    Ils passent de 2.62 à 3.02 en révisable annuel.

    Pensez-vous que les autres banques suivront la même logique ? Je n'ai aucune idée de la manière dont les banques fixent leurs taux.
    Si c'est le cas, c'est franchement ennuyeux, puisque nous avons préféré arrêtyer notre choix la semaine prochaine plutôt que cette semaine-ci. :-s
    On serait bien pigeons sur ce coup-là, même si évidemment on connaissait le risque, mais on ne pensait pas que ça pouvait prendre cette ampleur-là !
     
    Azeweee , 14 Août 2009
  4. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Attention qu'en plus pour les taux 1/1/1 l'indice A de référence de la CBFA sur lequel sont basés ces taux est actuellement à 0.744% l'an !

    Pour info, en 2008 il était aux alentours de 4 %...et son plus bas historique sur 10 ans était en avril 2004 à 1.935%

    Prudence donc.
     
    Speculoos , 15 Août 2009
  5. Azeweee

    Azeweee 38 ans,

    En effet Spéculoos, comme je l'ai déjà écrit, on ne se fait aucune illusion sur une baisse de notre taux de départ, bien théoriquement possible puisqu'on nous annonce "2.41% +3/-3".

    Par contre, nous savons que légalement les taux ne peuvent pas faire plus que doubler, donc nous aurions au pire du 4.82%, ce qui correspond à un taux fixe correct. Et ce taux ne serait pas atteint directement la deuxième année, puisque l'augmentation est graduelle : max. +1% la deuxième année (donc 3.41%), +1% encore la troisième année (4.41%), puis on atteint le plafond (4.82%), dans le pire des scénarios. Mais même dans ce cas-là, on aura fait de belles économies durant les deux premières années...
     
    Azeweee , 15 Août 2009
  6. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Oui si vous arrivez à avoir du 2.41 +/- 2.41 c'est effectivement très intéressant (trop? :p). Je dirais qu'en-dessous de 2.5% sur du 20 ans et +, c'est très envisageable par rapport aux taux fixes. Par contre, sur moins de 20 ans ou sur des taux au-delà de 2.5%, au vu des indices extrêmement bas, le fixe est plus intéressant.

    Pour revenir à cette variation probable à la hausse du taux 1/1/1 dans les années à venir, il faut je pense partir des principes suivant :
    1. le taux va sensiblement augmenter dans les 5-10 ans à venir (comprenez atteindra sans doute le cap)
    2. le taux ne reviendra vraisemblablement jamais au niveau où il est aujourd'hui.

    Pour ceux qui hésitent je dirais ceci : si lorsque les taux montent directement vers le maximum et stagnent ensuite entre ce taux max et 1% de moins d'année en année, vous êtes dans l'hypothèse d'évolution la plus probable. Comparez votre cout dans ce cas avec un taux fixe et voyez lequel est le plus intéressant (pas toujours le fixe!)
     
    Speculoos , 15 Août 2009
  7. Azeweee

    Azeweee 38 ans,

    Tout à fait Speculoos, d'ailleurs je peux illustrer avec le tableau fourni par le CA, de loin le plus explicite parmi tous ceux récoltés.

    Emprunt de 300.000€, sur 25 ans, quotité de 100% (taux mini "FIDELIO")

    Fixe : 4.92%, mensualité 1.721,14€, coût total de l'emprunt : 516.342€

    Variable 1/1/1 (+3/-3) : 2,62%, mensualité actuelle 1.359,34€, coût total si mensualité constante : 407.802,12€ (on peut rêver :grinning:)
    Hypothèse haute : 5,24% (à partir de la 4ème année), mensualité 1.746,48€, coût total : 515.313,96€

    Donc dans le pire des cas, on paye 25€ de plus sur la mensualité, mais vu qu'on aura pas mal épargné les 3 première années, le coût total de l'emprunt sera équivalent, voire même un poil en dessous. Sachant qu'il y aura toujours, sur les 25 ans, quelques années où le taux descendra sous le maximum...
    A priori, on y gagne quoi qu'il arrive ! :grinning:




    Au fait, une question me traverse l'esprit, il me semble avoir pigé chez Fortis que lorsque le taux était revu, le remboursement se recalculait en fonction du solde restant dû... je suis franchement dubitatif. Ca vous dit quelque chose ?
    A moins que ce recalcul sur le solde restant dû ne se fasse que si on demande de repasser du taux variable vers le taux fixe... quid ? :)
     
    Azeweee , 15 Août 2009
  8. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Sur quoi d'autre que le solde restant dû voudrais-tu recalculer le remboursement ?
     
