Rénovation en profondeur d'une maison occupée

Dans le forum Rénover - par BigJoke le 7 Janvier 2020

  1. BigJoke

    BigJoke Hainaut

    C'est exactement ça !

    Quand on a cherché à acheter, sans succès, je pense que c'est en partie à cause du fait que nous n'étions pas dans le bon état d'esprit : nous cherchions sans doute trop la maison parfaite, et c'est voué à l'échec. Nous sommes sans doute passés à côté de certains biens parce que nous n'avons simplement pas contacté le propriétaire/l'agence en raison d'un truc qui ne nous plaisait pas dans les photos et/ou le descriptif.

    Cependant, on en a malgré tout visité un paquet, en cherchant aux alentours de 240.000 € (donc environ 275.000 à débourser, avec les frais). Et bien de ce que nous avons vu de nos yeux, comme disait l'autre, ce n'était pas la gloire.

    Entre les jardins "cour" de 5x5m, les sans caves, les sans garage, les beaucoup trop petites, les beaucoup trop grandes, les RC de 1500€, les châssis à refaire, les cuisine aussi vieilles que la mienne, les dispositions rendant un cabinet impossible (il faut une salle d'attente et des toilettes, c'est obligatoire), l'inoccupée depuis des mois où on se fait agresser par une odeur de tabac froid à l'ouverture de la porte, la tache d'humidité au mur sur 2x5m (mezzanine) "mais vous inquiétez pas, ça va être réglé",...

    Et quand tu parles des maison qui au mieux doivent être rafraîchies... chacun fait bien sûr comme il veut, mais on n'a rien sans rien. Si on veut quelque chose de correct et durable (ce n'est pas obligatoire, mais c'est ce que nous cherchons), c'est pas un truc qui se fait avec juste 500€ dépensés au brico. Ou alors c'est vraiment dans un cas sur 1000.

    J'ai longuement réfléchi (et je réfléchi encore à vrai dire) à toutes les pistes... mais je ne suis toujours pas sûr d'avoir choisi la bonne direction. Je pense que oui, mais pas sûr à 100%.
     
    Dernière édition: 8 Janvier 2020
    BigJoke , 8 Janvier 2020
    #61
  2. BigJoke

    BigJoke Hainaut

    Ça revient à un coût de 2195€/m^2.

    Sauf qu'avec l'annexe en plus, cela deviendra en réalité 135 m2, donc on arrive à 1789 € / m^2.

    Il me semble avoir lu l'année passée qu'il fallait compter un coût minimum de chez minimum de 1500 € du m^2 (et attention, ce sont des montants TVA 6% comprise) pour une rénovation en profondeur dans laquelle on ne se retrouve pas face à une catastrophe imprévue.

    Si des 210.000 euros du budget initial sans marge, j'enlève ce qui ne concerne pas directement les 135 m^2 du rez, de l'étage et de l'annexe, à savoir l'aménagement des combles (18.500) et les 15.000 au budget pour la cuisine, j'arrive à 176.500 €. Je rajoute les 15% de marge, ça fait 203.000 €.

    Pour 135 m2, ça fait 1.503 € du mètre carré. Donc, si ce que j'ai lu est correct, et malgré l'inclusion d'une marge de 15%, pas assez pour faire face à des imprévus !

    A savoir que les combles sont comptés à 337 € / m2 pour leur aménagement (18500 / 55).
     
    BigJoke , 8 Janvier 2020
    #62
  3. Nico9999

    Nico9999 Namur

    Bah niveau plus value, on se dit ça aussi. Pourtant belle maison en pierres, campagne mais proche de ville, 2 logements, etc. Mais vu le prix d'achat + travaux (en pourtant on les a fait nous même), on sait qu'on ne pourra pas la vendre avec plus value dans les 10ans.

    Sinon, n'est-ce pas envisageable du tout de faire une partie toi même?

