urbanisme regularisation

Dans le forum Galères et Horreurs - par pedro le 4 Octobre 2007

  1. ChatCroix

    ChatCroix 33 ans, Hainaut

    Tout d'abbord il faut voir si votre verranda a bel et bien fait l'objet d'une autorisation. En général, les communes classe les permis par nom de DEMANDEUR.

    Pour savoir si cette veranda est belle et bien reprise, demandez à l'employé de la commune de vérifier si elle est bien présente sur le "plan" des différents constructions à la commune.

    Si la verranda n'est pas présente, introduisez sans délais une demande de régularisation. Jusqu'à la fin de l'année, il est possible, à condition de venir de sa propre initiative, de régulariser sans payer l'ammende transactionnelle.
    Il faut bien sur que la verranda soit régularisable, ( qu'elle ne soit pas construite en zone verte, par exemple). Attention : ce n'est pas parce que l'employé vous dis " c'est un beau projet..." que pour autant vous aurez le permis...

    Jepense qu'il vaut mieux régulariser, car la région wallonne s'est dotée d'un décret sévère en matière dinfractions à l'urbanisme... Les constructions sans permis ca tiens tant que ca tiens jusqu'a un controle, une dénonciation, et la bardaf, par ici la monnaie.
     
    ChatCroix , 26 Novembre 2009
    #21
  2. aulo

    aulo 36 ans, Hainaut

    bonjour,
    pouvez-vous me rassurer, m'aider, me conseiller ???? s'il vous plait ???
    nous avons acheté une maison il y a deux ans et nous avons fait qq travaux (démolir la "véranda" en très mauvais état et nous avons reconstruit celle-ci presque à l'identique (4m² supplémentaires ...) et nous y avons mis de nouveaux châssis, ainsi qu'une nouvelle brique ... ce bâtiment donne sur le jardin et non pas sur la rue ...
    nous avions introduit une demande de changement de tuiles de la toiture ... malheureusement ... avant d'entamer les travaux, il y a eu bcp de vent et nous avons été contraints de changer 52m² de la toiture ... au lieu des 12 prévus ... cette demande avait été acceptée mais il fallait recontacter les responsables ... ce que nous n'avons pas fait ...
    nous avons peur des conséquences ... nous vivons dans une rue où nous n'aurons pas de souci, loin du centre ville et nous nous entendons à merveille avec les voisins ...
    que faire ???
    maintenant, n'avons-nous pas raté le coche en ne régularisant pas avant la fin d'année ???
    fallait-il une autorisatio pour agrandir de 4m² ??? des personnes me disent que si on agrandit de moins de 22m², il n'y a pas de permis de batir à avoir ???
    merci beaucoup :/
     
    aulo , 7 Janvier 2010
    #22
  3. Jipéwé88

    Jipéwé88 53 ans, Liège

    Je pense que le maximum autorisé pour agrandir sans permis d'urbanisme est de 12m².
     
    Jipéwé88 , 7 Janvier 2010
    #23
  4. zutetrezut

    zutetrezut 71 ans,

    "
    Pour savoir si cette veranda est belle et bien reprise, demandez à l'employé de la commune de vérifier si elle est bien présente sur le "plan" des différents constructions à la commune."


    Cette veranda est construite sur le toît (= terrasse) d'un garage ( construction avec dénivelés). Donc "on ne peut pas le voir " (termes utilisés par le fonctionnaire communal) puisque sa surface colle parfaitement avec la surface de la terrasse . Avec ou sans veranda cela donne le même effet sur leur plan. Je reste dans le doute et le service en question ne 'semble' pas pouvoir m'affirmer avoir ou ne pas avoir émis un permis. Quant à moi j ai bien le double de ce que j ai introduit + notes des commentaires ,mais je ne trouve pas de permis.
    Ma visite au service ad hoc n'a pas évolué...aucun conseil...on regarde voler les mouches..par contre des bruits de couloir : un tas de petits? permis auraient été bazardés par erreur ...qu est ce qu'un petit permis il y a plus de 20 ans???
    Pas de régistres apparemment, que des fardes..