    Speculoos , 15 Août 2009
  9. Azeweee

    Azeweee 38 ans,

    Bah euuh... sur le montant total quoi... je me gourre apparemment ! :grinning:

    En fait, ça me paraît trop beau. Tous les ans, je rembourse une partie du capital (peu au début, c'est surtout des intérêts, mais quand même). Du coup, si le taux est revu chaque année (et donc SRD aussi), il a beau augmenter, ça sera (en partie) compensé par la baisse du solde restant dû... non ? Et à partir du moment où ton taux a atteint son max et qu'il y reste, chaque année vu que ton taux est recalculé, ta mensualité baisse parce que ton SRD baisse, non ?
    A moins que tes mensualités ne soient recalculées sur le SRD uniquement s'il y a changement de taux d'une année à l'autre...

    Suis un peu perdu du coup, le taux variable annuellement est quand même révisé tout au long du prêt, et non seulement les 3 premières années, non ? :-s
     
    Azeweee , 15 Août 2009
  10. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Petites mises au point :
    -Ta mensualité est toujours calculée sur ce qu'il te reste à payer comme capital.
    -les taux variables 1/1/1 sont révisables annuellement d'1% à la hausse comme à la baisse (jamais plus).
    - Ne pas confondre taux et mensualité. On parle souvent de mensualité constante dans le sens où on rembourse une part variable du capital ainsi que des intérets. Au cours du temps, on rembourse de plus en plus de capital et de moins en moins d'intérets.

    Dans le cas du variable 1/1/1, si le taux est révisé, la mensualité varie. Elle augmente si le taux augmente etc. Ce qui fait varier la mensualité c'est la quantité d'intérets que tu payes. Ton échéancier au niveau remboursement de capital est lui, fixe. Regarde les tableaux d'amortissement pour illustrer ce que je dis.
     
    Speculoos , 15 Août 2009
  11. Azeweee

    Azeweee 38 ans,

    Ah ben ok, merci Speculoos, c'est plus clair comme ça :grinning: ;-)
     
    Azeweee , 15 Août 2009
  12. Lolotte79

    Lolotte79 38 ans, Bruxelles

    Bonjour à tous,

    Je me demandais si mon raisonnement était correcte:
    dans le cas d'un taux variable annuel 1/1/1, on a tout intérêt à rembourser le plus rapidement possible une part (aussi minime soit-elle) du K emprunté, puisque chaque année la mensualité est recalculée en fonction du nouveau taux et du solde restant dû. Juste?

    Je me pose cette question car on doit emprunter une somme plus importante que la maison qu'on achète pour pouvoir réaliser des travaux dedans.
    Chez AXA, on nous dit que tant qu'on aura pas fait l'ensemble des travaux, cad tant qu'ils n'auront pas débloqué la totalité du montant de l'emprunt, on ne remboursera que des intérêts. Il me paraît donc dans notre intérêt ( c'est le cas de le dire :blush:!) de faire les travaux le plus rapidement possible car notre SRD va stagner voire augmenter au fur et à mesure des travaux. En plus, les remboursements d'intérêts sont perdus d'autant qu'on nous annonce que le prêt sera rallongé du temps mis pour dépenser la somme pour les travaux. Exemple: si on met 18 mois pour faire les travaux, on ne commencera à rembourser du K qu'au 19èmois au taux en vigueur au cours de la 2ème année. A mon sens, on va donc perdre une partie de l'attrait du taux ultra bas des 1ères années...
    Si c'est pas clair, dite-le, je reformulerai, c'est pas évident à expliquer je trouve :p.

    A côté de cela, on a une proposition de FORTIS qui a l'air de dire (à confirmer, si qq1 a des infos plus précises?) que dès le début on va rembourser une mensualité (K + Intérêts sur le montant débloqué à ce moment-là).
    Cela me paraît plus attractif, qu'en pensez-vous?

    Merci à tous ceux qui voudront bien éclairer ma lanterne sur ces aspects assez techniques.
     
    Dernière édition par un modérateur: 16 Août 2009
    Lolotte79 , 16 Août 2009
  13. Dimitraki

    Dimitraki 38 ans, Liège

    Bonjour,

    Le mieux est toujours de ne payer que pour ce qui a été utilisé ... Ton capital pourra être débloquer par tranche et ta mensualité suivra proportionnellement ...
    L'offre d'AXA ressemble plus à un crédit pont ... C'est quoi ces manières de faire payer des intérêts sur une somme que tu n'as pas encore prélevée ?!