    Je m'explique: tu rends le garage viable et y déménage. Tu retires toi meme les lambris (très facile et rapide à retirer, surtout 50m² au sol). Du coup, tu peux refaire les devis déjà plus proche de la réalité. Y a -t-il bcp d'amiante (probablement non), les linteaux sont-ils bons, etc? Tu y gagnes en retirant toi même, et tu peux déà voir pas mal de mauvaises surprises. Après, à part gros problème lors des travaux(genre les murs trop vieux qui se fissurent, ce serait pas de bol vraiment), il n'y aura pas de grosses surprises.
     
    Nico9999 , 8 Janvier 2020
    #63
  4. jack333

    jack333 69 ans, Namur

    j'ai habité 1 an avec ma future femme dans un chantier. Les vinyles sont restés dans une caisse, les livres s'abîmaient etc.... éviter absolument

    la location d'un bungalow ou d'une caravane résidentielle est une idée très séduisante

    un petit chantier de rénovation est déjà très difficile à coordonner, il y aura des (mauvaises) surprises qui vont bouleverser le planning. Impossible d'ajouter les contraintes découlant de votre présence sur les lieux ; votre entrepreneur va mal supporter.

    Je crois que ta femme nous remerciera dans 1 an....
     
    jack333 , 8 Janvier 2020
    #64
    thierrylen aime ça.
  5. BigJoke

    BigJoke Hainaut

    (Merci (et aux autres aussi) de te creuser et de me donner des idées !)

    Ah ! Ça c'est ZE question ! Enfin, une des ZE questions :D

    Je ne suis pas très bricoleur. J'ai bien fait un graduat en moteurs thermiques, mais j'étais déjà à l'époque beaucoup plus du côté théorique de la force que du côté pratique. Puis j'ai fait de l'informatique, et maintenant je ne fais plus quasi que de l'administratif (en dehors de la réalisation sous Excel d'une base de traitement informatisée de la patientèle de ma compagne). (Oui je sais, Access, tout ça, mais bref!).

    Remplacer un robinet me gonfle... enfin non. L'idée de devoir remplacer un robinet me gonfle (avant de le faire). Une fois que je m'y mets, ça va encore. Disons une forme de "fainéantise" à l'idée du bricolage.

    Y a l'âge aussi, j'ai 45 ans. Pas que je me sente particulièrement au bout du rouleau, mais le dos un peu fragile (et une fois bloqué, ça peut durer des semaines et ça arrive sans prévenir), et puis plus le même allant qu'à 20 ans quand j'étais en mode "y suffit d'tout péter".

    Malgré cela, je commence à y réfléchir, même si au départ j'étais parti sur "je ferai tout faire, c'est bon comme ça, j'ai déjà donné". Ce n'est même pas que financier. J'ai aussi envie de connaître ma maison, et pour ça, 'faut participer.

    Tu dis : "y a-t-il bcp d'amiante, probablement non". Il y a 20 ans, ça m'aurait suffi. Il y 5 ans, j'y pensais déjà plus (+) et je me disais déjà qu'il faudrait faire fort gaffe le jour où on travaillerait dans la maison. Aujourd'hui, après avoir perdu en mai passé mon beau-père des suite d'un mésothéliome, je freine des quatre fers. C'est pas une belle fin à voir (la mort ne l'est jamais, mais mon père à nettement moins souffert de sa mort par insuffisance cardio-pulmonaire et BPCO), et c'est un cancer uniquement environnemental, uniquement dû à cette substance : l'amiante (en tout cas, pour autant que je sache). J'ai lu dans un autre fil quelqu'un qui disait que tous les exposés à l'amiante ne développaient pas la maladie. C'est vrai... mais il faut aussi savoir que les épouses des hommes de métier qui ont travaillé l'amiante en souffrent également. Leur "tort" ? S'être occupées de la lessive de leur mari. Donc je suis excessivement méfiant.

    Déjà, 'faut pas chercher, sur le toit, c'est des Eternit. Amiante. Je pense qu'avec un couvreur soigneux et formé à la manipulation de ces déchets, ce n'est pas le pire. Le risque est limité en observant des précautions adéquates.