    Y a t'il prescription après 30 ans.? Si oui dans quelques années on n en parlera plus.
     
    zutetrezut , 8 Janvier 2010
    #24
  5. intègre

    intègre 70 ans, Namur

    des personnes me disent que si on agrandit de moins de 22m², il n'y a pas de permis de batir à avoir ???
    Je pense que le maximum autorisé pour agrandir sans permis d'urbanisme est de 12m²

    Ce sont des bêtises pour toute modification extérieure, il FAUT passer par l'urbanisme, qui vous dira si une simple déclaration suffit ou si il faut aller jusqu'à un permis de bâtir complet.

    Zutetrezut, essayez d'avoir des traces écrites de vos démarches avec l'administration, en cas de litige, cela prouvera votre bonne foi et l'incompétence des fonctionnaires communaux qui n'ont pas su vous répondre. Si vous n'avez rien écrivez un recommandé avec accusé de réception au bourgmestre: ils seront obligés de vous répondre ou de trouver la réponse à vos questions. Si ils ne répondent pas, vous saurez prouver que vous avez fait tout ce que vous pouvez faire pour régulariser la situation.
     
    intègre , 8 Janvier 2010
    #25
  6. theod

    theod 56 ans, Hainaut

    Un peu de précision.
    Pourquoi le plan cadastral ne correspond pas toujours à la réalité du terrain.
    - La raison la plus importantes sont les constructions faites sans avoir été déclarées. En principe, TOUT travaux d'agrandissement, démolition ou d'amélioration de confort (ajout d'une salle de bain, chambres dans combles ...) doivent être déclarés à la commune.
    De plus, vous avez 30 jours pour déclarer SPONTANEMENT au cadastre la fin des travaux.
    - Une deuxième raison est que tout modification entrainant une augmentation ou diminution de moins de 15% ou 50euros n'entraine pas de modification sur une grande partie des documents cadastraux, notamment le plan. A savoir que dans ce cas le RC notifié ne changera pas non plus.
    - La troisième raison depuis qq années. Notre cher ministre de tutelle, le grand Didier ne remplace plus les pensionnés.
    Il y a moins de 10ans, nous étions plus de 220agents pour le Hainaut, y compris les membres de la direction, du personnel, de l'économa, etc...
    A ce jour, il ne doit rester à peine plus de 130 ou 140 personnes.
    Vous imaginer fort bien, que bons nombres de petits dossiers sont laissés de coté.
    - une dernière raison, le cadastre a pris comme priorité de rendre le plan le plus juste possible et ce du coté parcellaire. Une attention particulière est apportées au plan de bornage des géomètre.
    Tout ceci, bien évidemment avec un personnel de moins en moins nombreux.
    Faites les conclusions vous même.
    Entre nous, mais ne le réptez à personne, il y a le même problème de personnel aux contributions et à la TVA.
    Voilà pourquoi à été crée belgonet on web
     
    theod , 9 Janvier 2010
    #26
  7. buzic

    buzic 34 ans, Namur

    Pour une véranda même de 1m² il faut une autorisation, déclaration ou permis voir la commune. Les gens inverse régulièrement la notion de volume contigu (véranda, garage, annexe, ......) et volume secondaire non contigu (abris de jardin, garage isolé.....). Il est vrai qu'un abris de jardin ou car port de 20m² avec quelques conditions supplémentaires ne nécessite pas de permis.
    N'écouter jamais ce que les gens raconte, c'est une matière bien compliquée qui change régulièrement, seul façon d'être certain c'est poser la question a votre commune.
     
