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Quoi de neuf

Investissement locatif Maison

  • #121
NicoW a dit:
J'aimerais que 2 des 3 unités locatives couvrent le crédit, pas plus. Réaliste ?
Si je table sur 700€ de loyer par unité, ça me fait 1400 €/ mois pour le crédit et donc 250 000 d'investissement total hors frais d'acquisition que je pourrais payer. Pour un revenu brut total de 2100 €.

Ca se tente, selon vous ?
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Ne pas oublier les frais annexes qui ne sont pas négligeables tels que l'assurances, le précompte immobilier, moyer impayés... Compter sur les loyers pour rembourser le prêts ok si on peut le rembourser plusieurs mois avec une autre source de revenu
 
  • #122
Brut mais à 250K à Eghezée ou j'habite ou à Namur, on peut acheter à peine/max un appartement 2 chambres que l'on va louer 750 à 850 euros hors charge et à rénover ou à rafraichir (sdb, cuisine, peinture, etc...).

Le calcul: (prix d'achat x 0.14 pour les frais d'achat) / (loyer x 12 mois)
Achat appartement 250K à Namur: 250 * 1.14 = 285.000
Loyer x 12 = 850 x 12 = 10200 de loyer annuel
10200 / 285000 = 3,5 %, il faut 28.5 ans de loyer pour payer le bien

A 9%, il faut 11 ans de loyer pour payer le bien et à 6,6, il faut 15 ans.
 
  • #123
Wark a dit:
Brut... :)

Comment calcule-t-on le rendement brut d'un bien mis en location après y avoir vécu ? Qu'est-ce qui sert de valeur de départ ?
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Vous pouvez calculer le rendement de votre patrimoine à tout moment, en tenant compte de sa valeur vénale au moment où vous effectuez le calcul.
 
  • #124
Jabra a dit:
Brut mais à 250K à Eghezée ou j'habite ou à Namur, on peut acheter à peine/max un appartement 2 chambres que l'on va louer 750 à 850 euros hors charge et à rénover ou à rafraichir (sdb, cuisine, peinture, etc...).

Le calcul: (prix d'achat x 0.14 pour les frais d'achat) / (loyer x 12 mois)
Achat appartement 250K à Namur: 250 * 1.14 = 285.000
Loyer x 12 = 850 x 12 = 10200 de loyer annuel
10200 / 285000 = 3,5 %, il faut 28.5 ans de loyer pour payer le bien

A 9%, il faut 11 ans de loyer pour payer le bien et à 6,6, il faut 15 ans.
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Vous oubliez l'assurance, le précompte, l'impact à l'IPP et les éventuelles taxes communales. Sans compter les impayés, frais de rénovation entre deux locataires, pas toujours considérés comme dégâts locatifs, les frais de justice si vous ne vous défendez pas vous-même, les frais d'expulsion si cela vous tombe dessus, etc.

Le précompte et l'impact à l'IPP peuvent représenter 3 mois de loyer, selon région, et l'assurance 1/2 à un mois de plus. Donc, à ne pas négliger.
 
  • #125
Vous avez raison mais c'est pour cela que l'on parlait de brut. Effectivement, en net, à part la plus value, il ne reste sans doute plus grand chose.
 
  • #126
Avec un S&P500 (indice boursier) qui fait en moyenne 10% de rendement chaque année, se coltiner des locataires ne fait vraiment pas rêver
 
  • #127
antoine7850 a dit:
Avec un S&P500 (indice boursier) qui fait en moyenne 10% de rendement chaque année, se coltiner des locataires ne fait vraiment pas rêver
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Je suis entièrement d'accord mais l'avantage du loyer, c'est que l'on en profite tous les mois et qu'en plus, la plus value de l'immeuble augmente d'année en année. Avec le S&P, on voit que l'on devient riche mais on n'en profite pas. Et on doit moralement encaisser les pertes virtuelles en cas de crash. Et puis perso, j'ai vu mes deux parents perdre la moitié de leur retraite/capital en bourse en suivant le conseils des grandes banques Belge au lieu de bêtement tout mettre dans le SP500. Disons qu'il faut faire un peu des deux pour diversifier.
 
  • #129
antoine7850 a dit:
Avec un S&P500 (indice boursier) qui fait en moyenne 10% de rendement chaque année, se coltiner des locataires ne fait vraiment pas rêver
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Le rendement du S&P500 est hors index. Les loyers sont indexés et la valeur de votre bien immobilier aussi.
Et surtout, on ne s'endette pas pour acheter un ETF S&P500, alors qu'on le fait sans hésiter pour un bien immobilier. Cela s'appelle l'effet levier... et multiplie les rendements.
 
