viabilisation et compromis

Dans le forum Terrains, bornage - par MaitreYoda le 18 Mai 2019

  1. MaitreYoda

    MaitreYoda Luxembourg

    Bonjour,

    Nous avons fait une offre pour un terrain qui a été acceptée et devons signer le compromis le 24/05.

    Tous les raccordements sont à front de voirie dans un lotissement récent créé en 2010.

    Le terrain est composé de deux parcelles cadastrales. Une première de la largueur du terrain en bord de voirie faisant partie du lotissement (en rose).
    Une seconde divisée à partir du jardin du vendeur sur laquelle la construction sera plus que probablement établie (entourée en rouge épais).
    Son habitation étant sur une parcelle donnant sur une rue parallèle :

    upload_2019-5-18_11-16-7.png

    Dans le projet de compromis il y a une clause à laquelle nous ne nous attendions pas et avec laquelle nous ne sommes pas vraiment à l'aise :

    "S'agissant des frais de viabilisation du terrain en matière d'électricité et de gaz (à
    l’exclusion des frais de raccordement individuel), les parties déclarent avoir été avisées
    de ce que le fait générateur desdits frais est notamment la division juridique (et non la
    mise en oeuvre d'un permis) ayant pour effet la création d'un lot — bâti ou non
    nouvellement destiné à l'habitation (art. 2 du Règlement « électricité » d 'ORES) la
    prise en charge de ces frais incombe, en principe, au propriétaire du bien avant
    division (ou, plus généralement, au cédant).
    La présente cession entre apparemment dans le champ d'application du Règlement «
    électricité » d'ORES, de sorte que des frais de viabilisation du terrain pourraient être
    sollicités dès lors qu'une affectation à l'habitation est annoncée, quand bien même le
    bien divisé serait-il situé le long d'une voirie suffisamment équipée (ORES appliquant,
    à cet égard, le principe de la « mutualisation des coûts »).
    Informées par le notaire instrumentant de la possibilité d'introduire auprès d'ORES une
    demande d'avis préalable, engageante pour ORES aux conditions et tarifs en vigueur
    au moment de la demande et visant à obtenir une information quant au coût de ladite
    viabilisation, les parties ont toutefois déclaré ne pas souhaiter procéder en ce sens.
    Contractuellement, les parties se sont accordées pour imputer les frais de viabilisation
    tels qu'ils résultent de I 'offre émise par ORES au cessionnaire.
    Afin de rendre opposable à ORES le transfert de I 'obligation de prise en charge des
    frais de viabilisation sur la tête du cessionnaire, les parties autorisent le notaire
    instrumentant à notifier ledit transfert à ORES.
    Les parties sont, par ailleurs, informées de ce qu'en cas de défaillance du cessionnaire,
    ORES serait néanmoins fondé à recouvrer ces frais à charge du cédant, sans préjudice d'un éventuel recours contributoire de ce dernier à charge du cessionnaire."


    D'après l'étude de NOTRE notaire, cette clause est standard, il n'y a pas lieu de s'inquiéter et c'est "compliqué" de la faire supprimer ou modifier.

    Mais nous avons tout de même des doutes. Sommes-nous dans un cas où ORES applique des frais viabilisation ou non et de quel ordre?

    Nous avons pris connaissance de tous les sujets relatifs aux surcoût des raccordements et nous sommes bien conscients que chaque cas sont différents.

    Nous nous sommes renseignés auprès d'ORES (demande de coût de raccordement). La personne bien sympathique a été réactive et nous dit que tout se trouve dans le nouveau lotissement mais n'a pas vraiment pu nous répondre concernant la viabilisation.
    Elle a transmis le dossier à leur bureau d'étude pour avis mais nous ne sommes pas certains d'avoir un retour avant la signature.

    Un constructeur nous dit de faire confiance à notre notaire. L'urbanisme nous dit de nous méfier. Mais tout le monde dit n'avoir pas connaissance d'un fait qui pourrait alourdir la facture. On a une impression de langue de bois, personne ne sait, personne n'ose se mouiller et nous n'avons pas de réponse claire.

