Investissement locatif Maison

Effectivement, on ne va pas lancer un débat
Mais c'est le cas du post initial, monsieur a un capital et voudrait investir dans un bien.
Et c'est la faute à personne si un des deux membres du couple est privilégié par un héritage ou autre et l'autre pas, ce n'est pas un choix que l'on fait et dans ce cas, il faut composer avec.

Tt en s'écartant du sujet c'est comme faire un contrat de mariage...en soit, c'est se dire qu'on ne va pas rester ensemble tt la vie....et pourtant je ne peux que le conseiller. (Pas dans le cas mais il y en a tellement qui se sont fait avoir et ça va dans les deux sens!!!)

Bonjour à tous,

Je déterre quelque peu ce sujet car le mien a été fermé

Je suis toujours en recherche d'un investissement locatif et j'ai peut-être trouvé la perle.

Le bâtiment dispose de 3 unités locatives ( bâtiment scindé en 2 type duplex) et un 3e logement type micro maison sur 2 étage à l'arrière. Le propriétaire actuel, que je connais, est indépendant et ne se cache pas l'avoir acheté pour louer "à tout ce qui passe". Certes, il a des problèmes de loyer et de dégâts mais ça lui évite de rénover.
A l'heure actuelle, il vient de perdre son dernier locataire qu'il a réussi à déloger via huissier. Donc il se rend compte que les calculs, ils sont pas bons!

La commune voudrait bien passer le bâtiment en insalubre afin de lui éviter de relouer en l'état et faire des travaux. Travaux qu'il n'a pas le temps de faire et qu'il ne fera pas (c'est un indépendant débordé/noyé par le boulot qui a déjà du mal de trouver un dimanche pour rénover sa propre maison). Les anciens locataires étaient... Laxistes sur l'hygiène diront nous. (4-5 chiens, pièces complètes pleines de crasses dont il est compliqué d'ouvrir la porte, litière du chat dans la baignoire,...)

La toiture n'est pas neuve mais correcte, les façades en pierre ne sauraient pas bouger et les châssis sont en double vitrage et semblent être un minimum correct. Probable problème d'humidité par contre.

En dehors de ça, je table sur le fait qu'il faudra tout refaire pour avoir quelque chose de correct. Sanitaire, élec, cuisine, sol, isolation,... Majoritairement en DIY.
Il y a une énorme pression locative donc louer sera facile. J'ai toujours habité le bled, donc je le sais.

Si le propriétaire venait à ne pas être fermé à la vente, vaudrait t'il mieux attendre que la commune ait passé le bâtiment en insalubre ou tenter que le bâtiment ne tombe pas là dedans ? De plus, comment calculeriez vous le prix d'achat idéal ?

J'aimerais que 2 des 3 unités locatives couvrent le crédit, pas plus. Réaliste ?
Si je table sur 700€ de loyer par unité, ça me fait 1400 €/ mois pour le crédit et donc 250 000 d'investissement total hors frais d'acquisition que je pourrais payer. Pour un revenu brut total de 2100 €.

Ca se tente, selon vous ?

Hello,

Réflexion perso : si le bâtiment devient insalubre, c'est un argument pour faire baisser le prix de vente non ?

Maintenant je ne sais pas qu'elles sont les implications :

• Est-ce qu'on peut vendre un bâtiment insalubre, j'imagine que oui
• Si tu achète a l'état insalubre, est-ce que cela engendre des frais pour toi après acquisition et rénovation ?

On peut vendre un bien insalubre, c'est l'acquéreur qui hérite des obligations de remise en état. Après ça peut aider pour la négociation si le prix de vente n'en tient pas compte.
Et les frais qu'on peut avoir sont outre la reno, les taxes liés à l'insalubrité du bien que la Commune peut prendre.

il faut s'engager à remettre le batiment dans un état correct dans un certain délais, si c'est pour de la location, cela ne devrait pas poser de gros soucis.

Oui c'est ça, mise à part un beau levier de négociation pour le prix d'achat, ça n'engage à rien sachant que le but et de remettre en état rapidement.

NicoW a dit:

Oui c'est ça, mise à part un beau levier de négociation pour le prix d'achat, ça n'engage à rien sachant que le but et de remettre en état rapidement.

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Les délais pour la remise en état pour les communes ça peut être fluctuant et soumis au bon vouloir de responsable du dossier.
Si je vois des travaux en cours pour remise en état je suis plus conciliant que mon collègue qui veut juste faire rentrer le montant des taxes

Puike a dit:

Les délais pour la remise en état pour les communes ça peut être fluctuant et soumis au bon vouloir de responsable du dossier.
Si je vois des travaux en cours pour remise en état je suis plus conciliant que mon collègue qui veut juste faire rentrer le montant des taxes

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Je pense que je serai conciliant avec moi même, je m'occupe des taxes dans cette commune là

C'est pas du délit d'initié ça ?

Quelles taxes pour un bien insalubre?

Wark a dit:

C'est pas du délit d'initié ça ?

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le délit d'initié c'est pour les achats/vente en bourse, ici c'est ce qu'on appelle un conflit d'intérêt

Aucun délit d'initié, de conflit d'intérêt ou autre. Aucune taxe d'insalubrité, seulement sur les bâtiments inoccupés mais vu que j'aurai un permis d'urbanisme, j'en serai exonéré sur la durée du permis

Géronimo a dit:

Quelles taxes pour un bien insalubre?

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Une taxe communale pour les biens insalubres justement, certaines communes prennent des règlements pour ça.

keeper a dit:

le délit d'initié c'est pour les achats/vente en bourse, ici c'est ce qu'on appelle un conflit d'intérêt

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Merci, je vais blâmer mon correcteur orthographique interne.

Faut-il réellement un permis d'urbanisme pour resalubriser?
Vas-tu abattre des murs ou ce genre de chose?

Un bien simplement mal géré peut ne nécessiter qu'un "petit" rafraîchissement: dépoubeller à coup de container, nettoyage approfondi (monobrosse sur les sols, decaper les murs trop moisi, karcher à l'eau de javel, St Marc et Solarine,...), changer les cuisines, refaire les salles de bain, changer les châssis si indispensable, redresser les murs à coup de FixFinish et Toupret, jeter un seau de peinture. Rien de tout cela ne nécessite de permis...

Une fois que c'est refait, demander la levée d'insalubrité et relouer...

Géronimo a dit:

Faut-il réellement un permis d'urbanisme pour resalubriser?
Vas-tu abattre des murs ou ce genre de chose?

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Effectivement très bonne question. Dans mes achats pour du locatif un des critères maintenant c'est de na pas avoir de besoins de permis et d'architecte. Permis souvent octroyé avec des obligations (PEB notamment) et architecte pour le coût.

Je viens d'acheter 2 maisons mitoyenne, plus à jour énergétiquement. A l'heure actuelle, je pense qu'il faut éviter de faire du rafraîchissement de maison. Il est temps d'avoir une vue vers l'avenir avec une isolation optimisée et un moyen de chauffage économique. Avoir des chassis double vitrage ne veut plus rien dire par exemple....

250000 hors frais pour un loyer brut total de 2100, cela fait presque 9% de rendement. Alors qu'il est difficile de trouver au dessus de 3,5% en logement.
Et même avec 100k de travaux, vous êtes toujours à 6,6% de rendement, c'est énorme.

Brut...

Comment calcule-t-on le rendement brut d'un bien mis en location après y avoir vécu ? Qu'est-ce qui sert de valeur de départ ?