Notre projet de construction – Quelle aventure !

Dans le forum Construction neuve - par lorencaa le 13 Février 2018

  1. lorencaa

    lorencaa 34 ans, Hainaut

    Le début de l’histoire…

    Construire…On n’y connait rien ! enfin pas grand-chose car nous avons quand même géré un chantier de rénovation dans notre maison familiale et n’en sommes pas peu fiers


    Entre Fred et Denis dont Sally volait les tartines qui ont fait un excellent travail de maçonnerie, Albert, électricien en or qui a appris tant de choses à mon homme en travaillant avec lui, Bruno notre plafonneur, Fabrice notre chauffagiste qui vivait des histoires rocambolesques auxquelles personnes ne croyaient plus même ses ouvriers, jean Marc ferronnier passionné tjs aux abonnés présent quand notre barrière nous fait défaut ! Il y avait nous, papa, maman et nos 4 enfants qui campions à l’étage et qui avons vécu quelques mois formidables. On peut dire que ce chantier fut une véritable réussite malgré quelques soucis mais qui n’en a pas ? Le tout était de les gérer avec courtoisie et fermeté car dieu sait ce que j’ai du être ferme pour m’assurer que tout se suive. Je ne vous raconte pas les emails échangés avec le commercial des châssis qui ne s’engageait sur rien et ne répondait jamais à mes questions…j’ai pas lâché, je suis rester polie mais tenace !

    Tout cela pour dire que l’on aurait bien recommencé lorsqu’on a envisagé la construction de nos appartements sur le terrain accolé au notre mais le temps n’a pas de prix et avec 4 enfants, on peut imaginer que chaque minute épargnée vaut de l’or

    Nous avons donc décidé de nous lancer dans l’aventure des constructions clés sur porte…Quelle aventure !

    Mon idée est de partager notre vécu afin d’aider les personnes qui se lancent dans cette folle aventure. C’est bien entendu notre vécu, n’hésitez pas à aller chercher un maximum d’avis



    Etape 1 : Visite d’un salon de la construction de Namur pour valider notre budget

    L’avantage d’un salon, c’est qu’on les voit tous les uns après les autres et qu’il est donc frappant de constater les différences en terme d’approche !

    On débute par la société COM…Alors, chez COM Tout est possible. Il nous sort des supers plans, des devis aux prix défiants toute concurrence. Waouh c’est donc possible et on a le budget…Yes !!!

    Ils ne nous parlent pas de tous les coûts annexes mais d’autres le feront pour nous

    Prochain stand…BJ. On explique notre projet et rapidement le soufflet retombe…Madame, vous ne construirez jamais avec ce budget là…Ce gaillard d’une soixantaine d’année a de la bouteille et on veut bien le croire…

    S’en est suivi Tomates, Même chose, beaucoup de transparence dans les possibilités et une plus value non négligeable, il nous remet un document écrit reprenant tous les frais et les étapes d’une construction. Cela nous plait…On pense le recontacter pour un rendez-vous

    On terminera par MP. Le commercial est vraiment très agréable et nous donne une idée assez claire de nos possibilités. Cependant … après réflexion, il nous semble que le bois ne soit pas le plus approprié pour un investissement locatif.

    On tente Maison BLV mais sans succès…

    Sentiment mitigé de cette première journée. On sent qu’il y a beaucoup de paramètres que l’on ne maitrise pas. Que certains nous promettent la lune alors que d’autres nous refroidissent complètement. On verra…

    Etape 2 Premier rdv avec différents constructeurs

    Prise de rdv avec la société COM ( suite à notre visite au salon)

    Pour faire bref…Le projet proposé est pas mal. L’architecte qui accompagne le commercial a 10.000 fois plus de prestance que lui qui n’y connait rien et le casse à plusieurs reprises ! On constate que le devis est un peu light mais pas de points de comparaison…

    Il ne nous remet pas les plans mais le devis chiffrés et détaillés

    Rdv avec la société BLV

    Du début à la fin, on le sentiment que le commercial n’écoute que lui et nous ne donnerons donc pas suite…

