viabilisation et compromis

Cette clause n'est que dans le projet de compromis non signé, pas dans l'offre signée?

Si c'est le cas, exigez que cette clause soit supprimée. Vous êtes dans votre droit et l'autre partie ne peut se rétracter.

Vous avez raison, il n'y a pas de raison d'ajouter une clause supplémentaire si elle ne vous convient pas. D'autre part si elle ne convient pas au vendeur, il a aussi la possibilité de la refuser.
De grosses discussions sont à prévoir avec votre notaire.

Pour connaître le prix de viabilisation j ai fait une demande de devis directement chez Ores avant de signer le compromis.

En moins de 10 jours j ai eu réponse

Bonsoir, pour ceux que cela intéresse, voici le suivi et la clôture de cette histoire à rebondissements.

Nous avons demandé fermement à notre notaire de faire retirer cette clause. Celui-ci nous a dit qu'il allait faire le nécessaire mais nous a mis en garde sur le risque "d'effrayer" les vendeurs. Et a finalement timidement demandé des "informations" sur cette clause au notaire du vendeur.

Nous pensions cela assez mal parti mais avons clairement marqué notre intention de ne pas accepter cela, nous sachant dans notre bon droit. Et à notre grande surprise, le notaire du vendeur a réévalué la situation (particulière) du bien et estimé que les frais de viabilisation d'ORES ne s'appliquaient pas dans notre cas et a donc retiré la clause du compromis.

Même si nous (et notre notaire) conservions des doutes sur cette analyse et sur le risque qu'ORES facture des frais. Sans cette clause, ils incomberaient au vendeur. Donc ok pour nous.

ORES est aussi revenu vers nous suite à la demande d'informations que nous avions introduite. Dans un premier temps ORES était formel, des frais de viabilisation devaient s'appliquer. Il s'agit d'une taxe (c'est le terme utilisé) due dès qu'il y a division et la responsabilité incombe au vendeur dès que celle-ci a lieu. Ils comptaient d'ailleurs facturer cela au vendeur.

Pour avoir une idée du chiffrage, ils se basent sur la largeur à rue et sur un montant forfaitaire (141€ HTVA * mètres) + un montant fixe de frais de dossiers (+- 250€ HTVA). Dans notre cas, un montant de + de 3500€ TVAC pour la viabilisation, sans le raccordement. Pas besoin de toucher aux infrastructures qui sont suffisantes et très proches, du bon côté.

J'ai insisté sur l'analyse différente du notaire du vendeur et dans le même temps, notre notaire avait également pris soin de se renseigner auprès d'ORES. Le responsable qui a répondu à notre notaire était moins sûr vu la situation particulière de notre cas et devait confirmer avec les juristes d'ORES.

La réponse d'ORES est finalement tombée, et aucun frais de viabilisation ne s'applique dans notre cas. Pour le plus grand bonheur du vendeur et le nôtre. D'après-eux, la parcelle que nous achetons avait déjà fait l'objet d'une division avec la parcelle sur laquelle est implantée la maison du vendeur (celle qui donne sur la rue parallèle). Division ancienne et donc non-soumise au règlement d'ORES sur la viabilisation. Et la division administrative effectuée sur la parcelle que nous achetons, n'est pour eux pas considérée comme une division au sens du règlement ORES mais plutôt comme un ajustement/redimensionnement (un petit bout de la parcelle que nous achetons est réattribué à la parcelle de l'habitation du vendeur car il y a un garage à cheval sur les deux parcelles).

Je pense malgré tout que l'information concernant ces frais reste assez peu transparente. Peu d'acteurs en sont informés et semblent comprendre.

Dans la majorité des cas, chaque personne qui achète un terrain hors lotissement issu d'une division devrait s'assurer que le vendeur a effectué les démarches requises. Ou a défaut, prendre en compte ces frais dans son budget (en se basant sur le calcul précisé ci-dessus).

