Rénovation en profondeur d'une maison occupée

Dans le forum Rénover - par BigJoke le 7 Janvier 2020

  1. philings

    philings 36 ans, Liège

    Vous dites que l'aménagement du grenier est de +/- 18 000 euros
    Retirer le et mettez ce "budget" dans une location (quitte a prendre un petit kot).

    Et en fin de travaux, selon budget : vous faites cette annexe directement ou attende de refaire des finances.

    Là vous gardez votre "matelas" de sécurité.
     
    philings , 8 Janvier 2020
    #41
    thierrylen et A.L. aiment ça.
  2. A.L.

    A.L. 58 ans, Liège

    Pour les meubles, tout mettre dans un container et dans un garde meuble le temps des travaux.
    J'espère que le garage est isolé et "chauffable" parce que passer l'hiver dans un garage, très peu pour moi.
    Pourtant je suis campeur sous tente.:blush:
    Mais la remarque de Phillings est pleine de bon sens.
     
    A.L. , 8 Janvier 2020
    #42
    thierrylen aime ça.
  3. Zedicus_562

    Zedicus_562 47 ans, Liège

    C'est pour ça qu'il faut planifier ça pour le printemps. Et il faudrait que la porte entre la maison et le garage soit déjà fermée au début des travaux avec juste un trou pour passer le flexible pour l'eau chaude par ce que juste l'eau froide ça impose de prendre ses douches dans la maison et donc dans la crasse et quid quand la sdb sera en travaux?

    Ainsi, avec le garage aménagé en appart temporaire la maison sera entièrement libre pour les travaux.
    Pour la chaleur en cas de canicule ça peut en effet être un problème…. Peut être isoler vous même le toit du garage avec de la laine de bois (déphasage)? Ca a un coût mais en le faisant sois même ça reste raisonnable. Ou alors, une clim portative le temps des travaux voir les deux.

    Pour ce qui est de l'hiver, idéalement faudrait que tout ou presque (du moins le plus salissant) soit fait avant les congés du bâtiment. Si la maison est "libre" de votre présence et du mobilier etc ça avancera plus vite et en planifiant bien (avec un peu de marge) tout devrait se goupiller.
     
    Zedicus_562 , 8 Janvier 2020
    #43
  4. BigJoke

    BigJoke Hainaut

    Il n'y a pas grand chose en mobilier qu'on cherchera a préserver. Presque tout ce qu'il y a dans la maison appartenait à mes parents, ce sont de vieux meubles, non accordés, récupérés au fil du temps et pas spécialement de bonne qualité. Qui plus est, tout a toujours été dans une atmosphère tabagique (3 à 4 paquets de clopes par jour, pendant 40 ans, dans une maison non aérée), raison pour laquelle on va en virer un maximum (l'odeur est parfois toujours présente). Et cela explique aussi pourquoi je souhaite absolument remplacer toutes les surfaces dans le projet de rénovation.

    Ce n'est pas vraiment problématique (porte sectionnelle motorisée, au pire j'imagine qu'on flingue le moteur et qu'on doit le remplacer), sauf pour ces satanés chats. Cela nous obligera à cloisonner temporairement le garage, proche de la porte sectionnelle, avec un porte (de fortune). Cela pour pouvoir isoler les chats vers l'arrière avant d'ouvrir la porte du garage pour sortir. Pour du temporaire, j'ose espérer qu'il n'y a pas un énorme budget à prévoir pour cela.

    Je ne connaissais pas cette possibilité... si ça ne coûte pas un pont, problème réglé.

    Une fois le garage quasi trié/vidé, un coup d'aspirateur et de torchon et il est propre. Murs en bon état et peints, sol carrelé partout. Nos habitudes de vie font qu'on n'a pas besoin d'une grande surface (nous n'utilisons pas toutes les pièces de la maison, pour le moment). Notre hall ne nous sert pour le moment à rien, le salon non plus (on a juste besoin d'une table pour mettre nos pc). Une des chambre est vide (vieux plancher agglo en mauvais état, j'ai pas confiance), une deuxième nous sert de dressing (tout peut descendre facilement dans le garage) et la troisième ne nous sert que pour dormir (on peut facilement descendre sommier et matelas dans le garage). Reste la salle de bain, mais comme tu le dis on peut facilement installer une petite cabine de douche en dépannage.

