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Avis offre crédit hypothécaire

D

Dash44

  • #1
Bonjour à tous, je vais essayer d'être le plus concis possible, j'ai tendance à trainer en longueur o_O.

Montant de l'achat : 180.000€ (compromis signé)
Budget travaux souhaité : ~30.000€
Expertise (expert de la banque) : 210.000€ gré à gré (vénale vente libre)
Apport : juste les frais de notaire de ~21.000€
J'emprunte seul.

De là, la banque me confirme que la quotité est de < 90% puisqu'ils se basent sur le montant de l'expertise donc 180/210.

La banque m'envoie cette simulation :
  • Capital emprunté: 205.000,00 €
  • Durée: 300 mois
  • Taux fixe
  • Taux débiteur réel annuel net: 1,99 %
  • Taux débiteur périodique: 0,164 %
  • Taux annuel effectif global (TAEG): 2,9 %
  • Mensualité: 865,71 €
Le TAEG comprends :
  • frais de dossier 500,00 EUR
  • frais d'expertise de 200,00 EUR (déjà payés)
  • les frais de notaire (autres que les honoraires) estimés à 4.535,75 EUR pour l'établissement des garanties hypothécaires ;
  • le total des primes d'assurance(s) solde restant dû, la prime annuelle moyenne étant estimée à 500,59 EUR pour 2 preneurs de crédit tous deux en bonne santé, non-fumeurs et âgés de 38 ans, le montant assuré pour chaque preneur de crédit étant égal à 50 % du montant emprunté ;
  • le total des primes d'assurance habitation en tant que propriétaire, la prime annuelle moyenne étant estimée à 301,93 EUR pour une habitation standard d'une superficie moyenne du bâtiment principal comprise entre 201 m2 et 225 mm2 selon l'indice ABEX actuel (voir www.abex.be).
Enfin, le montant de l'inscription hypothécaire : montant en principal 125.000,00 EUR – accessoires 6.250,00 EUR
Avec montant du mandat : montant en principal 80.000,00 EUR – accessoires 8.000,00 EUR

J'espérais, au vu de différents forum et articles, obtenir un taux de 1.60% pour un TAEG ~2.00/2.10%.

Dois-je revois mes attentes ou au contraire peut-être passer par un courtier / faire un forcing dans toutes les banques ?

Question subsidiaire : la mensualité ne comprends ni l'assurance solde restant dû, ni l'assurance habitation, c'est bien ça ? Bref ça ne correspond qu'au remboursement du capital (180.000€) + frais travaux (25.000€), hors frais et assurances ?

En vous remerciant !
 
Dernière édition:
  • #2
Si le crédit englobe les deux crédits alors oui cela correspond à la mensualité

Par contre attention vous empreinter seul donc il vous faut une assurance solde restant dû à 100%

Maintenant que vous avez déjà fait l'expertise avec l'expert de la banque c'est un peu tard pour changer je pense
Après si rien n'est encore signé à la banque vous pouvez faire le tour des banques mais vous risquez de devoir à nouveau payer une expertise ;)
 
  • #3
Taux fixe?
En 25 ans, les taux sont nettement moins avantageux. Si vous descendez à 20 ans, vous obtiendrez de meilleurs taux. Après il faut faire le tour de quelques banques. Si vous ne négociez pas un peu, le commercial de votre banque n'a aucune raison de baisser son pantalon au premier rendez-vous. Et pour négocier, il faut montrer qu'on peut avoir mieux ailleurs.
Faites une petite simulation chez Keytrade, vous aurez directement un taux. En plus vous avez une expertise en poche, vous pouvez l'utiliser chez toutes les banques.

Et n'hésitez pas à demander des simulations en taux variable, ça peut être vraiment intéressant. En tout cas, ça ne coûte rien de comparer.
 
  • #4
@jon1070 En effet mais je devais commencer par quelque part, mon idée était d'avoir une première offre chez eux et de voir en fonction.

@loiseaubleu Taux fixe oui, je viens d'éditer mon message.
Impossible d'avoir une simulation sur le site de Keytrade, ils demandent 41.500€ d'apport, bien plus que l'apport dont j'ai parlé de 21.000€ (frais de notaire).
 
  • #5
Oui logiquement il demande 20% d'apport et rien a faire les taux pour les personnes seul seront toujours plus haut
 
  • #6
Merci pour vos réponses.
A votre sens, au vu de la situation décrite, pensez-vous que viser un taux de ~1,6% / un TAEG de ~2,1% soit envisageable, ou je me mets le doigt dans l'œil ?
Quoi qu'il arrive, je ferai certainement appel à un courtier afin de voir s'il trouve quelque chose de plus interessant.
 