    Nous avons analysé la situation de manière pragmatique : pour nous, la parcelle à front de voirie n'est pas soumise à viabilisation car lotissement plus ancien. Mais est-ce cette parcelle à front de voirie qui serait considéré en référence par ORES même si la construction est sur l'autre? La seconde parcelle est issue d'une division, mais la partie résiduelle est une parcelle déjà construite qui ne doit pas être équipée. Selon toute logique, même si celle-ci était prise en référence, il ne devrait pas y avoir de mutualisation des coûts vu qu'il n'y a qu'une parcelle issue de la division à raccorder. Mais ça reste notre analyse et cela ne nous étonnerait pas qu'ORES en ait une vision différente.

    S'ils considèrent que la viabilisation est nécessaire, si nous avons bien compris le fonctionnement, il faudra faire une demande d'étude de viabilisation (payante et facturée quelques centaines d'euros)? Et éventuellement payer un tarif majoré pour le raccordement? Quand devrons-nous introduire cette demande? directement après l'acte? Au moment de la construction?

    Qu'avons-nous comme option à ce stade pour ne pas avoir ne mauvaise surprise? Repousser la signature? Sommer notre notaire de faire revoir cette clause par le notaire de la partie adverse? Refuser de signer? Que risquons-nous dans ce cas?

    Merci d'avance.
     
    MaitreYoda , 18 Mai 2019
    #1
  2. XTof.vl

    XTof.vl 56 ans, Flandre

    1) vous avez fait une offre dans laquelle cette clause n'était pas reprise, ni reprise dans la description du bien: Vous pouvez exiger que cette clause soit supprimée. Le vendeur est également tenu par cette offre;
    2) Si cela n'a pas de portée financière, pourquoi ne voudraient-ils pas la supprimer?
    3) Vous êtes dans un de ces cas tordus que personne n'a prévu avec une mini parcelle à front de rue. ORES pourrait prendre position et cela me semble être la position la plus pertinente: Avoir l'avis d'ORES en main.
    4) Effacer un paragraphe d'un compromis, c'est 5 secondes de travail...
     
    XTof.vl , 18 Mai 2019
    #2
  3. baziles18

    baziles18 Liège

    Dans une situation similaire les coûts eau/électricité était de 14500€/parcelle.

    Bref le moyen de se faire entuber dans les grandes largeurs.

    C'est au propriétaire à l'origine de la division de demander l'étude de viabilisation (la loi est limpide à ce propos).

    Si la venderesse ne le fait pas, c'est qu'elle sait qu'elle n'y a aucun intérêt !

    Ne pas respecter ce "protocole" c'est risqué de ne pas pouvoir être raccordé, ni plus, ni moins.
     
    baziles18 , 18 Mai 2019
    #3
    intègre et bZone aiment ça.
  4. MaitreYoda

    MaitreYoda Luxembourg

    @XTof.vl Merci. c'est également ce que nous aurions tendance à dire. Mais si nous n'arrivons pas à tomber d'accord, cela risque d'être délicat car ne nous souhaitons tout de même pas casser la vente.

    @baziles18 je pense qu'il est inutile de tomber dans le catastrophisme. Certes, une telle facture ne serait pas agréable, mais pas insurmontable. Et un cas n'est pas l'autre. Ce que nous voulons surtout c'est avoir toutes les cartes en main et savoir comment réagir par rapport au compromis.

    Vous dites que selon la loi, c'est au propriétaire de demander l'étude de viabilisation. Auriez-vous une référence à cette loi? Cela pourrait réellement nous être utile pour faire pression. Après meilleure compréhension de la situation, j'ai fini par trouver le règlement d'ORES sur le sujet, mais rien ne mentionne qu'il est obligatoire que le demandeur soit le vendeur. Le formulaire de demande d'étude fait d'ailleurs la distinction entre le demandeur (qui paye la facture) et le propriétaire du terrain. Et puis le GRD n'aurait aucun intérêt à ne pas raccorder. Au pire il imposera la viabilisation à l'acheteur, comme le stipule la clause. S'il ne raccorde pas, il perd un "con-sommateur".
     
    MaitreYoda , 18 Mai 2019
    #4
  5. baziles18

    baziles18 Liège

    restez donc avec vos certitudes, je ne parle pas que d'un cas personnel.
    à titre professionnel je connais ces dispositions souvent bien mieux que les notaires eux même et j'ai publié ici même des extraits de conversation (mails) avec des responsables de bureaux d'études de la Cil* et de R*sa. Cette loi permet à un GRD de réclamer des frais exorbitant (jusqu'à 300€/ mct de façade à rue) sans aucune justification technique.

    cela concerne les divisions, lotissement "ou toute opération à caractère commercial"
     
    Dernière édition: 18 Mai 2019
    baziles18 , 18 Mai 2019
    #5
    bZone et dexter236 aiment ça.
  6. XTof.vl

    XTof.vl 56 ans, Flandre

    Vous pouvez exiger de maintenir la vente et exiger le retrait de cette clause. Faîtes bouger votre notaire, c'est son rôle.
     
