- #161
Et ça prend 3% par an sans trop broncher.
Investissement locatif Maison
- Divers - Divers, Bavardages
- Auteur du sujet PieroC
- Date de début
- #162
Voir beaucoup plus. 15% en 2025 en Wallonie d'après la RTBF
- #163
Oui mais ça, c'est un effet one-shot dû à la baisse des taxes d'enregistrement. La valeur réelle globale du bien n'a pas tellement changé.
- #164
Je ne valide pas du tout ce calcul, trop réducteur à mon avis.
En effet, l'effet de l'inflation n'est pas pris en compte pour ce qui est du revenu, et pas suffisamment pris en compte pour ce qui est de la valeur.
En 20 ans, avec une inflation entre 2% et 3%, le bien aura pris entre 1.02^20 et 1.03^20, soit rentre 48 et 80% (et non 40%), donc on en retire entre 370 et 450.000€
En outre, pour ce qui est du revenu, si on considère que le bien est cash flow nul au début, comme les charges d'emprunt restent constantes, mais que le loyer augmente comme l'inflation, on en retire nettement plus en fin de période. Si le loyer couvre les frais au début, il dépasse très largement les frais. AU bout de 10 ans avec une inflation de 2%, le loyer aura pris 22% (et 35% avec une inflation à 3%)
Et finalement, il faut noter qu'on trouve encore sur le marché des biens à vendre avec un cashflow positif immédiatement, même si on emprunte 115%.. Mais il faut chercher et patienter, évidemment. Et bosser après, parce que ce ne sont pas les biens les plus sexy et faciles.
- #165
Coût achat: 250k
Cash investi: 40k
Mensualité d'emprunt pour 210k à 4% en 15 ans: 1440€ / mois
Loyer: 750€
Cashflow: négatif de 690€ sans compter taxes&co
Loyer annuel: 750x12 = 9000€
Emprunt annuel: 17.280€
Précompte: 2000€ / an
Assurance: 500€ / an
Effet sur l'IPP: 2000€ / an
Cash flow annuel négatif: 9000 - 17280 - 2000 - 500 - 2000 = -12780
Gain de valeur du bien suivant inflation: 2% x 250.000€ = 5000€ / an
Remboursement en capital (début de période): 930€ / mois = 11.160€ / an
Gain patrimonial par an: -12780 +5000 + 11160 = 3380€
Rendement sur cash investi: 3380€ / 40.000€ = 8.45%
Cours toujours pour placer une somme de 40.000€ à laquelle tu rajoute à 1065€/mois du 8.45%.
Pourtant, ce n'est pas une bonne affaire. Le rendement est mauvais. Je n'ai jamais fait un investissement immobilier aussi mauvais. Reprends les calculs et mets cela dans une feuille de calcul, et joue sur les paramètres.
Et une fois que tu as compris, je te donne un conseil: ne montre pas un rendement tel que tu l'auras calculé à ton banquier, il te prendras pour un farfelu. Mais le banquier compte ses sous, pas les tiens. Et ton calcul sera correct. Mais si tu annonce un rendement de 40%, il ne te prendra pas au sérieux. Donc, évite...
Attention, les chiffres mentionnés sont valables pour la première année. Si tu t'amuse à rajouter l'inflation, les chiffres sont vite impressionnants.
Si les gens qui jouent ou investissent en bourse te disent que les intérêts composés sont la 8e merveille du monde, je dis que l'inflation est son miroir et que l'effet de levier la surpasse 100 fois!
Trop beau pour être vrai, c'est que c'est pas vrai. Maxime qui marche partout, sauf en immobilier.
Bonne nuit.
- #166
Oui enfin, faut pouvoir les sortir les 12k
Je comprends pas vraiment le rendement calculé sur la somme nette investie qui fait abstraction des frais d'enregistrement et autres taxes. Il suffirait d'investir 0 de sa poche pour avoir un rendement infini ?
- #167
Exactement.... c'est lecalcul que j'ai fait et je suis d'accord avec Geronimo a une seule exception.
Vu le cash flow negatif il faut soit les sortir tous les mois, soit puiser dans une reserve disponible.
Dans les 2 cas ce montant devrait etre ajoute dans le capital d'investissement financier.
Dans les 40k cash a amene il compte je suppose que ca comprend les frais et autres
Vu le cash flow negatif il faut soit les sortir tous les mois, soit puiser dans une reserve disponible.
