urbanisme regularisation

Dans le forum Galères et Horreurs - par pedro le 4 Octobre 2007

  1. Cassou162

    Cassou162 27 ans, Hainaut

    Malhureusement cette annexe serait nécessaire, elle y contient la cuisine et la salle de bain

    Quand j ai utilisé le terme ce "retourner", c était dans le sens est ce qu il y aurait quelque chose à faire au niveau du vendeur, dans le sens de négocier avec lui, enfin pr essayer de trouver une solution
     
    Cassou162 , 22 Août 2013
  2. 2manynotes

    2manynotes 47 ans, Bruxelles

    Alors pour reprendre dans l'ordre. Vous avez visité, le bien vous intéresse mais vous savez qu"il est en infraction (comme énormément de biens) et que grâce à vos futurs voisins cette infraction a été mise au jour et a fait l'objet d'une amende à charge du proprio actuel. Et vous voulez savoir si tout ça peut vous servir d'arguments dans la discussion pour fixer le prix du bien.

    La première chose à faire est de vous rendre à l'urbanisme et de voir si l'annexe est régularisable TELLE QUELLE.
    Si c'est le cas, il faudra rentrer un dossier à l'urbanisme qui s'apparente à l'obtention d'un permis "classique" et accompagné de plans d'architecte. Comptez 4-5.000 eur + des mois de procédure.

    Si pour régulariser, il faut modifier l'annexe, la facture s'alourdira.

    Si pas régularisable : il faudra détruire l'annexe....

    Au moins vous savez où vous mettez les pieds.

    Pas oublier que l'infraction suit le bien et non pas la personne... Si vous signez un compromis d'achat, vous achetez également le problème....
     
    Dernière édition par un modérateur: 22 Août 2013
    2manynotes , 22 Août 2013
  3. intègre

    intègre 70 ans, Namur

    Cassou, vous êtes jeune et peut être un peu inexpérimenté, ne sous-estimez pas les ennuis avec l'urbanisme. Ils peuvent vous pourrir la vie (et ne s'en privent pas !!) et vous coûter cher, et dites vous bien que c'est eux qui ont toujours le dernier mot, car ils ont la loi avec eux.
    Vous trouverez d'autres biens qui vous conviendront.
     
    intègre , 22 Août 2013
  4. ben faut voir si le bien sans cuisine et salle de bain vous convient... et puis faire offre pour le bien sans la cuisine et la salle de bain diminué du prix de la démolition de l'annexe si ca se passe mal avec l'urbanisme - ce qui est possible.

    conclusion : allez visiter d'autres biens...
     
    benoki , 22 Août 2013
  5. anémone

    anémone 36 ans, Liège

    Autre solution : acheter le bien à la condition que le vendeur procède lui-même à la régularisation, à ses frais (c'est tout de même lui qui est responsable de l'infraction).
    Attention que dans ce cas, si vous signez un compromis dans ce sens, il faut rédiger des clauses très claires concernant les différentes issues possibles : la vente ne sera conclue que si le bien est régularisé dans la situation actuelle et uniquement dans ce cas, toute autre situation pouvant conduire à une révision ou une annulation du contrat (travaux de modification, démolition, etc.)
    Le mieux est quand même que le vendeur régularise son bien avant toute signature de compromis, ça évite grand nombre d'inconnues et de risques.
    Ne vous laissez pas embarquer dans une affaire dont l'issue est imprévisible, vous risquez d'y laisser beaucoup d'argent et d'énergie. D'ailleurs il y a fort à parier que le vendeur vend son bien car il ne souhaite pas dépenser de l'argent pour le régulariser lui-même. Mais il y sera malgré tout contraint, à moins de tomber sur une personne un peu naïve...
     
    anémone , 22 Août 2013
  6. 2manynotes

    2manynotes 47 ans, Bruxelles

    En fait il faut éviter ce genre de compromis. Moi-même j'en fais les frais. J'ai découvert une infraction urbanistique sur mon bien. Malgré tout l'acheteur a voulu signer un compromis. Nous nous étions rendus à l'urbanisme et la régul semblait aisée et les délais raisonnables.
    Au final ça fait des mois que ça traine. La régul pourra se faire... mais il faut faire des travaux. Or si je fais les travaux, le bien vaudra plus cher qu'initialement et je pourrais le vendre plus cher à un autre acheteur... Enfin bref c'est de toute manière long, chiant et energivore... Je comprends que le gars qui me l'a vendu m'ait entubé.
     
