Taux pour emprunt hypothécaire

Dans le forum Divers, Bavardages - par Diego-BG le 26 Janvier 2009

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  1. Mi casa

    Mi casa 40 ans, Flandre

    Je suis d’accord avec Pumba, les taux fixes donnent une « certitude » que le variable ne donne pas, mais sur le long terme je ne le trouve pas gagnant. De plus tout le monde semble oublier le « plafond » du variable, qu’en règle général et seulement qq décimaux plus haut que le fixe.

    Moi j’avais pris un 1/1/1 et a refaire je ne change pas d’avis si je vois les taux appliqués ces derniers années, même avec l’augmentation de 2007/2008 on en sort avec un taux moyen plus bas d’un point que le fixe que m’était proposé a l’achat.
     
    Mi casa , 6 Mai 2010
  2. denis59be

    denis59be France

    en plus, en france le taux revisable est presque inexistant...alors que tres courant en belgique o_O et il parait surprenant voir dangereux de choisir le revisable actuellement... AMHA...
     
    denis59be , 6 Mai 2010
  3. intègre

    intègre 70 ans, Namur

    Actuellement je viens de faire faire une évaluation avec Thomas G. de chez Imm....ker, le variable (revisable) est nettement plus intéressant que le fixe. Ils se prennent des garanties solides avec les fixe et ça coûte très cher.
    Maintenant dans le variable aussi, il y a plusieurs formules. Mais il faut absolumùent étudier chaque cas avec un spécialiste pour trouver la meilleure formule, qui sera différente de personne à personne.
     
    intègre , 7 Mai 2010
  4. Benja-01

    Benja-01 36 ans, Namur

    De notre côté,
    nous avons contracté un emprunt en juillet 2008 en plein crash boursier chez fortis => les taux avaient grimpé
    Fixe 20 ans 5.25%

    il y a 2 mois, j'ai essayé de renégocier dans ma banque et on est finalement parti sur un taux variable mensualité fixe...
    Cette formule pourra peut-être en intéresser certains, c'est la durée qui augmente et non la mensualité...

    Donc choix : "tx Variable mensual. Fixe 3.14% 15-18ans"
    En faisant mes calculs, si on va au max. 18ans, je gagne quand même 2000€ sur la formule fixe 20ans 5.25%...par contre si on ne rembourse que durant 15ans, on gagne 35000€

    C'est toujours difficile de renégocier dans sa banque...moins bonnes conditions, ils savent bien que c'était pas intéressant pour nous de quitter la banque.

    J'avais été voir chez crédit agricole et on avait des supers taux :
    -4.29% tx fixe 20ans ou 2.65 tx variable 1/1/1 max 5.15%
    Mais avec les frais de rachat, etc. on y gagnait pas puisqu'on avait quasi remboursé que des intérêts les 2 premières années...

    Enfin, voilà, moi je connaissais pas cette formule avant...Tx var mens. fixe!
     
    Benja-01 , 7 Mai 2010
  5. Mi casa

    Mi casa 40 ans, Flandre

    Benja, je suis d’accord que “C'est toujours difficile de renégocier dans sa banque », mais il me semble que le taux que tu as eu et les conditions sont très respectables, d’autres gens avec une hypothèque « fraiche » n’arrivent pas a avoir des pareilles conditions

    Faut dire que les banques (comme n’importe quel commerçant) essaie de vendre toujours les produits sur lesquels il a plus de marge et moins de risque, mon avis si on s’y connait pas en hypothèques et de se faire conseiller par un indépendant ou un ami que s’y connait, comme intègre le dit, faut étudié au cas par cas et surtout selon les circonstances du moment.
    Maintenant avec les taux actuels et sur le long terme (ce qui est le cas dans les hypothèques), en faisant des calculs corrects, on a 95% de probabilités de sortir gagnant avec un variable… et oui ! comme on a déjà dit, la plus grande différence est que le variable n’offre pas de certitudes, mais quand on voit qu’on peut gagner jusqu'à 50.000 eur sur la totalité de son hypothèque, bon, a chacun de décider s’il prend le « risque » ou pas. :=)
     
    Mi casa , 7 Mai 2010
  6. Benja-01

    Benja-01 36 ans, Namur

    @Mi casa : je suis pas trop mécontent...je pense avoir renégocier correctement..:)
    On verra comme on dit.
     