    XTof.vl , 19 Mai 2019
    #6
    espiritu pampa aime ça.
  7. MaitreYoda

    MaitreYoda Luxembourg

    @baziles18 à aucun moment je n'ai remis en doute vos propos et je suis conscients des implications financières possibles. Comme je l'ai dis, à ce stade, nous cherchons à étayer nos propos pour justifier un retrait ou une adaptation de cette clause. Auriez-vous une référence légale indiquant que cette obligation incombe au vendeur?
    Merci d'avance.

    @XTof.vl après vérifications plus poussées, c'est aussi la compréhension que nous avons de la situation. Nous allons réitérer notre demande plus fermement pour faire supprimer ou adapter cette clause. Une participation limitée à un montant fixe nous semblerait également acceptable.
     
    MaitreYoda , 19 Mai 2019
    #7
  8. XTof.vl

    XTof.vl 56 ans, Flandre

    Ne faites pas dans la demi-mesure, cela risque de se retourner contre vous et vous devrez peut-être entamer une procédure pour récupérer des montants.

    Ce n'est pas dans l'offre ni dans la description, donc il n'y a aucune obligation de vous imposer de mettre cela dans le compromis. Et le vendeur est obligé de signer le compromis car il a accepté l'offre. A vous d'être ferme et d'obliger votre notaire d'être ferme.

    Maintenant, si vous voulez négocier autre chose, vous ouvrez la porte à cette clause potentiellement risquée.
     
    XTof.vl , 19 Mai 2019
    #8
  9. Franz12345

    Franz12345 Liège

    Bonjour,

    Si c'est dans un lotissement, ça doit déjà être viabilisé avec les points de connexion à front de votre parcelle, et vous payez alors juste des frais de raccordement.

    C'est le genre de clause qu'on utilise surtout quand on fait une division hors lotissement (ex : très grand terrain agricole avec une partie en zone d'habitat à 200 mètres de la voirie équipée).

    Cette problématique avec Ores est récente et fait suite à l'intégration par certains GRD d'une clause dans leur règlement comme quoi les frais de viabilisation sont à charge du propriétaire qui divise, pas de l'acquéreur.

    Personnellement, le propriétaire vend pour un prix fixe, puis c'est à l'acquéreur de tirer son plan.
    Si l'acquéreur souhaite connaître les différents coûts, à lui de se renseigner.
     
    Franz12345 , 19 Mai 2019
    #9
  10. intègre

    intègre 72 ans, Namur

    Je signale quand même qu'accepter une offre par écrit EST en soi un compromis valable légalement..
    Si c'est signé, il sera difficile de supprimer une clause ultérieurement.
     
    intègre , 19 Mai 2019
    #10
  11. MaitreYoda

    MaitreYoda Luxembourg

    @XTof.vl en effet ni dans l'offre, ni dans la description (qui disait en gros, terrain hors lotissement, à front de voirie équipée...plan de division disponible sur demande), mais le but d'un compromis est de tomber d'accord. Si nous devons faire une concession, cela nous parait acceptable dans la mesure où nous pouvons écarter les facteurs inconnus.

    @Franz12345 le lotissement se situe de l'autre côté de la route. la petite parcelle y est incluse mais ce côté de la route n'a jamais été aménagé. La parcelle la plus grande est hors lotissement. Votre raisonnement ne tiens pas si l'obligation légale incombe au vendeur. Lorsque vous vendez une maison, vous fixez un prix et c'est à l'acheteur à se démerder pour obtenir le certificat PEB ou une des autres obligations légales?

    @intègre comme l'a fait remarquer Xtof.vl, l'offre a été contre-signée et a valeur de compromis mais ne contenait aucune clause relative à la viabilisation. Le compromis n'a pas encore été signé.
     
    MaitreYoda , 19 Mai 2019
    #11
  12. keeper

    keeper 38 ans, Luxembourg

    je vois même pas pourquoi vous discutez si l'offre est contresignée. Refusée la clause et le vendeur n'a pas d'autres choix.
     
    keeper , 19 Mai 2019
    #12
    MaitreYoda, XTof.vl et esprit_de_sel aiment ça.
  13. XTof.vl

    XTof.vl 56 ans, Flandre

    Terrain hors lotissement dans la description? Mais ils ont menti dans la description!!!!
    Exiger la suppression de cette clause. Elle pue de plus en plus.
     
