un immeuble à appartements en guise d'investissement.... bonne idée ou pas?

Dans le forum Divers, Bavardages - par Maiden Belgium le 18 Février 2013

  1. Maiden Belgium

    Maiden Belgium 42 ans, Hainaut

    voilà, je me demandais s'il était rentable à l'heure actuelle d'investir dans un immeuble à appartements, puisque les banques ne rapportent plus grand chose, voire pire, nous coutent de l'argent.
    Je pensais à un immeuble de 3 ou 4 apparts max, d'une valeur pas trop élevée (j'en ai déjà visité quelques uns en dessous de 200.000€), mais je me pose plusieurs questions.

    Que est le cout de l'assurance incendie pour un tel bâtiment?
    Comment dois-je calculer ce que je payerai pour le cadastre? (pour un RC de 1400€ par exemple).
    Que puis-je déduire fiscalement? les intérêts du prêt?
    A partir de quand est-ce vraiment rentable? prix/revenus locatifs?
    Vaut-il mieux investir un maximum d'argent dans l'immeuble ou faire un prêt aussi conséquent que possible tout en restant raisonnable par rapport aux revenus locatifs?
    Est-il vrai que le minimum à investir correspond à 20% du prix + les frais?
    J'aimerais bien le témoignage de personnes ayant fait cette démarche (en PM si ils préfèrent).


    J'attends vos idées et avis. D'avance merci.
     
    Maiden Belgium , 18 Février 2013
    #1
  2. Géronimo

    Géronimo 50 ans, Brabant Wallon

    Oui. Cela vaut encore la peine.
     
    Géronimo , 18 Février 2013
    #2
  3. browning

    browning Liège

    Rentable ? Peut être, mais...


    Et si 2 locataires sur 4 ne payent pas? Et si les 2 autres cassent tout dans l'appart?

    Taxes frais cadastre assurances entretien... Pas mal de paramètres qui impactent la rentabilité
     
    browning , 18 Février 2013
    #3
  4. lamy

    lamy 67 ans, Namur

    je me trompe peut-être, mais est-ce que la fiscalité n'est pas différente si on a un immeuble à apparts ou juste un appart?
     
    lamy , 18 Février 2013
    #4
  5. Maiden Belgium

    Maiden Belgium 42 ans, Hainaut

    bonsoir, je ne sais pas. bonne question. mais de toute façon il s'agirait pour moi d'un deuxième bien puisque je suis propriétaire de ma maison.
     
    Maiden Belgium , 18 Février 2013
    #5
  6. joba

    joba 62 ans, Liège

    Pour ma part je pense que c'est plus rentable qu'à la banque. Pour autant que l'on dispose du capital. Maintenant s'il faut emprunter, le calcul est différent puisqu'il y a des intérêts à payer.
    On dit souvent qu'un bâtiment loué rapporte 9 mois de loyers. Le reste sert à couvrir les frais et autres charges (précompte, assurances, entretien, périodes d'inoccupation..).
    A toi de voir si 9 loyers représentent plus que 1.5 % d'intérêts bancaires.

    Je suis moi même sur un projet similaire avec un ami. Après avoir visité de nombreux immeubles, on pense qu'il sera plus rentable à long terme de faire construire en essayant de maîtriser les coûts au maximum.
    En effet les bâtiments existant ne sont pas nécessairement bon marché et supposent la plupart du temps des travaux en profondeur. Mais ils resteront de vieux bâtiments. Par contre certains se contentent de faire uniquement des travaux cosmétiques ( cache misères) pour rentabiliser un maximum.
    Mais c'est pas notre philosophie.
     
    Dernière édition par un modérateur: 18 Février 2013
    joba , 18 Février 2013
    #6
  7. Géronimo

    Géronimo 50 ans, Brabant Wallon

    Non. La fiscalité n'est pas différente qu'on ait un appart en location ou 1000.
    Il y a par contre une différence entre une habitation personnelle et une habitation louée.
     
    Géronimo , 18 Février 2013
    #7
  8. Géronimo

    Géronimo 50 ans, Brabant Wallon

    Liège n'est pas Mons. Charleroi n'est pas Bruxelles. Ixelles n'est pas Molenbeek.
    L'intérêt d'un investissement immobilier, c'est qu'on peut acheter avec l'argent des banques et rembourser les banques avec l'argent des locataires.

    Inutile d'essayer cela en bourse: aucune banque ne vous prêtera pour acheter des actions. Elle hésiteront moins pour un immeuble à louer. C'est une manière de rentabiliser votre fiche de paye et votre maison déjà partiellement payée et qui a pris de la plus value.
     