    Oh, et qui plus est, du garage on a accès à la cave (25 m2, mais une partie prise par compteurs, chaudière,...). On peut aussi y stocker des trucs...
     
    BigJoke , 8 Janvier 2020
    #44
  5. thierrylen

    thierrylen 47 ans, Brabant Wallon

    Généralement cela implique des saignées et donc de la poussière en effet. A voir comment cela peut se gérer, cela dépend de l'ampleur des travaux à effectuer. Pour notre part on était dans la maison quand l'électricité a été refaite, mais le nombre de saignées a été limité.

    L'idée est de réaliser lors de la phase 1 uniquement les travaux électricités/plomberie qui ne pourraient plus se faire dans les phases ultérieures sans poser problème (ex: alimentation de l'annexe qui devrait passer à travers toute la maison).

    Si pour des raisons techniques il faut rénover toute la plomberie et l'électricité partout en même temps et que cela demande beaucoup de saignées, alors il faudra en effet gérer le problème "poussière".;)

    A noter que je ne suis pas sûr que votre architecte sera favorable à un phasage des travaux: c'est plus simple (et peut-être plus lucratif) pour lui de tout planifier en une fois.;)
     
    thierrylen , 8 Janvier 2020
    #45
  6. BigJoke

    BigJoke Hainaut

    Cela a effectivement été évoqué avec l'architecte.

    Mais ce n'est envisageable que si on considère comme TRES raisonnable le budget actuellement prévu (210.000 inscrits, plus 15% que je rajoute moi-même, soit un total de 241.500). Si par contre il est plutôt TRES raisonnable d'imaginer un dépassement de budget de 30% pour couvrir les surprises (pour donc arriver à un total de 273.000 euros), la location n'est même plus envisageable. Dans ce cas, postposer l'aménagement du grenier et l'isolation/bardage du pignon deviendrait obligatoire, non pas pour payer une location mais pour payer le dépassement de budget des travaux. Et à vrai dire, on serait dans une situation où le moteur n'a pas encore explosé mais tourne franchement dans la zone rouge...
     
    BigJoke , 8 Janvier 2020
    #46
  7. Zedicus_562

    Zedicus_562 47 ans, Liège

    Pour vous rassurer, je dirais que c'est en bonne partie lié à des choix personnels et pas que à l'estimation de mon architecte. Vous réaliserez peut être qu'une fois qu'on a commencé on se dit, tiens, et si j'en profitais pour faire ci ou faire ça. Et puis on change un petit truc par ci, un autre par là. Un exemple, sur le plan c'était ardoise artificielle noire pour le toit… Oui mais y'a différents modèles, différents formats, avec des bords arrondis ou pas etc. Le prix (par ardoise) mais aussi à la pose change… Plus les ardoises sont petites, plus il y en a et plus la pose coûte cher. Sur la facture la différence n'est pas forcément grosse mais quelques centaines d'euros par-ci et par là ça finit quand on additionne par faire des paquets de milliers d'euros :joy:

    Un carrelage c'est pareil… On transforme tout, on a envie de se faire plaisir et puis ce carrelage là, il est vraiment trop joli et paf on craque et la facture double :p

    Des exemples comme ça j'en ai des tonnes mais ça fait vite de grosses différences… Les estimations d'architectes se font sur des matériaux à prix moyen mais moyens en quoi?? Du carrelage on en trouve à 5,99€ le m² mais aussi à 150€ le m² voir plus.

    Donc soit il faut décider de tout au départ et se tenir à ses choix soit il faut prévoir une marge pour les extras.
    Par exemple (totalement inventé) si l'architecte estime le prix moyen du revêtement sol à 50€ son estimation ira en ce sens. Et tant pis si aucun carrelage ne vous plait sous les 100€ et on peut appliquer ce raisonnement à pas mal de postes.