    buzic , 10 Janvier 2010
    #27
  8. basylv

    basylv 38 ans, Hainaut

    Le cadastre et l'urbanisme sont 2 administrations différentes.
    Néanmoins, si le garage n'apparaît pas sur le plan cadastral, il est fort probable qu'il n'ait pas été autorisé urbanistiquement.
    La matrice cadastrale renseigne l'année de construction. En fonction de ça et de l'année probable de construction du garage, il est possible de voir si un permis était nécessaire ou pas pour la construction.
    Si un permis était nécessaire, il faudra régulariser.
    En effet, l'infraction urbanistique est une infraction continue ce qui veut dire qu'elle se transmet de propriétaire en propriétaire tant qu'elle existe. La régularisation est à la charge du propriétaire actuel.
    Si la déclaration de régularisation est volontaire, il n'y aura pas d"amende.
    Par contre, vu les dimensions, il sera nécessaire de demander à un architecte de faire un plan (éventuelle dérogation pour un ingénieur).
    La demande prendra environ 3 mois jusqu'à la régularisation.
    Concernant une éventuelle pergola, il faut vérifier également si sa construction n'est pas soumise à l'obtention d'un permis (art. 84 du CWATUP - Code Wallon de l'Aménagement du Territoire) ou à une dérogation (art. 262-263 du CWATUP).
    Concernant le cadastre, si le garage n'est pas repris, il y a là une fraude fiscale vu que le garage devrait donner lieu à une augmentation du revenu cadastral.
    Attention, si votre acquisition a donné lieu à la réduction des droits d'enregistrement et que le revenu cadastral cumulé de la maison et du garage dépasse les 745 € (en RW et Flamande - pas à Bxl), les droits complémentaires (6,5 %) pourront être réclamés par l'administration car elle risque de considérer que le garage existait préalablement à la vente.
     
    basylv , 13 Janvier 2010
    #28
  9. legendrefabian

    legendrefabian 40 ans, Namur

    Bonjour,

    Nous avons acheté une maison avec annexe. Nous sommes allés à l'urbanisme pour demander quel parment nous pouvions mettre, et bien là surprise!!! Ils disent que l'annexe n'a pas eu de permis de bâtir...que faire, se faire oublier! Le notaireà t-il mal fait son travail???Quant on lui a demandé, il nous à répondu qu'il n'avait pas fait les recherches à l'urbanisme, juste demandé les plans au cadastre!!!
     
    legendrefabian , 19 Février 2010
    #29
  10. tchize_

    tchize_ 38 ans, Hainaut

    faut faire régulariser. Si vous tentez de vous faire oublier à l'urbanisme, ca finira par vosu retomber dessus...
     
    tchize_ , 22 Février 2010
    #30
  11. basylv

    basylv 38 ans, Hainaut

    Concernant le notaire, il a l'obligation de faire une demande sur base de l'article 85 du CWATUP (renseignements urbanistiques), c'est sa seule obligation légale.
    Par contre, il demande au vendeur de déclarer que toutes les constructions sont légales.
    Souvent la commune ne renseigne pas le notaire sur les infractions urbanistiques (certaines communes ne sont même pas capables de retrouver un permis datant de l'année dernière).
    S'il y a infraction, il y a un éventuel recours contre le vendeur.
    Dans tous les cas, il est nécessaire de régulariser la construction car :
    1/ si vous revendez, vous serez de toute façon de mauvaise foi si vous déclarez que le bien est conforme ;
    2/ Si on découvre l'infraction, vous devrez payer une amende (pas piquée des vers) car l'infraction urbanistique est une infraction continue qui suit le bien (pas relatif à une personne) et donc, celle-ci ne se prescrit pas.
     
    basylv , 22 Février 2010
    #31
  12. benlan2000

    benlan2000 37 ans, Liège

    où abbattre!

    Si l'infraction disparait avant qu'un PV ne soit dressé, c'est comme s'il n'y avait jamais eu d'infraction!

    Sinon:
    Impossible de demander un permis pour d'autres partie du bien tant que l'infraction persiste.
    Impossible de régulariser sans payer une amende de 25€/m³

    Le notaire aurai du s'informer auprès du service urbanisme, mais il est toujours difficile de s'attaquer à un notaire sans s'adjoindre les conseils d'un bon avocat!
    Si la vente est récente, vous pouvez aussi vous retourner contre le vendeur, mais il faut alors prouver qu'il était au courrant de l'infraction (soit en prouvant que c'est lui qui la construit ou en prouvant qu'il a été mis au courant à un moment donné).

