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Location, emprunts et fiscalité

Wark

Wark

  • #1
Hello,

Je sais qu'il existe pim.be pour ce genre de questions mais je me dis que d'autres personnes sont peut-être ici dans un cas similaire et que mon cas est relativement simple.

L'année dernière, nous sommes devenus propriétaires d'une maison en région wallonne. Nous étions déjà propriétaires d'un appartement à Bruxelles acheté en 2014 et n'avons donc eu aucun abattement.

Maintenant, cet appartement est loué depuis novembre et je cherche à calculer au mieux les entrées/sorties et déductions.

L'appartement étant acheté en 2014, nous avons bénéficié jusqu'ici du bonus logement qui nous permettait de retoucher via nos impôts en fonction du crédit. Bien évidemment, cette réduction est maintenant obsolète.

Par contre, je sais que je vais devoir ajouter le rc non indexé à ma déclaration qui sera taxé avec le même ratio que mes revenus (une aberration selon moi mais bon..).

Ma vraie question est, est-ce que l'emprunt lié à ma maison et conclu en 2023 peut faire l'objet d'une réduction d'impôts quelconque ou bien c'est comme le système de prime, dès qu'on essaye un peu de se diversifier, l'état fait en sorte que ça ne soit pas profitable ? :)

Merci!
 
  • #2
Le bonus logement n'est pas complètement perdu. Je vous conseille de prendre un comptable (le miens me prend 75€).

Edit.

C'est 1,4x le revenu cadastral qui sert de base pour la taxation.
 
  • #3
baziles18 a dit:
Le bonus logement n'est pas complètement perdu. Je vous conseille de prendre un comptable (le miens me prend 75€).

Edit.

C'est 1,4x le revenu cadastral qui sert de base pour la taxation.
Cliquez pour agrandir...

Oui, j'avais bien lu pour la base mais j'avais vu qu'il ne fallait que renseigner le rc non indexé, puis ils s'occupent.
 
  • #4
Wark a dit:
Oui, j'avais bien lu pour la base mais j'avais vu qu'il ne fallait que renseigner le rc non indexé, puis ils s'occupent.
Cliquez pour agrandir...
Oui le RC non-indexé en cases 1106-58 & 2106-58 si on peut le répartir aux 2 personnes du ménage. Aussi le wizard automatique est bien fait et le fera pour vous.
 
Dernière édition:
  • #5
Je viens me greffer au sujet, j'envisage l'achat d'un petit appartement à 130.000€ et ceux d'à côté identique en surface et même un peu plus dans leur jus 800€/loyer.

J'ai vu que niveau impôts, j'aurai 140% x RC indexé x 34% (mon taux d'imposition) soit 886€
Il y a en plus un calcul avec base pour le précompte immobilier et les centimes provinciaux et communaux, qui me donneront 1230€.

Si j'ai bien compris, il est toujours question de pouvoir déduire ses intérêts de prêt bancaire de ce précompte immobilier, ce n'est plus prévu par le nouveau gouvernement ?

Pour 84.000€ emprunté en 17ans à 3,55%, je vois le tableau d'amortissement qui démarre à 248€/mois d’intérêts soit 3000€/an.
Tant que les intérêts sont supérieurs au précompte immobilier, je ne paye donc pas ce dernier c'est bien cela ?

le tableau pim.be me donne donc ceci comme rentabilité jusque +- 11ans du pret :
upload_2025-7-14_20-21-43.png


Et une fois le bien amorti et plus déduction des intérêts bancaires cela ferait ceci :
upload_2025-7-14_20-22-22.png


Ca vous semble correcte comme rendement sans tenir compte de l'effet de levier (car je mettrais que 30% d'apport)
 
  • #6
Sans regarder les rendements, la déduction fiscale n'est à priori plus d'application en 2026.
 
  • #7
Wark a dit:
Sans regarder les rendements, la déduction fiscale n'est à priori plus d'application en 2026.
Cliquez pour agrandir...
j'ai recherché des articles dessus, mais tous date de février/avril pendant les discutions. Il n'y avait encore rien de finalisé, j'ai pas encore trouvé une info plus à jour, je la mettrai ici si je trouve
 
  • #8
C'est déjà approuvé par tous les partis donc c'est finito. Il ne reste plus d'avantage fiscal pour les multipropriétaires.
 