    Pour le reste de la maison, je n'en sais rien. Rien de rien. Tout est recouvert de lambris, j'ignore totalement ce qu'il y a derrière. Pour le découvrir, il faut enlever les lambris. S'il y a de l'amiante derrière, le simple fait d'arracher les lambris risque de mettre des particules d'amiante en mouvement dans l'air. Si c'est le cas et que ça arrive, c'est déjà trop tard. Autre problème, je suis incapable à l'heure actuelle de reconnaître de l'amiante. Oui, les deux plaques qui sont entre les parois de la cuisinière et les meubles en sont, je le sais, je le vois. Mais toute l'amiante utilisée dans le bâtiment n'est pas aussi visible et distinguable.

    Donc à supposer que je veuille participer et mettre moi-même à nu un maximum de surfaces, que faire ? Vraie question ! Partir du principe qu'il y a de l'amiante et m'équiper en combinaison totale et filtre respiratoire ? Je ne saurais même pas comment procéder. Une fois la journée finie, je fais quoi de la combi ? Rien qu'en la retirant, je vais mettre de l'amiante dans l'air... comment je l'en enlève de là ? Un "aspirateur" spécial ? Aucune idée... Mais ça me fait penser à ces gants utilisés par le personnel, par exemple dans une sandwicherie ! Ces gants qu'on n'enlève 95% du temps pas pour saisir et rendre de la monnaie, toucher la caisse enregistreuse ou même se gratter le nez... Si c'est pour faire de la "protection amiante" comme ça, autant ne rien faire.

    En dehors de ça, je pense que je pourrais faire beaucoup de chose. La condition pour ça est qu'on me les montre, qu'on me les explique en détail, et qu'on m'explique les écueils auxquels je pourrais faire face. En gros, je pourrais être un très bon apprenti. Mais quel entrepreneur va accepter de me "former" de cette manière ? Apprendre à installer un plancher (ou n'importe quoi d'autre, simple exemple) en regardant des vidéos sur le net, ce n'est pas du tout mon truc.
     
    BigJoke , 8 Janvier 2020
    #65
  6. BigJoke

    BigJoke Hainaut

    Ce n'est pas impossible. Mais aujourd'hui, les travaux n'étant qu'une vue de l'esprit pour le futur, ce qu'elle voit c'est "12 * 500€ = 6000€ et "juron qui va bien" pour ce prix là, je préfère dormir dans un lit qui gratte à cause de la bricaille".

    Quand je lui raconte vos interventions, notamment que les entrepreneurs vont "cacher" un surcoût dû à l'embêtement de notre présence sur place, sa réaction est : "mais c'est dégueulasse ! "juron qui va bien" quand un patient me demande un document pour l'école (par exemple), ça me prend une demi-heure quand c'est simple, et pourtant je ne le facture pas !". Et je la comprends... de fait, si elle facturait tout ces suppléments, elle augmenterait son salaire de manière non négligeable! Sauf que les patients n'accepteraient pas et c'est difficile de comprendre pourquoi ce serait acceptable dans le bâtiment...

    Quand je lui lis la remarque sur les surcoûts (pour nous) du genre si un mur se fissure quand les ouvriers enlèvent le sol existant au marteau-piqueur, sa réponse est : "mais c'est dégueulasse ! "juron qui va bien" mais ça sert à quoi les assurances RC pro alors ? Si dans mon travail je crée un préjudice à un patient, c'est à moi de le payer, et c'est pour ça que je m'assure ! C'est à l'entrepreneur de savoir s'il peut ou non y aller au marteau-piqueur, mais c'est pas de ma faute s'il pète les murs en pétant le sol". Et je ne peux pas dire que je ne la comprends pas...
     
