- charges batiment 9000€ dont ascenseur) et quotité de 6.87% soit 624€
- syndit 3720€ soit 255€
Attention, les charges d'entretien et de contrôle de l'ascenseur sont des charges locatives. A ne pas compter dans ton rendement, puisque tu les "refactures" dans les charges. Idem avec les charges de syndic, à 30, 50, 60% ou 100% selon ton contrat de location.
Votre patrimoine va augmenter de 2% de la valeur du bien, soit 2400€/an
Tu parles de l'inflation du bien ?
Oui, c'est bien cela.
Coût d'achat : 150.000
Rendement net hors levier: 6500/150000= 4.33%
Sur ça je ne suis pas d'accord : les 20k de notaire c'est une perte sèche, ils n'ajoutent pas de valeur au bien comme des travaux.
Si je revendrais le bien (hors inflation) un an après, il vaut 130k et pas 150k. Ces 20k je les ai mis côté charges car perdu, divisé sur la durée du prêt.
Si on veut les compter côté achat alors il faudra les déduire côté vente, et espérer le vendre au moins 20k de plus après 20ans pour être neutre. Mais alors on peut pas compte d'inflation du bien dans son calcul. Je sais pas si je me fais bien comprendre
Pas faux. Comme j'achète pour louer à long terme, je ne compte pas comme cela, mais ce n'est pas faux. En l'intégrant dans un calcul de rentabilité année par année, tu te rendras vite compte que l'investissement immobilier se fait à long terme...
Vous devrez réinvestir 1740€/an
Donc c'est du capital à ajouter, la base n'est plus de 120k (ou même 150k dans ton cas), mais +34800€ (sans déduire les interêts composés d'un placement de cet argent). L'effet de levier n'est plus sur 30k, mais sur 64.8k.
En suivant ton calcul, ça ferait 7.5%
MAIS c'est 20% d'apport sur les 130k, les 20k de notaire sont pas couvert par le pret, donc pas 30k de ma poche mais 46k. Avec les 34.8k d'ajout sur les 20ans, 76k d'apport, et selon ton calcul ne ferait plus "que" 6,4%
Pour toi c'est à privilégier cela que d'avoir un cashflow neutre quitte à mettre 30% d'apport ? Car cela viendra de la même poche, juste étalé.
Ce n'est pas du capital à rajouter, parce que tu le retire de ton cashflow général. Et au bout de quelques années, ton cashflow devient positif avec l'indexation des loyers. Dans mon cas, comme j'ai toujours eu un cashflow positif sur chaque opération, je n'ai jamais eu à réfléchir là dessus.
Quant à mettre plus d'apport pour avoir un cashflow nul, cela va dépendre de ta situation. Si tu fais des économies chaque mois parce que tu as un gros salaire, tu mets le moins possible pour garder un max de cash et recommencer tant que ton banquier te prête...
Mais à 20 ans, tu t'endette le plus possible, très limité par ton banquier.
A 30 ans, tu t'endette pour une durée telle que cela paiera les kots et les études de tes mioches en bas âge.
A 40 ans, tu râles de ne pas avoir commencé plus tôt, et tu t'endette pour revendre 10 ans plus tard quand tes mioches devenus adultes voudront acheter leur maison
A 50 ans, tu ne veux pas t'emmerder avec des locataires, tu ne commence pas, et tu t'achètes une résidence dans le sud.
A 60 ans, t'est limité par 10 ans pour ton PH, et c'est compliqué de faire un cashflow positif.
Et à 60 ans, si tu as commencé ton monopoly à 20 ans et que tu ne t'es jamais arrêté, le fisc t'est retombé dessus et tu es requalifié en revenus professionnels. Mais bon, après 25.000e de frais d'avocat et d'expert comptable, tu te rends compte que tu paie moins d'impôts qu'avant.
A 65 ans, si tu as fait ton 1er investissement à 20 ans, tu revends tout parce que tu en as plein les bottes, et tu mets tout en bourse. Ou pas...
Bref, chaque situation est différente. Et je n'ai pas parlé de ceux qui ont hérité à 20-30-40 ou 50 ans...