    Géronimo , 18 Février 2013
    #8
  9. browning

    browning Liège

    fiscalité pas différente, mais paye t on quelques chose?

    si tu achètes 50 apparts et que tu les loues, ça devient un salaire, un bénéfice.
    doit-on payer des taxes là dessus???
     
    browning , 18 Février 2013
    #9
  10. vanma

    vanma 45 ans, Brabant Wallon


    Non, tu paye ton précompte immobilier et c'est tout.

    SAUF,

    si l'Administration fiscale estime que c'est à ce point important qu'il s'agit de ton activité professionnelle. Dans ce cas, c'est taxation comme pour un salaire, mais du coup toutes les charges deviennent déductibles !
     
    vanma , 18 Février 2013
    #10
  11. les revenus locatifs sont exempt tant que le locataire est une pers physique. si vous louez a une indepedante ou entreprise alors vous serrez imposes...
     
    wspboy , 18 Février 2013
    #11
  12. lepez78

    lepez78 40 ans, Hainaut

    Si vous avez des fonds, pensez à passer en société.
     
    lepez78 , 18 Février 2013
    #12
  13. lepez78

    lepez78 40 ans, Hainaut

    Suffit de mettre une clause dans le bail pour les indépendants et pour les sociétés, hormis une surface commerciale, peu de chance d'en voir débarquer une :D
     
    lepez78 , 18 Février 2013
    #13
  14. Géronimo

    Géronimo 50 ans, Brabant Wallon

    Que tu aie un appart en location ou 5000, c'est toujours le même:
    1. précompte immobilier
    2. RC en case 106 ajouté à tes revenus immobiliers (après indexation et majoration de 40%)
    3. Intérêts de prêts à but immobilier déductible de tes revenus immobiliers (en clair, au début, tes intérêts gomment le revenu immobilier. Puis, tu paye plein pot.)
     
    Géronimo , 18 Février 2013
    #14
  15. Géronimo

    Géronimo 50 ans, Brabant Wallon

    Si tu loues des apparts à des personnes physiques, même si tu as du personnel pour faire cette gestion, cela reste de la gestion de ton patrimoine privé, et non de l'activité professionnelle. Que ce soit un ou 1000.
     
    Géronimo , 18 Février 2013
    #15
  16. ManuAde

    ManuAde 33 ans, Luxembourg

    les revenus locatifs ne sont pas imposés si vous louez à des personnes physiques qui ne l'affectent pas à l'exercice de leur activité. MAIS vous êtes taxés dessus tout de même (après tout dépend si meublé ou pas ect) je vais pas vous faire un cours de fiscalité :)

    En aucun cas ce ne sera requalifié en revenu (on ne parle pas ici de société immobilière)

    Intéressant ou rentable? oui à condition d'avoir déja un bon capital à mettre dedans. De plus dans votre calcul de rentabilité ne tenez pas compte d'un rendement locatif de 100% mais inférieur. Il n'est pas rare d'avoir des locataires peu scrupuleux qui ne payent pas leur loyer, ou en retard, qui dégradent le bien ect.... tout ceci a un coût.

    Pour résumé, c'est un investissement à très long terme :) qui ne sera pleinement rentable qu'une fois payé (d'où la question de savoir quel est la part apportée en fond propre)
     
    ManuAde , 18 Février 2013
    #16
  17. Géronimo

    Géronimo 50 ans, Brabant Wallon

    Si vous louez à des personnes physiques qui utilisent le bien pour leur résidence principale, il n'est pas intelligent de passer en société.
     
    Géronimo , 18 Février 2013
    #17
  18. vanma

    vanma 45 ans, Brabant Wallon


    Hé bien non !

    Les cas sont légion où l'Administration a requalifier les loyers en revenus professionnels.

    La jursiprudence en la matière est très très fournie.
     
    vanma , 18 Février 2013
    #18
  19. vanma

    vanma 45 ans, Brabant Wallon


    Exact ! Dans cette situation, des charges sont déductibles, réelles ou forfaitaires (en fonction du RC)

    Mais on rentre dans des détails difficiles de détailler sur un forum.
     
    vanma , 18 Février 2013
    #19
  20. lepez78

    lepez78 40 ans, Hainaut

    En effet, ce sera taxé comme revenu.

    Bien vu Geronimo.
     
    lepez78 , 18 Février 2013
    #20
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