    XTof.vl , 19 Mai 2019
    #13
  14. intègre

    intègre 72 ans, Namur

    Offre contresignée = vente parfaite. C'est la loi !!
    Pour moi il est trop tard pour encore discuter de quoi que ce soit !!
    Si il y a une erreur ou une omission dans l'offre contresignée, il est peut être encore d'annuler l'offre signée.
    Avez vous votre propre notaire. Il est indispensable d'en avoir un pour vous défendre.
    Ne jamais vous fier au notaire du vendeur , il travaille pour le vendeur, pas pour vous !!!
     
    intègre , 19 Mai 2019
    #14
  15. vulcaingeo

    vulcaingeo 65 ans, Bruxelles

    Avez vous votre propre notaire ou est-ce celui du vendeur ?
    Toujours avoir son propre notaire, c’est la même montant d’honoraire !
     
    vulcaingeo , 20 Mai 2019
    #15
    intègre aime ça.
  16. Franz12345

    Franz12345 Liège

    @Franz12345 le lotissement se situe de l'autre côté de la route. la petite parcelle y est incluse mais ce côté de la route n'a jamais été aménagé. La parcelle la plus grande est hors lotissement. Votre raisonnement ne tiens pas si l'obligation légale incombe au vendeur. Lorsque vous vendez une maison, vous fixez un prix et c'est à l'acheteur à se démerder pour obtenir le certificat PEB ou une des autres obligations légales?

    Bonjour,

    Vous confondez l'obligation légale de délivrance qui incombe au vendeur (certificat PEB, plan de mesurage etc), et les prescriptions d'un règlement unilatéral d'Ores qui n'a pas force légale, mais qui est imposé de fait.

    Et même quand cela incombe au vendeur, c'est fréquent que cela soit mis à charge de l'acquéreur. 99,99% des plans de mesurage sont payés par l'acquéreur et donnent lieu à une clause pro fisco dans l'acte. Pareil pour la quote-part de frais d'un acte de base lors d'une première vente.

    Imaginez qu'un particulier vende un terrain de 2ha à un promoteur, et que ce promoteur l'urbanise ; d'après le règlement, ce serait au particulier d'équiper le lotissement… (alors que les frais d'infrastructure sont maintenant souvent plus élevés que le prix de vente du terrain…)

    Cette problématique des frais de viabilisation a par après été discutée et a donné lieu à la clause qu'on vous propose.
    Si cela ne vous agrée pas de les prendre en charge, il suffit de se remettre à table.

    Personnellement, je ne vendrais jamais une parcelle hors lotissement sans ce genre de clause, et je n'achèterais jamais une parcelle hors lotissement sans avoir connaissance des frais de viabilisation. C'est un angle mort bien trop important pour chacune des parties.
     
    Franz12345 , 20 Mai 2019
    #16
  17. XTof.vl

    XTof.vl 56 ans, Flandre

    Sauf qu'ici, le vendeur a accepté une offre sans cette clause et veut l'ajouter après. Trop tard pour lui et trop risqué pour l'acheteur.

    Vous êtes le vendeur ou quoi?:rolleyes:
     
    XTof.vl , 20 Mai 2019
    #17
  18. MaitreYoda

    MaitreYoda Luxembourg

    @XTof.vl "Terrain hors lotissement dans la description? Mais ils ont menti dans la description!!!!" ==> En effet, je m'étais fait la réflexion. Mais bon, ce n'est à priori pas pertinent. Je n'ai pas certitude absolue non plus que la petite parcelle soit reprise dans le lotissement, il faudrait que je vérifie. Elle faisait partie du terrain racheté par le lotisseur, puis le lotisseur a aménagé la route et laissé une bande de 2 à 3 au bord de chaque parcelle en face pour les revendre à prix d'or aux propriétaires qui souhaiteraient vendre leur jardin comme terrain à bâtir (dixit notre notaire).