Dans les 2 cas ce montant devrait etre ajoute dans le capital d'investissement financier.
Dans les 40k cash a amene il compte je suppose que ca comprend les frais et autres
- #168
Et il y a aussi des biens qui ne prennent pas la valeur de l’inflation au fil des années, quartier qui se détériore, etc
- #169
Avec un rendement brut suffisant, oui, un rendement infi i. Mais il ne faut pas le dire trop fort, sinon on se fait traiter d'illuminé, d'escroc, de vendeur de rêve, d'incapable, etc...
Mais oui, sans apport, on peut avoir un cashflow immédiatement positif
Si ton quartier se deteriore, achete le quartier pas cher, remonte le niveau, revend avec double plus value...
- #170
Quand on a du cash infini, on peut tout faire mais généralement, on ne commence pas en haut de la pyramide ;-)
- #171
Je me suis amusé à calculer avec cette base. C'est déprimant
Rendement locatif brut inférieur à 5%, rendement locatif net inférieur à 1% (beaucoup beaucoup de charges mais c'est aussi une garantie de non vide locatif). En comptant la valeur du bien, tant que l'emprunt est en cours, le rendement global net est sous les 3%. En vendant en 2060, je peux espérer 7% (mais en prenant une indexation de la valeur vénale de 3% par an) - soit à 73 ans, si je suis encore là, je n'en aurai plus besoin.
Je crois qu'il y a mieux à faire même si j'ai encore un taux à 1,6% pour le crédit, ça ne restera pas comme ça.
- #172
Ce n'est pas pour cela qu'il ne faut pas continuer à investiguer pour trouver mieux
En faisant tes calculs sur différents projets, tu trouveras vite des projets avec un rendement brut (loyer / prix d'achat+travaux) supérieur au 3.6% du projet de cette maison.
A partir d'un rendement brut de 8%, tu vas voir tes chiffres exploser. Et on trouve encore des biens avec de tels rendements.... et un peu plus de travail.
Quant à dire que ce n'est pas top parce que ton prêt sera fini de payé à tes 73 ans, c'est absurde de réfléchir comme cela. Quand tu as besoin de sous, par exemple pour financer la maison de tes mioches, tu vends, et tu récupères le prix de vente, indexé, en tenant compte de tout ce que tu as remboursé comme capital depuis l'achat.
En réfléchissant, si ton objectif est à 10 ans pour obtenir du cash pour payer les kots des études de tes mioches, achète 3 biens en 20 ans, au bout de 10 ans, tu en revends 2 et tu rembourse le crédit du 3e. Et tu as de quoi financer le kot de tes mioches. Et quand ils ont fini, tu vends la dernière et cela te permet de financer les maisons de tes enfants.
Tout est possible. Tout prend du temps. Tout rapporte sans que tu aie le cash en main... tout se calcule: tu fais ta route, tu calcule comment tu vas faire pendant les 10-15-20 prochaines années.... et finalement tu feras autrement et encore mieux.
Attention, le monopoly est un jeu très addictif.
Bonne route!
En faisant tes calculs sur différents projets, tu trouveras vite des projets avec un rendement brut (loyer / prix d'achat+travaux) supérieur au 3.6% du projet de cette maison.
A partir d'un rendement brut de 8%, tu vas voir tes chiffres exploser. Et on trouve encore des biens avec de tels rendements.... et un peu plus de travail.
Quant à dire que ce n'est pas top parce que ton prêt sera fini de payé à tes 73 ans, c'est absurde de réfléchir comme cela. Quand tu as besoin de sous, par exemple pour financer la maison de tes mioches, tu vends, et tu récupères le prix de vente, indexé, en tenant compte de tout ce que tu as remboursé comme capital depuis l'achat.
En réfléchissant, si ton objectif est à 10 ans pour obtenir du cash pour payer les kots des études de tes mioches, achète 3 biens en 20 ans, au bout de 10 ans, tu en revends 2 et tu rembourse le crédit du 3e. Et tu as de quoi financer le kot de tes mioches. Et quand ils ont fini, tu vends la dernière et cela te permet de financer les maisons de tes enfants.
Tout est possible. Tout prend du temps. Tout rapporte sans que tu aie le cash en main... tout se calcule: tu fais ta route, tu calcule comment tu vas faire pendant les 10-15-20 prochaines années.... et finalement tu feras autrement et encore mieux.
