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premier appart à louer jusqu'où pousser l'électro ?

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belgotux

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  • #1
Bonjour à tous,

J'ai acheté un appart en centre ville dans la région du centre et je sollicite vos retours d'expérience concernant l'équipement à mettre à disposition pour de la location. Je pense notamment à @baziles18 @Géronimo @Le Leu etc

L'appart fait 70m² : 2 chambres 11m² + 4m² sdb + 38m² salon/cuisine + hall (PEB B)
Bien situé pour le centre, gare et autoroute. Cave et ascenseur. Laverie à 50m.
Pas de parking privé et la rue est compliquée en soirée malus.
Un commerce en dessous qui lui donne un malus.

Mes questions :
  • Je change direct le ballon d'eau électrique sans locataire dedans pour être tranquille ou j'attends qu'il claque par le calcaire ?
  • Pour les chambres avoir une bonne finition pour une location ça fera une différence ? Pour mon niveau d’exigence faudrait poncer les bosses et enduit de finition pour les creux
  • Fournir le frigo habituellement ? Mais du coup la machine à laver ?
  • Ajouter un lave vaisselle en vaut la peine pour la location de ce type de bien ? Ca implique de tirer une nouvelle ligne, ce qui veut dire saignée, retirer l'ancien coffret intégré pour en mettre un plus grand car plus de place etc.
  • bonne idée de fournir un meuble pour MaL dans ce style dans la sdb 1,30x3m ? Évacuation et arrivée d'eau déjà présents et à part le meuble de vasque et le miroir aucun rangement faisable, ça pourrait rebuter
  • Ca dépend du public visé je suppose, votre avis pour ce type d'appartement ? Dans ma tête je pensais jeune couple travaillant de passage avant leur achat immo ou un parent séparé vu les 2 chambres
Je voudrais donner un look "classe" pour la sdb et la cuisine. Noir et blanc ou anthracite et blanc ça marche bien je trouve. Histoire de faire oublier le commerce en dessous :)
Pour la cuisine qui est renfoncé en U 2,70x1.30, j'envisageais ceci, avec un frigo combi séparé juste à côté gauche dans la partie salle à manger.
Mettre le four à hauteur au lieu d'en dessous de la taque, pas mal de tiroir plutôt que porte et ce serait brico depot pour pas me ruiner.

Si je mets un lave vaisselle, il faudra sacrifier un des blocs tiroir (milieu en dessous de la taque c'est pas possible chaleur et à gauche il y a l'évier)

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La liste des travaux envisager pour ceux que ça intéresse :
3600-4000€ de matériel estimé, je ferait un "journal de bord" comme @baziles18 j'aimai bien le concept et ça me servira d'archive :)
  • L'électricité est à mettre en conformité, mais pas complètement à refaire, voir ici
  • Je garde le carrelage, chauffage gaz radiateur, chassis changés l'année passée (bâtiment année 60 tout l'immeuble a été fait)
  • Je refais la SDB sauf baignoire et le wc qui sont ok : nouveau pommeau de douche, paroi de douche en verre et plus un rideau, nouvelle vasque/meuble, éclairage, miroir, lambris, plaque couvre bain, voir un aérateur hygro
  • retirer la cuisine mais garder la taque gaz qui est nickel : retiré l'enduit escargot derrière, la crédence, et refaire.
  • pour les chambres, corriger les bosses et creux, je prévois de poncer et enduit de finition
  • porte en bois avec couleur acajou, je compte tout peindre en noir ou gris foncé pour moderniser
  • peinture à refaire partout
 