    Rdv avec la société Tomates

    Même chose, pas le sentiment d’être écouté. Le commercial ne sort pas son standard et nous met la pression pour qu’on signe dans le mois pour bénéficier du chèque cuisine…Ne succombez pas à ce genre d’offre, ce n’est que de la poudre aux yeux

    Ces trois expériences nous ont vraiment refroidis, on ne sent pas du tout en confiance…On décide de stopper nos démarches. On se rend compte que cela engendrait un stress énorme chez nous et que les commerciaux rencontrés ne nous ont pas du rassurés bien au contraire

    Les mois passent et ce projet qui sommeillait en nous revient tout doucement à la surface…On décide alors de réaliser une étude de sol pour valider le type de fondation nécessaire sur notre terrain, ce qui aura bien entendu, une grande influence sur le prix final de notre projet.

    Etape 3 – Etude de sol via la société JCB à Mons

    Excellent contact avec la société – Rdv pris dans les 3 semaines

    Nécessité d’envoyer un plan de localisation du terrain dans la rue et un plan d’implantation du bâtiment sur le terrain.

    Il faut prévoir un passage de minimum 2.50m de large pour le machine

    Réalisation de 3 essais de pénétration statique de 10 tonnes ( ce qui est nécessaire car certains vous proposent 5 tonnes)

    Remise du rapport après paiement de la facture

    Tarif : +- 600 euros

    Résultats de notre étude sol positif, Yes !!!

    Etape 4 – Connaître les prescriptions urbanistiques ( ces prescriptions influencent directement le devis)

    Souvent les personnes non averties ne se renseignent pas sur les prescriptions et ne le font qu’une fois le devis signé avec le constructeur. De ce fait, ils se retrouvent avec des suppléments qu’ils auraient pu intégrer directement dans leur devis afin de veiller à rester dans leur budget…Donc un conseil, renseignez vous avant et intégrez cela dans les plans du constructeur avant de vous engager et de signer le devis ! ( j’ai pas été assez prudente sur ce point ;-) )

    Envoi d’un email à l’urbanisme pour connaître les prescriptions en vigueur au sein de la commune

    A savoir que vous retrouvez souvent ces différents éléments dans un schéma de structure que vous pouvez télécharger sur le site de votre commune

    Les prescriptions les + courantes :

    • Couleur de briques

    • Couleur de tuile et matériaux

    • Hauteur de la corniche ( influence bcp le budget)

    • Présence et nécessité d’une citerne à eau de pluie

    • Pour des apparts - Accessibilité PMR ou non ( influence la taille de portes et des ouvertures)

    • Nécessité de prévoir des places de parking
    Cette liste n’est pas exhaustives mais votre rdv auprès de l’urbanisme vous permettra de bien connaître les obligations lors de votre construction

    Exemple de mail à envoyer à l’urbanisme :

    Nous souhaitons construire sur notre terrain ( a 5 m de la maison voisine) une maison avec une surface au sol de 70 m2 soit 10 en façade et 7 en profondeur

    Cette maison serait construite sur 2 étages a raison de 2 appartements

    Notre référence cadastrale est Section XXXX a l adresse XXX

    Nous disposons d une largeur a rue de 30 m après notre portail

    Les photos sont en annexe de ce mail

    Merci de bien vouloir nous renseigner sur les démarches a suivre ainsi que sur les prescriptions urbanistiques en vigueur.




    upload_2018-2-13_14-45-59.jpg
     
    lorencaa , 13 Février 2018
    #1
  2. lorencaa

    lorencaa 34 ans, Hainaut

    Etape 6- Le crédit

    Rdv avec notre banquier pour valider notre capacité d’emprunt

    Offre remise sur 15 ans, 20 ans et 25 ans au sein de la banque Crelan

    Obligation de domicilier les salaires, de prendre les assurances chez eux

    Comparaison du taux proposé avec les autres banques via le site https://www.guide-epargne.be/epargner/simulation-creditlogement.html

    Tips : Partager votre offre sur ce même site, vous recevrez deux places de ciné ;-)

    Nous décidons de faire un emprunt sur 20 ans, les intérêts étant bien moindre que sur 25 ans et le montant mensuel jouable pour nous.

