Investir dans l'immobilier maintenant ?

Géronimo · 28 Mars 2022

Personnellement, ma constante a été le rendement, le rendement et le rendement. Tous mes investissement sont à cash flow positifs (sauf le dernier, acheté pour des raisons de tranquillité plus que le rendement) avec effet de levier important.

Que le taux soit de 1.8 ou de 2% ne change pas grand chose, tant qu'on me laisse la liberté autour (assurance incendie, domiciliation des revenus, asrd,...) et qu'on me réponde vite. En fait, le plus important est qu'on me finance...

ech1965 · 28 Mars 2022

baziles18 a dit:
... Elle ne veut plus de nouvelles constructions en 2050 et plus on tendra vers cette date plus les logements vont se faire petit

Où en est la politique de réduction drastique de la démographie galopante ?

évolution de la population de la belgique ( elle était de un peu plus de 4.000.000 en 1829, mais c'est peu pertinent)
en 1988 elle était de <10.00.000 ( j'ai pas trouvé avant mais quand j'étais gamin il y avait un magazine télé nommé 9 miliions 9
en 2020 elle était de 11.500.00
15 % d'augmentation en 22 ans

après on s'étonne qu'il manque des places
* dans les crèches
* dans les écoles
* dans les maisons de repos
* dans les hopitaux
* dans les trains
* sur les routes
* dans les concerts à FN ;-)
* pour construire des maisons

alors pour la question du manque de foncier, faut s'attaquer à la "root cause": la démographie galopante.
Mais quel politicien va
* supprimer les allocs dès le 3ème enfant et faire des allocs négatives à partir du 5ème
* développer l'euthanaise des centenaires
* arrêter de lutter contre les accidents de la route ( surtout des motards, c'est les meilleurs donneurs d'organes)
.....
( ces idées ne sont pas miennes, c'est juste un exemple illustratif... et un peu cynique je le reconnais)

faut arrêter de rire, on ne peut pas courrir tous les lièvres EN MÊME temps
* la réduction du CO2 et la sortie du nucléaire ( faut choisir)
* la réduction de la pression foncière et l'augmentation démographie ( faut choisir)

le système va peut-être s'auto réguler:
Plus de gens = Plus de maisons = moins de champs = moins de bouffe = famine = moins de gens... la nature quoi

Derrickk · 28 Mars 2022

Géronimo a dit:
Personnellement, ma constante a été le rendement, le rendement et le rendement. Tous mes investissement sont à cash flow positifs (sauf le dernier, acheté pour des raisons de tranquillité plus que le rendement) avec effet de levier important.

Que le taux soit de 1.8 ou de 2% ne change pas grand chose, tant qu'on me laisse la liberté autour (assurance incendie, domiciliation des revenus, asrd,...) et qu'on me réponde vite. En fait, le plus important est qu'on me finance...

L'exemple le plus extrême que je connais qui peut démontrer que le cash flow n'est pas tout:
Maison de Woluwé:

2010: 400k + frais + 100 k de travaux = 555 k environ
2018: 800k sur base d'une évaluation de vente de 2 maisons semblables à moins de 50m

30k/an de plus value + 20k/an de loyer.

Tout financer en prêt sur 20 ans les aurait mis en cash flow négatif, pourtant c'était un bon investissement.

J'ai plus trop de contact avec les propriétaires donc j'ai pas idée de la valeur actuelle ou du loyer mais bon j'imagine tout ça a encore bien grimpé...

baziles18 · 29 Mars 2022

Derrickk a dit:
L'exemple le plus extrême que je connais qui peut démontrer que le cash flow n'est pas tout:
Maison de Woluwé:

2010: 400k + frais + 100 k de travaux = 555 k environ
2018: 800k sur base d'une évaluation de vente de 2 maisons semblables à moins de 50m

30k/an de plus value + 20k/an de loyer.

Tout financer en prêt sur 20 ans les aurait mis en cash flow négatif, pourtant c'était un bon investissement.

J'ai plus trop de contact avec les propriétaires donc j'ai pas idée de la valeur actuelle ou du loyer mais bon j'imagine tout ça a encore bien grimpé...

Au final le tout est d'y trouver son compte. Je sais que je pourrais gagner sans problèmes 2x plus en visant d'autres biens et en optant pour une autre politique.