  • #7
Moi les courtiers je déteste avis personnel

Moi apres négociation de plus de 1 ans avec ma banque et un refinancement de 16000€ et un apport total de 52% du bien je suis a 2,40%
ASRD de max 650€ surprime pour mon poid
 
  • #8
Romain1337 a dit:
Merci pour vos réponses.
A votre sens, au vu de la situation décrite, pensez-vous que viser un taux de ~1,6% / un TAEG de ~2,1% soit envisageable, ou je me mets le doigt dans l'œil ?
Quoi qu'il arrive, je ferai certainement appel à un courtier afin de voir s'il trouve quelque chose de plus interessant.
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Impossible pour votre dossier ou alors je veux bien l'adresse pour y aller lundi.
 
  • #9
Il ne peuvent pas faire plus en mandat pour arriver à 50% ? Obligatoire de prendre l asrd chez eux ? 500 me paraît élevé. Allez voir dans des plus petites banques elles sont souvent plus compétitives et moins "stricte".
 
  • #10
Allez voir un courtier. (genre Imotheker, par exemple)
Pour moi et ma famille, on a toujours travaillé avec ce courtier.
Un banquier n'est jamais un ami.
Pour lui vous n'êtes jamais rien d'autre qu'un compte dans sa banque
Un banquier ne propose que les produits de sa banque, par obligation.
En plus il vous connaît et aussi le montant de votre patrimoine et sait quand vous allez craquer et signer.
N'oubliez pas qu'un cas n'est jamais l'autre.
Un courtier a accès aux produits de toutes les banques et peut mieux analyser votre cas objectivement.
Un courtier et un banquier ont exactement la même commission sur votre emprunt.
 
  • #11
Un courtier aura aussi tendance à vous fourguer le produit le plus commissionné.

Un banquier se bat pour ses bons clients par contre les clients fidèles se faisant rare ...

Faut pas espérer qu'un gars se casse le cul alors que vous avez votre assurance chez A, vos placements chez B, votre carte visa chez C, ...
 
  • #12
J'ai reçu une nouvelle offre un peu plus interessante sur presque tous les points de vues (taux, TAEG, frais de dossier, ratio mandat, ASRD..).
La question que je me pose actuellement est de savoir ce que signifie par exemple 0,145% de frais mensuels sur la franchise sur capital.

D'abord, quand est-ce que cette franchise sur capital se termine ? Lorsque l'enveloppe travaux est complétement utilisée ?

Prenons l'exemple d'une mensualité de 850€ (500€ de capital et 350€ d'intérêts) pour un crédit de 210.000€ en 25 ans.
Un taux de 0,145% concernant les frais de la franchise veut-il dire qu'il faut payer 210.000*0,00145 = 304,5€ de frais ?
Cela me semble énorme, ces frais + les intérêts (754,5€) à rembourser arrivent presque au montant complet de la mensualité (850€).. Quel serait alors l'intérêt ?

Aussi, est-ce que le ratio entre le capital et les intérêts d'une mensualité pour un crédit équivalent peut être différent d'une banque à l'autre ?

Merci !
 
  • #13
Dash44 a dit:
J'ai reçu une nouvelle offre un peu plus interessante sur presque tous les points de vues (taux, TAEG, frais de dossier, ratio mandat, ASRD..).
La question que je me pose actuellement est de savoir ce que signifie par exemple 0,145% de frais mensuels sur la franchise sur capital.

D'abord, quand est-ce que cette franchise sur capital se termine ? Lorsque l'enveloppe travaux est complétement utilisée ?

Prenons l'exemple d'une mensualité de 850€ (500€ de capital et 350€ d'intérêts) pour un crédit de 210.000€ en 25 ans.
Un taux de 0,145% concernant les frais de la franchise veut-il dire qu'il faut payer 210.000*0,00145 = 304,5€ de frais ?
Cela me semble énorme, ces frais + les intérêts (754,5€) à rembourser arrivent presque au montant complet de la mensualité (850€).. Quel serait alors l'intérêt ?

Aussi, est-ce que le ratio entre le capital et les intérêts d'une mensualité pour un crédit équivalent peut être différent d'une banque à l'autre ?

Merci !
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Bonjour,

Franchise en capital signifie que vous ne remborsez pas le K emprunté, mais uniquement les intérêts, durant une période (souvent 6 mois). Évidemment, comme vous ne remboursez pas de K, le montant total à rembourser est le même 6 mois plus tard...a voir donc si c'est intéressant pour vous.

Attention également qu'un PH est un crédit par amortissement en annuités constantes. Dit autrement, la mensualité est toujours la même et comprend une partie d'intérêt (décroissante avec le temps) et de remboursement de K(croissant avec le temps). Le calcul de votre mensualité est donc trop simpliste. On peut calculer l'annuité par la formule (i x K) / (1+i)^(-t).
Avec i= intérêt taux réel mensuel, k=capital emprunté, t=durée.

