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Investissement locatif Maison

  • #141
Ma contribution
On a acheté un bien il y a qq années. Maison + 2 garages loués. On avait mis des sous de côté pendant des années. 135k hors taxes. On a fait un prêt (13 ans)+ apport de 40k. On a injecté 20k pour le rénover. Le locataire paie notre prêt + le RC + l'assurance. 710€/mois + le loyer des garages. Dans 6 ans elle est payée. A ce moment, le loyer devrait tourner à plus de 800€. Donc, annuellement on devait gagner plus de 8k. Et il y a un terrain constructible de 333m2.
On a de la chance, ce sont des bons locataires. Elle, elle ne partira jamais. Elle est à 300 me de son boulot. Pas de permis et tous les magasins à moins de 200m. Elle chouchoute bien la maison. A part son con de copain qui n'est même pas fichu de s'occuper du jardin :mad:
 
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  • #142
Quand je simule avec les chiffres que tu donnes j'arrive a un rendement net de 5,16% (apres 20 ans). C'est bien surtout sans emmerdes....
C'est juste en dessous d'un bon fonds de placement sur les 10 dernieres annees.

Mais pour diversification c'est pas mal
 
  • #143
fxi a dit:
J'ai fait quelques rounds de simulation. Le "rendement" est plus avantageux plus on emprunte et plus le bien est petit/moins cher.

Bon je me repenche sur mon dossier.
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Clairement, pour avoir l'effet de levier max. Il faut emprunter un maximum.
Si t'as déjà propriétaire d'un bien qui est déjà bien payé. Le banquier acceptera que tu empruntes 110%
Effectivement, de manière générale, un appart 1ch est + "rentable" qu'un appart 3ch ou qu'une maison unifamiliale.
Après, y'a la colocation, les logements étudiants,... Mais bon, c'est aussi + de gestion.

Si on prend l'exemple de Adrika :
* Appart de 145k avec 55K injecté.
(Le locataire paie son prêt + divers.)
Après 11 ans : 145K avec inflation à 2% = 177K

* 55K en bourse à 10% sur 11 ans = 157K
 
Dernière édition:
  • #144
ouais sauf que un pret de 145k en 11 ans ca fait bien plus que 710 eur/mois a rembourse

et 10% en bourse c'est par an qu'antoine a ecrit plus haut
 
  • #146
fxi a dit:
ouais sauf que un pret de 145k en 11 ans ca fait bien plus que 710 eur/mois a rembourse

et 10% en bourse c'est par an qu'antoine a ecrit plus haut
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C'était 135. Me suis plantée. Mais comme j'ai dit, on avait des apport et les taux était à 1% à cette époque.
 
  • #147
antoine7850 a dit:
Avec un S&P500 (indice boursier) qui fait en moyenne 10% de rendement chaque année, se coltiner des locataires ne fait vraiment pas rêver
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Sauf cette année-ci.
 
  • #148
phildarz a dit:
Si t'as déjà propriétaire d'un bien qui est déjà bien payé. Le banquier acceptera que tu empruntes 110%
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Non pas pour du locatif. 80 max il me semble. Il faut donc avoir de belles réserves pour payer les frais et les 20% du total de l'achat
 
  • #149
Selon moi on doit investir en premier dans ce que l'on aime et comprend. J'investi dans l'immobilier et les montres. Pour ce qui est de la bourse je fais confiance en mon banquier mais s'il ne venait pas régulièrement aux nouvelles je n'y mettrai presque pas de billes. Maintenant celui qui aime bien les vacances, la moto ou rouler dans une belle voiture c'est bien aussi s'il y trouve son bonheur.
 
  • #150
fxi a dit:
ouais sauf que un pret de 145k en 11 ans ca fait bien plus que 710 eur/mois a rembourse

et 10% en bourse c'est par an qu'antoine a ecrit plus haut
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Oui bah 55k à 10% par an en intérêt composé, ça fait 157k
 
  • #151
ouais bah reste plus qu'a savoir sur combien d'annees etait le pret :p
 
  • #152
Le Leu a dit:
Selon moi on doit investir en premier dans ce que l'on aime et comprend. J'investi dans l'immobilier et les montres. Pour ce qui est de la bourse je fais confiance en mon banquier mais s'il ne venait pas régulièrement aux nouvelles je n'y mettrai presque pas de billes. Maintenant celui qui aime bien les vacances, la moto ou rouler dans une belle voiture c'est bien aussi s'il y trouve son bonheur.
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Tout a fait d'accord
 
  • #153
fxi a dit:
Je toujours assis entre 2 chaises: investissement financier ou immobilier.
A chaque fois que je fais un calcul je trouve jamais interessant d'investir dans l'immobilier. (ok il faut se diversifier mais pour faire simple pour la comparaison je ne considere que le rendement net ici).
Alors avec les commentaires que je vois (notamment les 2 postes plus haut) je me dis que je me trompe quelque part.
Je serais ravis que quelqun'un corrige mes hypotheses.