  • #130
Ancien chargé de placements je peux vous dire qu'on s'enrichit nettement plus vite en immobilier qu'avec les meilleurs ETF qui soit.

Cependant c'est un très bon réflexe de placer une partie de son épargne dans ce type de produits.

Je place mon cashflow en bourse et je le sors quand je veux acheter/rénover un bien.
 
  • #131
Jabra a dit:
Je suis entièrement d'accord mais l'avantage du loyer, c'est que l'on en profite tous les mois et qu'en plus, la plus value de l'immeuble augmente d'année en année. Avec le S&P, on voit que l'on devient riche mais on n'en profite pas. Et on doit moralement encaisser les pertes virtuelles en cas de crash. Et puis perso, j'ai vu mes deux parents perdre la moitié de leur retraite/capital en bourse en suivant le conseils des grandes banques Belge au lieu de bêtement tout mettre dans le SP500. Disons qu'il faut faire un peu des deux pour diversifier.
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bah tant que l'emprunt immo n'est pas remboursé, on ne profite pas des loyers non plus.
Et in fine, en plaçant sur des actions à fort dividende, cela peut faire office de loyer.
Mais de fait il faut diversifier.

Les retours des frasques des locataires sur BZ, et dans mon entourage proche me fait dire qu'au moins j'ai de locataire, au mieux je me porte.

AVis perso : En rajoutant les emmerdes liées à la location, je ne suis pas sûr que le ratio est encore si interessant.
 
  • #132
Géronimo a dit:
Le rendement du S&P500 est hors index. Les loyers sont indexés et la valeur de votre bien immobilier aussi.
Et surtout, on ne s'endette pas pour acheter un ETF S&P500, alors qu'on le fait sans hésiter pour un bien immobilier. Cela s'appelle l'effet levier... et multiplie les rendements.
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Et on rajoute 10% de taxe sur la + value :mad:
 
  • #133
antoine7850 a dit:
En rajoutant les emmerdes liées à la location, je ne suis pas sûr que le ratio est encore si interessant.
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Il reste intéressant en fonction de la plus value donnée au bâtiment en ayant fait les travaux soit même. Il fat le revendre au bon moment également.
 
  • #134
Je toujours assis entre 2 chaises: investissement financier ou immobilier.
A chaque fois que je fais un calcul je trouve jamais interessant d'investir dans l'immobilier. (ok il faut se diversifier mais pour faire simple pour la comparaison je ne considere que le rendement net ici).
Alors avec les commentaires que je vois (notamment les 2 postes plus haut) je me dis que je me trompe quelque part.
Je serais ravis que quelqun'un corrige mes hypotheses.

Je regardais un appart sur immoweb:
- prix achat: 210.000
- frais acte (estimation suivant notaire.be) 36.000
- petits travaux: 4000 pour arrondir
Ce qui fait 210.000 pour le bien et 40.000 a sortir de la poche (je considere 100% quotite max)

- loyer mensuel estime: 750
- rendement loyers net: 9/12 (je considere 3 mois de "pertes" pour payer les travaux potentiels entre location, impayes,taxe, etccc)
- index du loyer 1%

- emprunt hyp:210.000
-taux sur 15 ans fixe: 2.90 %
- inflation annuelle de la valeur du bien:2% (moyenne vue sur les biens sur les stats )

Quand je calcule tout, j'en arrive a un rendement de 3.95% net annuel (revenu loyer, appreciation du bien,...)
Et c'est la qu'a chaque fois je me dis c'est pasfolichon au regard de toutes les emmerdes possibles.

Ok on peut acheter moins cher et renover etc.... Mais bon c'est le but de la comparaison ici.

Vraiment ouvert a vos commentaires et corrections
 
  • #135
pour ça, je me dit que mon investissement dans un entrepôt casco n'était pas une mauvaise affaire

- seulement 4 murs et un toit
- si tu réagis assez vite en cas de soucis, l'expulsion n'est pas trop lente
- la demande n'est pas aussi forte que pour de l'habitat mais ça va quand même
 
  • #136
fxi a dit:
Je toujours assis entre 2 chaises: investissement financier ou immobilier.
A chaque fois que je fais un calcul je trouve jamais interessant d'investir dans l'immobilier. (ok il faut se diversifier mais pour faire simple pour la comparaison je ne considere que le rendement net ici).
Alors avec les commentaires que je vois (notamment les 2 postes plus haut) je me dis que je me trompe quelque part.
Je serais ravis que quelqun'un corrige mes hypotheses.