    Nous ne paierons les intérêts que sur les sommes réellement prélevées

    Une commission de réservation est également due mais « est suspendue » durant 6 mois après signature chez le notaire ( cadeau commercial)

    De ce fait, durant les travaux, nous paierons les intérêts sur les sommes réellement empruntées et la commission de réservation de +- 2% ( après 6 mois)

    Nous avons des frais de dossier à payer de 350 euros

    Une fois le permis obtenu, nous devons passer chez le notaire et aurons donc des frais d’hypothèques https://www.notaire.be/calcul-de-frais/credit
     
    lorencaa , 13 Février 2018
    #2
  3. lorencaa

    lorencaa 34 ans, Hainaut

    upload_2018-2-13_15-5-21.jpg
    Etape 7 - Le choix final du constructeur

    On a reçu des projets « appartements » de BLV, T&P et Maison BJ

    BLV est de loin le moins cher ( mais difficile à comparer car pas le même projet), T&P est devenu intéressant en terme de prix au m2 ( on finit par obtenir une surface de 80 m2 au sol dans notre budget alors qu’on en espérait au plus 70), BJ répond à nos critères en ce qui concerne l’aménagement des espaces mais le budget est à présent bien au-delà de ce que nous propose T&P…Dilemme…

    Je décide de faire un mixte de toutes les idées qui m’ont plues et de me lancer dans la réalisations des « plans », seule façon de me garantir un projet répondant à toutes mes attentes

    • Je réalise mes plans
    Il est 20h00, je n’arrive pas à dormir…j’ai mon projet en tête…Je sais ce que je veux, ce que j’aime…Allez je fonce, je vais faire les « plans » moi-même et mon petit chéri les découvrira au réveil

    Réalisation des plans via le site www.archifacile.com ( Allez voir, vous serez surpris ! je ne sais même pas dessiner une cuisine Ikea et j’y suis arrivée)

    Ce logiciel est d’une simplicité d’utilisation déconcertante. Il y a quelques paramètres à connaître avant de dessiner des appartements / maison soit la dimension des murs extérieurs, l’épaisseur des murs extérieurs, des murs porteurs et des murs non porteurs.

    Ci-dessous, le plan de l’appartement au rez réalisé avec le logiciel archifacile. Entre temps, nous avons changé la taille des fenêtres arrières et reculer le WC ;-)

    upload_2018-2-13_15-5-21.jpg

    Je me lance…et au petit matin, me voilà avec mon projet que je continuerai à améliorer pendant quelques jours avant de demander à T&P, BJ et BLV de le chiffrer.

    Quelle ne fut ma surprise, Voilà que BLV qui était bien moins cher se retrouve en tête avec un prix 15.000 euros plus élevé ( pour un projet identique), T&P me remet prix en veillant à être au plus proche du budget déjà proposé pour la même surface ( je me suis basée sur la surface du dernier devis remis par Tomates) et BJ fait finalement le choix de s’aligner à T&P..yes ! Le prix finit par répondre à nos attentes alors que souvenez vous, on n’y croyait pas !

    Je suis 10.000 euros au dessus de mon budget mais j’ai 10 m2 au sol en plus que prévu au départ, un escalier extérieur ( que je comptais faire faire pas Jean Marc, notre ferronnier) et un balcon de 7 m2

    Moralité de l’histoire : Ne lâcher pas, quitte à ne pas concrétiser, garder votre budget et votre projet en tête ( si il est cohérent bien sûr et ça vous le saurez vite) Du premier devis au devis final, nous avons fait diminuer le prix de quelques centaines d’euros au m2…Pour cela, il faut faire preuve de patience, savoir ce que l’on veut et challenger les constructeurs car les marges sont bien plus importantes que ce que l’on pense.

    J’ai choisi Maison BJ pour plusieurs raisons :

    • Sentiment de ne pas être un numéro et ce même après la signature avec eux

    • Commercial très constant ( ce qui n’est pas le cas des autres) qui cherche systématiquement des solutions constructives, qui prend le temps de me faire visiter des appartements pour me rendre des volumes et ce après signature, qui n’hésite pas à me recadrer gentiment quand je négocie J

    • Approche très professionnelle

    • Véritable travail sur mesure, écoute des besoins, sentiment que le projet est unique

    • Devis hyper détaillé et hyper complet ( j’y reviendrai)

    • Commercial qui a su faire la différence, qui s’est montré disponible et à l’écoute

    • Suppléments tarifés correctement et effort pour faire diminuer le prix à mon avantage en trouvant des solutions bis.
    Certains points sont selon moi des points d’attention et je vais vous en faire part

    • Pas de rencontre avec l’architecte ( travaille avec des architectes indépendants que l’on ne voit qu’une fois le projet signé) Mais le projet était tellement complet qu’on est passé au dessus.

