urbanisme regularisation

Dans le forum Galères et Horreurs - par pedro le 4 Octobre 2007

  1. MarcD

    MarcD 47 ans, Bruxelles

    D'une commune à l'autre, les exigences varient. Les communes peuvent adopter leur propre Règlement Communal d'Urbanisme (RCU) qui se superpose au Règelement Régional d'Urbanisme (RRU), comme par exemple en Région Bruxelloise. Le RRU bruxellois compte 8 titres (mais le 5e est remplacé par une ordonnance) sur divers sujet. Le plus important est le Titre II. Il faut bien le lire et comprendre les subtilités. Je peux vous dire d'expérience que même le gestionnaire de dossier de la commune comet des erreurs d'interprétations, qui échappent aussi à votre architecte. N'hésitez pas à prendre le temps de bien tout lire et relire.
    Il y est notamment mentionné que pour des habitations existantes, il faut "tendre" vers la norme ou "améliorer" la conformité. Des notions floues laissées à la libre appréciation des communes et de la région.
    Petit exercice pratique pour les logements aménagés dans les combles: la superficie plancher nette est calculée en fonction d'une hauteur sous plafond de 1m50. Mais ce n'est pas évident car à première vue on pourrait penser que c'est 2m30 qui doivent être pris en compte. Il faut lors argumenter, mettre en relation des infos de différents chapitres.
    Autre exemple: "vous ne pouvez pas augmenter le nombre de logements dans votre immeuble car il n'y a pas de place de parking correspondante" (en se référant au Titre VIII du RRU). En fait, l'argument ne tient pas pour un nouveau logement dans une habitation existante.
    En tout état de cause, une régularisation, les communes n'aiment pas.
     
    MarcD , 6 Juin 2011
  2. brack440

    brack440 31 ans, Liège

    Bonjour quelqu'un pourrait-il m'aider?

    Nous avons signé un compromis de vente pour une maison à Ans.
    Nous venons de nous rendre compte que les annexes sont illégales!
    Elle ne figurent pas sur le plan du cadastre et il n'y a pas de trace de demande de permis à l'urbanisme. sachant que leurs derniers documents datent de 1977.
    Les annexes pourraient être un peu plus vieilles...
    Nous sommes dans une impasse...
    Acheter une maison avec annexes illégales sauf que l'urbanisme ne veut pas nous délivrer de papier comme de quoi les annexes ne peuvent pas être là afin d'annuler la vente pour vice mais en même temps l'urbanisme nous dit que pour eux elles ne peuvent pas rester...
    Sans preuve de leur part je ne peux rien faire...
    Et nous ne voulons plus de cette maison en infraction...
     
    brack440 , 21 Novembre 2011
  3. Bonjour brack440,
    soyons clairs dès le début , si vous en êtes au compromis de vente signé, les chances de savoir tout annuler sont presques nulles.
    Il faudra faire régulariser.
     
    benoki , 21 Novembre 2011
  4. brack440

    brack440 31 ans, Liège

    le problème c'est que l'urbanisme est formelle, Pas de régularisation possible!
    Si on fait une demande, on doit démolir.
    Si on en fait pas on est dans l'illégalité...
     
    brack440 , 21 Novembre 2011
  5. marms

    marms 37 ans, Liège

    Benoki, je ne suis absolument pas d'accord...!!! Si ces annexes sont en infractions, vous pouvez, soit faire annuler la vente, soit poursuivre la vente mais en obtenant un prix de vente moindre en raison des désagréments de cette infraction urbanistique. Je vous conseille de prendre immédiatement rdv chez votre Notaire pour en discuter. En ce qui concerne la preuve d'infraction... c'est effectivement compliqué... seul le parquet pourra déterminer si le bien est en infraction ou non... raison pour laquelle la commune ne veut pas se prononcer par écrit... Il serait dès lors utile de prendre un architecte qui pourra se rendre à la commune, prendre note de l'avis du fonctionnaire et retranscrire tout cela dans un courrier à destination du Notaire... il appartiendra alors au vendeur de la maison de prouver que ses annexes ne sont pas en infractions...
     
    marms , 21 Novembre 2011
  6. marms

    marms 37 ans, Liège

    brack440, ne faites pas courrir ce genre de fausses rumeurs... il y en a déjà assez sur le sujet...!!!