    Chez moi, le vide ventilé prévu était de 60 cm au départ… Finalement j'ai opté pour 1m par ce que je suis pas tout mince et que je savais que j'allais devoir y travailler pour passer des gaines et hop, surcoût pour la maçonnerie, surcoût en terrassement, en évacuation de terre etc.
     
    Zedicus_562 , 8 Janvier 2020
    #47
  8. Nico9999

    Nico9999 Namur

    Cela dépend de beaucoup de choses pour être appliqué partout.
    Si l'isolation se fait par l'extérieur, ok. Sinon, il fait refaire l'élec, chauffage, plomberie d'abord. Puis, l'isolation.
    Pour refaire l'élec du 1er et grenier, il faut bien passer par le RDC et par le 1er. Idem pour le chauffage.
    Faire post par post implique soit de vivre dans des murs non refermés, et dans les travaux, soit de devoir démonter ç chaque fois.
    Ou alors les pros ont une technique magique ;)
     
    Nico9999 , 8 Janvier 2020
    #48
  9. RobBZ

    RobBZ 30 ans, Hainaut

    Pour la poussière, chaque phase apporte un type de poussière différent. Du début à la fin totale des travaux. Il n'y a pas une poussière plus agréable qu'une autre... :oops:

    J'ai des amis qui ont fait l'aménagement temporaire. Pour cela on va en France chez bricodépot avec des promos on rénove a prix minimum. 3,80€/m² laine de verre 200mm, 2-300€ clim air-air, Cabine de douche équipée pour 200€, ...

    Ça dure le temps des travaux et c'est confortable !
     
    RobBZ , 8 Janvier 2020
    #49
  10. BigJoke

    BigJoke Hainaut

    Garde-meuble, c'est une idée. Renseignement pris auprès d'une entreprise, le coût serait plus raisonnable que ce que j'imaginais. Environ 130 € de l'heure pour la préparation et le déménagement du mobilier (et ça devrait prendre moins d'une journée, 3 hommes), puis 5,50 € par mètre cube réel par mois. Soit moins de 2500 €.

    Cela ne sera peut-être même pas nécessaire. Le garage est volumineux et haut (plus de 3 mètres), et on peut stocker "en couloir" pas mal de trucs empilés à la place de la voiture. Il faut dire aussi qu'on est dans une phase de désencombrement, où on se dit qu'on n'a clairement pas besoin de beaucoup, et en tout cas certainement pas du tiers du quart de tout ce que mes parents ont accumulé dans la maison. Genre, au hasard, les extraits de compte de... mes grands-parents (on ne sait jamais ! :) ),... et plus on trie/jette/vend/donne, plus je me dis qu'il ne restera plus grand chose à nous.

    Le garage est chauffable. Deux radiateurs sur le chauffage central, et un gros convecteur au gaz séparé.


    Thierrylen, par rapport à l'architecte qui pourrait ne pas être favorable au phasage des travaux... Je la trouverais un peu saumâtre, sachant que c'est lui qui nous en a spontanément parlé lorsque nous avons évoqué la contrainte de continuer à vivre sur place... je n'avais jamais entendu ou lu cette expression "phasage des travaux" auparavant. :)
     
    BigJoke , 8 Janvier 2020
    #50
    thierrylen aime ça.
  11. Nico9999

    Nico9999 Namur

    Honnêtement, laisse tomber :/
    De un c'est lourd de faire ça tous les jours. Et surtout de 2, ça n’empêche pas les poussières de passer. J'avais aussi une porte entre les 2 parties de la maison, les crasses passaient largement. On a très vite tout condamné.

    Niveau budget, ça me semble déjà beau ;/ On en a eu pour 25000€ pour +/-40m², sauf sol du RDC. Bon ok c'est un appart, on aurait pu faire mieux certains trucs, mais pas plus de 50000€ grand max.

    Mais c'est sûr que vous rajouterez et modifierez en cours de route.
    Difficile d'estimer de combien le budget pourrait être augmenté. Par ex, un mur à désamianter ça chiffre vite.
     