  • #2
Personnellement si je devais acheter un appartement pour le mettre en location, j'irai à l'essentiel électricité aux normes isolation au mieux propre et sain. Salle de bains agréable et pour la cuisine aucun electro mis à part une hotte à filtre. Le louer cher parce qu'il est beau mais que les locataires n'en prennent pas soin est un risque. Je préférerais percevoir un loyer correct et être certaine de le percevoir. Vous risquez de retrouver votre four crasseux votre réfrigérateur rempli de moisissures etc etc .
Nous sommes aussi en réflexion. Va t on acheter un appartement le mettre aux normes électriques, remplacer les châssis,revoir la salle de bains et un bon rafraîchissement dans tout le reste le louer 600 euros plus les charges et prendre le risque d'être dans le futur taxés sur les revenus locatifs ?
J'ai eu un coup de cœur pour un appartement mais je n'ai aucune expérience je ne sais pas qu'est-ce que le locataire doit payer mis à part l'eau chaude et le chauffage en supplément du loyer. Est ce au locataire à payer les charges communes telles que électricité et nettoyage des commun et entretien de l'ascenseur qui paye l'entretien de la chaudière commune pour les 9 appartements ?
 
  • #3
Perso, que Bruxelles, je fournis les équipements de la cuisine mais pas ce qui est machine à laver ou séchoir. Y a possibilité mais c'est pas fourni.
 
  • #5
Je loue des biens "entrée de gamme", tant au niveau du prix que de la situation et des surface. Je tiens néanmoins à ce que ce soit propre, confortable et agréable, en en faisant pas trop.
-------------------------------------------------------------------------
Les questions :
  • Je change direct le ballon d'eau électrique sans locataire dedans pour être tranquille ou j'attends qu'il claque par le calcaire ? ---> Je ne change les ballons que quand ils claquent...
  • Pour les chambres avoir une bonne finition pour une location ça fera une différence ? Pour mon niveau d’exigence faudrait poncer les bosses et enduit de finition pour les creux ---> Le plafonnage est de bonne facture. Faut pas mettre une lampe rasante, mais quand même. Au besoin, j'utilise le Toupret.. Quand j'ai acheté et que j'ai du détapisser, j'ai mis poncé et mis un coup de Toupret pour boucher les trous. (et pas une épaisseur partout) En clair: détapisser-apprêt de fixation-Touprêt-ponçage-primer-peinture
  • Fournir le frigo habituellement ? Mais du coup la machine à laver ? ----> Pour mes appartements, je loue non meublé. Dans sans lave-vaisselle, ni lave-linge, ni frigo. Je met une hotte avec filtre méttalique, à évacuation si possible, taque de cuisson et un four. Il y a une place pour le lave-linge, avec raccordement possible.
  • Ajouter un lave vaisselle en vaut la peine pour la location de ce type de bien ? Ca implique de tirer une nouvelle ligne, ce qui veut dire saignée, retirer l'ancien coffret intégré pour en mettre un plus grand car plus de place etc. ---> Bah non. En tout cas pas pour moi...
  • bonne idée de fournir un meuble pour MaL dans ce style dans la sdb 1,30x3m ? Évacuation et arrivée d'eau déjà présents et à part le meuble de vasque et le miroir aucun rangement faisable, ça pourrait rebuter ---> Je ne meuble pas
Dans mes studios meublés, c'est évidemment différent. Frigo-table, micro-onde, etc. Mais pas MàL ni LV
Pour la cuisine, je mets maintenant un meuble avec tiroir couverts et casseroles. A mon avis, un seul suffit. (le modèle Ikea avec deux tirors de 10cm, un tiroir de 20cm et 1 de 40cm) Dans votre cas, il vaut mieux une place pour un LV qu'un casserolier de plus, si un peu plus haut de gamme...
 