    Cordialement

    Ben
     
    benlan2000 , 22 Février 2010
    #32
  13. benlan2000

    benlan2000 37 ans, Liège

    Pour régulariser, il faut de toute façon payer l'amende (l'amnistie est finie)
     
    benlan2000 , 22 Février 2010
    #33
  14. tchize_

    tchize_ 38 ans, Hainaut

    il me semble que, point de vue urbanisme, tout ce que doit faire le notaire c'est demander un papier à l'urbanisme stipulant qu'à leur connaissance, le bien ne fait pas l'objet d'une infraction au code urbanistique. Autrement dit, qu'aucune plainte ou régularisation n'est en court. Ca ne dit pas que le proprio n'a pas caché quelque chose.
     
    tchize_ , 22 Février 2010
    #34
  15. ChatCroix

    ChatCroix 33 ans, Hainaut

    Je vous conseil en tout cas de REGULARISER votre construction, et ce le plus rapidement possible... Pas plus tard qu'il y a 15 jours, je parlais avec des connaissances qui me relataient des faits similaires.... Une maison avec une verranda, un garage, un abri de jardin, et une piscine sans permis de bâtir, depuis certes plus de 20 ans... Tout allait bien jusqu'a ce que le terrain voisin soit en vente, et un projet de construction s'aligant sur la verranda non déclarée puis ce qu'elle se trouve en zone non constructible au PCA... ==> refus de la commune, qui a été ensuite dresser Procès verbal pour la verranda, et les autres constructions illégales !!
    Les infractions sont imprescriptibles, tant qu'elle ne sont pas découverte, ca passe, mais gare le jour ou ca vous tombe dessus...
     
    ChatCroix , 22 Février 2010
    #35
  16. Sagonia

    Sagonia 35 ans, Namur

    Bonjour,
    je suis intéressée par une maison pour laquelle je suspecte l'existence de travaux faits sans autorisation. Ici une déclaration préalable aurait suffit et pas un permis d'urbanisme en tant que tel.
    Dans mon cas, aucune infraction n'a été constatée mais je souhaite éviter des problèmes ultérieurs, par conséquent, j'envisage de faire régulariser.
    Mes questions sont les suivantes:
    - quelqu'un sait-il ce que représente le coût d'une régularisation pour une déclaration urbanistique (je me doute que cela varie selon les communes et l'importance des travaux à régulariser) ?
    - En ce qui concerne la remarque de Benalan2000: pour que l'on doive payer une amende, il faut que l'infraction ait été constatée. Donc, si l'on prend les devants en demandant une régularisation avant le constat éventuel de l'infraction, je ne vois pas pourquoi une amende serait due!
     
    Sagonia , 28 Février 2010
    #36
  17. benlan2000

    benlan2000 37 ans, Liège

    Jusque fin 2009, vous auriez eu raison car il y avait une consigne de tolérance pour les régularisations volontaires.

    Maintenant, la procédure est la suivante:
    lorsque qu'un dossier arrive au service urbanisme, les fonctionnaires doivent comparer la situation au dernier permis délivrer. Dans le cas où la situation ne correspond pas,

    -Le dossier reste bloqué et un inspecteur doit être envoyé sur place pour relever les infractions et dressé PV.

    -Le dossier est ensuite transmis au parquet qui doit se prononcer sur le plan pénal (généralement classé sans suite sur ce point)

    -Le dossier est ensuite renvoyé à la RW qui détermine le montant de l'amende en fonction des infraction constatées.

    -Il faut ensuite passer à la caisse!!!

    -Suite au paiement de l'amende, le dossier peut enfin être examiné par le service urbanisme qui devra se prononcer sur le caractère régularisable de l'infraction.
    Ce qui est régularisable pourra être maintenu et le reste devra être remis en état!