    2manynotes , 22 Août 2013
  7. anémone

    anémone 36 ans, Liège

    C'est pour ça que je conseille la clause qui annule le contrat s'il y a la moindre modification à apporter...
    Sachant que ce genre de compromis peut mener à des mois de procédure avant que la vente ne soit effectivement conclue ou annulée, donc parfois des mois de perdu pour rien. C'est une solution possible si cet achat vous tient vraiment à coeur, sans prendre de risque financier..
    Encore faut-il que le vendeur soit d'accord...
     
    anémone , 22 Août 2013
  8. hornuvore

    hornuvore 40 ans, Hainaut

    Pour une résidence principale, à 23 ans, je serais plutôt de l'avis d'intégre: passez votre tour.
    Voyez le retour de 2manyvotes: il a plus d'expérience, ce n'est pas sa résidence principale, et ça lui pourrit déjà la vie...
     
    hornuvore , 22 Août 2013
  9. Cassou162

    Cassou162 27 ans, Hainaut

    Merci à tous pour vos réponses
    Il est certain que dans ce domaine je suis complètement inexpérimentée, c'est pour cela que j'essaye de me renseigner au maximum avant de tenter quoique se soit.
    Après avoir prit quelques informations supplémentaire, surtout au niveau de l'urbanisme qui eu nous dise qu'il n'y aurait pas d'amande fixée mais que cela pourrait arriver dans les années à venir, mais qu'en plus c'est bien au vendeur de devoir régulariser cette situation, justement on nous a expliqué cette histoire de clause mais je voudrais être certaine de ne pas y perdre des plumes.
    C'est vrai que je pourrais trouver d'autre bien, mais à des prix excessif pour nous actuellement et pas forcément dans un bon endroit. Donc voila je ne sais trop que faire
     
    Cassou162 , 22 Août 2013
  10. 2manynotes

    2manynotes 47 ans, Bruxelles

    Sisi c'était ma résidence principale. "normalement" ça devrait bouger le mois prochain... mais ça fait déjà 8 mois de procédure...
    Dans votre cas c'est le proprio actuel qui est "responsable". Or il est possible que ce ne soit pas lui qui ait fait construire cette annexe. Il l'a peut-être achetée comme ça sans se poser de questions. Cette annexe est peut-être là depuis 40 ans. Et puis soudain, une dispute de voisinage ou un nouveau voisin qui est un ancien de la Stasi et hop, on dénonce, et la machine infernale se met en route.

    Les infractions urbanistiques c'est comme le jeu de la bombe : on se passe le ballon de main en main jusqu'à ce que celui qui a le dos tourné crie "boum" et c'est celui qui a le ballon en main qui a perdu.
     
    2manynotes , 22 Août 2013
  11. 2manynotes

    2manynotes 47 ans, Bruxelles

    Je suis certain quand dans la rue où vous achetez il y a d'autres maisons dans le même cas. J'ai un ami qui a la même configuration. Mais comme son voisin est aussi en "infraction" il ne se sont bien sur jamais dénoncés.

    Dans son cas il a vécu avec cette annexe "pirate" (et encore il y avait une annexe pirate annexée à l'annexe pirate, en enfilade) pendant 7 ans. Ensuite il l'a fait démolir dans le cadre d'un projet de réaménagement complet de sa cuisine.

    Bref ce genre de maison a des prix "pas excessifs" est la plupart du temps grevée d'une infraction. Comme dit plus haut c'est une question de chance ou de malchance de se faire prendre.
     
    2manynotes , 22 Août 2013
  12. tchize_

    tchize_ 38 ans, Hainaut

    Avec l'urbanisme, si ce n'est pas écrit sur un papier signé par un fonctionnaire, considerez qu'on ne vous a rien dit. La personne que vous avez eu n'est probablement pas celle qui décide ou non de mettre l'amende et vous ignorez toujours si l'urbanisme amènera cette affaire devant un juge ou pas. Tant qu'ils n'ont pas de plan, ils ne peuvent pas dire avec certitude si c'est régularisable.


    Encore une chose. Si le bien est moins cher que le marché, c'est toujours pour une bonne raison....

    Si malgré tout vous voulez vous lancer là dedans, commencez par faire venir un expert (de votre banque) qui évaluera le bien et les coûts de régularisation.
     
    tchize_ , 22 Août 2013
  13. Cassou162

    Cassou162 27 ans, Hainaut

    Cette annexe est récente, il y a plus ou moins 2 ans qui l'a construite.
    Mais bon le soucis, c'est qu on vivrait avec une épée de Damoclès au dessus de la tête
    Elle se trouve à bas prix, du au faite qu'il y ait beaucoup de travaux à effectuer
    Mais bon je pense qu'on va laisser tomber au vu de ce que l'on apprend (la maison se trouve en médiation de dette, donc impossible que ce soit le vendeur qui régularise)
     
    Cassou162 , 22 Août 2013
  14. intègre

    intègre 70 ans, Namur

    Lâchez tout, c'est un truc pourri.
    Et bonne chance pour trouver autre chose.
     
    intègre , 22 Août 2013
  15. bZone

    bZone Equipe BricoZone 42 ans, Liège

    Oula mon dieu une vente avec des dettes. Laissez tomber ca, je sais de quoi je parle, j'ai acheté a un failli : j'ai vu arriver un huissier representant la dette TVA du vendeur pour empecher mon achat a 9h00 pétante a l'etude du notaire le jour de l'acte.
    En effet kla vente ne suffisait pas a eponger les dettes du faili et donc il peuvent empecher les ventes (si le vendeur n'apporte pas du fric en plus lors de l'acte).