    BigJoke , 8 Janvier 2020
    #66
  7. BigJoke

    BigJoke Hainaut

    Et à côté de tout ça, la position de notre architecte (qu'on apprécie beaucoup jusqu'à présent, lui et ses services) est :

    - de la rénovation en profondeur de maisons occupées, ce n'est peut-être pas la majorité des cas, mais ça se fait. Il a déjà travaillé sur de tels chantiers et ne semble pas rapporter de divorces ;
    - oui c'est difficile pour quelques mois, mais pas insurmontable pour peu qu'on soit conscient que ça ne sera pas gai tous les jours et qu'on est prêt à accepter quelques désagréments (bruit, poussières, allées et venues des ouvriers,...). Évidemment, avec un client maniaque ou juste chiant qui n'est pas prêt à tolérer la moindre poussière ou qui veut pouvoir dormir jusque midi tous les jours, ça va mal se passer ;
    - si un chantier doit durer deux ans, c'est qu'il a été TRES mal préparé et c'est son boulot (me dit-il) de faire en sorte que ça dure bien moins longtemps que ça ; (on parle bien évidemment d'un chantier avec entrepreneur, pas où le client effectue les travaux lui même sur les soirées, week-ends et congés). Il continue à parler de nettement moins de 12 mois pour notre chantier ;
    - pendant que le chantier se fera à l'étage, la poussière ne pourra descendre que par la cage d'escalier. Il y a des solutions techniques pour en limiter l'invasion au rez habité (double porte temporaire (récup') pour faire sas, avec chambranle étanchéifié avec de la mousse) ;
    - pour l'eau, pendant qu'on fait le haut, il n'y a pas besoin de couper au compteur, il suffit de séparer les conduites du haut des conduites du bas et de mettre une vanne, suite à quoi on peut tout enlever en haut tout en ayant de l'eau en bas ;
    - pareil pour l'électricité (enfin pas avec une vanne, mais même principe) et le chauffage ;
    - oui un phasage en deux étapes entraîne un surcoût, non il ne sait pas là tout de suite le quantifier, oui quand on a la possibilité d'aller vivre "gratuitement" dans de la famille c'est pratique... mais tout n'est pas que financier et un déménagement n'est jamais gai (et à ça j'ajoute personnellement que tous mes meubles hérités sont plutôt du genre massifs non démontables que du "en kit", donc à déménager ça va être galère, surtout vers un appartement à l'étage) ; ce n'est même pas si évident que ça de dire d'emblée que la meilleure solution est de vivre dans le garage par opposition à vivre dans les 3 pièces du bas. C'est à réfléchir, même s'il ajoute qu'au final, c'est à nous de décider, pas à lui ;

    J'insiste sur une chose : je peux comprendre que je donne l'impression d'avoir déjà choisi (la remarque m'a été faite), mais je pense sincèrement que ce n'est pas le cas. Je tente de décortiquer tout au maximum pour tenter de faire le choix le plus éclairé possible quand viendra le moment de le faire.

    EDIT : et je rajoute qu'il continue de penser que 15% de marge est très raisonnable. 40% lui paraissent impossible, ou alors c'est qu'il (ou l'entrepreneur) a mal fait son boulot. Il ajoute également qu'une fois devis remis et accepté par toutes les parties, un imprévu va donner lieu à supplément, mais ça doit rester... un imprévu. Si l'entrepreneur s'est planté dans son devis, pour une raison ou une autre (mauvaise évaluation ou planification, oubli de quelque chose,...), c'est à lui de payer (l'entrepreneur) et pas au client. De là à savoir comment ça se passe dans la pratique, je l'ignore...
     
    BigJoke , 8 Janvier 2020
    #67
  8. antoine7850

    antoine7850 26 ans, Brabant Wallon

    N'oublies pas que les ouvriers doivent monter/descendre 15, 20x par jour à l'étage pour prendre du matos, pisser un coup, fumer une clope,....
    Donc poussière du rez au grenier garantie.

