Possibilité achat maison avec grenier non déclaré

intègre a dit:

du côté vendeur on n’a pas envie de régulariser (succession ce sont les enfants qui vendent la maison familiale).
Ils ont déjà leurs propres habitations, ils ne sont peut être pas pressés.
L'été leur apportera peut être plus de visites et d'autres occasions de vente.
L'hiver et le printemps dégueulasse sont moins propices aux ventes de maisons avec jardins

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non en effet pas un énorme problème d’argent dans la famille je crois…

intègre a dit:

il doivent payer les droits de succession et on besoin de sous …
Leur attitude n'en fait pas vraiment état, et je pense qu'ils ont un délai pour cela.

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4 mois pour rentrer la déclaration et 2 de plus pour payer.

Si vous la revendez par la suite, vous risquez d'avoir des difficultés pour trouver un acheteur, est-ce un achat que vous voulez très durable pour vous?

En cas de doute, une agence de banque m'avait suggéré d'ajouter dans mes offres écrites: "Le vendeur s’engage à vendre le bien sans infraction urbanistique pour le jour de l’acte. Si tel n’est pas le cas, il s’engage à régulariser à ses frais la situation soit pour le jour de l’acte soit dans un délai de 1 an maximum".

La banque m'avait aussi recommandé ce qui suit:

" La présente offre (via ce mail) s'éteint le XXX 2024 (laisser 10 jours ouvrables) à 11h00. L'acceptation de l'offre par la partie venderesse, qui vaut vente, peut être faite par email à l'adresse (mettre votre mail) avec accusé de réception."

Je serais vous, je comparerais le prix avec les maisons 3 chambres et je m'alignerais sur ce prix.

Ce n'est qu'un avis. Si vous avez un doute, un achat à crédit doit être mûrement réfléchi.

NB: si vous n'avez pas de réponse écrite dans le délai que vous aurez fixé, c'est que votre offre est refusée.

Dragan a dit:

Si vous la revendez par la suite, vous risquez d'avoir des difficultés pour trouver un acheteur, est-ce un achat que vous voulez très durable pour vous?

En cas de doute, une agence de banque m'avait suggéré d'ajouter dans mes offres écrites: "Le vendeur s’engage à vendre le bien sans infraction urbanistique pour le jour de l’acte. Si tel n’est pas le cas, il s’engage à régulariser à ses frais la situation soit pour le jour de l’acte soit dans un délai de 1 an maximum".

La banque m'avait aussi recommandé ce qui suit:

" La présente offre (via ce mail) s'éteint le XXX 2024 (laisser 10 jours ouvrables) à 11h00. L'acceptation de l'offre par la partie venderesse, qui vaut vente, peut être faite par email à l'adresse (mettre votre mail) avec accusé de réception."

Je serais vous, je comparerais le prix avec les maisons 3 chambres et je m'alignerais sur ce prix.

Ce n'est qu'un avis. Si vous avez un doute, un achat à crédit doit être mûrement réfléchi.

NB: si vous n'avez pas de réponse écrite dans le délai que vous aurez fixé, c'est que votre offre est refusée.

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Si je suis vendeur avec parents propriétaires décédés, je ne répond pas a votre offre.

intègre a dit:

La première le vendeur ne veut pas faire les démarches…
On peut le comprendre, lui, il n'en a plus rien à cirer !!
Il vendra à celui qui ne lui fait pas de soucis .
C'est plutôt à l'acheteur de faire les démarches, c'est lui qui est intéressé par la maison.
C'est le vendeur qui dicte ses conditions, pas l'acheteur.
On ne sait pas faire tourner le monde à l'envers.
En chipotant, en hésitant trop, un autre va peut être se décider plus rapidement et la maison sera vendue sans vous. Depuis quand la maison est elle à vendre ??
Othello, vous en revenez à Shakespeare, "To be, or not to be" ou encore "to buy or not to buy" !!!

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bon le notaire me dit que l’acte de vente ne mentionne pas le nombre de chambres ce que je ne savais pas. A moi de voir maintenant et d’estimer l’impact éventuel sur le prix d’achat que pourrait éventuellement coûter une régularisation. Pas sûre que je puisse m’aligner sur le prix d’une trois chambre mais je peux taper en dessous du cinq chambre….

benoki a dit:

Si je suis vendeur avec parents propriétaires décédés, je ne répond pas a votre offre.

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oui dans mon cas les enfants ne veulent pas s’en charger et on peut les comprendre

Dragan a dit:

Si vous la revendez par la suite, vous risquez d'avoir des difficultés pour trouver un acheteur, est-ce un achat que vous voulez très durable pour vous?