    Voilà mon avis pro sur la question, si tu veux plus de renseignements, n'hésite pas à me contacter en privé.

    Dimitraki
     
    Dimitraki , 16 Août 2009
  14. Kenshin

    Kenshin 37 ans, Liège

    Bonjour,

    C'est vrai que ça fait bcp de pages. Mais le plus simple des conseils, c'est de lire les 5 ou 10 dernières de ce post. Tu verras vite les tendances.
    Quoiqu'il arrive, le seul gros conseil est : "fais ton marché" ! Et négocie tant que tu peux.
     
    Kenshin , 16 Août 2009
  15. LaurentLBO

    LaurentLBO 39 ans, Bruxelles

    Bonjour,

    Petite question, j'ai demandé a un courtier une proposition pour un crédit hypothécaire. Il me propose un 1/1/1 à 2,50% (cap 2,50) via la banque BBVA. L'un d'entre vous connait-il cette banque? puis-je avoir confiance en cette banque?

    Merci pour votre aide,
    Laurent.
     
    LaurentLBO , 17 Août 2009
  16. Lolotte79

    Lolotte79 38 ans, Bruxelles

    Merci Dimitraki mais on s'est mal compris, il n'est en aucun cas question de payer des intérêts sur une somme pas encore prélevée mais par contre je devrais ne payer QUE des intérêts (sur la somme prélevée, soit le prix d'achat du bien) pendant la durée des travaux et la durée de mon prêt sera rallongée d'autant de mois consacré aux travaux. Donc, à mon sens, je paierai des intérêts pour rien.
    Je vais de découvertes en découvertes puisque j'apprends qu'il y a une commission de réserve de 1% chez AXA...
     
    Lolotte79 , 17 Août 2009
  17. Gougloux

    Gougloux 38 ans, Hainaut

    Qu'on paie capital + intérêts... ou simplement les intérêts, au début la différence est vraiment minime de toute manière... ce n'est pas ça qui va faire sensiblement diminuer les mensualités...
     
    Gougloux , 17 Août 2009
  18. saipakoi

    saipakoi Hainaut

    Bonjour à tous,

    ça fait un petit bout de temps que je vous lis pour essayer de trouver la formule la plus intéressante pour un emprunt mais je constate qu'un cas n'est pas l'autre, alors je me lance et vous propose ce que j'ai retenu de mon périple auprès des banques...peut-être que quelqu'un aura la gentillesse de me donner son avis car je m'y perds de plus en plus......merci

    Date : debut aout
    Banque : CA

    Type de taux : fixe
    Taux : 4.60 %
    Quotité : - de 70%
    Revenus actuels : 3.500 € net
    Mensualité : + ou - 1020 €
    Durée : 18 ans
    ASRD imposée : oui
    Assurance incendie imposée : non
    Autres conditions imposées : parts soc.
    Total : + ou - 220 000 €


    Date : debut aout
    Banque : Argenta

    Type de taux : 10/5/5 cap -4/+4 mais avec conditions
    Taux : 4. 00 %
    Quotité : - de 70%
    Revenus actuels : 3.500 € net
    Mensualité : 904€ / au pire 1079 €
    Durée : 20 ans
    ASRD imposée : oui
    Assurance incendie imposée : oui
    Autres conditions imposées : fonds sur compte epargne
    Total dans le pire des cas: 237 960 €


    Voilà pour le moment les plus intéressantes, je laisse de côté les variables...

    Merci à ceux qui voudraient bien me conseiller...
     
    saipakoi , 17 Août 2009
  19. saipakoi

    saipakoi Hainaut

    J'ai oublié le montant emprunté 150 000 € pour un achat de 300000€
     
    saipakoi , 17 Août 2009
  20. MarvinHC

    MarvinHC 41 ans, Flandre

    Bonjour,

    j'ai lu les dernieres pages en voyant des taux d'interets super etonnants des grandes banques, au tour de 2,5% pour des taux variables 1-1-1. Si je regarde sur les sites memes de CA, Ethias etc. les taux sont largement superieure. Avez vous obentu ces taux par des courtiers?

    Merci d'avance pour vos reponses. On va signer notre compromis demain et donc veulent rapidement securiser notre pret.

    (desoler d'ecrire sans accents - j'ai un clavier anglais)
     
    MarvinHC , 17 Août 2009
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