  • #9
Comme les précédents l'ont signalé, c'est mort pour la déduction des intérêts.

Concernant ceci :
belgotux a dit:
J'ai vu que niveau impôts, j'aurai 140% x RC indexé x 34% (mon taux d'imposition) soit 886€
Cliquez pour agrandir...

A ta place, je considèrerais plutôt le taux d'imposition marginal (50% + additionnels communaux, soit environ 54%) plutôt que le taux moyen.
 
  • #10
Je pensais pas que c'était passé, merci pour vos confirmations, donc du 4,24% net sans levier.
J'ai calculé ce matin l'effet de levier en faisant : (12*loyer-1*mois_réserve-impots-total_interets/15ans)/(apport+acte_notaire+acte_hypothèque)
J'espère que mon calcul est bon :D Et je vise que les loyers remboursent le prêt en adaptant la quotité et la durée du prêt, pour que ce soit neutre côté cashflow

Avec 15ans et 35% d'apport je suis à 6,50%
Avec 20ans et 20% d'apport je suis à 8,11%

Actuellement mes revenus faciles via crowlending ont un taux de 5,9% net (avec les dossiers en pertes etc compris) sur une période de 6ans.

Ca vaut la peine de louer pour 8,11% pour ceux qui ont de l'expérience ? @Géronimo @baziles18 @Le Leu
 
  • #11
Net ou brut ? De toute façon, même en brut, c'est déjà très bien.
 
  • #12
Même à du 2% ça vaut encore la peine.
Il ne faut pas oublier que le locataire rembourse votre crédit.
 
  • #13
Oui c'est net avec une petite négo de 130k à 120k, sinon je tombe qu'à 5,4% avec 38% d'apport (49k) en 20ans.

Si c'était en brut comment vous vous y retrouvez sinon ?
J'ai du crowlending entre 5-6% brut (4% net) quand les taux crédit de 2020 était à 1% voir moins et actuellement du 9-11% (7% net), avec moins de risque. J'attends donc à avoir plus de 5,88% net pour que ces risques en vaillent la peine par rapport à mon placement pépère actuellement.

Un truc échappe à mon raisonnement ? La plus-value sur la revente de l'appart dans 30 années est un bonus pour moi, tout comme un changement de toiture possible dans 30ans est un malus qui absorbera ce coût.

@wspboy 2% avec les tracas que cela engendre, il y a mieux comme placement, ou un truc m'échappe ?


J'ai été voir sur la commune, et il semble y avoir une taxe de 706€ pour résidence secondaire, je suppose annuelle, cela baisse les chiffres :
- crédit 15ans 45% d'apport (54k) : 5,84% net
- crédit 20ans 33% d'apport (40k) : 6,63% net

upload_2025-7-15_10-9-21.png
 
  • #14
@belgotux tu envisages de le louer a des personnes qui n'y sont pas domiciliées? si pas la taxe n'est pas due...
 
  • #16
Non, mais ces 2 paragraphes sont contradictoires, pour moi l'article 2 viserait du airbnb
Pour l'article 3, on parle de location
 
  • #17
@Wark le règlement communal dit que: si c'est loué à quelqu'un de domicilié dans le logement il n'y a pas de taxe.
 
  • #18
l'article 3 est juste un moyen que la commune utilise afin de s'assurer du paiement de la taxe in fine par le(s) propriétaires (usufritiers, héritiers,...) dans tous les cas de figure (clause de solidarité)
 
  • #19
On parle du précompte immobilier ? Quelle commune irait de priver de son revenu principal ?
 
  • #20
belgotux a dit:
Actuellement mes revenus faciles via crowlending ont un taux de 5,9% net (avec les dossiers en pertes etc compris) sur une période de 6ans.

Ca vaut la peine de louer pour 8,11% pour ceux qui ont de l'expérience ?
Cliquez pour agrandir...
Oui évidemment ca reste intéressant car :

- effet levier
- constitution d'un patrimoine (à diversifier évidemment)
- potentiel plus value (à considérer si on fait des rénovations avec notre passion pour le bricolage)
- flexibilité de l'emprunt (en durée et montant)
 
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