    @intègre et @vulcaingeo, relisez mon premier post, j'ai bien écrit "l'étude de NOTRE notaire". Je m'attendais à la question/remarque et nous avons évidemment pris notre propre notaire qui est différent du notaire du vendeur pour éviter tout conflit d'intérêt (merci tout de même de le répéter régulièrement, c'est un assez bon conseil). Même si cela n'avait l'air de plaire ni au notaire du vendeur ni au vendeur lui-même lorsque nous l'avons annoncé. Mais c'est compréhensible.

    @intègre, je ne suis pas sûr de bien comprendre ce que vous voulez dire. Qu'il est trop tard pour le vendeur pour faire ajouter cette clause? ou trop tard pour nous pour discuter cette clause? Dans le second cas, je le répète, cette clause ne faisait pas partie de l'offre, elle est dans le compromis que nous n'avons pas encore signé. Je ne vois pas en quoi il serait trop tard pour discuter une clause qu'on veut nous imposer à posteriori.

    @Franz12345, Je ne confonds pas, le principe est le même. Le règlement est publié au Moniteur Belge et est un règlement en bonne et due forme relatif aux infrastructures. Certes, cela n'est pas plaisant pour le vendeur, mais là, le problème n'est pas de savoir qui doit le prendre à sa charge ou non. Mais d'essayer de reporter sur nous une charge qui lui incombe sans nous en avoir averti préalablement. Il pouvait tout aussi bien prendre à sa charge et augmenter son prix ou annoncer son refus de prise en charge dès l'offre et nous aurions été clairement informé et aurions pris nos dispositions avant. Évidemment, comme d'habitude, on en dit le moins possible pour ne pas effrayer, et on tente de faire passer la carotte avec un grand sourire et un peu de vaseline. "Mon terrain c'est le plus beau, tout est disponible dans la rue, il est parfait, tous les petits oiseaux de la région s'y réunissent pour chanter en chœurs..." Que n'avons-nous pas entendu comme superlatifs lors de nos recherches. Superlatif des éloges et bien évidemment aussi des prix.

    Le cas que vous exposez avec le particulier et le promoteur, en général le particulier est clair dès le départ, et le promoteur est au courant qu'il va payer (et en général le fais avec le sourire puisqu'il s'agit pour lui d'un investissement qui vise la rentabilité et sera rentable). Pour l'acheteur particulier, c'est une autre histoire.

    @XTof.vl a très bien compris et résumé la situation je pense. Merci à lui. Ce n'est pas le vendeur, mais je suppose qu'il a ou a déjà eu cette casquette. Chacun voit ses propres intérêts et je le comprends. Ce qui me pose problème, c'est le comportement trompeur et le fait de vouloir se soustraire à ses obligations sans être clair à ce sujet.
     
    MaitreYoda , 20 Mai 2019
    #18
  19. intègre

    intègre 72 ans, Namur

    Maître Yoda, ce que je veux dire, c'est que l'offre EST un compromis légalement.
    Accepter l'offre en la contresignant, c'est comme si vous aviez signé un compromis du point de vue de la loi, du Code Civil. On ne peut plus se rétracter par la suite.
    A partir de cette signature la vente est considérée comme "parfaite", le reste n'est que de l'enregistrement et l'établissement d'un acte officiel.
    Il n'est pas nécessaire de signer un autre compromis chez un notaire, sauf si vous êtes d'accord tous les deux pour y changer quelque chose.
    Les notaires vous proposent de re-signer un autre compromis chez eux pour pouvoir établir des honoraires supplémentaires qu'ils se partageront.
    Et je suis certain de ce que je dis pour l'avoir appliqué moi-même à plusieurs reprises.
    Consultez le code civil à ce sujet.
     
    intègre , 20 Mai 2019
    #19
  20. MaitreYoda

    MaitreYoda Luxembourg

    @intègre Oui l'offre est un compromis et à ce stade, la vente est parfaite. Et dans la mesure où il n'y avait aucune clause dans l'offre relative à ce point, nous n'avons aucune raison d'accepter cette clause en plus chez notaire. Nous pourrions sauter l'étape du compromis et passer directement à l'acte officiel (je connais le code civil). Certes, ce sont peut-être des points importants à rappeler pour les autres, mais ce n'est pas le sujet/la question de mon post.

    La question, c'est cette clause supplémentaire. Clause qui reviendrait tout de même sur la table à l'acte si on sautait l'étape du compromis. L'offre est un contrat valable. Et on ne modifie pas un contrat signé par les deux parties à moins que les deux parties ne soient d'accord.
     
    MaitreYoda , 20 Mai 2019
    #20
    intègre aime ça.
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