En cas de doute, une agence de banque m'avait suggéré d'ajouter dans mes offres écrites: "Le vendeur s’engage à vendre le bien sans infraction urbanistique pour le jour de l’acte. Si tel n’est pas le cas, il s’engage à régulariser à ses frais la situation soit pour le jour de l’acte soit dans un délai de 1 an maximum".

La banque m'avait aussi recommandé ce qui suit:

" La présente offre (via ce mail) s'éteint le XXX 2024 (laisser 10 jours ouvrables) à 11h00. L'acceptation de l'offre par la partie venderesse, qui vaut vente, peut être faite par email à l'adresse (mettre votre mail) avec accusé de réception."

Je serais vous, je comparerais le prix avec les maisons 3 chambres et je m'alignerais sur ce prix.

Ce n'est qu'un avis. Si vous avez un doute, un achat à crédit doit être mûrement réfléchi.

NB: si vous n'avez pas de réponse écrite dans le délai que vous aurez fixé, c'est que votre offre est refusée.

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merci beaucoup pour votre réponse - oui en l’espèce le contexte familial fait que soit j’en fait mon affaire soit ils ne à vendront pas…mais la régularisation d’après l’urbanisme serait une formalité. Mais effectivement c’est clairement un argument pour négocier le prix on verra bien

En ce qui concerne l'urbanisme, je persiste sur le fait que l'administration ne peut pas imposer de demander un permis d'urbanisme pour ce type de transformations.
Voici ce que prévoit le Codt

Art. D.IV.4. Sont soumis à permis d’urbanisme préalable écrit et exprès, de l’autorité compétente, les actes et travaux suivants :
1° construire, ou utiliser un terrain pour le placement d’une ou plusieurs installations fixes ; par « construire ou placer des installations fixes », on entend le fait d’ériger un bâtiment ou un ouvrage, ou de placer une installation, même en matériaux non durables, qui est incorporé au sol, ancré à celui-ci ou dont l’appui assure la stabilité, destiné à rester en place alors même qu’il peut être démonté ou déplacé ; On est pas concerné
2° placer une ou plusieurs enseignes, ou un ou plusieurs dispositifs de publicité ; On est pas concerné
3° démolir une construction ; On est pas concerné
4° reconstruire ; On est pas concerné
5° transformer une construction existante ; par « transformer », on entend les travaux d’aménagement intérieur ou extérieur d’un bâtiment ou d’un ouvrage, en ce compris les travaux de conservation et d’entretien, qui portent atteinte à ses structures portantes ou qui impliquent une modification de son volume construit ou de son aspect architectural ; Le projet décrit ne porte en rien atteinte aux structures du bâtiment et il n'y a pas de modification du volume construit ou de son aspect. Donc, on est pas concerné
6° créer un nouveau logement dans une construction existante ; On est pas concerné
7° modifier la destination de tout ou partie d’un bien, en ce compris par la création dans une construction existante d’un hébergement touristique ou d’une chambre occupée à titre de kot, pour autant que cette modification figure sur une liste arrêtée par le Gouvernement en tenant compte des critères suivants : a) l’impact sur l’espace environnant ; b) la fonction principale du bâtiment ; Il est mentionné dans le Codt que La modification de la destination de tout ou partie d’un bien au sens de l’article D.IV.4, alinéa 1er, 7°, est celle qui crée, dans une construction existante ou en dehors de celle-ci, une nouvelle fonction différente de la fonction principale établie sur le bien et la fonction principale reste bien une maison d'habitation. Donc, on est pas concerné
8° modifier dans un bâtiment dont la destination autorisée par permis d’urbanisme est commerciale, la répartition des surfaces de vente et des activités commerciales autorisées ; le Gouvernement peut arrêter la liste de ces modifications ; On est pas concerné
9° modifier sensiblement le relief du sol ; le Gouvernement peut définir la notion de modification sensible du relief du sol ; On est pas concerné
10° boiser ou déboiser ; toutefois, la sylviculture dans la zone forestière n’est pas soumise à permis ; On est pas concerné
11° abattre : a) des arbres isolés à haute tige, plantés dans les zones d’espaces verts prévues par le plan de secteur ou un schéma d’orientation local en vigueur ; b) (en tout ou en partie – décret du 13 décembre 2023 – art. 72) des haies ou des allées dont le Gouvernement arrête les caractéristiques en fonction de leur longueur, (de leurs dimensions intrinsèques, du nombre de sujets, de l’interdistance entre sujets, – décret du 13 décembre 2023 – art. 72) de leur visibilité depuis l’espace public ou de leurs essences On est pas concerné
12° abattre, porter préjudice au système racinaire ou modifier l’aspect d’un arbre ou d’un arbuste remarquable ou d’une haie remarquable soit parce qu’il figure sur une liste arrêtée par le Gouvernement, soit parce qu’il présente les caractéristiques arrêtées par le Gouvernement en fonction de leur longueur, de leurs dimensions intrinsèques, du nombre de sujets, de l’interdistance entre sujets, de leur visibilité depuis l’espace public ou de leurs essences ; – décret du 13 décembre 2023 – art. 72) On est pas concerné
13° défricher ou modifier la végétation de toute zone dont le Gouvernement juge la protection nécessaire, à l’exception de la mise en œuvre du plan particulier de gestion d’une réserve naturelle domaniale, visé à l’article 14 de la loi du 12 juillet 1973 sur la conservation de la nature, du plan de gestion d’une réserve naturelle agréée, visé à l’article 19 de la même loi, ou du plan de gestion active d’un site Natura 2000 visé à l’article 27 de la même loi ; On est pas concerné
14° cultiver des sapins de Noël dans certaines zones et selon les modalités déterminées par le Gouvernement ; On est pas concerné
15° utiliser habituellement un terrain pour : a) le dépôt d’un ou plusieurs véhicules usagés, de mitrailles, de matériaux ou de déchets ; (b) le placement d’une ou plusieurs installations mobiles, y compris des habitations légères telles que définies par l’article 1er, 40°, du Code wallon de l’habitation durable, à l’exception toutefois des installations mobiles autorisées par le Code wallon du tourisme ou le décret du 4 mars 1991 relatif aux conditions d’exploitation des terrains de caravanage ; – décret du 13 décembre 2023 – art. 72) On est pas concerné
16° (– décret du 13 décembre 2023 – art. 72) entreprendre ou laisser entreprendre des travaux de restauration au sens (… - Décret du 26 avril 2018, art. 7) du Code wallon du Patrimoine relatifs à un bien immobilier inscrit sur la liste de sauvegarde, classé ou soumis provisoirement aux effets du classement en application des dispositions du même Code. On est pas concerné