Mais il n'y a rien à faire, j'aime louer des biens que je pourrais habiter moi-même. J'aime aussi rester dans des quartier sympa voir huppés, tout cela se paie ...

Le cashflow est pas fou, mais je vise le farniente à 50 ans et le revenu de remplacement. C'est aussi pour cela que je ne touche pas à mon cashflow.

Chaque unité son compte épargne et je ne puise dedans que pour les RC et les travaux

Derrickk · 31 Mars 2022

baziles18 a dit:
Au final le tout est d'y trouver son compte. Je sais que je pourrais gagner sans problèmes 2x plus en visant d'autres biens et en optant pour une autre politique.

Mais il n'y a rien à faire, j'aime louer des biens que je pourrais habiter moi-même. J'aime aussi rester dans des quartier sympa voir huppés, tout cela se paie ...

Le cashflow est pas fou, mais je vise le farniente à 50 ans et le revenu de remplacement. C'est aussi pour cela que je ne touche pas à mon cashflow.

Chaque unité son compte épargne et je ne puise dedans que pour les RC et les travaux

Loin de moi de dire qu'il y a une façon d'investir, pas du tout, vraiment c'est l'opposé.
Chacun doit faire ses choix et surtout se sentir à l'aise avec...

Un gars avec qui j'avais travaillé (sur autre chose que de l'immo, je précise directement) me ventait toujours ses rendements sur des studios misérables qu'il remplissait, via le CPAS, à des prix complètement dégueulasses: 15% au dessus du prix de marché si ça avait été remis à neuf et impeccable, là tout fonctionne mais tout est délabré et d'une propreté vraiment douteuse, donc vraiment un prix complètement surfait. Les studios ne sont pas en ordre d'urbanisme évidemment donc le cas classique du profiteur...

Un jour il me demande si je suis pas acheteur ? Donc je lui demande ce qu'il se passe, et il tente de noyer le poisson donc je n'investigue pas plus et je lui dis "non vraiment pas..." pour apprendre 3 jours plus tard que quelqu'un a sorti un couteau quand il est venu réclamer le loyer. Le locataire s'était fait exclure du CPAS (je ne sais pas comment ni pourquoi) mais le discussion devait avoir bien dégénéré (connaissant le lascar qu'était le proprio) ... Et alors l'audace du mec qui doute de rien, il vient râler car il ne peut pas vendre l'immeuble en studio (évidemment ça a jamais été reconnu comme découpe)...

Les locataires vous devez vous les coltiner dans votre gestion donc faut vraiment bien choisir le type de bien et par extension les gens avec qui vous allez être à l'aise. On parle beaucoup de chiffres et de choses sur papier, mais après concrètement ça fait partie de votre vie donc l'impact il est sur votre boulot / vie de famille / loisirs / ...

guymauve · 23 Mai 2023

Bonjour, certains d’entre vous ont-ils de l’expérience sur de l’investissement dans un ou plusieurs kots ? Merci d’avance

espiritu pampa · 24 Mai 2023

guymauve a dit:
Bonjour, certains d’entre vous ont-ils de l’expérience sur de l’investissement dans un ou plusieurs kots ? Merci d’avance

Voir si il y a un manque de kots en posant la question au Service du Logement de l'Université et des Hautes Ecoles de l'endroit que vous visez.
J'ai fait la démarche il y a des annéééés au près de UCL à Louvain-la-Neuve. A l'époque il y avait surabondance de kots.

Le Leu · 24 Mai 2023

baziles18 a dit:
Au final le tout est d'y trouver son compte. Je sais que je pourrais gagner sans problèmes 2x plus en visant d'autres biens et en optant pour une autre politique.

Mais il n'y a rien à faire, j'aime louer des biens que je pourrais habiter moi-même. J'aime aussi rester dans des quartier sympa voir huppés, tout cela se paie ...

Le cashflow est pas fou, mais je vise le farniente à 50 ans et le revenu de remplacement. C'est aussi pour cela que je ne touche pas à mon cashflow.

Chaque unité son compte épargne et je ne puise dedans que pour les RC et les travaux

Exactement dans le même situation. Moi mon bonheur je le trouve dans les travaux

m'en fou du rendement... Je veux des biens sympa . Par contre, je me dis souvent que je n'attendrai pas 50 ans pour tt vendre car le plus usant dans tt ca c'est les locataires.

mikamic · 24 Mai 2023

Hello, un sujet qui a déjà peut-etre été traité mais je n'en retrouve pas la trace.