    Ne perds pas de vue que simplement "couper" l'eau en deux n'est pas aussi simple.
    Tu sais ou passe chaque tuyau qui relie rez et étage?
    Idem (voir pire) pour l'électricité tu sais où part chaque câble qui relie rez et étage? Chaque boite de dérivation. Qui alimente quoi?
    Une fois que cest coupé, c'est trop tard.
     
    antoine7850 , 8 Janvier 2020
    #68
    thierrylen, RobBZ et jack333 aiment ça.
  9. BigJoke

    BigJoke Hainaut

    Sans le moindre de doute. L'architecte ne m'assure pas qu'il n'y aura pas la moindre poussière, je ne le croirais pas s'il essayait ! Il veut juste dire qu'il y a des solutions pas trop compliquées pour "limiter" leur invasion.

    Et même si je sais qu'on ne parle pas de la même chose, j'avoue que la poussière en nous est pas étrangère, même maintenant. Avec 3 chats, à moins de passer l'aspirateur tous les jours ou tous les deux jours au pire (ce que je ne fais certainement pas !), à part dans la cuisine où je fais beaucoup plus attention, 'faut pas passer le doigt sur les meubles ! Ou accepter les traces qui en résultent, sur le doigt et sur le meuble.

    En dehors des chats, c'est aussi un des problèmes pour moi après 7 ans dans cette maison vieillotte, vétuste en bien des endroits, brune de goudron en des endroits pas nettoyables (le bois, omniprésent) : pas facile de s'astreindre à l'entretenir comme il le faudrait, puisque même nettoyée, ça donne quand même une impression de "dégueulasse". Etat de fait que je ne compte pas laisser continuer dans la maison rénovée cela dit.

    Juste pour dire que peut-être, les conséquences du chantier ne seront pas aussi importantes pour nous que ce qu'elle seraient pour des gens habitant dans une maison habituellement bien propre et toute nette (et sans chats).

    Oui pour l'eau (je sais où tout se trouve, quel tuyau va où et comment). Moins pour l'électricité, c'est un fait.
     
    BigJoke , 8 Janvier 2020
    #69
  10. loiseaubleu

    loiseaubleu 32 ans,

    Prix de la pose de la double porte de récup' étanche à l'air : 200€
    Prix de la pose d'un robinet d'arrêt sur l’installation de l'étage : 100€
    Voila déjà plus de la moitié du budget de location du premier mois qui est parti pour vous permettre de rester dans la maison. Et on ne parle que de deux petits postes, tout est à l'avenant dans la construction.
    Vous vous demandez si c'est pas compliqué de déménager deux fois et vous êtes prêt à déplacer plusieurs fois toutes vos affaires pendant le chantier. Cherchez l'erreur.

    240.000€ pour 135m², c'est un très beau budget. On a une construction neuve hors terrain pour ce prix-là.
    Si vous faites appel à un entrepreneur général pour tout faire, il est absolument possible qu'en 6 mois ce soit bouclé, si vous ne vivez pas dans la maison. 6 mois à 500€, ça fait 3.000 euros soit moins de 2% de votre budget, c'est insignifiant.

    En recourant à un entrepreneur général, vous pouvez aussi fixer une date de début et de fin de chantier contractuellement et des indemnités en cas de retard. Vous pourrez ainsi louer une maison pour une durée bien déterminée.

    3 chats, c'est pas rédhibitoire. Vous auriez des chiens, clairement ce serait problématique mais des chats ça n’abîme pas une maison, vous pourrez trouver une location sans problème. Vous avez en plus un atout : vous ne devez pas vous domicilier dans la maison que vous louez. Certains propriétaires sont intéressés par ce genre de locataires.
     
    loiseaubleu , 8 Janvier 2020
    #70
    thierrylen et A.L. aiment ça.
  11. Kmichel

    Kmichel 62 ans, Hainaut

    Quand j’ai installé mon premier cabinet dentaire, j’ai eu la mauvaise idée de mettre une toilette en accès direct depuis la salle d’attente.
    Vu le manque de respect des utilisateurs :sob:, j’ai condamné cette toilette après un an.
    Un autre Wc dans ma partie privée était accessible via le cabinet et la différence a été flagrante : en trente cinq ans : quelques lumières restées allumées et chasses (petite commission ;)) non tirées.
    Dans mon nouveau cabinet, même chose : la toilette est accessible via le bureau qui mène de la salle d’attente au cabinet.
    La différence de comportement des patients entre : c’est public ou c’est privé est énorme dans mon vécu.
     
