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Investissement locatif Maison

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PieroC

  • #1
Bonjour à tous,

J'aimerais l'avis / conseils de ceux qui ont déjà investi dans une maison pour du locatif afin de prendre la bonne décision.

J'ai une économie de +- 50k€, et j'avais donc penser à mettre ses sous dans l'immobilier...

Cette occasion se présente :

- 1 maison a 135.000 €
- 2 chambres possibilité 3
- 2 salle de bain (1 rez-de-chaussée et 1 étage)
- pas de jardin mais 1 petite cour de 15 m²
- Des rafraîchissements a faire mais normalement pas de gros travaux
- Louable d'après agent immobilier +- 750 €

- D'après la banque je devrais mettre 10% d'apport + frais de notaire + frais de crédit

Donc un total de 13500 + 20500 + 4000
= 38.000 €

Le taux en banque est de 4%
Les mensualités seraient de 640 € en 25 ans

Est ce que selon les investisseurs du site, je dois foncer et signer ou fuir et chercher autre chose ?

Je me dis évidemment que ce n'est pas l'affaire du siècle, mais attendre l'affaire du siècle c'est peut être trop long
 
  • #2
si tu n'as pas deux mains gauches et que le travail ne te fait pas peur, alors fonce.
Et s'assurer que le bâtiment est sain et a une bonne toiture.
 
  • #3
Un conseil, ne prenez surtout pas sur 25 ans! Visez 10 ans.
Et oui c'est rentable. Vous êtes exactement dans la même situation que nous il y a 5 ans. Même apport, même prix de maison, même prix de location. Taux un peu moins élevé. 3% de mémoire.
Pour nous, dans 5 ans, la maison est payée.
Moi je dirai: foncez.

Adrika
 
  • #4
Voir quel est le prix de location d'un bien similaire dans la même région.
Ensuite tenir compte des frais, perte de loyer, entretient, toiture, taxe, usure..
 
  • #6
BG1000 a dit:
Voir quel est le prix de location d'un bien similaire dans la même région.
Ensuite tenir compte des frais, perte de loyer, entretient, toiture, taxe, usure..
Cliquez pour agrandir...
Pour un 1er investissement (en plus de sa résidence principale), je trouve pour ma part impossible d'estimer tous ses facteurs correctement
 
  • #7
adrika a dit:
Un conseil, ne prenez surtout pas sur 25 ans! Visez 10 ans.
Et oui c'est rentable. Vous êtes exactement dans la même situation que nous il y a 5 ans. Même apport, même prix de maison, même prix de location. Taux un peu moins élevé. 3% de mémoire.
Pour nous, dans 5 ans, la maison est payée.
Moi je dirai: foncez.

Adrika
Cliquez pour agrandir...
En 10ans impossible pour moi, j'ai déjà 1 credit pour ma résidence principale, mais merci pour votre avis
 
  • #8
PieroC a dit:
Pour un 1er investissement (en plus de sa résidence principale), je trouve pour ma part impossible d'estimer tous ses facteurs correctement
Cliquez pour agrandir...
Si on dispose déjà d'un bien on peut comparer, les frais, les imprévus, etc

Un petit tour sur le forum PIM serait bénéfique.
 
  • #9
On compte généralement 80% du loyer perçu pour établir le loyer net.

Ensuite on déduit le prêt et on voit si c'est rentable.

Au début, on place les premiers mois de loyer de côté afin de parer l'éventualité d'un défaut de paiement du locataire :)
 
  • #11
Peut être aussi voir quel est le PEB de la maison pour ne pas se retrouver bloqué dans quelques années..
 
  • #12
adrika a dit:
Si vous prenez sur 25 ans, personnellement je ne trouve pas cela rentable.
Cliquez pour agrandir...

Ah bon, curieux d'en connaître la raison ?

Ce qui importe c'est l'effet de levier, à 640€/mois le loyer couvre le crédit. À partir du moment ou on rentre dans ses frais, on est forcément rentable.

Il a 28 ans si son objectif c'est d'avoir un complément de revenu plus tard c'est top.
 
  • #13
@adrika

Ton raisonnement ne fonctionne que si l'investisseur à les moyens de payer les traites à la banque et que les loyers perçus sont "de l'argent de poche". Ce qui n'est généralement pas le cas quand on se lance dans le domaine à 28 ans et qu'on a déjà un près pour son bien principale.
 