Je pense que tout le monde n'est pas non plus traité de la même manière selon le GRD concerné. A en croire les réactions de @baziles18 sur le sujet dans ce post et d'autres, il me semble que RESA aurait tendance à abuser davantage de la situation qu'ORES. Après discussion informelle avec eux, si la demande de viabilisation n'a pas été faite, ils facturent au vendeur dès qu'ils s'en rendent compte (au raccordement en général). Ou à défaut, à l'acheteur si la responsabilité a été cédée à celui-ci. Mais aucun risque qu'ils ne raccordent pas tant que les frais ont été acquittés. RESA a peut-être une gestion du problème différente mais je ne peux pas l'affirmer, je ne connais pas leur fonctionnement.

Dans les cas particuliers comme le nôtre, à priori même les acteurs professionnels ont du mal à savoir quoi faire. Et je me dis qu'heureusement que notre notaire est intervenu, sinon notre cas aurait probablement été mal interprété par ORES.

@XTof.vl merci pour vos (très bons) conseils qui n'ont fait que renforcer nos convictions ainsi que les conseils des professionnels que nous avions consultés en parallèle et nous ont poussé à agir.

@intègre merci également pour toutes les précisions apportées pour les autres. Mais je me permets d'attirer l'attention sur l'un de vos messages qui pourrait laisser penser à d'autre que passer par la case notaire et compromis est inutile. Je pense pour ma part que même si elle n'est pas obligatoire, c'est une étape nécessaire pour plus de sécurité juridique. Vu les montants en jeu lors d'un achat immobilier, il vaut mieux ne pas badiner avec cela.

@cinoque5, en effet, ils ont été très réactifs chez ORES et assez professionnel pour traiter la situation.

Il n'y a plus qu'à signer demain et une première étape sera réglée! Merci encore pour vos avis et conseils!

Bravo et bonne chance pour la suite.
Dans les infos fournies, je ne voyais que le point de vue purement légal.
Petite précision par rapport au Code Civil:
Tout document, offre ou simple bout de papier signé par le vendeur et l'acheteur précisant leur identité et leur adresse, la date et l'heure, la description et l'adresse précise du bien, ainsi que le prix de ce bien, l'acompte donné, (500 € dans notre cas) est considéré comme un compromis en bonne et due forme, et la vente est considérée comme parfaite sans aucun possibilité de marche arrière ultérieure.
Je l'ai fait quand on a acheté l'appartement de mon beau fils, à Schaerbeek, car il y avait, m'a dit le vendeur, (vrai ou faux, je ne sais pas) un autre acheteur qui venait pour signer quelques heures après, mais il devait d'abord passer à sa banque. On a déchiré une feuille A4 en deux, de façon à avoir deux copies, qui ont été remplies à la main, comme sus mentionné , signées toutes les deux. Et il est devenue propriétaire en une demi heure, sans passer par notaire. Ceux ci sont intervenus plus tard pour l'acte et l'enregistrement de la vente.

Donc de toute façon, légalement le vendeur ne pouvait plus faire marche arrière et rajouter quoi que ce soit au compromis, ce que son notaire lui a probablement expliqué en détail et c'est aussi la raison pour laquelle j'ai lourdement insisté (je le reconnais) sur ce fait.
Tout est bien qui finit bien.
Peu de gens savent qu'accepter une offre par écrit et la signer EST LA VENTE.

@intègre, actuellement il n’est vraiment plus conseillé de signer un tel « compromis » car les choses ce sont tellement compliquées que mêmes certains agents immobiliers ne passent de compromis que devant notaire.
Perso, c’est devant notaire ou rien !

Pour les suivants et afin de pouvoir soulever avec précision le problème devant son notaire



Certains en usent (OR€S), d'autres en abusent (R€SA), mais vu le joyeux foutoir que c'est … 9 agents immobiliers sur 10 ne sont pas au courant et de nombreux notaires également.

Méfiance donc !

Pour les sceptiques, les infos manquantes le sont volontairement afin d'éviter les poursuites éventuelles pour manquement à un hypothétique devoir de discrétion (n'étant pas un homme de droit, je préfère prévenir).

J'espère que vous avez tous les documents d'ORES par écrit. Pour le reste, comme Intègre, BRAVO", et merci pour le retour.