    Nico9999 , 8 Janvier 2020
    #51
  12. BigJoke

    BigJoke Hainaut

    C'est juste, et je n'ai aucune idée de ce que ça peut coûter.
    Et comme tout est en lambris chez nous (sauf le grenier), pour savoir s'il y a des crasses à traiter genre amiante, il faut déjà tout bien enlever, et quand tout sera enlevé il sera un peu tard pour se rendre compte qu'on n'a finalement pas les moyens d'arriver au bout. J'en discuterai avec l'architecte, et avec l'entrepreneur ensuite.
     
    BigJoke , 8 Janvier 2020
    #52
  13. thierrylen

    thierrylen 47 ans, Brabant Wallon

    Ca dépend de la nature des travaux en effet. Si l'idée est de déplacer ou mettre des prises et points lumineux supplémentaires et que l'installation le permet ça peut se faire au moment de l'aménagement de la pièce. Si il faut tirer de nouvelles lignes (ou remplacer) il est évident qu'il faut faire des saignées.
    Cela dit, normalement l'électricien replafonne (le mien en tout cas) et les saignées ne sont pas nécessairement à faire dans tous les murs (heureusement!).

    Pour notre part ça a été mis aux normes avec quelques saignées (et replafonnage), puis aménagement des prises et points lumineux lors de la rénovation de chaque poste (cuisine, salle de bain…). Je ne vois pas le problème à travailler ainsi.;)
     
    thierrylen , 8 Janvier 2020
    #53
  14. Zedicus_562

    Zedicus_562 47 ans, Liège

    Ca peut vite grimper mais il ne faut pas non plus trop s'inquiéter de ça.
    Dans les "vieilles" maison, le plus courant c'est l'amiante dans la couverture du toit en ardoise. si c'est de tuiles vous êtes déjà sauvés.

    Aussi les joints sur de vieilles cuisinières etc mais bon ce n'est pas ça qui pose problème.

    Régulièrement dans les plaques cartonnées au plafond aussi. Certains parcs à containers acceptent l'amiante (sous condition et en volume restreint) mais ça peut être utile de se renseigner. Mon couvreur m'avait proposé d'aller déposer une partie de mon ancien toit amianté avec sa remorque au parc en utilisant ma carte d'identité (c'est évidement limité aux particuliers).

    Si le garage est chauffable vraiment je ne me poserait pas la question. Isolez en murant la porte vers la maison le garage et vivez dedans le temps des travaux. Ca sera sommaire mais des tas de gens vivent dans moins de 60M² et parfois bien plus qu'a deux.
     
    Zedicus_562 , 8 Janvier 2020
    #54
  15. antoine7850

    antoine7850 26 ans, Brabant Wallon

    Autre question, es tu sûr qu'injecter plus de 200 000€ dans cette maison soit rentable?
    C'est énorme je trouve pour une renovation.

    Ton architecte a calculé la valeur de la maison une fois finie?
    La maison est située dans quel coin?
     
    antoine7850 , 8 Janvier 2020
    #55
    benoki aime ça.
  16. Zedicus_562

    Zedicus_562 47 ans, Liège

    Ca peut. Perso j'approche les 150.000€ mais je n'avais pas de crédit sur la maison et l'avais vraiment payé pas grand chose à l'époque (ça aurait été de même avec un bien hérité) et quand j'ai regardé pour acheter autre chose, franchement avec mon crédit de 100k j'avais que des vieux trucs pourris avec tout à faire ou des biens situés dans des endroits vraiment moins sympas. Même si j'avais vendu ma maison (environ 90-100k à l'époque) ça me permettait certes d'acheter une maison sans gros travaux mais rien d'aussi bien situé ni dans un cadre aussi plaisant du coup j'ai opté pour la rénovation.

    Avec 210.000, impossible de construire (déjà rien que le prix du terrain…) et même en achetant les prix sont élevés et en général on a quand même envie de transformer, changer la cuisine, la sdb etc.

