achat maison avec veranda en infraction urbanistique

Un géomètre-expert ne peut pas faire la mesure?!

Bonsoir

Les informations du post #37 rendent inutiles les questions et propositions de réponse que je m’apprêtais à formuler, puisque les discussions et contre-arguments techniques sont a priori évacués.

Le pessimisme du notaire est étonnant.
Il semble faire fi d'une disposition introduite fin 2017 dans le CoDt en même temps que la mesure d'amnistie (Art. D.VII.1. §1er).

En effet, l'article Art. D.VII.1. §2 introduit la limitation dans le temps du caractère infractionnel des actes et travaux terminés après le 1er mars 1998.

LIVRE VII. - INFRACTIONS ET SANCTIONS
CHAPITRE Ier. - Actes infractionnels
Art. D.VII.1.
§ 1 er . Sont constitutifs d'infraction les faits suivants
(...)
§ 2. Le maintien des actes et travaux sans le permis qui était requis ou en méconnaissance de
celui ci n’est pas constitutif d’une infraction au terme d’un délai de dix ans après
l’achèvement des actes et travaux, pour autant que les conditions cumulatives suivantes
soient réunies :
(....)

Votre notaire peut se référer à l'article publié dans la Revue du notariat belge 2018, pp. 731 & suiv : "INFRACTIONS D’URBANISME EN RÉGION WALLONNE : LES INDULGENCES DU LÉGISLATEUR", Zoé Vrolix, Pr. Michel Delnoy, ULiège.
Notamment, p. 743 & suiv. "3. Limitation dans le temps du maintien infractionnel d’actes et travaux infractionnels."

Sous réserve que je ne suis pas juriste, au stade actuel de la législation, il n'y a plus d'infraction (vous pouvez prouver que les travaux sont terminés depuis plus de 10 ans) et la commune devra accepter une demande de permis en régularisation puisque le bien répond a priori à tous les prérequis actuels pour vous passer d'un permis : voir point C traitant spécifiquement des vérandas. du tableau de nomenclature de l'Art. R.IV.1-1. Actes, travaux et installations exonérés du permis d’urbanisme, d’impact limité ou qui ne requièrent pas le concours obligatoire d’un architecte.

Il ne s'agit pas comme évoqué à tort dans d'autres interventions antérieures d'annexe, d'extension mais bien d'une véranda et les exigences pour ces types de travaux leur sont spécifiques et ne sont pas d'application pour les vérandas.

Il faut :
- Conforme aux prescriptions décrétales et réglementaires du plan de secteur ou aux normes du guide régional d’urbanisme.
- Une seule par propriété c’est-à-dire qu’il n’existe pas d’autre véranda sur la propriété et qu’il n’existe pas plus d’un volume secondaire sur la propriété
. Situation : érigée en contiguïté avec un bâtiment existant, à l'arrière de ce bâtiment par rapport à la voirie de desserte.
Implantation : à 2,00 m minimum de la limite mitoyenne.
Superficie maximale de 40,00 m².
Volumétrie : sans étage, toiture plate ou à un versant ou plusieurs versants
Hauteurs maximales calculées par rapport au niveau naturel du sol et pour autant que le niveau de gouttière soit inférieur au niveau de gouttière du volume principal et aux conditions cumulatives suivantes : a) 3,00 m sous corniche ; b) 5,00 m au faîte ; c) le cas échéant, 3,20 m à l'acrotère.
Matériaux : structure légère et parois majoritairement en verre ou en polycarbonate tant en élévation qu’en toiture
(Commentaire explicatif dans le tableau : Parois majoritairement en verre ou en polycarbonate tant en élévation qu’en toiture : Plus de 50% de verre ou de polycarbonate en élévation et en toiture.)

D'après les avis administratifs que vous avez reçus, tous ces points sont rencontrés.
Et les appréciations antérieurement opposées de type esthétique ou général, ou relatives à la surface comparée du salon, ne sont plus recevables dans le cadre réglementaire actuel.

Donc, je pense que vous devriez avoir tout bon.

Une communication à lire
Les dernières versions des divers documents légaux peuvent être trouvés ICI sur le site de la Région.

Dans tous les cas, si la situation semble si facile à régulariser, la propriétaire ne devrait pas voir d'inconvénient à garder une somme cautionnée jusqu'à ce que la régularisation soit effective et actée

Ne vous engagez pas à le faire vous-même, vous n'y gagneriez rien

el_grom a dit:

Ne vous engagez pas à le faire vous-même, vous n'y gagneriez rien

Cliquez pour agrandir...

Bah si, une belle réduction de prix !

Je profites des nouvelles pour rebondir sur une expérience +/- similaire vécue.