    C'est la règle, si elle ne vous plait pas, vous pouvez toujours vous plaindre auprès du ministre Henry qui a décide de ne pas renouveler la consigne de tolérance pour les régularisations volontaires ou auprès du ministre Antoine qui à durci la règlementation en matière d'infractions urbanistique sous la législature précédente.

    Le seul moyen de ne pas être contraint de payer une amende, c'est de faire disparaître l'infraction avant qu'elle ne soit constatée!

    Cordialement

    Ben
     
    benlan2000 , 28 Février 2010
    #37
  18. Sagonia

    Sagonia 35 ans, Namur

    Merci beaucoup pour ces infos précises, Ben.
    J'imagine (ou plutôt j'espère) qu'en pratique la régularisation "spontanée" soit mieux accueillie qu'une régularisation suite au constat d'une infraction... (P-ê la différence entre les deux réside-t-elle dans le fait que le procureur décidera de poursuivre au pénal une infraction constatée alors qu'il ne le fait pas pour une régularisation spontanée...) Sinon, il n'y a aucun intérêt à faire régulariser cette infraction potentielle!
    D'une manière plus générale, après avoir visité plusieurs maisons, je me demande vraiment s'il en existe des "urbanistiquement correctes"... Cette règlementation est tellement fluctuante et complexe...
     
    Sagonia , 28 Février 2010
    #38
  19. legendrefabian

    legendrefabian 40 ans, Namur

    D'après le notaire que nous avons vu vendredi, lorsque la ville a racheté le lot de batiments, il y a plus de 20 ans, elle devait s'assurer que tout etait en ordre avant de revendre maison par maison. Il dit donc que la faute vient de la ville et que nous devrions régularisé comme c'est en plus une erreur de leur côté à la base.
    Mais régularisé, veut dire???refaire faire le plan de l'annexe non déclaré par un architecte??? Quelles seront les différentes chose et dépense qui nous attendent. Le problème n'est pas de le faire mais si nous nous lancons dans cette démarche et que nous ne savons pas assumer financièrement...ou se renseigner..autre qu'a l'urbansime sur le coup...
    Quelqu'un sait-il plus ou moins à combien cela reviendrai au m2?
    Merci pour vos réponses!
     
    legendrefabian , 28 Février 2010
    #39
  20. benlan2000

    benlan2000 37 ans, Liège

    C'est une situation délicate:

    En règle générale, lors de la passation des actes, le vendeur déclare que le bien ne fait l'objet d'aucune infractions connues de la part du vendeur.
    Le non respect de cette clause peut amener l'annulation de la vente ou la réparation du préjudice subit par l'acheteur.

    En cas d'infraction constatée par la suite, cela peut être considéré comme un vice caché. Il faut cependant démontrer que le vice était connu du vendeur.

    Dans ce cas, on peut raisonnablement penser que la ville ne peut ignorer que le bien qu'elle a vendu n'était pas conforme étant donné que la ville est de fait vendeur et représentant de l'autorité compétente en matière d'urbanisme. (mais il s'agit d'une vision personnelle). Le problème, c'est que pour s'attaquer à une administration, il vaut mieux s'adjoindre les services d'un bon avocat. et ça aussi, ça coûte cher!

    De plus, le vice caché doit être dénoncé le plus rapidement possible après sa découverte.

    Pour ce qui est des frais liés à la régularisation:

    -il y a les frais d'architectes, ceux-ci sont fixer librement par l'architecte en fonction de la difficulté du travail.
    -il y a les frais administratifs de demande de permis (généralement inférieur à 200€)
    -et il y a les frais de l'amende. Les montants sont précisés dans le CWATUPE, par exemple 25€/m³ pour la construction d'un volume, 250€ pour la création ou modification d'une baie...

    http://mrw.wallonie.be/DGATLP/DGATLP/pages/DGATLP/Dwnld/CWATUP.pdf

    -> article 449
     
    benlan2000 , 28 Février 2010
    #40
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