En conclusion, l'aménagement de chambres dans un comble existant, sans toucher à la structure du bâtiment et sans touché à l'aspect extérieur n'est pas soumis à permis d'urbanisme.

Remarques:
Si le plancher avait été ouvert pour faire passer un escalier l'interprétation pourrait être différente sur l'atteinte à la structure du bâtiment.
Et si des fenêtres avait été placées dans les façades ou toitures, il aurait été fallu vérifier si les conditions de dispenses de permis étaient respectées pour ce type d'intervention.

Sont par exemple exonéré de permis d'urbanisme:
Modification de l’enveloppe d’un bâtiment (isolation, élévations, toiture, baies)
....
7 L'obturation, l'ouverture ou la modification de baies situées dans le plan de la toiture, sur maximum un niveau et totalisant au maximum un quart de la longueur de l'élévation correspondante, pour autant que l’obturation ou la modification soit effectuée dans les mêmes matériaux que ceux de la toiture.
8 L'obturation, l'ouverture ou la modification de portes ou de baies dans les élévations totalisant au maximum un quart de la longueur de l'élévation correspondante pour autant que, cumulativement : a) l'obturation, l'ouverture ou la modification n’est pas effectuée dans une élévation située à l’alignement et/ou dont le plan est orienté vers la voirie de desserte du bâtiment principal concerné ; b) l'obturation ou la modification est effectuée avec les mêmes matériaux […] de parement que ceux de l'élévation ; c) chaque ouverture ou modification s'étend sur maximum un niveau ; d) lorsque le bien est soumis à un guide régional ou communal d’urbanisme, les actes et travaux sont conformes au guide.

Bref, d'un point de vue administratif il ne manque que la déclaration au cadastre. Il faut juste complété les 2 pages du formulaire 43B pour que tout soit remis en ordre.

Pour le point 6 vous n'êtes pas concernés mais en cas de revente, un acquéreur qui voudrait ensuite louer les combles (par exemple à des étudiants) sera face à une difficulté. En cas de mise en location ce serait donc un loyer d'une maison 3 chambres. Sauf transformation et régularisation... ce qui peut aussi être un projet. Ce n'est qu'un avis.

Dragan a dit:

Pour le point 6 vous n'êtes pas concernés mais en cas de revente, un acquéreur qui voudrait ensuite louer les combles (par exemple à des étudiants) sera face à une difficulté. En cas de mise en location ce serait donc un loyer d'une maison 3 chambres. Sauf transformation et régularisation... ce qui peut aussi être un projet. Ce n'est qu'un avis.

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Je ne vois pas la pertinence. Ca n'engendre pas de difficulté supplémentaire.
Le vendeurs proposent une maison unifamiliale. Pas autre chose!