La sœur de ma compagne décide de vendre sa maison.
Au moment de passer chez le notaire, ce dernier souligne le fait qu'il y a un soucis car sur les plans il est repris la présence d'un garage. Hors se garage a été transformé en pièce de vie. Chose qui a été faite avant l'achat du bien mais cela n'avait pas été relevé.

Les acquéreurs ont demandés à ce qu'une sommes soit bloquée tant que ce n'était pas régularisé.
Je ne sais plus si ils avaient bloqué 5000 ou 15000€ (je sais la fourchette est grande ).

J'ai réalisé la régularisation et les fond ont été libérés.
A votre place je laisse cela à charge des vendeurs et demandes a bloquer une sommes comme expliqué ci-dessus.
Si la régularisation était refusée cette sommes revenait aux acquéreurs.

RobBZ a dit:

Bah si, une belle réduction de prix !

Cliquez pour agrandir...

C'est un pari qu'il faut être pret à prendre mais partir avec cette optique dans la négociation, c'est partir perdant.
Pourquoi?
Car en #37, le vendeur pourrait dire que l'urbanisme est d'accord pour régulariser et que donc ca ne va rien couter ou du moins pas grand chose à l'acheteur de faire les régularisations. Pas de raison donc de cautionner 15-30.000€ mais plutôt 1000€
Si après coup, devant la situation réelle (et pas au téléphone), l'urbanisme dit "non, il faut détruire"/"non, il faut régulariser avec architecte", ce ne sont pas les 1000€ cautionnés qui vont couvrir ces frais et l'acheteur devra mettre la main au portefeuille.
Le vendeur, devant tant d'ennui, aura vite fait de ne pas réclamer les 1000€

Par contre, cautionner 15-30.000€ en attente d'un document attestant de la régularisation demandée par le vendeur (actuel propriétaire), ca permet de:
- S'assurer que le propriétaire va se grouiller de faire les démarches (pcq 15-30.000€, ca pique)
- S'assurer que la régularisation est effective
- S'assurer un coussin au cas où la régularisation n'est pas possible.

Dans les faits connus aujourd'hui, il n'y a qu'un coup de téléphone sur une situation (trop?) rapidement évaluée. Qui dit que la personne qui a répondu sera encore en charge du dossier au moment de la régularisation? (Une echevine, ca change souvent, un employé, ca tombe malade ou ca change de job ...)

Permis de bâtir pour construire sa véranda: dans quels cas?
Il est essentiel de se pencher sur les conditions du permis d’urbanisme pour la construction d’une véranda. En Belgique, les questions d’urbanisme relèvent de la compétence des Régions. Les règles applicables à votre situation varient donc en fonction de la situation géographique de votre maison.

Région wallonne
En Wallonie, l’entrée en vigueur du Code de Développement Territorial (CoDT) en 2017 est venue assouplir les règles. Désormais, est dispensée de permis de construire et de toute déclaration urbanistique la véranda:

• attenante au bâtiment et située à l’arrière de celui-ci par rapport à la voirie;
• dont la superficie n’excède pas 40 mètres carrés ;
• et qui n’est pas constituée d’un étage (auteur sous corniche max 3 mètres et max 5 mètres au faîte).

Il faut, en outre, qu’il s’agisse de la première véranda que vous construisez sur votre propriété.

Si ces différentes conditions sont respectées, alors nul besoin d’obtenir un permis de construire pour votre nouvel espace de vie. Dans le cas contraire, un permis est requis. Notez que, comme l’explique le guide du permis d’urbanisme de la Wallonie : “l’infraction d’urbanisme est punie légalement et peut obliger des réparations lourdes de conséquences financières”. Soyez donc vigilants afin d’éviter de mauvaises surprises !

De plus, si votre véranda ne possède qu’un seul niveau ou que sa profondeur ne dépasse pas 3,5 mètres, l’appel à un architecte n’est pas obligatoire. Une telle intervention est cependant fortement conseillée.

hello à tous

épisode 5 bis prise 3

plusieurs choses se sont déroulées entre temps
-la notaire à confirmer (à nouveau...) avec un avocat spécialisé dans l'urbanisme tout ce qui s'était déja dit plus haut avec l'urbanisme de la ville (norme CoDT, toussa...)
-la propriétaire a réussi en un temps record à contacter/faire venir/finaliser le rapport d'architecte (à ses frais). Comme on s'y attendait tous: ràs
-elle apporte le rapport demain à l'urbanisme (elle semble avoir le bras assez long pour faire passer la décision relativement vite )

Ce n'est donc plus que de la formalité. Merci à tous pour vos échanges. J'espère que le post pourra aider d'autres personnes dans un cas similaire