Attention, le monopoly est un jeu très addictif.
Bonne route!
- #173
Ce n'est pas pour cela qu'il ne faut pas continuer à investiguer pour trouver mieux
En faisant tes calculs sur différents projets, tu trouveras vite des projets avec un rendement brut (loyer / prix d'achat+travaux) supérieur au 3.6% du projet de cette maison.
A partir d'un rendement brut de 8%, tu vas voir tes chiffres exploser. Et on trouve encore des biens avec de tels rendements.... et un peu plus de travail.
Quant à dire que ce n'est pas top parce que ton prêt sera fini de payé à tes 73 ans, c'est absurde de réfléchir comme cela. Quand tu as besoin de sous, par exemple pour financer la maison de tes mioches, tu vends, et tu récupères le prix de vente, indexé, en tenant compte de tout ce que tu as remboursé comme capital depuis l'achat.
En réfléchissant, si ton objectif est à 10 ans pour obtenir du cash pour payer les kots des études de tes mioches, achète 3 biens en 20 ans, au bout de 10 ans, tu en revends 2 et tu rembourse le crédit du 3e. Et tu as de quoi financer le kot de tes mioches. Et quand ils ont fini, tu vends la dernière et cela te permet de financer les maisons de tes enfants.
Tout est possible. Tout prend du temps. Tout rapporte sans que tu aie le cash en main... tout se calcule: tu fais ta route, tu calcule comment tu vas faire pendant les 10-15-20 prochaines années.... et finalement tu feras autrement et encore mieux.
Attention, le monopoly est un jeu très addictif.
Bonne route!
Je n'ai pas dit que j'aurai fini de payer à 73 ans mais que le bien aura un taux de rentabilité de 6% net à ce moment. Il sera déjà payé depuis longtemps
Le monopoly, c'est pas pour moi, je pense juste revendre, solder l'emprunt et investir le reste/réaliser des projets. In fine, à mes 73 ans, je devrais avoir plus et moins d'emmerdes.
Puis qui sait quel sera le cadre législatif en 2060...
- #174
La valeur réelle d'un bien c'est bien sa valeur vénale et donc son prix de vente sur le marché.
C'est certe un oneshot mais cela ne redescendra sans doutes pas.
- #175
Je me suis basé sur les chiffres d'eurostats
Et si on ne prends pas en compte l'inflation dans le cas A et dans le cas B on compare alors toujours bien des pommes avec des pommes.
Le but n'était pas de faire une tartine, mais si il fait étaler de la confiture j'ai de la ressource niveau calcul de rentabilité
- #176
Je me suis amusé à calculer avec cette base. C'est déprimant
Rendement locatif brut inférieur à 5%, rendement locatif net inférieur à 1% (beaucoup beaucoup de charges mais c'est aussi une garantie de non vide locatif). En comptant la valeur du bien, tant que l'emprunt est en cours, le rendement global net est sous les 3%. En vendant en 2060, je peux espérer 7% (mais en prenant une indexation de la valeur vénale de 3% par an) - soit à 73 ans, si je suis encore là, je n'en aurai plus besoin.
Je crois qu'il y a mieux à faire même si j'ai encore un taux à 1,6% pour le crédit, ça ne restera pas comme ça.
Sans emmerdes, sans vide locatif, ... c'est hyper théorique et faut il encore pouvoir financer le cashflow négatif (le cas échéant).
- #177
C'est sur Bruxelles dans des communes prisées, aucun doute sur le fait de louer. La majorité des gros travaux a été fait dans les dix dernières années, à part du rafraîchissement, y a rien à faire. Et le cashflow est positif dans mon cas, d'où la rentabilité nette positive mais pas si grande
- #178
C'est sur Bruxelles dans des communes prisées, aucun doute sur le fait de louer. La majorité des gros travaux a été fait dans les dix dernières années, à part du rafraîchissement, y a rien à faire. Et le cashflow est positif dans mon cas, d'où la rentabilité nette positive mais pas si grande
Le vide locatif c'est surtout lorsque tu tombes sur un indélicat en cessation de paiement et/ou gros dégâts.
Cela m'est arrivé en 2024, 1h pour le dégager après 2 mois non payés et 3 mois de travaux à coup de week-ends pour remettre en état.
- #179
Ça fait mal
, on ne sait jamais sur qui ont tombe.Sujet semblables
loiseaubleu
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