Je regardais un appart sur immoweb:
- prix achat: 210.000
- frais acte (estimation suivant notaire.be) 36.000
- petits travaux: 4000 pour arrondir
Ce qui fait 210.000 pour le bien et 40.000 a sortir de la poche (je considere 100% quotite max)

- loyer mensuel estime: 750
- rendement loyers net: 9/12 (je considere 3 mois de "pertes" pour payer les travaux potentiels entre location, impayes,taxe, etccc)
- index du loyer 1%

- emprunt hyp:210.000
-taux sur 15 ans fixe: 2.90 %
- inflation annuelle de la valeur du bien:2% (moyenne vue sur les biens sur les stats )

Quand je calcule tout, j'en arrive a un rendement de 3.95% net annuel (revenu loyer, appreciation du bien,...)
Et c'est la qu'a chaque fois je me dis c'est pasfolichon au regard de toutes les emmerdes possibles.

Ok on peut acheter moins cher et renover etc.... Mais bon c'est le but de la comparaison ici.

Vraiment ouvert a vos commentaires et corrections
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Le truc de l'immobilier, c'est l'effet levier car c'est l'un des rares systèmes où tu empruntes pour investir.
Ce n'est donc pas forcement le rendement qu'il faut regarder.
Dans ton exemple, cela sous-entend que tu as 40K de disponible à investir. (Tu ne pourras donc pas faire un investissement boursier à 250K ).
Et si tu investis uniquement en bourse tes 40K : Au bout des 15 ans, tu auras un patrimoine inférieur à la version "investissement immobilier"
 
Dernière édition:
  • #137
Non dans mon calcul je considère que je peux investir 250.000. avec le choix immobilier je fais un prêt de 40k et jinvestis toujours 210k.

Des quelques simulations que j'ai faite en effet vaut mieux emprunter un max
 
  • #138
fxi a dit:
Non dans mon calcul je considère que je peux investir 250.000. avec le choix immobilier je fais un prêt de 40k et jinvestis toujours 210k.

Des quelques simulations que j'ai faite en effet vaut mieux emprunter un max
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Ah sorry, j'ai mal compris.
Mais le raisonnement est le même. Si t'as 250K de disponible, les banques te permettront d'en acheter 4-5 des apparts à 210K.
 
  • #139
fxi a dit:
Quand je calcule tout, j'en arrive a un rendement de 3.95% net annuel (revenu loyer, appreciation du bien,...)
Et c'est la qu'a chaque fois je me dis c'est pasfolichon au regard de toutes les emmerdes possibles.
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Les emmerdes, on peut les éviter : ne pas acheter dans un endroit ’’peu recommandable ” (derrière une gare, un quartier de hlm ....), privilégier du neuf (même si d’autres font de bonnes affaires avec du vieux à rénover), bien choisir son locataire.
C’est ce dernier point qui est le plus délicat.
Tout vérifier : fiche de paie (attention aux faux), vérifier que le salaire fait 3× le loyer, preuve des 3 derniers loyers payés ou avec garant si c’est un jeune, ne pas accepter une garantie cpas (oui, je sais ....)..
Le plus sécurisant c'est de passer par une agence. Ça décourage les ”pas nets”.

Ça fait 35 ans que je gère mes 5 (puis 3) appartements et je n’ai eu qu’un cas à problème (au début de mon activité) mais c’était de ma faute : ne pas avoir vérifié que le candidat gagnait 3x le loyer demandé. Pensionné à la Vierge Noire, problèmes de santé (ambulance ...) et insolvable.
Un autre cas (même appart dans une tour :confused:) s’est résolu chez le juge (locataire partie sans prévenir :eek:). Son dû m’a été versé. Mais ça a pris des mois.

Je l’ai revendu après 30 ans (acheté 1.200.000 FB, revendu 204.000€). L’autre studio, gardé 35 ans, racheté à mon ex 53.500€, puis travaux pour 30.000€ et revendu 125.000€ :cool:

RAS dans les autres appartements neufs (2007 et 2016) et un autre 1990 en bord de Meuse (résidentiel).

A refaire, je refais.
 
  • #140
J'ai fait quelques rounds de simulation. Le "rendement" est plus avantageux plus on emprunte et plus le bien est petit/moins cher.

Bon je me repenche sur mon dossier.
 
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