    Enfin ça reste un débat mais si je me souviens bien du premier post ils ont déjà envisagé de construire (mais terrain trop éloigné pour le boulot) et d'acheter mais sans avoir trouvé ce qui leur plaisait dans leur budget…
     
    Zedicus_562 , 8 Janvier 2020
    #56
  17. Zedicus_562

    Zedicus_562 47 ans, Liège

    Ce dont je suis convaincu par contre c'est que ce choix (grosse rénovation) n'est pertinent que si on a prévu de rester longtemps (définitivement?) dans sa maison car ça coûte fort cher et ça me semble compliqué pour rentrer dans ses frais en cas de revente.

    Si je prends mon cas, maison de base estimée à environ 95.000, si je rajoute le crédit (et ses intérêts) ainsi que ce que j'ai mis en fond propres, je suis déjà à 258.000€. La maison (que la majorité des visiteurs trouvent super jolie :blush:) fait environ 90m²... mais quand je regarde des biens de même taille dans mon coin, les prix sont bien plus bas et encore, sans compter les frais liés à un crédit… Après quand c'est bien rénové le côté coup de cœur peut sacrément jouer.
     
    Zedicus_562 , 8 Janvier 2020
    #57
    antoine7850 aime ça.
  18. antoine7850

    antoine7850 26 ans, Brabant Wallon

    Je suis aussi en rénovation lourde (100-120k€) dans une maison dont j'ai hérité.
    Mais au bout du compte elle est estimée à 250 000 une fois finie.
    Si elle n'avait pas été estimée à une valeur supérieure au coût des travaux. Je revendais ou rasais pour reconstruire.

    210000 +15% de marge pour 110m2 cela fait cher au m2. Ce n'est que mon avis/réflexion.
     
    antoine7850 , 8 Janvier 2020
    #58
    loiseaubleu aime ça.
  19. Zedicus_562

    Zedicus_562 47 ans, Liège

    Oui c'est cher mais ca dépend surtout de ce qu'ils aiment. Apparemment c'est dans le Hainaut mais là aussi les prix montent surtout dans certaines communes et comme ils ont déjà cherché (un bon moment j'imagine) il est probable que ce qu'ils apprécient comme bien est rare et donc cher. Du coup, 210000 pour avoir une maison qui leur plait n'est pas idiot si pour ces mêmes 210000 ils ne peuvent avoir que moins bien que leur maison rénovée. Après on peut aussi vendre et emprunter en plus mais ils n'ont pas osé de crainte que tout ne se goupille pas dans le temps. Quand on regarde des maisons à 200-220000 sur immotruc y'a de tout mais en majorité des maisons qui au mieux doivent être rafraîchies.

    Ça reste un choix mais en général une fois qu'il est fait c'est qu'on a longuement réfléchi à toutes les pistes.
     
    Zedicus_562 , 8 Janvier 2020
    #59
  20. BigJoke

    BigJoke Hainaut

    Antoine, c'est une question que je me suis beaucoup posée.

    La maison (dont j'ai hérité) a été estimée l'année passée à environ 140.000 euros (La Louvière, pas en plein centre mais ça reste "en ville"). Entre estimation et vraie valeur de revente, il y a parfois un gouffre. J'ai vu un paquet de maisons en vente, sans doute pour le prix indiqué par l'agence, affichées ensuite à un prix rabaissé de manière non négligeable, simplement parce que c'était trop cher pour se vendre. Serait-ce le cas de ma maison ? Je l'ignore.

    Pourrais-je vendre ma maison, après les travaux, pour 140.000 + 250.000 = 390.000 € ? Jamais de la vie, malgré sa situation, malgré son beau jardin, malgré son gros double garage au fond du jardin (environ 40m2, avec deux gros volets métalliques à l'ancienne, parfait pour un atelier mais à rénover ; on ne pourra y entreposer que quelques trucs imputrescibles durant les travaux).

    Est-ce "rentable" ? Non, en tout cas pas directement. Ai-je d'autre choix ? Difficile à dire, mais j'ai eu l'impression que c'était le meilleur.

    Le coin ne nous plaît pas des masses (sans nous filer des boutons non plus). Mais je pars du principe que je vis DANS la maison, pas à l'extérieur. Un peu comme avoir une voiture que je trouve moche, ça ne me gêne pas, c'est être dedans et la conduire qui compte, pas la regarder.