    • N’a pas tenu compte d’une des prescriptions urbanistiques lors de la réalisation des plans ( Portes PMR, ouverture de 120 cm et non 100 cm) Cela a engendré un coût supplémentaire par la suite de quelques centaines d’euros

    • N’a pas tenu compte de l’emplacement des compteurs en se montrant un peu trop confiant, ce qui a engendré une modification des plans pour réaliser un local technique au rez de chaussée…
     
    lorencaa , 13 Février 2018
    #3
  4. lorencaa

    lorencaa 34 ans, Hainaut

    Attention au devis

    Il y a plusieurs points auxquels il faut être attentif avant de signer le devis avec le constructeur

    • Cuisine, souvent non prévue, à négocier ( souvent ils vous offrent un chèque cuisine)

    • Eclairage souvent insuffisant ( 1 luminaire = 3 points lumineux…)

    • Evacuation des terres non prévue

    • Suppléments liés à l’étude incendie ( vitres anti feu, portes coupe feu,…)

    • Suppléments liés à l’étude de sol et donc à la stabilité du bâtiment soit les poutres prévues et le type de fondation

    • Le carrelage des les chambres

    • Tout à l’égout ou non ( fosse septique)

    • L’étude d’implantation ( +- 400 euros) par un géomètre ( intéressant de prendre celui du constructeur)

    • Le plafonnage de la buanderie

    • Les matériaux non standards

    • La citerne à eau de pluie

    • Les abords

    • L’alimentation du chantier en eau et électricité

    • L’emplacement des compteurs eau, gaz et électricité ( à prévoir lors de la réalisation des plans ) Souvent les compteurs doivent être en façade, dans un local isolé,…) Voir les prescriptions

    • Et bien d’autres points que j’ignore car je n’en suis qu’au début…
    Les frais à prendre en compte lors de l’établissement d’un budget de construction

    • Devis complet du constructeur ( chiffrage définitif réalisé lors de l’introduction à l’urbanisme)

    • Frais de Géomètre ( Etude d’implantation)

    • Frais hypothèque ( voir site notaire.be)

    • Abord ( clôture, terrasse, évacuation des terres,…)

    • Frais de raccordement des compteurs ( eau, électricité, gaz, téléphone)

    • Frais de raccordement aux égouts

    • Frais de dossier banque

    • Frais à payer à la banque durant la construction ( intérêts et commissions de réservation)

    • Suppléments éventuels( prévoir +- 10%)
     
    lorencaa , 13 Février 2018
    #4
  5. lorencaa

    lorencaa 34 ans, Hainaut

    Etape 8 – Les impétrants

    Les égouts – le compteur électrique – le compteur eau – le compteur gaz- le raccordement téléphonique

    • Les égouts
    Renseignements à prendre auprès des services travaux de votre commune. Il est nécessaire de savoir si vous êtes tout à l’égout ou non.

    Il vous renseigne sur l’endroit ou doit être raccordé votre égout et si il est nécessaire d’ouvrir la voirie

    L’entrepreneur peut soit être imposé par la commune soit être choisi mais doit avoir des assurances spéciales pour ce type de travail.

    Le coût n’est pas négligeable et est à prendre en compte

    • Le gaz
    Le compteur peut souvent se trouver à l’extérieur en façade. Il faut se renseigner auprès de Ores pour s’assurer que l’emplacement prévu répond aux prescriptions

    • Eau
    Quelles sont les règles de base ?

    1.Le tracé de tout nouveau raccordement doit se faire en ligne droite, perpendiculairement à l’axe de la voirie sur le domaine public ainsi que sur le domaine privé.

