Investir dans l'immobilier maintenant ?

caribou47 · 24 Mai 2023

lamy a dit:
Un permis de location, c’est pour un studio de 30m2, sans les superficies du hall, sdb et cuisine (fermée).
Mais on peut se domicilier dans un studio tandis que dans un kot on ne peut pas.

Les deux affirmations ne sont pas correctes.
Le permis de location s'applique aux Kots. Je viens d'en faire >200 à Namur.
Si le propriétaire le permet, l'étudiant peut se domicilier. Un Bail étudiant type a été rédigé et édité par la RW pour ce cas de figure.
On a le cas pour des locataires AIS pour qu'ils soient considérés comme personnes isolées et pour qu'ils puissent conserver leurs droits complets...

Géronimo · 24 Mai 2023

espiritu pampa a dit:
Voir si il y a un manque de kots en posant la question au Service du Logement de l'Université et des Hautes Ecoles de l'endroit que vous visez.
J'ai fait la démarche il y a des annéééés au près de UCL à Louvain-la-Neuve. A l'époque il y avait surabondance de kots.

Il y a eu surabondance vers 1999. Propriétaire de kots à l'époque, je n'ai pas eu de vide locatif pour autant.
Actuellement, c'est pénurie partout, mais les rendement ne sont plus du tout les mêmes....

Géronimo · 24 Mai 2023

caribou47 a dit:
Les deux affirmations ne sont pas correctes.
Le permis de location s'applique aux Kots. Je viens d'en faire >200 à Namur.
Si le propriétaire le permet, l'étudiant peut se domicilier. Un Bail étudiant type a été rédigé et édité par la RW pour ce cas de figure.
On a le cas pour des locataires AIS pour qu'ils soient considérés comme personnes isolées et pour qu'ils puissent conserver leurs droits complets...

Attention que les kots de moins de 10m2 (la majorité à LLN par exemple) ont un permis interdisant la domiciliation.

baziles18 · 24 Mai 2023

caribou47 a dit:
Les deux affirmations ne sont pas correctes.
Le permis de location s'applique aux Kots. Je viens d'en faire >200 à Namur.
Si le propriétaire le permet, l'étudiant peut se domicilier. Un Bail étudiant type a été rédigé et édité par la RW pour ce cas de figure.
On a le cas pour des locataires AIS pour qu'ils soient considérés comme personnes isolées et pour qu'ils puissent conserver leurs droits complets...

Tout dépend ce qu'on entends par "Kot", voici ce que dis la législation en RW

"Afin de garantir à chacun un logement décent, la Wallonie impose aux bailleurs de logements collectifs ou d'un petit logement individuel de ou moins de 28 m2, d'obtenir un permis de location avant de le(s) louer. Ces logements doivent répondre à des critères minimaux de qualité : salubrité, superficie habitable, nombre de pièces, inviolabilité du domicile et respect de la vie privée.

Les logements visés sont :

Les logements collectifs et les petits logements individuels (superficie inférieure ou égale à 28m2), loués ou mis en location à des personnes domiciliées ou à des personnes non domiciliées mais y habitant régulièrement durant la plus grande partie de l'année;
Les logements collectifs et les petits logements individuels loués ou mis en location et dont la vocation principale est l'hébergement d'étudiants.

Dérogation
Ne sont pas visés :

les logements situés dans l'immeuble où habite le bailleur (si l'immeuble comprend au maximum deux logements loués et quatre locataires);
les logements de type unifamilial occupés par moins de 5 personnes majeures ne constituant pas un seul et même ménage au sens de l'article 1er, 28° du Code de l'Habitation durable, liées par un contrat de colocation."

caribou47 · 25 Mai 2023

Merci pour ce complément,
J'ai eu la flemme de sortir le code du logement Wallon.

guymauve · 27 Mai 2023

Et pour les investisseurs aguerris, vous avez pris la durée de votre crédit au max ou choisi la durée la plus courte possible ?

lamy · 27 Mai 2023

guymauve a dit:
Et pour les investisseurs aguerris, vous avez pris la durée de votre crédit au max ou choisi la durée la plus courte possible ?

Idéalement un montant équivalent au loyer. Comme ça on ne le sent pas passer. Quant à la durée…. c’est en fonction du montant de l’emprunt

Géronimo · 27 Mai 2023

guymauve a dit:
Et pour les investisseurs aguerris, vous avez pris la durée de votre crédit au max ou choisi la durée la plus courte possible ?