  • #6
belgotux a dit:
Je change direct le ballon d'eau électrique sans locataire dedans pour être tranquille ou j'attends qu'il claque par le calcaire ?
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Perso, j'attends qu'il claque

belgotux a dit:
Pour les chambres avoir une bonne finition pour une location ça fera une différence ? Pour mon niveau d’exigence faudrait poncer les bosses et enduit de finition pour les creux
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Evidemment. Bien enduit au départ fera que, par la suite, un coup de peinture tous les 5 ou 8 ans pour rafraîchir suffira.

belgotux a dit:
Fournir le frigo habituellement ? Mais du coup la machine à laver ?
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Perso, si j'étais locataire, je ne louerais pas un appart s'il n'y a pas de frigo. Idéalement, frigo + congélo 3 tiroirs.
Pour la MAL, c'est plus discutable. Je l'ai fait dans 3 apparts, pas le 4ème. Surtout s'il y a une laverie près de chez vous. Je pense à un studio (33 m²) où la nouvelle locataire devait justement aller à la laverie avant. Bien contente d'avoir une petite MAL 40cm.

belgotux a dit:
Ajouter un lave vaisselle en vaut la peine pour la location de ce type de bien ? Ca implique de tirer une nouvelle ligne, ce qui veut dire saignée, retirer l'ancien coffret intégré pour en mettre un plus grand car plus de place etc.
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C'est un +

belgotux a dit:
bonne idée de fournir un meuble pour MaL dans ce style dans la sdb 1,30x3m ? Évacuation et arrivée d'eau déjà présents et à part le meuble de vasque et le miroir aucun rangement faisable, ça pourrait rebuter
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Oui

Plus c'est soigné et bien équipé, plus vous pouvez augmenter le loyer et ainsi éviter des "indésirables".
 
  • #7
Pour ce qui est de la MAL, voici ce que j'ai eu comme retour:

  1. un studio avec MAL classique revendu avec. Le nouveau proprio voulait être sûr que je laissais la MAL dans le studio :)
  2. un autre studio avec MAL de 40cm mise en cuisine. J'en ai parlé supra.
  3. Un appart avec MAL installée dans la sdb car difficile d'accès et donc plutôt que d'avoir des déménagements difficiles dans cette sdb, j'ai préféré mettre une MAL.
    La dernière locataire m'a demandé - avant d'emménager - de l'enlever pour qu'elle puisse déménager avec la sienne. J'ai refusé. Elle a revendu la sienne. Pas d'ennuis ultérieurs.
    Cette même locataire (60 ans) regrette que mon frigo soit avec freezer intégré et pas congélo 3 tiroirs. Elle s'est acheté un congélo qu'elle a placé à côté. Mais ça encombre ...
  4. un appart avec emplacement prévu pour MAL sous l'évier. C'est selon le locataire. La plupart achètent une MAL. Je n'ai eu qu'une locataire qui préférait faire laver son linge ailleurs.
 
  • #8
Plus c'est soigné et bien équipé, plus vous pouvez augmenter le loyer et ainsi éviter des "indésirables



N'en soyez pas si certain . Plus haut que chez moi un logement loué par agence s'est fait avoir. Un couple dont les revenus venaient du cpas a présenté des fausses fiches de paye et a pu avoir un crédit de 20000 euros et un logement.
 
  • #9
Louer meublé c'est le risque de s'exposer à des taxes supplémentaires de la commune et des dégâts supplémentaires par les locataires.

Les immeubles avec ascenseur(s) sont à éviter en raison de l'augmentation des charges qui sera quasi impossible à répercuter sur le loyer si les charges communes explosent. Attention au coût des syndics et autres conformités manquantes (incendie notamment) ... Idem si conciergerie.

Cuisine équipée c'est mieux sans pour au tant avoir un lave vaisselle. Mais machine à laver et sécher linge, c'est clairement non. Plus on met de truc et plus on doit intervenir en tant que proprio et plus ça coûte de l'argent :)

Énergie avec compteurs séparés.

Ça doit être propre, rafraîchis, aux normes. Après le locataire met à son goût.
 