Perso, quand j'ai racheté mon PH, j'ai sorti des offres de guide-epargne, et mis le banquier face à la réalité. L'assurance SRD et l'assurance incendie sont souvent plus intéressantes ailleurs, il faut comparer avec la "réduction de taux" si souscription de ces produits. Vous pouvez tjs vs engager à souscrire l'ass incendie...sans jamais le faire, les services financiers et assurances sont souvent séparés dans les banques...
 
  • #14
Bonjour @greglomba merci pour votre précision.
J'en conclu qu'une même mensualité est toujours composée du même ratio capital/intérêt peu importe la banque (au même taux et durée évidement). Une banque ne donc pas commencer à sa guise une mensualité composée de 90% d'intérêts pour terminer le remboursement des intérêts plus rapidement.

Avez vous une réponse concernant mes deux autres questions à savoir quel est finalement le montant des frais de franchise sur capitale ?
Sur papier on ne paie que les intérêts, mais comme indiqué j'ai cru comprendre qu'il fallait en plus payer un frais d'indemnité de 0.140% mensuel, mais je ne comprends pas ce que cela implique concrètement en terme de montant ?

Merci
 
  • #15
La durée de la franchise en capital est normalement déterminée lors de la signature du contrat. Il faut voir ce qui est écrit dans l'offre à ce sujet et les possibilités éventuelles de prolongations.

C'est impossible d'avoir des frais sur la franchise en capital (enfin, disons plutôt que ce serait illégal). Vous avez du confondre avec les "commissions de réservation", cad des frais qui sont imputés si vous ne prélevez pas directement l'ensemble du capital. Généralement ces frais ne sont dû qu'après une certaine période.
 
  • #16
@loiseaubleu en effet je dois confondre, beaucoup d'infos à assimiler, souvent plus de questions que de réponses avec les banquiers.

Donc en réalité, sur un prêt de 25 ans de 850€ de mensualité (naïvement reparti 350 intérêts et 500 capital), il n'y a donc que les 350€ d'intérêts à rembourser pendant par exemple un an sans autres frais/pénalité, suite à quoi le prêt démarre comme prévu initialement.
 
  • #17
Les intérêts sont calculés mensuellement sur le solde restant dû. La formule de calcul des intérêts est fixée par la loi. Par contre, le mode de remboursement du capital est libre. Vous pouvez donc avoir des "mensualité constantes", des "amortissement constant" ou même des "mensualités progressives". Certaines proposent même des durées variables avec mensualité constante combinées à des taux variables. Les banques sont très créatrices.
 
  • #18
Dash44 a dit:
@loiseaubleu en effet je dois confondre, beaucoup d'infos à assimiler, souvent plus de questions que de réponses avec les banquiers.

Donc en réalité, sur un prêt de 25 ans de 850€ de mensualité (naïvement reparti 350 intérêts et 500 capital), il n'y a donc que les 350€ d'intérêts à rembourser pendant par exemple un an sans autres frais/pénalité, suite à quoi le prêt démarre comme prévu initialement.
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Oui effectivement, si vous prenez une franchise en capital, pour connaître la mensualité que vous paierez durant celle-ci, vous regardez dans le tableau d'amortissement le montant repris en intérêt dans la première mensualité.

Attention qu'une fois la franchise en capital terminée, vous devrez payer une mensualité plus élevée que si vous aviez amorti directement. En effet, vous devrez amortir le crédit sur une durée plus courte. Demandez au banquier de vous calculer cette mensualité augmentée, ce n'est pas compliqué.
 
  • #19
Ah, je pensais que le crédit était rallongé de la durée de la franchise en capital.
Mais je vois ce que vous voulez dire, d'une façon ou d'une autre le même montant doit être remboursé.
Merci, tout est plus claire maintenant.
 
  • #20
Dash44 a dit:
@loiseaubleu en effet je dois confondre, beaucoup d'infos à assimiler, souvent plus de questions que de réponses avec les banquiers.

Donc en réalité, sur un prêt de 25 ans de 850€ de mensualité (naïvement reparti 350 intérêts et 500 capital), il n'y a donc que les 350€ d'intérêts à rembourser pendant par exemple un an sans autres frais/pénalité, suite à quoi le prêt démarre comme prévu initialement.
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Oui et ca peut même durer 6 mois de plus. Dans mon cas il restait 3 000 sur le pret non demandé et automatique la banque m a envoyé un mail comme quoi j avais encore 6 mois. Donc je ne payais que les intérêts et franchement c est top ca permet d avoir un max de fric pour les finitions, meubles ou autres.
 
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