Je regardais un appart sur immoweb:
- prix achat: 210.000
- frais acte (estimation suivant notaire.be) 36.000
- petits travaux: 4000 pour arrondir
Ce qui fait 210.000 pour le bien et 40.000 a sortir de la poche (je considere 100% quotite max)

- loyer mensuel estime: 750
- rendement loyers net: 9/12 (je considere 3 mois de "pertes" pour payer les travaux potentiels entre location, impayes,taxe, etccc)
- index du loyer 1%

- emprunt hyp:210.000
-taux sur 15 ans fixe: 2.90 %
- inflation annuelle de la valeur du bien:2% (moyenne vue sur les biens sur les stats )

Quand je calcule tout, j'en arrive a un rendement de 3.95% net annuel (revenu loyer, appreciation du bien,...)
Et c'est la qu'a chaque fois je me dis c'est pasfolichon au regard de toutes les emmerdes possibles.

Ok on peut acheter moins cher et renover etc.... Mais bon c'est le but de la comparaison ici.

Vraiment ouvert a vos commentaires et corrections
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Si on veut comparer il faut le faire pommes avec pommes.

Ex. Tu as 50 000€ et 2 choix s'offre à toi.

1) investir 50 000€ dans le SP500 pendant 20 ans. En étant optimiste on en retire 335 000€ [50 000 * (1 + 0.10)^20 = 336 375.79 €]

Sincèrement je serai plus modéré sur l'avenir du SP500 et je spliterai en au moins 2 ou 3 ETF.

Voir des actions sur quelques licornes, cette année sur le premier semestre je dépasse les 20% mais je passe plusieurs heures par semaine pour analyser et passer mes ordres.

2) tu utilises tes 50 000€ pour acheter un bien à 250 000€ et les loyers te couvrent pile poil les frais.

Dans 20 ans en étant pessimiste, le bien aura pris 40% et tu tu en retire 350 000€.

L'option 1) c'est le meilleur ratio rendement/emmerdes

L'option 2) c'est le meilleur ratio rendement/sécurité
 
  • #155
baziles18 a dit:
Si on veut comparer il faut le faire pommes avec pommes.

Ex. Tu as 50 000€ et 2 choix s'offre à toi.

1) investir 50 000€ dans le SP500 pendant 20 ans. En étant optimiste on en retire 335 000€ [50 000 * (1 + 0.10)^20 = 336 375.79 €]

Sincèrement je serai plus modéré sur l'avenir du SP500 et je spliterai en au moins 2 ou 3 ETF.

Voir des actions sur quelques licornes, cette année sur le premier semestre je dépasse les 20% mais je passe plusieurs heures par semaine pour analyser et passer mes ordres.

2) tu utilises tes 50 000€ pour acheter un bien à 250 000€ et les loyers te couvrent pile poil les frais.

Dans 20 ans en étant pessimiste, le bien aura pris 40% et tu tu en retire 350 000€.

L'option 1) c'est le meilleur ratio rendement/emmerdes

L'option 2) c'est le meilleur ratio rendement/sécurité
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C'est exactement ce que je fais comme calcul.
Et un bien (un appart a 250k) qui te couvre ton pret je ne vois pas comment avec les taux actuel.
Ma conclusion est donc faut 2 biens a 125k
 
  • #156
fxi a dit:
C'est exactement ce que je fais comme calcul.
Et un bien (un appart a 250k) qui te couvre ton pret je ne vois pas comment avec les taux actuel.
Ma conclusion est donc faut 2 biens a 125k
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Dans ma recherche de bien, je pars toujours de ce principe.

Derniers achats deux maisons mitoyennes à 160 000 d'emprunt. Je rembourse 750€ par mois. Alors évidemment ces des biens qui vont demander une rénovation complète par mes soins. Risque très limité, une location paie l'emprunt.
 
  • #159
Mouais. Après y a des abrutis pour négocier des CGT ...

M'enfin, on vit en Belgique, what else :-)

J'ai pas compris la valeur vénale actuelle, pour moi la rentabilité brute de calcule sur la valeur d'investissement mais vu que t'y as vécu, la valeur est forcément plus faible.
 
  • #160
antoine7850 a dit:
bah tant que l'emprunt immo n'est pas remboursé, on ne profite pas des loyers non plus.
Et in fine, en plaçant sur des actions à fort dividende, cela peut faire office de loyer.
Mais de fait il faut diversifier.
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C'est la différence entre l'investissement immobilier et l'investissement en bourse.
Tu mets en bourse de l'argent que tu as, mais dont tu n'as pas besoin. Pas d'emmerdes, risque boursier classique.
Tu achète de l'immobilier avec de l'argent des banques, que tu rembourse avec l'argent des locataires. Des emmerdes, de la gestion, et au bout du compte, ton bien a été payé par tes locataires.

L'achat de l'immobilier, c'est une manière de rentabiliser une 2e fois ta fiche de paie: la banque te prête parce que tu as un bon job...
 
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