J'ai toujours pris 20 ans.
Puis, pour un fait à 50 ans, j'ai décidé que mes prêts devaient être payés à 65 ans. Donc 1t ans.
Et le dernier, 10 ans, mais il est à cash flow négatif. Et c'est un mauvais investissement financier. Je l'ai acheté pour des raisons non financières...

alfie · 27 Mai 2023

guymauve a dit:
Et pour les investisseurs aguerris, vous avez pris la durée de votre crédit au max ou choisi la durée la plus courte possible ?

Maximum, ça permet plus facilement de lisser son budget en fonction des aléas des rentrées financières au fil des années..

anon7940 · 27 Mai 2023

guymauve a dit:
Et pour les investisseurs aguerris, vous avez pris la durée de votre crédit au max ou choisi la durée la plus courte possible ?

fonds propres

... à 0.11% , j'allais pas laisser des millions dormir à la banque

ou pas

Derrickk · 2 Juin 2023

Sur Ixelles, les appartements 2 ou 3 chambres sont saturés de demandes étudiants quand on arrive aux périodes de rotation... Gros boum à partir de avril/mai, avec parfois un retardataire ou l'autre encore fin juin... J'ai parfois des doctorants ou premier emploi qui demandent, voir qui restent/reviennent après études... Je pense que la décision revient à trouver les candidats les plus qualitatif possible tout en ayant jamais de vide locatif...

Beaucoup de projets sont des "usines" à kot, avec des personnes qui sont propriétaires mais ne s'occupe de rien... Le rendement est de 2% avant IPP ou truc comme ça. Pas sûr que ça soit intéressant sauf si un enfant devra kotter mais j'ai un doute sur la qualité du bien mais aussi de vie (même si je suis jamais aller voir personnellement) versus un chouette appartement...

Personnellement je préfère la première version (un appartement en colocation que kot) mais c'est souvent sous estimé le temps que le propriétaire passe en gestion... Tout le monde y trouvera ses raisons d'en faire plus ou d'en faire moins ou de privilégier tel ou tel type de location...

Sauf que si c'est de l'investissement pur et qu'on oublie de se focaliser sur l'immobilier les actions/obligations je pense que les gens sont bien pénard chez eux...

Désolé de pas pouvoir aider plus mais je me ferais passer pour un père de famille qui se renseigne pour sa fille et voir à quoi ça ressemble selon que ça soit une jeune étudiante ou une jeune travailleuse... Si possible quelque part où on connaît le quartier et ses alentours...

v1d53e2 · 7 Juin 2023

guymauve a dit:
Et pour les investisseurs aguerris, vous avez pris la durée de votre crédit au max ou choisi la durée la plus courte possible ?

Cela dépend de l'objectif mais si le but est d'enchainer, au début du processus, il vaut parfois mieux allonger pour ne pas avoir de soucis éligibilité aux près des banques en termes de dépenses/rentrées mensuelles) et réduire l'apport à mettre pour atteindre un cash flow positif. Perso j'ai même un bullet mais cela demande de la discipline personelle.

kevart · 21 Novembre 2023

Bonjour,

Je n'ai pas l'abonnement, donc je n'ai pas sus lire tout l'article.
Mais :
"Propriétaires d’immeubles : attention, le fisc vous a dans son collimateur !
La Cour constitutionnelle vient de rendre un avis qui n’est pas pour rassurer les particuliers propriétaires d’immeubles actuellement loués. Les loyers qu’ils perçoivent peuvent être considérés, selon l’appréciation de l’administration fiscale, comme des revenus professionnels et sévèrement taxés..."

https://www.sudinfo.be/id748529/art...s-attention-le-fisc-vous-dans-son-collimateur

Jabra · 21 Novembre 2023

Il faut un compte pour lire l'article mais je pense que ce n'est pas nouveau.
Si le locataire déduit une partie de son loyer en frais professionnels, l'entièreté des revenus du bien sont considérés comme une location à un professionnels et donc l'ensemble des loyers est ajouté à notre base imposable en personne physique (moins un déduction forfaitaire de frais il me semble).

dd1 · 21 Novembre 2023

Jabra a dit:
Il faut un compte pour lire l'article mais je pense que ce n'est pas nouveau.
Si le locataire déduit une partie de son loyer en frais professionnels, l'entièreté des revenus du bien sont considérés comme une location à un professionnels et donc l'ensemble des loyers est ajouté à notre base imposable en personne physique (moins un déduction forfaitaire de frais il me semble).