-Soit le nouveau propriétaire décide de louer 1 seule chambre à titre de Kot dans le bâtiment (pas un studio indépendant, mais bien une chambre mise à disposition du locataire au sein même du logement). Dans ce cas, il n'y a pas besoin de permis.

-Sinon, pour créer un logement distinct (appartement, studio...) ou pour louer plusieurs chambres (par exemple chambres d'hôtes, plusieurs kots...), il faudra un permis d'urbanisme. Et dans ce cas, les plans de demande de permis renseigneront simplement les aménagements des chambres dans les combles.
Les démarches seront les mêmes pour une maison dont les combles ne sont pas aménagés.

Si vous avez la certitude que les demandes éventuelles seront acceptées par le service de l'urbanisme, en effet ma remarque est alors infondée.

Dragan a dit:

Si vous avez la certitude que les demandes éventuelles seront acceptées par le service de l'urbanisme, en effet ma remarque est alors infondée.

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Il n'existe aucune certitude en matière d'urbanisme.

Merci à tous je suis contente d’avoir trouvé un sujet qui engendre autant d’intérêt! Et merci pour le temps consacré à répondre!

Franchement j en ferai pas une affaire... Sauf si vous avez vraiment envie de payer un précompte immobilier plus élevé, il n y a pas matière à s inquiéter pour ca

J'ai survolé très rapidement, mais le seul problème réel que j'y verrais c'est si le RC est pour l'instant en habitation modeste, il y a de grandes chances qu'il soit réévalué.
S'il est déjà plus élevé, je ne m'en ferais pas.

Dragan a dit:

Si vous avez la certitude que les demandes éventuelles seront acceptées par le service de l'urbanisme, en effet ma remarque est alors infondée.

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Il n'y a évidement pas de certitude que la création de logement ou la création d'un gite soit ultérieurement accepté dans le bâtiment. Mais, l'aménagement actuel des combles n'y change rien.

Ça peut être un bon achat, la décision vous revient. Si je comprends bien vous avez donc le choix entre faire une offre au prix qui était envisagé, ou bien réduire le prix pour être à hauteur (ou vous rapprocher) du prix d'une maison 3 chambres.
Tenez-nous au courant.

Il n'y a probablement pas de choix à faire.
Le vendeur en veut un certain montant pour l'entièreté de la maison, quel que soit le nombre de chambres.
Et apparemment, il n'est pas dans l'attente de l'argent de la vente.
C'est l'acheteuse (Othello24) qui hésite. "To buy or not to buy, that is the question."
Le vendeur s'en fout des éventuels problèmes ultérieurs que pourrait avoir l'acheteuse, problèmes qui ne risquent de se produire que si un jour elle veut revendre le bien.
Pour moi, et pas mal d'autres, le risque est quasi nul.
Et d'ici là les règles pourraient encore changer.
Il ne s'agit pas de discuter le prix d'un tapis en fonction de ses mesures.
Il n'y a pas de prix spécifique pour un certain nombre de chambres, que ce soit une 3 ou une 5 chambres.
Le bien est là, à ce prix là, tel qu'il est, avec ses 5 chambres, dans l'état bien connu de l'acheteuse.
En BW, un beau bien, on ne discute pas le prix, qui n'arrête pas d'augmenter dans certaines communes.

intègre a dit:

Il n'y a probablement pas de choix à faire.
Le vendeur en veut un certain montant pour l'entièreté de la maison, quel que soit le nombre de chambres.
Et apparemment, il n'est pas dans l'attente de l'argent de la vente.
C'est l'acheteuse (Othello24) qui hésite. "To buy or not to buy, that is the question."
Le vendeur s'en fout des éventuels problèmes ultérieurs que pourrait avoir l'acheteuse, problèmes qui ne risquent de se produire que si un jour elle veut revendre le bien.
Pour moi, et pas mal d'autres, le risque est quasi nul.
Et d'ici là les règles pourraient encore changer.
Il ne s'agit pas de discuter le prix d'un tapis en fonction de ses mesures.
Il n'y a pas de prix spécifique pour un certain nombre de chambres, que ce soit une 3 ou une 5 chambres.
Le bien est là, à ce prix là, tel qu'il est, avec ses 5 chambres, dans l'état bien connu de l'acheteuse.
En BW, un beau bien, on ne discute pas le prix, qui n'arrête pas d'augmenter dans certaines communes.

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Merci finalement j’ai vu que dans les documents du cadastre les 5 chambres sont bien déclarées donc à priori tout est bien en règle!

Dans ce cas, foncez avant qu'un autre ne vous la pique sous votre nez !!!