Taux pour emprunt hypothécaire

Dans le forum Divers, Bavardages - par Diego-BG le 26 Janvier 2009

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  1. FredLg

    FredLg 37 ans, Liège

    Je confirme Speculoos,

    j'ai été chez fortis ce week-end.
    On m'a demandé si j'avais déjà des offres et j'ai montré le fixe de 4% d'ING.

    L'agent Fortis a dit que c'était en dessous du "Transfer fee" qui était à 4,13% et ne comprenait pas comment ils pouvaient proposer ce taux. Il ne s'est donc évidemment pas aligné non plus.
     
    FredLg , 26 Octobre 2009
  2. samanne

    samanne 40 ans, Liège

    Bonjour,

    J'ai eu un entretient ce samedi avec un bureau de courtier qui ont une autre approche du crédit hyppothécaire.
    Le but est de ne rembourser que les intérêt pendant le durée de l'emprunt et on place le capital non remoursé dans des placement sans risque qui, à la fin de l'emprunt, rembourseront en une fois la somme empruntée.
    Si on part du principe que actuellement le coût du crédit (détuction fiscale faite) est de +- 2.5% (pour un taux fixe de 4.5%) il "suffit" de place le capital non remboursé chaque mois à un taux supérieur à 2.5% pour être gagnant.
    Avez vous déjà entendu parlé de ce système et qu'en pensez-vous ?
    Merci.
     
    samanne , 26 Octobre 2009
  3. stabilo

    stabilo 33 ans, Namur

    Les spécialistes le diront mieux que moi mais c'est assez dangereux. Car personne ne vous garantit le "sans " risque et placer à du 2.5 de ces temps-ci c'est pas évident...
     
    stabilo , 26 Octobre 2009
  4. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    En général, il s'agit d'investissement dont le rendement est totalement inconnu!

    D'autres parts, vous ne pouvez placer que ce que vous avez déjà en capital, et pas le solde restant du. Donc si vous avez des fonds pour X €, vous les placez en espérant qu'à terme vous pourrez rembourser tout l'emprunt. Sauf que... pendant toute la durée du prêt vous payez des intérets sur la totalité de la somme empruntée (largement supérieure à celle que vous auriez empruntée si vous aviez investis vos fonds propres au lieu de les placer). Bref, il s'agit d'un crédit dit 'bullet' qui est le crédit le plus cher qui soit en terme d'intérets payés.

    Enfin, ne tenez pas compte de la déduction fiscale, elle est +/- compensée par le paiement du précompte immobilier. Qui plus est, elle n'est pas garantie dans le temps. Donc, ne jamais prendre ce paramètre en compte dans un vrai calcul.
     
    Speculoos , 26 Octobre 2009
  5. samanne

    samanne 40 ans, Liège

    Merci pour les éclaircissements.
    Le capital placé est formé au fur et à mesure par le capital qui n'est pas remboursé à la banque.
    Donc au début on ne placera effectivement que quelques millieurs d'euros.
    Le précompte est lié à l'emprunt hypothécaire ? ce n'est pas lié à la propriété ?
     
    samanne , 26 Octobre 2009
  6. samanne

    samanne 40 ans, Liège

    N'importe qu'elle banque propose actuellement des placement à du 2.5% minimum, on tourne plutôt à 4%
     
    samanne , 26 Octobre 2009
  7. stabilo

    stabilo 33 ans, Namur

    Quelqu'un peut-il confirmer?
     
    stabilo , 26 Octobre 2009
  8. samanne

    samanne 40 ans, Liège

    www.ethias.be plusieurs solutions pour placement à long terme.
    les banques en ligne offre souvent aux alentours de 2.5% pour leur compte épargne.
    Je suis chez argenta qui n'est pas le plus "productif" est c'est déjà 2.35%
     
    samanne , 26 Octobre 2009
  9. GuiGui

    GuiGui 39 ans, Liège

    Sauf que tes interet aussi sont bien plus haut que 2.5% ... c'est même plus de 4%.

    En 2.5 tu n'as que des variables et donc l'année prochaine, probablement, ton taux d'intérêt sera à 3.5% et plus 2.5% ...
     
    GuiGui , 26 Octobre 2009
  10. GuiGui

    GuiGui 39 ans, Liège

    ?? comprend pas. Si tu ne rembourses que des intérêts d'où vient l'argent qui est "placé" ? La banque te prêtant déjà les "100%" c'est pas eux qui vont en plus "placer" de l'argent. Donc soit tu dois rembourser "plus que" les intérêts, soit la banque te "prête" plus que 100% (100% pour l'achat + une somme à placer) et donc tu rembourses des intérêts sur plus de 100% pendant toutes la durée du prêt. Je ne vois pas trop comment ce genre de système peut-être rentable ET sans risques.

    De toutes façons en finance, ça ne peut jamais être TRES rentable ET sans risques.
     