Il’ya plusieurs points au niveau de l’article
1 une partie est louée est professionnel donc taxation sur base de revenu complémentaire
2 le nombre de bien est près de 10 avec crédit hypothécaire
3 durant les années d achat la personne à touche des indemnités de chômage
Le fisc veut simplement ré qualifier l’activité comme professionnelle
Ils n’ont peut être pas tort dans ce cas

guymauve · 21 Novembre 2023

Je trouve déjà cela très souple d’accepter 10 biens et ne toujours pas être considéré comme un professionnel de l’immobilier et donc taxé comme un professionnel

Géronimo · 21 Novembre 2023

guymauve a dit:
Je trouve déjà cela très souple d’accepter 10 biens et ne toujours pas être considéré comme un professionnel de l’immobilier et donc taxé comme un professionnel

Je ne partage pas cet avis.
Actuellement, c'est le flou le plus total, et le flou en matière fiscale est une catastrophe qui fait fuir les investisseurs.
Il ne faut pas oublier que l'immobilier est déjà taxé. À l'IPP de manière forfaitaire, que ce soit loué ou non, que le locataire paie ou non, qu'on doivent refaire l'appartement parce que le locataire insolvable a tout cassé ou pas. Aucune déduction...
Avec des frais obligatoires: PEB, permis de location, contrôles électriques et gaz, pompier, etc.
Les travaux obligatoires à venir: isolation, egoûts, etc
Et on paie aussi le précompte immobilier, les taxes communales, etc
Rien qu'en précompte et IPP, 25% du loyer part à l'état, communes, etc. En impôts quoi. Sans déduction aucune.
Alors, dire que certains doivent être taxés plus...

greg100 · 21 Novembre 2023

bah en droit fiscal on parle toujours de gestion de patrimoine en 'bon père de famille'. Avoir plusieurs apparts/maisons et les donner en location, à côté de ses revenus pro... c'est de la gestion en bon père de famille. Si vous en avez 50, pas de revenus pro et des gros crédits, il sera tentant pour le fisc d'essayer de requalifier ces revenus... mais ça se discute -> un avocat spécialisé se fera un plaisir de plaider lorsque vous aurez emmené le contrôleur jusqu'au tribunal.

A noter que ceci ne concerne pas que l'immobilier, le gars qui fait du trading de chez lui (pas le boursicoteur lambda), et a par exemple une connexion Bloomberg -> il s'agit d'indices poussant le fisc à requalifier les revenus

Géronimo · 21 Novembre 2023

greg100 a dit:
bah en droit fiscal on parle toujours de gestion de patrimoine en 'bon père de famille'. Avoir plusieurs apparts/maisons et les donner en location, à côté de ses revenus pro... c'est de la gestion en bon père de famille. Si vous en avez 50, pas de revenus pro et des gros crédits, il sera tentant pour le fisc d'essayer de requalifier ces revenus... mais ça se discute -> un avocat spécialisé se fera un plaisir de plaider lorsque vous aurez emmené le contrôleur jusqu'au tribunal.

A noter que ceci ne concerne pas que l'immobilier, le gars qui fait du trading de chez lui (pas le boursicoteur lambda), et a par exemple une connexion Bloomberg -> il s'agit d'indices poussant le fisc à requalifier les revenus

Sauf que les gains boursiers et la connexion Bloomberg ne sont pas mentionnés sur votre déclaration. Aucune chance que le fisc ne vous coince là dessus

Derrickk · 22 Novembre 2023

Pour avoir croisé un fiscaliste lors d'un achat de meubles en occasion, j'ai eu l'occasion d'aborder le sujet de la différence entre "bon père de famille" et activité professionnelle aux yeux du fisc...

Pour lui l'argument principal c'est la disparité des revenus entre une activité de placement et un revenu pro... Un jugement qui avait fait le tour des journaux à l'époque c'était un chauffeur de taxi proprio de 63 appartements...

Le second point c'est s'il y a une partie du travail qui est délégué, comme la rénovation, la gestion, les contrats, ... Donc là c'était un couple qui était ciblé, monsieur finançait et madame gérait tout et n'avait pas d'occupation à côté. L'argument principal était que le volume de travail constituait une occupation à plein temps pour elle...

Évidemment ce qui revient souvent c'est la source des fonds... Un emprunt, et encore plus, de multiples emprunts c'est un signe d'une activité plutôt que la gestion d'un patrimoine acquis...

Alors évidemment on revient toujours à la même situation qui est typique en Belgique, c'est pourquoi l'un il a été jugé comme pro et l'autre comme un bon père de famille, c'est toujours à l'appréciation du juge...

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