Achat garage - Toujours intéressant et à quoi faut-il faire attention ?

Bonjour,

J'ouvre ce post car je vais prochainement visiter un garage à vendre.

Celui-ci fait partie d'un lot de 4. C'est un petit bâtiment non loin de chez moi qui a toujours existé en tant que "4 garages".

Celui dans l'annonce est le seul avec une porte sectionnelle et il fait +/- 15m² avec une belle hauteur permettant de faire une petite mansarde. Cependant, tous les garages ne sont pas équipés d'une telle porte ou de l'électricité (possibilité de le faire).

Le toit est en très bon état et de ce que je sais, il n'y a pas grand chose à faire niveau entretien.

Le but de cet achat est la location.

Pas beaucoup plus loin, il y a une place de parking (couvert, dans un nouvel immeuble) à vendre pour un prix similaire mais pré-équipé pour une voiture électrique.

Etant vraiment novice dans tout ça (mis à part l'achat de ma maison actuelle il y a 12 ans), est-ce que vous auriez des conseils à me donner (en général ou par rapport à l'achat d'un garage) ? A quoi faire attention ? Quels "coûts cachés" pourrais-je avoir ?

En toute franchise, je ne pense pas faire une mauvaise affaire car l'emplacement est bien (pour moi mais aussi en général) et je ne vois pas trop les risques liés à ce type d'achat.

Merci d'avance pour votre retour !

La mise en location des garages, et surtout de un seul garage, est fort différente d'un logement, j'estime que c'est fastidieux (il faut être inscrit à la TVA, même pour un revenu <15.000 EUR/an) pour ce que vous allez en tirer... ou alors louer uniquement via le bouche-à-oreilles.
Quelles sont les règles de location d’un garage? (vlan.be)

entraxe a dit:

La mise en location des garages, et surtout de un seul garage, est fort différente d'un logement, j'estime que c'est fastidieux (il faut être inscrit à la TVA, même pour un revenu <15.000 EUR/an) pour ce que vous allez en tirer... ou alors louer uniquement via le bouche-à-oreilles.
Quelles sont les règles de location d’un garage? (vlan.be)

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Merci. Effectivement, j'ai lu un autre post assez complet. Étant en activité complémentaire j'ai déjà une TVA.

Donc au final, à moins d'en avoir l'utilité, l'achat d'un garage n'est pas pertinent ?

La location d'un garage demande beaucoup moins d'entretien et moins de frais. Et selon où tu es, tu n'auras jamais de vide locatif. (dixit une amie qui en a quelques uns sur Liège).

Par contre, il y a eu un sujet récement d'une personne qui voulait acheter une ligne de garage. Et l'installation de borne de recharge posaient problème. Et légalement et au niveau du compteur.

kevart a dit:

La location d'un garage demande beaucoup moins d'entretien et moins de frais. Et selon où tu es, tu n'auras jamais de vide locatif. (dixit une amie qui en a quelques uns sur Liège).

Par contre, il y a eu un sujet récement d'une personne qui voulait acheter une ligne de garage. Et l'installation de borne de recharge posaient problème. Et légalement et au niveau du compteur.

Cliquez pour agrandir...

Merci.

Je pense que c'est le gros sujet sur lequel je suis tombé.
Le but n'est pas de mettre des compteurs etc. A voir déjà ce que cela donne au niveau du bâtiment unique divisé en 4 garages (le top serait de tout acheter).

Normalement j'ai fait le tour des coûts (j'attends la réponse de mon courtier).
J'ai toujours du mal à en louer un en tant que locataire donc, j'ose croire qu'il y a du potentiel..

Salut ! Attention lors ou surtout avant l'achat d'un garage en "grands immeubles ". il peut y avoir des frais " soi-disant" soudains et imprévisibles qui risquent de vous bouffer "des années" de rentrées locatives " lorsqu'ils sont engagés: cela arrive surtout lorsque les garages se situent en souterrain sous un grand espace vert que l'on nomme pelouse . Il peut arriver en effet - mais le Syndic ni le proprio n'annoncent la couleur anticipativement ! -qu'à un moment donné les infiltrations d'eau dans ces garages sont telles qu'il faille à un moment donner dépenser une somme de fric importante pour refaire toute l'étanchéité de " la dalle / plafond " de ces garages .

Ce qui entraîne de bouger toutes les terres / jardin en surface . + refaire ce jardin après aussi ! Cela peut rendre l'achat d'un ou de garages parfois bien illusoires ! Et parfois oblige aussi à remettre l'installation des communs et/ou privative de ces garages souterrains aux normes ou de toute la refaire pour dégâts dûs à l'eau et l'humidité.
On s'en mord parfois bien les doigts sauf si on est très jeune et que l'on peut attendre plus patiemment le " retour sur investissement ", fut-ce le simple loyer régulier en plus de la plus-value "dans le temps ".

Bien mesurer la hauteur sous plafond des voies d'accès à ces garages souterrains comme tu l'as souligné : certaines (petites) camionnettes n'y rentrent pas !

Un garage bien sec, muni d'un éclairage et de prise(s) est aussi un fameux plus ! Si accès possible via ascenseur, encore un plus .... mais frais annuels entretien/réparations partagés au prorata des millièmes de part en propriété que représente ces garages !!