    Benja-01 , 7 Mai 2010
  7. Mi casa

    Mi casa 40 ans, Flandre

    Je pense aussi, pour avoir demandé une deuxième hypothèque (pour l’achat d’un terrain), et en connaissant un peu le monde bancaire, je pense que tu as eu des très bonnes conditions.:)
    Ceci dit, si peux me permettre, et pour les gens a qui son budget le permet , le variable « classique » et généralement (un peu) plus intéressant que l’accordéon, et en plus parfois on a des bonnes surprises, moi « grâce » a la crise (et oui, il devait avoir qq chose de bien, non ?) j’ai eu un taux de moins de 2% l’année dernière… et j’ai pu acheter mon terrain ! :grinning:
    Maintenant je dois avouer que vivre avec deux hypothèques variables demande une flexibilité que pas tout le monde veut se donner, et je comprends parfaitement.
     
    Mi casa , 7 Mai 2010
  8. Gougloux

    Gougloux 38 ans, Hainaut

    A partir de quel écart de taux devient-il intéressant de renégocier son taux ?

    Quels sont les frais inhérents ? et les démarches à effectuer ?

    Faut-il faire une main levée sur l'ancien crédit hypothécaire et une nouvelle inscription sur le nouveau crédit ?

    Dans mon cas, ce serait pour le financement d'un terrain que j'ai eu à 5.60 fixe en 2008, 25 ans...
     
    Gougloux , 7 Mai 2010
  9. michel9320

    michel9320 32 ans, Bruxelles

    il y a un an ,le fond du logement proposait un taux de 1 a 2% .
    un de mes collègues en a profité et il en est ravi .(a voir conditions)
    a voir si ,c'est toujours d'actu .
     
    michel9320 , 7 Mai 2010
  10. Mi casa

    Mi casa 40 ans, Flandre

    Les spécialistes dissent que ça vaut pas la peine pour moins d’un écart de 1.5%. Je pense que vu les montants engagés vaut mieux faire le calcul et pas appliquer des règles.:p
    Concernant les frais… ça fait du mal.o_O
    D’abord pénalités a payer a la banque pour les remboursement anticipé, total ou partiel, de l’emprunt. Puis frais de notaire… je pense que si changement de banque il faut faire une main levée et une nouvelle inscription, mais pour ça je conseille de demander a un notaire que saura mieux le dire (et gratuitement). Si on reste dans la même banque… je ne sais pas.
    Sinon pour faire « simple » je te conseille d’aller voir la banque qui propose le taux et avec ton contrat d’hypothèque actuel ils pourront faire une simulation des frais et des couts de la nouvelle hypothèque.
    En tout cas n’oublies pas que si tu veux rester dans le fixe tu ne trouveras surement pas un écart assez important pour changer ton 5.60%, sauf si tes finances te permettent maintenant de raccourcir ton prêt a 20 ans au lieu de 25...
     
    Mi casa , 7 Mai 2010
  11. Benja-01

    Benja-01 36 ans, Namur

    Si tu renégocies ton prêt dans ta banque...tu n'auras qu'à payer les frais de dossier..il n'y a pas de passage devant le notaire, etc. c'est une action interne...enfin, pour mon cas.

    On dit toujours qu'il faut au moins une différence de 1% pour que cela devienne intéressant de négocier ou de changer de banque...

    On était à 5.25, on me proposait 4.29 dans une autre banque mais avec les frais de main-levée et de rachat, on y gagnait rien
    Ex : on avait enprunter 140000€, déjà remboursé +/16000€ mais que 3000€ réel le reste étant des intérêts donc il fallait un nouvel emprunt de 137000 et non 124000...chiffres approximatifs...
     
    Benja-01 , 7 Mai 2010
  12. Mi casa

    Mi casa 40 ans, Flandre

    Pour profiter de ce taux plancher faut remplir certaines conditions, surtout financières. C’est un taux mis a disposition des familles a revenu plus faible pour leur permettre l’accès a l’immobilier, donc des restrictions assez importants, qu’une famille « moyenne » ne remplira pas.
     
