urbanisme regularisation

Dans le forum Galères et Horreurs - par pedro le 4 Octobre 2007

  1. Cuistax77

    Cuistax77 39 ans, Hainaut

    Je pense qu'il revient au notaire de faire ce travail.
    Il y aura toujours des contrevenants, mais c'est aussi le rôle du notaire d'INFORMER et de mettre en garde son client-vendeur contre ce qu'il encourt en cas de mensonge (ou mensonge par omission).

    Le notaire qui met des photos sur son site peut voir directement si des ajouts ont été fait au bâtiment. Et il peut exiger de son client de lui fournir les documents signés de l'urbanisme, en complément de la "bonne-foi"

    Edit
    Sans démagogie, ni propagande:
    Les quelques centaines d'euros versés au notaire justifient bien un coup de fil au service d'urbanisme et la vérification avec le client/l'immeuble pour s'assurer que tout est en ordre..
     
    Dernière édition par un modérateur: 24 Mai 2013
    Cuistax77 , 24 Mai 2013
  2. intègre

    intègre 70 ans, Namur

    C'st un peu l'effet retour après une politique très contraignante et complètement farfelue, puisqu'après plus de 800 amendements, on efface tout et on recommence ( en moins pire, j'espère)
     
    intègre , 24 Mai 2013
  3. Cuistax77

    Cuistax77 39 ans, Hainaut

    Ce que je trouve farfelu pour ma part c'est le rôle du notaire lorsqu'il porte la casquette d'agent immobilier (donc avant sa mission d'officialisation de la vente).

    Il faut savoir qu'il encourt moins qu'un vrai agent immobilier qui a la même mission.
    Je m'explique:
    En cas de vice caché (donc préalablement connu) lors d'une vente, il est possible de se retourner contre l'agence. Elle est réputée professionnelle dans son domaine. Donc par exemple, une bâtisse de 1920 avec une annexe bâtie il y a 15 ans sans permis, en cas de litige après vente l'agence peut y perdre des plumes. Elle ne pouvait ignorer les modifications apportées au bâtiment, ou en tous cas essayer de vous faire croire qu'elle l'ignorait.

    Le notaire ne court aucun risque.
    Pourquoi ??
     
    Cuistax77 , 24 Mai 2013
  4. Litha

    Litha 32 ans, Hainaut

    Cuistax77 Visiblement certains notaires font les démarches, je viens de recevoir mon contrat finale (il nous l'a envoyer à l'avance pour qu'on puisse le lire) et il s'est renseigner auprès de la commune.

    En même temps, les agents immobiliers que j'ai côtoyer, la plupart mentaient. Donc je me demande à quel point ils sont en danger par rapport aux mensonges qu'ils disent.
     
    Litha , 29 Mai 2013
  5. 2manynotes

    2manynotes 47 ans, Bruxelles

    ......................
     
    Dernière édition par un modérateur: 29 Mai 2013
    2manynotes , 29 Mai 2013
  6. 2manynotes

    2manynotes 47 ans, Bruxelles

    La suite de mes aventures de régularisation... Je résume : j'achète un appartement de par un acte signé en janvier 2004. Je le revends, signe une promesse d'achat/vente. Le notaire de l'acheteur s'adresse a l'urbanisme (là il a fait correctement son boulot) et avertis l'acheteur que d'après l'urbanisme il s'agit toujours de bureaux. Le compromis est finalement signé mais avec une condition suspensive d'octroi du changement d'affectation par l'urbanisme (Molenbeek).
    Bref, je prends un architecte pour faire ça dans les règles de l'art. La demande de permis fait part d'une demande de dérogation au RRU sur 2 points : la surface éclairate est légèrement inférieure pour le living et la chambre arrière au 1/5 eme des surfaces totale et la cuisine fait 6,1m² eu lieu de 8m².
    A noter que le RRU est apparu fin 2006 et ces normes ci-dessus concernent des bâtiments neufs (ce qui n'est pas le cas ici).
    Si on se base sur le COBAT d'usage avant le RRU, le bien est 100% conforme.

    Bref, le dossier est passé hier en commission de concertation. Je m'y suis rendu avec l'acheteur et mon architecte qui a mon avis ne s'en est pas encore remis, tant c'était ubuesque voir kafkaien...