Dernière édition:
  • #10
belgotux a dit:
Mes questions :
  • Je change direct le ballon d'eau électrique sans locataire dedans pour être tranquille ou j'attends qu'il claque par le calcaire ?
Je le changerai tant que c'est vide par facilité

  • Pour les chambres avoir une bonne finition pour une location ça fera une différence ? Pour mon niveau d’exigence faudrait poncer les bosses et enduit de finition pour les creux
9X/10 les gens ne regardent pas à cela. Au pire un coup de girafe partout avant de remettre une couche de formule 12.
  • Fournir le frigo habituellement ? Mais du coup la machine à laver ?
Depuis peu, j'arrête de fournir le frigo. Parce que c'est toujours un nid à m***** et également un electro qui se détériore vite en locatif.

  • Ajouter un lave vaisselle en vaut la peine pour la location de ce type de bien ? Ca implique de tirer une nouvelle ligne, ce qui veut dire saignée, retirer l'ancien coffret intégré pour en mettre un plus grand car plus de place etc.
C'est le pire electro a donner en location, déjà que 9 propriétaires sur 10 l'entretiennent mal alors les locataires ...

  • bonne idée de fournir un meuble pour MaL dans ce style dans la sdb 1,30x3m ? Évacuation et arrivée d'eau déjà présents et à part le meuble de vasque et le miroir aucun rangement faisable, ça pourrait rebuter
Si il y a la place de mettre un meuble "standard" alors je ne placerais rien. Par contre si cela nécessite du sur-mesure pourquoi pas un hack ikea.

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  • #11
Merci à tous pour vos retours!

Pour les charges, dans mon cas c'est un compteur gaz, électricité, eau séparés pour chaque appart. Donc des problèmes en moins.

Côté syndique, il y a la partie assurance incendie commune pour le batiment et les communs/ascenseur.
Évidemment je compte mettre uniquement les frais communs/ascenseur pour le locataire.

Par rapport à la gamme de l'appart, c'est vrai que j'ai pas précisé le loyer envisagé : 750€ + 52€ charges.

Pour l'ascenseur, il doit être mis en conformité pour un coût de 1400€ par un fournisseur indépendant (Kone demandait 5000€) dans la dernière AG, pas encore fait , mais pris en charge par le vendeur dans l'acte.
1000€ d'entretien annuel+600€/an de controle trimestriel par un organisme.

J'en tire donc que je ne me préoccupe pas du boiler, ni Mal ou même meuble Mal pour pas être considéré meublé.

Mais bien finir les chambres, ce sera du temps et pas trop d'argent et valable pour la durée de vie du bien, améliorer mais pas trop exigeant non plus.
Pour la cuisine, four/taque/hôte/frigo combiné.
Pas de lave-vaisselle pour avoir un appareil en moins à ma charge.

En parlant de normes, j'avais l'impression que toutes les portes sont les mêmes, y compris celle de l'entrée, pas d'obligation porte coupe feu ?
 
  • #12
promo a dit:
Louer meublé c'est le risque de s'exposer à des taxes supplémentaires de la commune et des dégâts supplémentaires par les locataires
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Ne pas se méprendre sur le terme "meublé".
C'est vrai qu'en étant "meublé", un appart se voit taxer. Mais le terme "meublé" ne renvoie pas à des machines type frigo, MAL et autres. ça n'a rien à voir.
Quand on parle de "meublé" c'est si le proprio installe des meubles, genre canapé, fauteuils, tables, lit etc....
De ce fait il augmente son loyer, quitte à se faire taxer.

Si vous installez un dressing fixé au mur, une penderie, un frigo, une MAL et autres, ça n'a rien d'un "meublé".

Perso, j'ai fait installer un ensemble lit avec meubles et sommier (sans matelas) car la chambre est petite. Mais dans le bail je ne le mentionne pas. Je fais un addendum à part signé des 2 parties et le tour est joué :)
 
  • #13
C'était une remarque générale, je n'ai pas dit que mettre une MAL, c'était d'office meublé
 
Dernière édition:
  • #14
De mon côté maintenant pour les appartements c'est un frigo mais jamais de congel (trop de souci, jamais décongelé donc porte ou tiroir qui casse), jamais de MAL. Mais depuis quelques années je mets un Lave vaiselle et pas d'entré de gamme sinon trop de souci. Par contre dans les cuisines je prévois tjs un espace dans un meuble avec une prise. Presque toujours utilisé pour un petit congel. Les gens aiment bien avec un petit congel à proximité et ne pas descendre à la cave pour la glace du soir par exemple. Evidement je prévois tjs un espace pour placer une machine à laver. En cave de préférence.