Je viens d'introduire une demande d'offre de raccordement à Res@ pour une future construction sur un terrain issu d'une division. Je ne manquerai pas de vous faire part de la suite (et son coût) qui lui sera réservée.

Félicitations @MaitreYoda et bonne chance pour la suite ! Et pour revenir à un sujet abordé dans un précédent post (mars 2018), vous voyez comme tout cela prend du temps .

Bonsoir,

Le compromis est donc signé!

@intègre, en effet c'est une bonne chose de le rappeler, mais je trouvais important de rappeler que faire intervenir un notaire (et pas celui du vendeur!) est tout aussi important ;-)

@baziles18 merci pour ce texte et l'exemple. Cela pourrait être utile à d'autres. Toutefois, le texte me parait peut clair et sujet à interprétation. Il est dit que c'est à charge du demandeur sauf cas particuliers cités après. Si on suppose que le demandeur est celui qui demande le raccordement (donc l'acheteur), pour les cas particuliers, il n'est pas précisé qui en prend la charge. Cela pourrait être le GRD ou... comme l'ont interprété les GRD, le vendeur.

Pour ceux qui seraient dans le cas, j'ai le document sur lequel s'est basé le notaire du vendeur pour déterminer que la viabilisation ne s'appliquait pas dans ce cas. Il s'agit à priori d'un document émanant de la région wallonne à destination des notaires. Je peux éventuellement le communiquer en privé si nécessaire. Il s'agit en fait du règlement des GRD avec des explications de cas en plus.

Je te rejoins en tout cas pour dire que 9 agents immobiliers sur 10 ne sont pas au courant. Méfiance donc. Nous avions eu le cas sur un précédent terrain que nous envisagions vendu par agent. Division d'un terrain avec maison dessus pour en faire 2 parcelles à bâtir de plus. 15 et 20m de façade. J'étais certains que dans ce cas, les frais de viabilisation s'appliquaient après avoir lu vos différents post sur le sujet (et à raison). L'agent n'en démordais pas, pour lui aucune raison que le GRD applique des frais. Pour les notaires, je pense qu'ils sont plus informés mais pour les uns comme pour les autres, c'est difficile de déterminer si c'est un manque d'information, ou de l'omission volontaire.

@XTof.vl, Nous avions anticipé cela et demandé un retour plus officiel que l'information communiquée oralement, histoire de ne pas avoir de surprise lorsque nous introduirons la demande de raccordement. Nous avons eu un retour écrit par mail avec signature de l'agent. Notre notaire a également eu un retour équivalent par mail émanant du responsable de l'agent qu'il nous a transmis. Donc pas de tracas de ce côté, nous gardons ces écrits au chaud au cas où.

Nous avons également eu un retour de la SWDE qui nous dit que dans notre situation, le forfait sera appliqué (1460TVAC) sans aucun frais supplémentaire. Encore un tracas de moins.

@Snotty79, si aucune démarche n'avait été effectuée par le vendeur ni aucune clause et que RESA applique la même règle, invitez-les à se retourner vers le vendeur. Pas certains non plus qu'ils aient réellement accès aux informations nécessaires pour déterminer s'il y a eu une division. Dans notre cas nous avons joué la transparence, mais si personne ne dit rien... En tout cas, n'hésitez à partager leur retour.
Merci. En effet, cela prend du temps mais nous sommes passés par plusieurs déconvenues. C'est le 3e terrain où nous faisions offre. (et encore 5 de plus ou nous avons fait des démarches avancées + quelques maisons). Le marché est très tendu ici. Énormément de demande...Finalement, nous nous sommes un peu éloigné de notre zone de recherche. Commune voisine des 3 communes privilégiées. Ce n'était pas notre premier choix, mais le terrain est plutôt beau, orienté S-O, bien situé. Dans l'ensemble, on est plutôt satisfaits parce qu'on arrive à suivre la timeline qu'on avait élaboré sans trop déraper.