    A côté de cela, la maison n'est pas énorme, mais le garage change toute la donne. Quel pied d'avoir une buanderie de 20 m2 (et je parle juste de l'espace dédié au linge). Je peux avoir toutes mes mannes de linge trié, mon séchoir déplié, pas de problème d'humidité vu le volume,... Pareil pour le stockage des réserves de nourriture, pour les poubelles, les vélos,... ET je peux en plus de tout ça y rentrer 3 voitures (ok pas 3 gros breaks, mais une volvo 460 et deux Clio rentraient sans problème)

    Dans l'ensemble, bien rénovée, je pense que c'est une maison à 300.000 €. Impossible de faire construire le même genre, et pour acheter, ça nous met à presque 350.000 avec les frais, difficile aussi. Je suis de toute façon d'accord avec Zedicus, il est très peu probable de trouve la maison "parfaite" (aux yeux de l'acheteur) dans laquelle il n'y a aucun frais à faire. Et au prix du bidon de peinture... Ce n'est pas faute de l'avoir cherchée, cette maison. On en a même visitées des soi-disant "parfaites, rien à refaire". Visitées avec des gens qu'on connaît qui ont plus l’œil et de connaissances que nous, et systématiquement il y en avait toujours pour 20.000 minimum.

    Alors en restant dans cette maison, on y perd 100.000, à la louche, si on la revend après travaux. Mais est-ce anormal ? J'ai toujours entendu dire qu'à part en usant de caches-misères, il était impossible de faire des travaux sérieux et convenables dans une maison en espérant réaliser une plus-value... vrai ? faux ?

    D'un autre côté, en partant ailleurs (construction ou achat), on peut peut-être dépenser moins mais au prix 1) d'une diminution de la taille de la maison (ce qu'on identifie, peut-être à tort, à une diminution de qualité de vie (pas forcément systématique, la taille ne fait pas tout, mais dans le cas de "notre" maison)), 2) de complications potentiellement très dangereuses (synchronisation achat/vente ou construction/vente) et 3) de risquer de se retrouver dans la même situation, devoir rénover la nouvelle maison achetée alors qu'on l'occupe déjà (même si potentiellement pour une rénovation de moindre ampleur).

    Et puis dans cette maison, ma compagne aura son cabinet, et une patientèle assurée (vu l'endroit). Économie de minimum 250 € nets par mois (en réalité 400, mais déductibles), ce à quoi il faut ajouter la déduction d'impôt sur les travaux (amortissement pour la partie pro) et la déduction en terme de surface pro année après année. Si ça représente en tout 400 euros d'économisés par mois, ça fait 4800 euros par an. Les 100.000 euros de "perte" sont récupérés en 21 ans (ma compagne aura alors 53 ans).

    Une maison à acheter dans laquelle on n'a qu'à s'installer ET à ouvrir le cabinet, ça ne court pas les rues. On en revient dans le problème de la rénovation : oui, c'est possible dans une maison sur deux, mais au prix de quelles adaptations ? Si j'achète une maison 280.000 euros frais compris (ça ne fait encore "que" une affiche à 243.000), et que je dois faire 80.000 € de travaux dedans pour la rafraîchir, rénover ce qui doit l'être et faire le cabinet de consultations, à combien je la revends tout de suite après les travaux ? 270.000 € ? Sachant que pour l'acheteur, ça veut dire 310.000 €. Non seulement encore faut-il trouver un acheteur qui cherche un cabinet ou en tout cas un bureau à domicile (ce n'est pas tout le monde), mais j'y perds de toute façon aussi 90.000 €... peut-être moins, mais je suis relativement sûr que j'y perdrai quelque chose.

    A savoir aussi que dans toutes les solutions envisagées, la première contrainte que je fixais est de réussir à faire avec ce que j'ai, et de ne pas faire de prêt. 'faudrait vraiment que je sois acculé au dernier degré pour solliciter un prêt!
     
    BigJoke , 8 Janvier 2020
    #60
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