Pour la cuisine, je prends tjs des meubles IKEA mais de base. De la qualité et de l'efficacité. Il faut un côté "si s'était pour moi" et un autre "ce n'est pas pour moi".

Pour la ballon d'eau chaude, j'attends clairement qui claque.
 
  • #15
Il est vrai que le four a hauteur c'est mieux mais parfois il faut sacrifier cet élément pour mieux utiliser la cuisine. J'ai dû le faire dans mes derniers travaux. Les précédents j'avais mis four et lave vaiselle à hauteur et c'est vraiment plus ergo mais bon on peut pas tjs tt avoir.
 
  • #16
belgotux a dit:
..
Pour l'ascenseur, il doit être mis en conformité pour un coût de 1400€ par un fournisseur indépendant (Kone demandait 5000€) dans la dernière AG, pas encore fait , mais pris en charge par le vendeur dans l'acte.
1000€ d'entretien annuel+600€/an de controle trimestriel par un organisme.
..
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Le vendeur prend en charge la mise en conformité ou la somme de 1400€ ? Et l'entretien reste chez Kone ?
Parce que pour avoir été dans un Conseil de gérance d'un grand immeuble essayer de se passer de Kone quand on a du matos de chez eux, c'est peine perdue.

En général pour de la location - a moins de louer un penthouse à un diplomate - c'est : le minimum pour ne pas devoir revenir tous les mois.
 
  • #17
Retour sur mon expérience personnelle.

Je loue moi-même une maison où tout est inclus, MAL, SÉCHOIR, FRIGO CONGELO 3 TIRROIRS, FOUR ET MICRO-ONDE INTÉGRÉ, LV, même une grande TÉLÉVISION, meubles dans la cuisine, dans la SDB.

J'ai tjrs été aux petits soins pour mon proprio, cad si petits travaux c'est moi qui m'en occupe, du genre un interrupteur mural qui claquait, des joints de porte de douche vieillissants je les remplace, joint intérieur de LV à remplacer ou encore bien d'autres petits travaux dont je m'occupe avec plaisir.

Loyers payés très en avance, jamais de retard, et si gros problème technique mon proprio est très réactif.

Bref l'un comme l'autre on est sur la même longueur d'ondes, pour ces raisons je ne veux pas déménager ailleurs actuellement, surtout connaissant ce qu'on peut trouver ailleurs pour avoir fait à l'époque beaucoup de visites.

Une des conditions de location pour moi était justement que le bien soit équipé le plus possible.

Voilà mon retour.

Ps. : en connaissance de cause j'ai connu les anciens locataires qui eux étaient tout le contraire de moi, ont dégradés la maison, le proprio n'a pu récupérer assez avec la caution pour les dégâts causés, les loyers n'étaient pas payés à date (CPAS), je ne fais pas une généralité je relate un fait.

Bonne location.
 
  • #18
C'est quoi un loyer payé très en avance ?
 
  • #19
benoki a dit:
Le vendeur prend en charge la mise en conformité ou la somme de 1400€ ? Et l'entretien reste chez Kone ?
Parce que pour avoir été dans un Conseil de gérance d'un grand immeuble essayer de se passer de Kone quand on a du matos de chez eux, c'est peine perdue.

En général pour de la location - a moins de louer un penthouse à un diplomate - c'est : le minimum pour ne pas devoir revenir tous les mois.
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La mise en conformité qui coûte 1400€ chez le nouveau fournisseur, c'est lui qui fera les entretiens également
 
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