  • #15
aux risques courus par un mauvais PEB pour le futur, faut aussi penser à la précarisation de la société.

faut intégrer la possibilité d'un locataire qui une paye pas au minimum 1an(avant de pouvoir le mettre dehors) et des dégâts qu'il peut causer.

faut avoir les reins assez solides pour tenir.

la société n'évolue pas vers de l'aisance des gens.
 
  • #17
Loyer 750 pour une charge d'emprunt de 640, c'est déjà un peu juste pour couvrir les frais.
Assurance incendie, impôts des personnes physiques, entretients, précompte immo, ...
Quand au loyer de 750, je cherche aussi un investissement en ce moment. J'ai visité 3 biens et les 3 agents immobiliers différents m'ont dit à chaque fois "il est mal loué, on peut le louer plus cher". Je ne me fierais donc pas à l'estimation du montant du loyer indiqué par l'agent et je regarderais les annonces dans la région.

Le taux d'intérêt me parait fort élevé à 4%, j'irais voir un courtier ou d'autres banques.

Maintenant, si je prend la méthode que j'ai vu je ne sais plus ou pour estimer la rentabilité à la grosse louche.
80% du montant des loyers (pour tenir compte des frais) divisé par le prix, on obtient 4.5% de rentabilité, ce qui est pas mal
(0.8 x (750 x 12 mois)) / 160000

Il faut juste être conscient qu'il faudra peut-être ajouter un peu d'argent personnel au début.
J'ai 47 ans mais si c'était à refaire, à 28 ans, je foncerais dans ce genre de chose et aujourd'hui je serais alors peut-être déjà à a retraite.
 
  • #18
PieroC a dit:
Bonjour à tous,

J'aimerais l'avis / conseils de ceux qui ont déjà investi dans une maison pour du locatif afin de prendre la bonne décision.

J'ai une économie de +- 50k€, et j'avais donc penser à mettre ses sous dans l'immobilier...

Cette occasion se présente :

- 1 maison a 135.000 €
- 2 chambres possibilité 3
- 2 salle de bain (1 rez-de-chaussée et 1 étage)
- pas de jardin mais 1 petite cour de 15 m²
- Des rafraîchissements a faire mais normalement pas de gros travaux
- Louable d'après agent immobilier +- 750 €

- D'après la banque je devrais mettre 10% d'apport + frais de notaire + frais de crédit

Donc un total de 13500 + 20500 + 4000
= 38.000 €

Le taux en banque est de 4%
Les mensualités seraient de 640 € en 25 ans

Est ce que selon les investisseurs du site, je dois foncer et signer ou fuir et chercher autre chose ?

Je me dis évidemment que ce n'est pas l'affaire du siècle, mais attendre l'affaire du siècle c'est peut être trop long
Cliquez pour agrandir...
Quel est le RC de ce bien ?
 
  • #19
Jabra a dit:
Loyer 750 pour une charge d'emprunt de 640, c'est déjà un peu juste pour couvrir les frais.
Assurance incendie, impôts des personnes physiques, entretients, précompte immo,
Cliquez pour agrandir...
Entierrement d'accord.

Je ne connais pas la situation complète mais avec 50'000€ d'économie, on ne fait rien... Cette économie prend elle en compte vos besoins imprévu (changement de voiture, chaudière,...)?

Dans votre calcul il vous reste 12'000 € pour les impérvus de votre nouveau bien. Trop juste

J'ai pas mal de bien en location mais 1 ou 2 mauvais payeurs peuvent vous mettre dans de fameuses difficultées.

Ca peut passer si toutes les planètes sont allignées mais pour moi c'est un peu juste à moins d'avoir des parents qui peuvent donner un coup de mains au cas ou...
 
  • #20
Jabra a dit:
Loyer 750 pour une charge d'emprunt de 640, c'est déjà un peu juste pour couvrir les frais.
Assurance incendie, impôts des personnes physiques, entretients, précompte immo, ...
Cliquez pour agrandir...

Quand je regarde, je fais 25% du loyer perçus -> en frais. Ce qui reste, doit couvrir le prêt.

Du coup...je n'ai encore rien acheté. :confused:
 
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