    GuiGui , 26 Octobre 2009
  11. samanne

    samanne 40 ans, Liège

    2.5% c'est ce que rapporte ton argent sur un compte épargne et 2.5% c'est également ce que coûte une somme d'argent empruntée à 4.5% (avantages fiscaux déduits)
     
    samanne , 26 Octobre 2009
  12. samanne

    samanne 40 ans, Liège

    Je vais essayer d'expliquer comme on me l'a rapporté.
    On emprunte 200.000€, on rembourse 1000€ (montant fictifs), sur ces 1000€ on rembourse 750€ d'intérêt à la banque, les 250autres € ont les places à un taux suppérieur au coût du crédit, et 20 ans plus tard c'est 250€*12*20 remboursent la totalité de la somme empruntée.
    Est-ce plus clair ?
     
    samanne , 26 Octobre 2009
  13. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Et le précompte immobilier que tu vas payer ? Tu l'inclus ou pas dans ton "avantage fiscal" ??

    L'avantage fiscal ne représente pas 2% d'intéret par an ... Et comme je l'ai rappelé, si demain il est supprimé, tu es le bec dans l'eau avec genre de calculs.

    Bref, je conseille vivement (mais ca n'engage que moi) de ne jamais écouter les sirènes du 'en comptant l'avantage fiscal'.

    Si tu veux une vraie simulation qui tienne la route prends bien tout en compte :
    - cout de l'emprunt sur la totalité de la durée du crédit
    - cout des assurances solde restant dus
    - frais de dossiers et expertises éventuels

    Fais le calcul avec un crédit classique à 4.5% sur 20 ans et un crédit "bullet" au même taux. Au final cela donne :
    Crédit classique, cout total = 301344 €
    Credit bullet, cout total = 380000 € !!
    soit environ 4000 €/an de plus.

    Je vais faire une simulation avec une capitalisation constante pour voir quel taux il faudrait obtenir pour rembourser cette différence. Etant entendu que la mensualité doit être égale (remboursement 1 classique = rmbt 2+investissement dans un produit de capitalisation).
     
    Speculoos , 26 Octobre 2009
  14. MarvinHC

    MarvinHC 41 ans, Flandre

    A la longterme vous n'allez pas pouvoir trouver un placement au desus du taux d'interet du pret (autrement les banques ne pourraient pas survivre).
    Pour restez dans votre exemple: Pour que 250 Euros par mois deviennent 200000 en 20 ans, il vous faut un taux d'interets de 10.8% (et c'est encore sans prendre en compte le precompte immobilier sur l'epargne). Si vous me dites qui vous offre ca, je suis prenneur ;-)
     
    MarvinHC , 26 Octobre 2009
  15. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    voici donc ma simulation concrète basée sur les données suivantes
    Emprunt : 200000 Eur
    Taux : 4.5%
    Durée : 20 ans
    Mensualité classique : 1250,6 €

    En se basant sur une capitalisation sur base d'intérets cumulés mensuels (en réalité, ce sera le plus souvent annuel mais passons), voici ce qu'il faut débourser et espérer pour le crédit avec votre formule de remboursement :
    Cout des intérets par mois = 200000 x 4.5% /12 = 750 €/mois (pendant toute la durée du prêt)
    Somme placée chaque mois = 500.6 € (la différence entre le pret classique et les intérets à payer du crédit bullet).
    Rendement nécessaire pour obtenir 200000 € dans 20 ans = 4,86%!

    Donc en fait, il faut espérer que le rendement de votre capitalisation soit supérieur au taux accordé par votre banque. Ne voyez-vous pas une contradiction quelque part ?
     
    Speculoos , 26 Octobre 2009
  16. ange

    ange 39 ans, Liège

    Nous on a trouvé chez Fintro, le plus intéressant. Avant c'est FIB qui nous faisait le plus bas. MAis regarde aussi les assurances solde restant du et l'assurance incendie. CAr le taux peut etre tres bas, mais au final l'assurance vie tellement haute que tu y perds
     
    ange , 26 Octobre 2009
  17. Bonjour,

    Dans quelle agence avez-vous été chez ING?
    On m'a proposé jeudi passé du 4,30% pour 15 ans : 50000€ quotité 45% chez ING Ans (Liège)
    J'ai fait une demande chez fortis, credit agricole, delta loyd, axa et personne ne peut s'aligner au 4.30% que j'ai eu.
    Votre taux est super bas...
     
    Kozzi , 26 Octobre 2009
  18. samanne

    samanne 40 ans, Liège

    Merci à tous pour vos infos.
    ce qui m'étonne c'est que le gars qui propose ça est diplômé d'université et que apparement ce qu'il propose est faisable mais d'après ce que vous me dites et je vous crois volontier, c'est impossible.
     
    samanne , 26 Octobre 2009
  19. MarvinHC

    MarvinHC 41 ans, Flandre

    Bon, un diplome universitaire n'est pas une garantie d'intelligence... :p
    Mais apart ca: En theorie ce systeme peut marcher, mais pas avec des produits risques. Avec un portefeuil d'actions on peut en theorie gagner plus que le taux que nous charge une banque. Mais ca peut aussi aller dans l'autre sens, que a la fin de vos 20 ans vous n'avez ni payer la maison, ni fait fortune avec les investissments et vous vous retrouver au point de depart, cad avec une maison pas paye. Vu les comportements des bourses actuelles le risque est beaucoup trop grand a prendre pour un achat si grand.
     
    MarvinHC , 27 Octobre 2009
  20. samanne

    samanne 40 ans, Liège

    Faut pas être intelligent pour proposer ça, faut juste être malin... ;-)
     
    samanne , 27 Octobre 2009
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