Même s'il y a encore plein nouveaux problèmes potentiels à venir et à régler . Je vais d'ailleurs revenir avec un petit paquet de nouveaux sujets prochainement

Pour moi le cas de @MaitreYoda résulte d'un coup de bol, j'ai le document complet et j'initie quelques divisions par an sur le grand Liège (province et quelques dépassement occasionnel) votre cas est excessivement particulier ... pour ne pas dire unique. Le seul moyen d'éviter cette "taxe" puisque ne nous voilons pas la face ... s'en est une, est de prouver que la division est antérieure à 2007 (première mouture de l'AGW).

Pour résumer en une seul phrase, il n'existe AUCUNE division de quelque nature que ce soit qui exempte le GRD de pouvoir appliquer des frais de viabilisation sauf à exister avant 2007.

Bien entendu c'est de la malhonnête intellectuelle de certains GRD qui ont détourné l'arrêté ministériel à leur seul profit.

Le cas classique du quidam qui coupe 1000m² de son jardin pour créer 1 seul nouveau lot tombe sous le coup de ces frais d'équipement (au bon vouloir du GRD entre 155€ et 289€ / mct de façade à rue suivant le barême actuel des GRD) même si cela ne nécessite pas de "lotir" !

Ce que je conseil :

1) ne pas accepter la clause lue ici ou similaire

2) faites une demande de devis à vos GRD (au cas le point 3 ne fonctionnerais pas ...vous savez à combien vous en tenir)

3) faites indiquer dans le compromis que le terrain est équipé en eau et électricité, signez le et faites raquer la RC pro de l'agent immobilier (je ne les portent pas dans mon coeur, vous l'aurez compris) ou le propriétaire vendeur ou les deux si les GRD vous réclament du pognon.

(3 cas en 2017 - 2018, affaires réglées sans même aller au tribunal).

et au dessus de ces 3 étapes, le bon sens => entourez vous de vrais professionnels (notaire, architecte, géomètre) et croisez leurs avis.

@intègre, en effet c'est une bonne chose de le rappeler, mais je trouvais important de rappeler que faire intervenir un notaire (et pas celui du vendeur!) est tout aussi important ;-)

Tout à fait d'accord, mais il faut que le notaire intervienne AVANT la signature de l'offre, donc il faudrait idéalement faire rédiger l'offre par votre notaire, avant de l'envoyer au vendeur.
Après, c'est trop tard.

Qui le fait ??

Quasi personne, car les gens ne se rendent pas compte que faire une offre signée par vous, si le vendeur vous la renvoie signée, le compromis est signé de manière irréversible et la vente est considérée comme "parfaite", on ne peut plus rien changer.

Relisez le code civil.

L'offre est un compromis.
Tout ce qui vient après, c'est du vent !!!
Après je ne vois plus l'utilité de signer un nouveau compromis qui n'a aucune valeur supplémentaire et qui ne fait qu'enrichir les notaires.
On peut directement passer aux actes authentiques et à l'enregistrement.

et au dessus de ces 3 étapes, le bon sens => entourez vous de vrais professionnels (notaire, architecte, géomètre) et croisez leurs avis.
Tout à fait d'accord, mais AVANT de signer quoi que ce soit, après c'est foutu !!

Un notaire n'est pas un agent immobilier. Il se contente d'acter et contrôler la régularité des actes.
Et essayer d'impliquer sa responsabilité, c'est comme se battre contre les moulins de Don Quichotte.
Il faudrait vous renseigner à l'Ordre des Notaires ou sur le forum PIM pour plus de détails sur sa responsabilité potentielle.
Ma spécialité ce n'était pas les notaires, mais la construction. Qu'en pense votre notaire ??

Bonjour,
est ce que quelqu'un connait la loi qui défini dans quel cas une étude de viabilisation est nécessaire?
La parcelle a été divisée récemment mais le terrain en question est à bâtir depuis plus de quarante ans.
Merci d'avance

Justine1991 a dit:

Bonjour,
est ce que quelqu'un connait la loi qui défini dans quel cas une étude de viabilisation est nécessaire?
La parcelle a été divisée récemment mais le terrain en question est à bâtir depuis plus de quarante ans.
Merci d'avance

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Voyez au message 27, la publication complète est disponible sur le site du Moniteur

baziles18 a dit:

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Merci je n y ai pas trouve la réponse à ma question mais je vais voir avec ma notaire. Bonne soirée