    2.L’emplacement du compteur à l’intérieur du bâtiment se situe près du mur de façade, au plus près de la voirie.

    En cas de placement dans un garage, le compteur est installé en recul de la porte d’environ 3 mètres, pour des raisons de protection contre le gel.

    Si la façade est à moins de 20 m de la voirie, c'est dans la cave qu'il sera le mieux protégé du gel. À défaut, il y a lieu de choisir un endroit chauffé côté rue, facile d'accès.

    Si la façade est à plus de 20 m de la voirie, le compteur doit être abrité dans une loge spécifique. De préférence aussi près que possible de la voirie.

    • Electricité
    Le compteur doit être placé dans un local non humide et isolé

    https://www.ores.be/particuliers-et-professionnels/nouveau-raccordement
     
    lorencaa , 13 Février 2018
    #5
  6. lorencaa

    lorencaa 34 ans, Hainaut

    Etape 9 – Introduction du dossier à l’urbanisme

    Rdv avec le géomètre : Réalisation de l’étude d’implantation via un géomètre partenaire de Maisons BJ. Le résultat de cette étude doit faire partie de la demande de permis

    Nous rencontrons l’architecte au sein de la maison Témoin de Tarciennes

    Notre impression est bonne même si la plupart des idées viennent de nous…

    On réétudie un peu nos plans, changeons la taille des fenêtres pour privilégier celles situées en façade arrière plein sud qui était un peu trop petites après réflexion. On retravaille légèrement les plans pour répondre aux exigences concernant les impétrants. On lui mâche beaucoup la tâche mais comme j’aime tout prendre en main finalement, elle me correspond assez bien…

    Elle suit le dossier, fait ce qu’on lui demande, fait de temps en temps une proposition mais ne fait pas preuve de beaucoup de créativité…cependant, son suivi est excellent et elle est très sympathique…Pour les idées, on reviendra J

    Le contact passe bien, les échanges sont fluides, le projet est ficelé rapidement…Fin janvier, on l’introduit à l’urbanisme



    Nous sommes mi février et sommes impatients de recevoir le permis !

    On vous tient au courant pour la suite des aventures…
     
    lorencaa , 13 Février 2018
    #6
    intègre aime ça.
  7. Francois7830

    Francois7830 Hainaut

    Merci pour ce partage!
     
    Francois7830 , 13 Février 2018
    #7
    intègre aime ça.
  8. lorencaa

    lorencaa 34 ans, Hainaut

    Avec plaisir :)
     
    lorencaa , 13 Février 2018
    #8
  9. fafalili

    fafalili Liège

    vous étiez a combien pour pouvoir diminuer de quelques centaines € au m2 :p

    j'espère que vous aurez plus de chance que les derniers qui on signer avec eux et qui on fais des retour pas top :worried:
     
    fafalili , 13 Février 2018
    #9
  10. lorencaa

    lorencaa 34 ans, Hainaut

    On est passé de 1650 TVAC euros / m2 à 1350 euros TVAC au m2 pour des appartements... ( Du 1ier au dernier devis). A savoir qu'il n'y aucune extravageance et qu'on reste sur du standard ( on est ds de l'investissement )
    Je l'espère aussi! Je pense que cela dépend bcp de l'équipe sur chantier...C'est comme pour tout, il y la chance qui joue...espérons qu'elle sera avec nous :)
     
    lorencaa , 13 Février 2018
    #10
  11. intègre

    intègre 71 ans, Namur

    Je vous souhaite que la suite se passe aussi bien que ce qui s'est passé jusqu'à présent.
    En général tout se passe bien jusque là !!
    Bonne chance
     
    intègre , 13 Février 2018
    #11
  12. lorencaa

    lorencaa 34 ans, Hainaut

    Merci Intégre J aime les défis heureusement ;-)
     
    lorencaa , 13 Février 2018
    #12
  13. fafalili

    fafalili Liège

    Tu pourrais faire un blog bz plus facile et ont suivra ton aventure :p
     
    fafalili , 13 Février 2018
    #13
  14. lorencaa

    lorencaa 34 ans, Hainaut

    Faut juste m expliquer comment on fait mais avec plaisir ;-)
     
    lorencaa , 13 Février 2018
    #14
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