    Même si les conditions se sont nettement renforcées depuis le décret du ministre Antoine, une infraction urbanistique ne rime pas nécessairement avec démolition !!!
     
    marms , 21 Novembre 2011
  7. Bonjour marms, je veux bien vous croire mais les vendeurs vont arguer que la situation n'était pas cachée. 4 ans de procès ?
     
    benoki , 21 Novembre 2011
  8. bZone

    bZone Equipe BricoZone 42 ans, Liège

    Je plussoie MARMS ; une grosse infraction urbanistique me parait grever le bien, qui n'est plus conforme a sa description, désaccord sur la chose ; amen. Et me semble que c'est aussi dans le cwatupe.
    C'est aussi mon avis,

    Par contre, lisez votre compromis a la recherche d'une éventuelle mention que vous auriez signée sans y preter attention (avez vous votre propre notaire ?) car j'ai deja vu des clauses bien pourries dans des compromis tentant d'exonerer le vendeur en tels cas. Ceci est particulièrement vrai s'il n'a pas connaissance des infractions ( heritage, etc ).

    C'est pas cousu de fil blanc.
     
    bZone , 21 Novembre 2011
  9. benlan2000

    benlan2000 37 ans, Liège

    C'est n'importe quoi, il arrive régulièrement que des vente soit annulée car il existe une infraction urbanistique sur un bien.

    C'est repris textuellement dans le CWATUPE

    page 111
    http://dgo4.spw.wallonie.be/DGATLP/DGATLP/pages/DGATLP/Dwnld/CWATUPE.pdf

    "§ 7. A la demande des acquéreurs ou des locataires, le tribunal peut annuler leur titre
    d’acquisition ou de location, sans préjudice du droit à l’indemnisation à charge du coupable."

    Donc contactez votre notaire, faite lui part de vos craintes et demandez lui de faire le nécessaire pour que la situation du bien soit clarifiée pour la passation des actes. Assurez-vous bien d'avoir des traces écrites de toutes les démarches.

    Au final, à vous de voir ce que vous souhaitez le plus, annulation de la vente ou achat du bâtiment moyennant une sérieuse révision du prix à la baisse.

    Dans le deuxième cas, à vous de voir si vous vous chargez vous même de la remise en conformité ou si vous exigez que toutes les démarches soit prise en charge par le vendeur.
     
    benlan2000 , 21 Novembre 2011
  10. brack440

    brack440 31 ans, Liège

    Je ne parle pas pour toutes les communes mais en tout cas à Ans, plus rien n'est accepté d'après les dire de Monsieur Nahon...
    Le problème c'est que je n'ai pas l'argent pour payer l'architecte...
     
    brack440 , 21 Novembre 2011
  11. je m'excuse!!
     
    benoki , 21 Novembre 2011
  12. mojerry

    mojerry 36 ans, Namur

    demandez au propriétaire de quand date la construction et les annexes. Si elles existent avant la création de l'urbanisme ET que vous savez le prouver alors ça passe. Comment prouver? des photos datées... je ne sais plus quel organisme fait des photos aeriennes mais je pense que cela existe.

    Discutez avec le propriétaire pour voir ce qui est possible.
     
    mojerry , 21 Novembre 2011
  13. 2manynotes

    2manynotes 47 ans, Bruxelles

    Bonjour,

    J'ai un petit souci en ce qui concerne la vente de mon appartement.