    Bref, je n'ai pas encore reçu le délibéré mais il est TRES probable que l'avis rendu soit "favorable à condition de...." Les conditions seraient de modifier les aménagements intérieur. Entre autre déplacer un mur pour intervertir une des chambre et le living., démolir une partir d'un mur pour accéder à la cuisine via cet espace. Ce qui implique des aménagements au niveau électricité et peut-être plomberie... etc.
    Mon acheteur a eu beau dire que le bien lui plaisait comme ça et qu'il n'était pas demandeur d'un changement, il a eu droit à un "oui mais moi il ne me plait pas" de la part d'une dame d'une aggressivité incroyable.

    Donc voilà... Ce que je ne comprends pas c'est que d'après ce que j'ai lu ils sont sensés tenir compte des règles en vigueur au moment de "l'infraction". De plus ils butent sur des problèmes d'aménagement intérieur qui sauf erreur ne requièrent même pas de permis d'urbanisme...
    De plus, d'après le vade mecum qui parcours la législation en matière de changement d'affectation, il apparait qu'en 2004 il ne fallait un permis que pour des changement d'affectation repris dans une liste exhaustive...
     
    2manynotes , 29 Mai 2013
  7. 2manynotes

    2manynotes 47 ans, Bruxelles

    En effet. C'est incroyable ce qu'ils peuvent parfois en toute impunité entrainer des gens dans des ennuis incroyables. idem pour les agents immobiliers qui sont parfois de véritables escrocs.

    Ca existe peut-être déjà mais il faudrait créer une entreprise qui ne serait pas un agent immobilier mais qui assisterait un candidat acquéreur dans ses recherches et dans un esprit "mieux vaut prévenir que guérir" passerait au crible les problèmes potentiels que pourrait rencontrer l'acheteur.
     
    Dernière édition par un modérateur: 4 Juin 2013
    2manynotes , 4 Juin 2013
  8. tchize_

    tchize_ 38 ans, Hainaut

    le chasseur immobilier. Tu lui file tes critère (localisation, type de maison, surface, plafond à ne pas dépasser) et sa mission c'est de te dénicher cette maison. Il n'a pas de maison à son catalogue, il ne vends pas. Il offre un service d'aide à l'achat. Vérifie les biens, fait des enquêtes de voisinage, mais ça a un coût :)
     
    Dernière édition par un modérateur: 4 Juin 2013
    tchize_ , 4 Juin 2013
  9. 2manynotes

    2manynotes 47 ans, Bruxelles

    En effet.
    Un agent immobilier fait ça aussi. le problème est lié au mode de rémunération : un agent immobilier est payé au % avec seuil minimum. Rien que ça c'est déjà un gros problème : Imaginons que vous vouliez vendre votre appartement 170.000 eur. Un agent immobilier se présente. S'il vend votre bien au prix demandé il va toucher 5.100 eur HTVA. Mais il risque peut-être de passer du temps à en obtenir ce prix et leur intérêt est que tout aille très vite. Il risque (cas vécu) de vous "travailler" pour que vous le vendiez 150.000, ce qui est bcp plus facile. En théorie il ne toucherait "que" 4.500 eur... mais si vous lisez leur contrat vous verrez que c'est 3%... avec un minimum de 5.000 eur... Bref il va "perdre" 100 eur mais il va gagner un temps fou, mais c'est au détriment des intérêts du vendeur.

    Aussi, au niveau du vendeur, il va le "travailler" pour lui faire signer une promesse d'achat ou un compromis sans clause suspensive. De ce fait que l'acheteur ait ou non son prêt, il s'en fout, il touchera sa commission. Avec en prime la probabilité que le vendeur se retourne contre l'acheteur défaillant...

    Au niveau du notaire c'est la même chose : il est payé au %. Donc il a tout intérêt à ce que les ventes se passent, quitte à "endormir" l'acheteur au maximum.

    Mon impression sur le marché immobilier actuel est que ça ressemble au jeu de la bombe où on se passe le ballon de main en main et quand le maître du jeu crie "boum", celui qui a le ballon perd.

    En cas d'infraction urbanistique c'est pareil, un bien "vicié" peut passer de main en main jusqu'à ce que pour une raison x ou y un des acheteur paie pour des actes commis par autrui.