Qu'est ce qui change sur les prêts effectués en 2024 par rapport a ceux signés en 2023 pour un bien d'investissement loué ?
J'avais cru lire que les interets ne seraient plus déductibles.

Chewbacca.be · 24 Mai 2023

espiritu pampa a dit:
Voir si il y a un manque de kots en posant la question au Service du Logement de l'Université et des Hautes Ecoles de l'endroit que vous visez.
J'ai fait la démarche il y a des annéééés au près de UCL à Louvain-la-Neuve. A l'époque il y avait surabondance de kots.

Ca a bien changé depuis, c'est galère pour trouver des kots disponibles.

baziles18 · 24 Mai 2023

Chewbacca.be a dit:
Ca a bien changé depuis, c'est galère pour trouver des kots disponibles.

Et c'est généralisé à tout le pays.
J'ai d'ailleurs un duplex loué à 2 françaises et chaque fois que j'ai un bien à louer j'ai une nuée d'étudiants qui postulent.

guymauve · 24 Mai 2023

Mais c’est galère avec permis de location, dégâts etc non ?

alfie · 24 Mai 2023

guymauve a dit:
Mais c’est galère avec permis de location, dégâts etc non ?

Il ne faut pas spécialement un permis de location selon la taille. Chez Baziles, c est probablement de la colocation. Après c est vrai que ce ne sont pas les locataires les plus faciles ou ceux qui resteront longtemps

lamy · 24 Mai 2023

alfie a dit:
Il ne faut pas spécialement un permis de location selon la taille

Un permis de location, c’est pour un studio de 30m2, sans les superficies du hall, sdb et cuisine (fermée).
Mais on peut se domicilier dans un studio tandis que dans un kot on ne peut pas.

Le Leu · 24 Mai 2023

alfie a dit:
ce ne sont pas les locataires les plus faciles ou ceux qui resteront longtemps

Ha ben moi je trouve que c'est les locataires les plus faciles et on sait même que s'ils restent juste 1 an, ca sera vite reloué.

lamy · 24 Mai 2023

Surtout qu’on peut augmenter le loyer sans justificatif

alfie · 24 Mai 2023

Le Leu a dit:
Ha ben moi je trouve que c'est les locataires les plus faciles et on sait même que s'ils restent juste 1 an, ca sera vite reloué.

Se taper les parerasseries administratives et autres ( publicité, visites, dossiers,bail, cautionnement, états des lieux,....) tout les ans pour un faible loyer, je trouve que c est beaucoup d ennui alors qu il y a plus facile. Sans compter qu en multipliant les locataires on augmente fortement la probabilité de tomber sur une mauvaise expérience qui ruinera tout le bénéfice des précèdentes. Et pour l'argument de l augmentation du loyer, il y a l indexation pour ça. De mon côté je dois même la freiner parce que je trouve que ça augmente trop vite.

Le Leu · 24 Mai 2023

alfie a dit:
Se taper les parerasseries administratives et autres ( publicité, visites, dossiers,bail, cautionnement, états des lieux,....) tout les ans pour un faible loyer, je trouve que c est beaucoup d ennui alors qu il y a plus facile. Sans compter qu en multipliant les locataires on augmente fortement la probabilité de tomber sur une mauvaise expérience qui ruinera tout le bénéfice des précèdentes. Et pour l'argument de l augmentation du loyer, il y a l indexation pour ça. De mon côté je dois même la freiner parce que je trouve que ça augmente trop vite.

Je parlais des kots

baziles18 · 24 Mai 2023

alfie a dit:
Il ne faut pas spécialement un permis de location selon la taille. Chez Baziles, c est probablement de la colocation. Après c est vrai que ce ne sont pas les locataires les plus faciles ou ceux qui resteront longtemps

Ils ne restent pas longtemps en effet (quoique ... jusqu'à 5 ans c'est pas si mal). Par contre je n'ai jamais d'emmerdes avec les étudiantEs.

Le Leu · 24 Mai 2023

baziles18 a dit:
Par contre je n'ai jamais d'emmerdes avec les étudiantEs.

Pareil, jamais d'impayé, jamais de gros dégâts (il y a pas grand chose dans un kot), aucun frais de publicité (ca se loue tt seul), si l'étudiant est problématique, il se fait recadrer pas les autres (quand c'est un kot avec commun,...) état des lieu facile,...

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