    En 2003, à la recherche d'un logement, je trouve une annonce sur Immoweb placée par une agence immobilière (toujours en activité) pour un rez 2 chambres rénové en 1999. Je visite il m'intéresse et je propose le prix demandé. Le vendeur étant à l'étranger, son père le représente. Il me conseille de prendre le même notaire.
    Le notaire rédige le compromis. En fait cet appart est situé dans une coprop des années 60 pour laquelle les rez ont été prévus pour faire des bureaux. Ceci dit, ce qui m'a été offert c'est un logement, l'expertise de la banque parle bien d'habitation (bien situé en zone d'habitation renforcée). Le compromis ne parle pas de l'affectation actuelle du bien. Il contient par contre une phrase disant "l'acheteur affectera le bien à l'habitation". Le notaire n'a pas du tout attiré mon attention sur ce point. Ou plutôt il a dit "ça signifie que vous allez y habiter", ce qui était mon intention. Le précédent proprio y résidait aussi.
    Après examen de l'acte d'achat par mon avocat il apparait bien que j'achète un logement.

    Or maintenant que je l'ai mis en vente... comme logement j'ai des soucis car le notaire a attiré son attention sur le fait que là, il achetait des .. bureaux.

    Bref je vais devoir entamer moi-même la régul... Enfin moi-même... un architecte va rentrer le dossier et donc des frais et une incertitude quant à la date.

    J'ai de la chance que mon acheteur est compréhensif.

    Mon beau père a récemment vendu une maison qu'il a splitté en apparts. Il a commencé les travaux et en a vendu u avant l'obtention du permis... qui a trainé a arriver, a entrainé l'annulation de la vente et l'acheteur lui réclame 30.000 eur de dommage pour ne pas avoir pu acheter...
     
    Dernière édition par un modérateur: 21 Janvier 2013
    2manynotes , 21 Janvier 2013
  14. marms

    marms 37 ans, Liège

    Selon moi, il y a 2 volets à analyser:

    la partie urbanisme : il faut analyser le permis d'origine pour voir si une habitation était réellement interdite pour cette partie du bâtiment. Voir également si il y a eu des domiciliations pour cette partie d'immeuble depuis son origine.

    la partie copropriété où il faut vérifier ce que l'acte de base spécifie pour cette partie de l'immeuble. Si l'acte de base précise impérativement des bureaux, il faudra obtenir l'accord des autres copropriétaires pour modifier la destination dans l'acte de base. Personnellement, je commencerais par cette étape car l'urbanisme se montera plus clémente si les copropriétaires sont d'accord...
     
    marms , 21 Janvier 2013
  15. intègre

    intègre 70 ans, Namur

    Mon beau père a récemment vendu une maison qu'il a splitté en apparts. Il a commencé les travaux et en a vendu u avant l'obtention du permis... qui a trainé a arriver, a entrainé l'annulation de la vente et l'acheteur lui réclame 30.000 eur de dommage pour ne pas avoir pu acheter...

    Que certains prennent exemple de ce problème ci-dessus, pour freiner leur ardeur à vouloir aller trop vite avec l'urbanisme et autres services concernés.
    Dans l'immobilier, il faut que toute la paperasserie soit réglée, avant de faire quoique ce soit.
    Si vous ne savez pas comment vous y prendre, n'hésitez pas à demander conseil à des gens compétents. Il y en a aussi sur ce forum, mais il y a aussi beaucoup de gens qui n'y connaissent pas grand chose et qui s'obstinent à quand même donner leur avis, faites le tri avant de les écouter.
    Consultez les urbanismes, les notaires, etc... les renseignements ne sont pas payant.
     
    Dernière édition par un modérateur: 21 Janvier 2013
    intègre , 21 Janvier 2013
  16. 2manynotes

    2manynotes 47 ans, Bruxelles

    Urbanisme : Il n'y a pas d'interdiction au niveau de l'urbanisme. L'immeuble est dans une zone d'habitation et mis a part quelques points il correspond aux normes requises dans le PRU.
    Il y a eu ma domiciliation et celle du précédent proprio (1999). Avant ça je ne sais pas.
    Le rez à côté du mien est par contre occupé comme logement depuis les années 70, voir avant. L'ancien proprio venant de mourir à l'age de 93 ans.