    Bien sur a priori tout acheteur devrait se renseigner avant de se lancer mais le tout est de trouver justement des personnes qui vont donner les vrais bon conseils.
     
    2manynotes , 4 Juin 2013
  10. Cuistax77

    Cuistax77 39 ans, Hainaut

    Je suis tout à fait d'accord avec ton raisonnement.
    Il faudrait ajouter quelque chose à la fin: les personnes qui doivent donner ce conseil sont en principe les notaires. Toutes les ventes passent par eux, qu'elles soient faites par le biais d'une agence immo ou par son étude.

    Un notaire qui 'officialise' la vente d'un bien devrait aussi être impacté en cas de magouille. Qu'il puisse dire au vendeur: "votre bien ne présente pas d'infraction ? Parce que dans le cas contraire, vous aurez de gros problèmes et moi je risque d'en avoir aussi". Trop peu de notaires prennent cette peine.
     
    Cuistax77 , 4 Juin 2013
  11. 2manynotes

    2manynotes 47 ans, Bruxelles

    J'ai trouvé un site de chasseur immobilier... Bon ce genre de service s'adresse plutôt à une clientèle aisée, qui n'a pas envie de se casser la tête à chercher, car ils demandent aussi un minimum de 5.000 eur.... avec aussi paiement à la réalisation de l'achat... d'où encore ce problème lié au fait qu'à un moment où l'autre ils devront pousser à l'achat pour toucher leur com. Il dispose d'ailleurs d'un mandat d'achet comme l'agent immobilier dispose d'un mandat de vente...

    Moi je pensais à une entreprise qui disposerait par exemple d'un juriste et d'un expert technique. La recherche en elle-même serait faite par le candidat acheteur (il y a assez d'outils internet pour ça). La mission des "assistants" serait de venir visiter le bien en compagnie de l'acheteur et de poser les bonnes questions via une check list. De cette manière le candidat acheteur n'achèterait pas un chat dans un sac. La rémunération se ferait à l'heure prestée ou un forfait de "x" visites.

    Bon, le PEB et la certification électrique sont déjà des avancées dans ce sens mais ça ne résoud pas les problèmes liés aux infractions urbanistiques....

    Quant au notaire, il ne veut au final protéger qu'une personne : lui-même. Je me suis fait moi-même "endormir" par un notaire... le problème aussi est que contrairement à un électricien qui va presque systématiquement dire que le gars qui est passé avant lui a bossé comme un cochon, un notaire ne peut pas juger du travail d'un confrère. Donc ne comptez pas sur eux, ni sur le syndic de la chambre des notaires pour vous aider ou pour même estimer qu'il y a effectivement un problème... Pour un électricien, un autre électricien est un "concurrent", pour un notaire un autre notaire est un "confrère"...
     
    Dernière édition par un modérateur: 4 Juin 2013
    2manynotes , 4 Juin 2013
  12. intègre

    intègre 70 ans, Namur

    Vous êtes partis en pleine utopie, tant qu'il y aura du pognon à gagner, il y en a toujours qui trouveront moyen de rouler les autres.

    Il faut apprendre à se défendre soi-même. prenez un juriste, un architecte, un urbaniste de la RW, ça va vous coûter un pont, et même avec ça, vous ne serez pas certain de ne pas vous faire arnaquer .
    Revenez les pieds sur terre.
     
    intègre , 4 Juin 2013
  13. Litha

    Litha 32 ans, Hainaut

    Le risque zéro n'existe nul part. Mais on peut toujours se faire aider. Personne ne nous oblige à faire une offre d'achat à la première visite.
    Il faut oser prendre son temps, j'ai lu trop souvent le cas où les personnes se décidaient après la première visite parce qu'ils avaient l'impression (à raison ou non) que sinon cela allait leur passé sous le nez.
    Mais un achat ce n'est pas une location, on ne peut pas résilier son bail facilement.

    Comme j'ai souvent lu ici, mieux vaut rater une bonne affaire qu'en acheter une mauvaise.
     
    Litha , 4 Juin 2013
  14. 2manynotes

    2manynotes 47 ans, Bruxelles

    Vous avez bien raison, mieux vaut rater ce sui "semble" une bonne affaire mais qui peut au final se révéler un piège diabolique.
     