    Mon vendeur a donc remis les clés de sa maison + un chèque de 15000 EUR au notaire pour me vendre sa maison... Il a donc payé pour vendre. Et je vous passe d'autres joyeusetés
     
    bZone , 22 Août 2013
  16. xav1979

    xav1979 37 ans, Hainaut

    Moi, j'essaierais aussi de savoir pourquoi le voisin a porté plainte...

    Dans le cadre d'un bon voisinage, la plupart des gens s'en foutent des infractions de ce style. Surtout qu'on est rarement seul dans la rue à être concerné.

    Donc si le voisin se plaint, c'est que soit ça empiète d'une façon ou d'une autre sur son bien-être (c'est moche, ça prend de la lumière, ça amène des problèmes de fuites au niveau du toit, etc...) soit c'est un voisin chiant qui n'a rien d'autre à faire. Dans les deux cas, il ne lâchera pas l'affaire et vous pourrira la vie avec ce dossier pendant encore de nombreuses années.

    Je sais que ça fait mal au fion car ce n'est pas évident de trouver LA maison quand on est jeune et probablement limité niveau budget, mais il vaut mieux passer son chemin et prendre son mal en patience que de choisir la mauvaise maison qui vous bouffera énergie et pognon!
     
    xav1979 , 22 Août 2013
  17. Cassou162

    Cassou162 27 ans, Hainaut

    En faite, ils ont "porté plainte", par ce que le jardin de la voisine se trouve en hauteur par rapport à l'annexe, et que le gas qui a construit cette annexe à creuser et donc le jardin de la voisine c'est un peu "effondré", vu qu'il a retirer une cloison qui maintenait son jardin, et en plus ce gas devait refaire toute la séparation avec la voisine chose qui n'a pas fait (j'ai essayé d'expliquer au mieux mais ce n'est pas évident)
    C'est clair que ce n'est pas évident, surtout qu'on se dit qu'elle a beaucoup de potentiel, et qu'a la revente elle en vaudrait beaucoup plus, mais bon ...

    bZone : Savez vous m'en dire plus concernant les joyeusetés? (Ça peu toujours servir)
     
    Cassou162 , 22 Août 2013
  18. ChatCroix

    ChatCroix 33 ans, Hainaut

    Une très bonne idée de laisser tomber!
    plus ou moins deux ans? et est ce qu'elle a été isolée convenablement aux normes d'il y a deux ans? j'en doute et celà risque d'être galère pour régulariser!
    La majorité des biens en Hainaut, du moins dans les cités industrielles ont une ou plusieurs infractions urbanistiques ! et bien souvent si celà a été fait sans autorisation, c'est que c'est difficilement régularisable :
    - Construction inesthétique;
    - Matériau non conforme et de piètre qualité ==> JAMAIS vous n'aurez de permis pour une toiture en tole ondulée transparente!
    -Non respect des prescription urbanistique;
    - Construction de manière excessive en zone de cours et jardin
    - Construction en dépit du droit civil, notamment en matière de vue;
    - des fois pour l'annexe il y a eu un permis, mais celui ci n'est pas respecté!
    - Quant en plus la construction ne se trouve sur le terrain du voisin, voir une servitude de passage...

    Bref, il vaux mieux regarder à de nombreuses reprises avant d'acheter, ou alors acheter un bien et prévoir un budget démolition/régularisation !

    J'espère qu'un jour on imposera, à l'image du certificat PEB, electrqiue, etc... l'obligation de faire "certifier" le bien en vente comme étant en ordre ou pas du point de vue urbanistique...
     
    ChatCroix , 22 Août 2013
  19. 2manynotes

    2manynotes 47 ans, Bruxelles

    Tout à fait. Aussi, il faudrait responsabiliser les professionnels du secteurs (agence, notaires) en cas d'irrégularité.
     
    2manynotes , 22 Août 2013
  20. ChatCroix

    ChatCroix 33 ans, Hainaut

    Puf! si évidement on s'en prend à stabilité de la propriété voisine, c'est partit pour 15 ans de soucis!

    En plus si l'infraction est constatée officièlement, la banque risque de mettre un véto pour l'octroi du credit !

    ABANDONNEZ cette idée d'achat... à 23 ans et je le suppose un budget "limité" on a vraiment autre chose à faire que de donner de l'energie pour les défaillance des propriétaires précédents...
     
    ChatCroix , 22 Août 2013
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