    Copropriété : l'acte de base dit ceci : "il est interdit de pratiquer une activité commerciale dans l'immeuble sauf ce qui est stipulé ci-après. A l'exception des rez, a usage de bureau, les locaux sont destinés à l'habitation résidentielle. Le locaux pourront être affectés à la fois à l'habitation et à l'exercice d'une profession libérale"

    Il n'est pas indiqué nommément une interdiction de logement aux rez.

    D'après un juriste, il n'est pas nécessaire de demander l'avis de la copropriété. Ceci dit, en 1999, le fameux notaire a quand même demandé au syndic de mettre le point du changement d'affectation à l'ordre du jour.

    Résultat : Il y avait 844/1000emes présents ou représentés.

    Resultat du vote OUI : 636 NON : 0 Bulletins non rentrés : 208
     
    Dernière édition par un modérateur: 21 Janvier 2013
    2manynotes , 21 Janvier 2013
  17. 2manynotes

    2manynotes 47 ans, Bruxelles

    Bon quelques nouvelles. Il y a bien un souci. J'ai été aux services des enreg de la commune de Molenbeek demander un certif de propriété (nécessaire pour mes démarches). J'ai simplement demandé le certif, la dame va derrière son pc pour chercher et imprimer le docu... et elle revient vers moi avec de grands yeux disant.."y a un problème..c'est des bureaux".
    En effet l'acte de propriété parle d'appartement, mon avocat a donc raison quand il dit que d'après l'acte j'ai acheté un logement, mais le relevé de l'urbanisme qui sort en même temps indique le code "BUR".
    Elle a de suite compris où était le souci... Bref, tout porte à croire que le notaire était au courant mais qu'il a favorisé le vendeur, qu'il connaissait, en lui évitant la corvée de la régul.... Car celui-ci désirait partir rapidement à l'étranger et être quitte. Si le souci m'avait été révélé, j'aurais sans doute "paniqué" et il risquait de rater la vente ou que je lui demande de faire la régul (normal, c'est lui qui a changé l'affectation).

    Le fameux notaire quant à lui minimise la chose. Il m'a écrit un courriel rempli d'erreurs qui atteste soit de son incompétence la plus crasse soit de sa mauvaise foi.

    J'ai écrit au syndic de la chambre des notaires pour qu'il investigue à ce sujet...Perso je penche pour la mauvaise foi.
     
    Dernière édition par un modérateur: 26 Janvier 2013
    2manynotes , 26 Janvier 2013
  18. A.L.

    A.L. 56 ans, Liège

    De l'utilité d'avoir son propre notaire qui, normalement, aurait fait les démarches nécessaire et aurait constaté qu'il s'agissait de bureaux.
     
    Dernière édition par un modérateur: 27 Janvier 2013
    A.L. , 26 Janvier 2013
  19. 2manynotes

    2manynotes 47 ans, Bruxelles

    Et oui, c'est d'ailleurs ce que le notaire de mon acheteur a fait... mon crime est d'avoir eu confiance en la corporation... Surtout que le notaire en question est devenu quelqu'un d'assez en vue dans la profession...

    Je pense que justement le notaire a bien vu le problème... Il était d'autant plus au courant que c'est le même qui a acté l'achat par mon vendeur et c'est le notaire qui a fait la demande de changement d'affectation au niveau copropriété...

    Cette histoire jette a mes eux un lourd discrédit sur la profession...

    Figurez-vous que pour l'achat de l'appart vers lequel je vais emménager j'ai fait la même "bêtise" mais vu la tournure des événements j'ai changé mon fusil d'épaule et pris un second notaire.
     
    Dernière édition par un modérateur: 26 Janvier 2013
    2manynotes , 26 Janvier 2013
  20. intègre

    intègre 70 ans, Namur

    D'autant plus ridicule, que prendre chacun son notaire ne coûte pas plus cher.
    je pense, malheureusement, qu'aujourd'hui on ne peut plus faire confiance à grand monde, et qu'il faut TOUJOURS prendre ses précautions partout.
     
    intègre , 26 Janvier 2013
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