    2manynotes , 4 Juin 2013
  15. 2manynotes

    2manynotes 47 ans, Bruxelles

    J'en reviens à mon problème de régul. Pour recadrer le tout : j'ai acheté un appart en 2004. Problème : le gars qui l'a acheté en 1999 a fait des travaux d'aménagement intérieur et y a habité (et a donc changé l'affectation). Il m'a ensuite revendu le tout comme appartement, avec la bénédiction du notaire alors qu'il n'a pas rentré de permis. Je l'ai mis en vente... comme logement bien logiquement. Or urbanistiquement ce sont des bureaux. Je signe dès lors un compromis avec l'acheteur avec condition suspensive de régularisation.
    Pour couronner le tout, le gars qui me l'a vendu a changé les chassis de la façade, ce qui n'est pas du goût de l'urbanisme... Bref je lance la régul le 11/02. Nous sommes le 4/06 et je viens à peine de recevoir l'avis de la commission de concertation. Comme je le supputais, l'avis est "positif à condition de". Parmi ces condition il y a la remise en étant du chassis en façade, que je ne conteste pas, ils demandent de verduriser la terrasse avec des jardinières... ok. Mais également ils demandent de revoir presque entièrement l'aménagement intérieur. Enfin il y a "une" personne qui s'est excitée à ce propos. Une vraie furie. Ptêt quelqu'un de l'IBGE ou la représentante de la Région... Mon architecte était horrifié, moi de même.
    Bref pour faire avancer les choses j'ai deux plans :
    plan A : voir avec l'urbanisme comment arriver à un consensus... parce que parmi les exigeances de la CC il y a des erreurs et des inepties. Par exemple ils parlent de faire des aménagements au garage... or celui-ci ne m'appartient pas...
    plan B : baisser ma culotte, dire oui amen a tout, rentrer des plans et une boite de pralines, tout comme ils (elle) veu(len)t (sauf pour le garage bien sur). Faire les travaux incontestables : façade, voir verdurisation terrasse mais c'est tout.

    Quen pensez-vous? Vont-ils venir vérifier? Je ne comprends même pas pourquoi ils font un foin sur l'aménagement intérieur. Surtout que ça ne requiert aucun permis (pas de modif aux volumes, pas touche aux murs porteurs).
     
    Dernière édition par un modérateur: 5 Juin 2013
    2manynotes , 5 Juin 2013
  16. tchize_

    tchize_ 38 ans, Hainaut

    il n'y avait pas un classement quelconque du bien?
     
    tchize_ , 6 Juin 2013
  17. 2manynotes

    2manynotes 47 ans, Bruxelles

    Absolument pas. Voici l'immeuble qui est assez typique de l'architecture années 60 a Bruxelles


    [​IMG]

    Ce qui est fou c'est surtout l'attitude de cette bonnefemme. On avait l'impression de se trouver en cour d'assise.
     
    Dernière édition par un modérateur: 6 Juin 2013
    2manynotes , 6 Juin 2013
  18. Litha

    Litha 32 ans, Hainaut

    Je ne savais pas qu'il pouvais exiger des jardinières Oô
     
    Litha , 6 Juin 2013
  19. 2manynotes

    2manynotes 47 ans, Bruxelles

    Moi non plus... ni qu'ils allaient carrément "imposer" un aménagement intérieur... Parce que là ils se sont carrément substitués à l'architecte... Aussi les aménagements proposés sont débiles : ils veulent que j'inverse le living et le salon... sans tenir compte du fait que ça placera le living sous la chambre du voisin du 1er et que le chambre ainsi déplacée jouxtera la cage d'escalier et ascenseurs... Aussi ils veulent que je déplace le WC sans préciser où.... ni comment... parce que bon, la colonne de wc elle est à un endroit précis.... aussi ils demandent que je fasse des aménagements... dans le garage de mon voisin (il sera ravi)....:cryx:

    Aussi le cout de ces travaux sera très élevé : démolition, évacuation, reconstruction, éléctricité, plomberie, carrelage.

    La prochaine étape sera-t-elle d'imposer la couleur des murs et la déco?
     
    Dernière édition par un modérateur: 6 Juin 2013
    2manynotes , 6 Juin 2013
  20. Litha

    Litha 32 ans, Hainaut

    En plus le living ou le salon, c'est qu'un mot sur le plan, non? Ils vont venir vérifier où sont les meubles?
     
    Litha , 6 Juin 2013
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