Attention aussi : si pente de garage près prononcée : sortir par temps de neige tôt matin peut s'avérer impossible si pas de service commun d'entretien ou de concierge assigné à ce type de tâches.

Et un grand point qui ajoute au confort et pas du tout à négliger : entrée/sortie sont bien munies de portes automatiques !! Sinon, cela peut devenir vraiment "galère " de devoir sortir de bagnole en accrochant sa portière contre le mur d'un corridor de sortie très étroit , etc etc...

Bien sûr "box fermé" avec porte automatique sectionnelle et le plus large possible est à privilégier.
Eviter les rues à "sens unique ": vous avez oublié quelque chose aux heures de pointe, agréable le tour du quartier !!! !

Que dire aussi du nombre d'interrupteurs/poussoirs situés à "l'autre bout" du garage et qu'il faut aller repousser car la minuterie est mal réglée !!!

Dernière remarque - avant que je ne ferme la porte de mon garage - : tenir compte de la facilité de "tourner " dans les méandres parfois compliqués des allées - souvent bien étroites en plus - de garages souterrains dont les colonnes/piliers sont hélas parfois bien mal placés !

Bonnes visites, Pas de précipitation au risque sinon de regretter d'avoir acheté !!! Ciao.

Merci pour ce retour.

Je n'irai pas vers un garage en copropriété pour les raisons évoquées.

Pour le garage en lui-même, je connais bien le coin car j'y habite et comme expliqué, le bâtiment est connu depuis de très nombreuses années.

A l'heure actuelle, j'ai déjà eu des retours concernant les éventuels frais. Même si je ne veux pas me précipiter, je ne veux pas non plus passer à côté de cette vente. J'y suis à 2 min à pieds et vu l'augmentation démographique dans le coin, un garage reste un volume non négligeable.

C'est vraiment un garage tout simple, fermé et je tente de faire le pour et le contre.

Merci pour vos retours, j'y vois déjà plus clair.

Retour du notaire pour une estimation des frais si achat d'un garage sur base de 30 000€ (ce serait un peu moins).
6500€ de frais en sachant que certains sont fixes...

Je pensais devoir m'acquitter uniquement des 12.5%...

... le notaire a des frais à couvrir: leasing du porsche Cayenne, bureaux somptueux, etc...

Voir également C1/127 de synergrid et d'éventuel arrêté de la région wallonne sur l'obligation d'installation de borne pour VE en cas de demande comme c'est le cas à Bruxelles a partir de 2025

Je ne lancerai pas de débat sur les frais de notaire etc mais je trouve cela conséquent malgré tout.

C'est bien pour cela que je demande une estimation écrite.

@BG1000 Merci pour l'information ! Je vais y jeter un oeil. Je n'avais pas pensé à ce genre d'obligation...

ils coûtent combien et à combien vas-tu les louer?
quelles sont les taxes annuelles sur ces garages?

les portes sont en bon état? car le coût de remplacement est énorme par rapport au prix de location

renseigne toi aussi chez les voisins pour savoir s'ils sont visités régulièrement.

le point clé est en effet les bornes de recharge... le coût, l'entretien, la gestion...

@kevart Merci. Cela correspond parfaitement au montant estimé.

@browning Celui mis en vente est annoncé à 27k€. Les autres seraient mis en vente également mais je verrai cela lors de la visite (je vais y aller entre temps voir l'état du bâtiment).

Normalement, ceux loués sont à 100€/mois.

C'est un bâtiment qui date mais en bon état. Le toit semble refait et en très bon état. Il y en a un avec une porte sectionnelle et les autres ont une porte en métal "standard".

Je connais assez bien le coin car c'est juste à côté de chez moi.

Pour les bornes, je vais tenter de m'informer au mieux d'ici là mais ce n'est pas ce qui me tracasse le plus.

Je dois voir également si le cadastre est propre à chaque garage ou à l'ensemble du bâtiment. Il semble que ce soit un détail très important également.

60k à 100 euros par mois, la rentabilité va prendre un peu de temps..

Je ferai une offre en fonction de ce que je vois également.

- Récupérer les frais via les loyers.
- Placer de l'argent sans trop se prendre la tête et à 2 minutes à pieds.
- Garder la possibilité de revendre si besoin.

C'est toujours une histoire de compromis...

L'objectif principal est d'éviter de perdre de l'argent, ce serait déjà bien !

Un compte épargne ne me semble pas offrir un moins bon rendement à ce rythme

Salut ! Attention, voir aussi si pas taxé lorsque la revente du bien avec plus-value se fait endéans les 5 premières années suivant la signature de l'acte d'achat !
Ici à Bruxelles, certains garages se louent bien plus que 100 €/ mois !!! Selon l'endroit géographique du bien.
L'investissement dans des garages se fait surtout pour " la plus-value à la revente +/- intéressante et rapide selon leur emplacement !
Beaucoup de proprios sont contents de couvrir leurs frais, entretien, assurance, taxes RC de copropriétaires si dans grand bâtiment à appartements, vandalismes , etc.....
Faut pas rater son coup ! Ciao.

@Wark Remarque pertinente. On avoisine les 700€ par an avec un montant similaire sur un compte épargne.