    Mi casa , 7 Mai 2010
  13. Mi casa

    Mi casa 40 ans, Flandre

    Maintenant il faut savoir bien négocier, faut pas oublier que la banque va « perdre » de l’argent avec ce changement, donc ils vont essayer de vous montré par A+B que ce n’est pas rentable… renseignez vous avant d’aller les voir sur le frais pour changer de banque, ça vous donne une idée de sur quel marge vous comptez pour négocier.
     
    Mi casa , 7 Mai 2010
  14. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Pour résumer les frais :

    1. indemnités à la banque d'origine (en général 3 mois d'interets)
    2. frais d'acte notarié et main-levée (dépend du montant du pret). Plus d'infos ici : http://www.defa.be/fr-rachat-pret-hypothecaire.html
    3. frais de dossier/expertises éventuels

    On supprime le point 2 en restant dans sa banque. Il faut donc pour que vous restiez que la différence 1+2+3-"gain sur nouveau prêt dans une autre banque" < 1+3-"gain sur nouveau prêt dans la meme banque"
     
    Speculoos , 7 Mai 2010
  15. Gougloux

    Gougloux 38 ans, Hainaut

    Dans quelques mois je vais me renseigner pour le prêt maison.... et, vu les taux intéressants en variable, il y a une forte probabilité, il est fort plausible que je choisisse ce type de prêt.

    Dans ce cas précis, savez-vous s'il est possible d'inclure le prêt terrain dans le prêt maison, de telle sorte à n'en faire qu'un seul, et bénéficiant du taux actuel ?

    Et dans ce cas précis, y-a-t-il des frais de main levée + frais de CH pour la partie du montant "terrain" ?
     
    Gougloux , 7 Mai 2010
  16. Mi casa

    Mi casa 40 ans, Flandre

    Gougloux, tu as déjà ton prêt pour le terrain?
    Si oui, tu peux faire une extension d’hypothèque si la banque accepte, mais dans ce cas là ça serait au taux de l’ancien prêt.
    Si tu n’as ni le terrain ni la maison, faut voir quels sont les garanties que la banque demande pour octroyer le crédit, mais normalement ça posse pas de problème.
     
    Mi casa , 7 Mai 2010
  17. Gougloux

    Gougloux 38 ans, Hainaut

    Oui, j'ai déjà mon prêt terrain.... depuis 2 ans...

    Mon idée était de profiter de mon prêt maison pour y financer, en montant global, le terrain ET la construction... de telle sorte à bénéficier d'un taux variable pour l'ensemble... qui, à priori, est négociable à de 2.25 en +3/-3, donc maximum 4,5... ce qui peut devenir intéressant dans mon cas....
     
    Gougloux , 7 Mai 2010
  18. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Quand tu commences la construction, il est largement préférable d'avoir le prêt sur le terrain+maison. Dans le cas contraire, tu vas être coincé car la banque qui te preterait pour la maison aurait une hypothèque de second rang. Tu imagines bien que les banques ne vont pas faire d'effort sur le taux dans ce cas, voire même l'inverse (taux majoré).

    Reste à savoir si tu repars avec la même banque (moins de frais) ou avec une nouvelle (plus de frais mais cout total sans doute inférieur)
     
    Speculoos , 7 Mai 2010
  19. MarvinHC

    MarvinHC 41 ans, Flandre

    2.25% ???? chez qui ca si je peux etre curieux?
     
    MarvinHC , 7 Mai 2010
  20. Mi casa

    Mi casa 40 ans, Flandre

    Dans ce cas là probablement la banque va demander des indemnités de remboursement anticipé pour le terrain, et refaire une hypothèque pour la totalité au taux actuel, sauf si tu peux faire pression en disant que avec ces frais tu prends le prêt pour ta maison ailleurs.
    Mais bon, vaut mieux négocier que menacer, en général ça donne pas les résultats souhaités…:p
     
    Mi casa , 7 Mai 2010
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