    Kmichel , 8 Janvier 2020
    #71
  12. flashman

    flashman Liège

    Ce n'est pas du tout la même chose de la poussière "normale" comme il y a dans toutes les maisons, et, de la poussière de chantier....... Ça n'a strictement rien à voir.


    Les poussières de chantiers sont irritantes (ciment-plâtre-chaux) et s'insinuent absolument partout (ce n'est pas du tout comparable). C'est insupportable à long termes, et, ça peut complètement démolir la santé de certaines personnes.
    C'est super volatile, juste le fait "de vivre" en fait voler tout le temps partout, ce n'est pas un sas qui va l'arrêter.
    La laisser rentrer, c'est facile, par contre, pour s'en débarrasser, il faut des mois (et si il y a des meubles pleins en +, c'est pas gagné).


    Tu viens de te laver parce que tu ne supportes plus cette poussière qui te gratte et te fais renifler, tu prends l'essui pour te sécher, il en est plein... Tu peux essayer les boites, et, tout ce que tu veux, ce sera comme ça.
    Tu te couches dans ton lit, pareil, tu dois prendre une douche le matin tellement tu te sens poisseux (et je ne te raconte pas si tu as le malheur de suer).
    Elle est vraiment partout et assèche tout en prime (la peau et les muqueuses en prennent un méchant coup).

    On ne s'en rend pas compte avant de l'avoir vécu mais c'est vraiment une plaie, on n'attend qu'une chose, c'est que ça se finisse, et, ça dure, ça dure... toujours plus longtemps que prévu.


    J'espère pour toi que madame n'a pas déjà des problèmes de peau à la base. Déjà sans ça, ce sera vraiment méchant.
     
    Dernière édition: 8 Janvier 2020
    flashman , 8 Janvier 2020
    #72
    thierrylen, RobBZ et benoki aiment ça.
  13. jack333

    jack333 69 ans, Namur

    Si c'est une rénovation "en profondeur" il faut refaire l’électricité, l'eau, les évacuations.... tout en gardant l'ancienne fonctionnelle ! Chaque corps de métier pourra venir 2 fois ( rez puis étage) La coordination sera franchement compliquée.
    Ok il y a sans doute moyen de "construire un sous-marin en le posant sur la pointe" mais c'est plus difficile
     
    jack333 , 8 Janvier 2020
    #73
  14. flashman

    flashman Liège

    J'ai complété mon dernier post.
     
    flashman , 8 Janvier 2020
    #74
  15. vété

    vété 39 ans, France

    Salut, après avoir relu le début du sujet, ce que j'ai compris (mais ça ne reste qu'une impression suite à quelques lignes sur un forum): Certaines options très (voire plus) intéressantes ont été écartées pour de mauvaises raisons.
    1. Construction abandonnée car terrain mal situé. On revend et on achète un autre. Ou on vend le terrain et on utilise cet argent pour acheter ou rénover un bien.
    2. Acheter une maison mais elle doit être 100% comme vous voulez. Du coup, vous partez pour des gros travaux, longs sur une autre maison. Mais rénover celle là ou une autre, c'est les mêmes soucis.
    3. Vous n'avez pas osé revendre votre maison et en acheter une autre car peur que le timing ne colle pas. C'est pourtant tout à fait possible de goupiller les deux. Des gens le font tous les jours.
    4.Vous ne voulez pas quitter votre maison pour ne pas devoir bouger des meubles très lourds. Si vous allez vivre ailleurs le temps des travaux, vous bougerez vos meubles 2 fois. Lorsque vous partirez de la maison et lorsque vous y reviendrez. Il est de plus possible de trouver du monde pour vous aider à ces moments. Si vous restez, vous allez les bouger plusieurs fois car les ouvriers auront besoin de place dans une pièce puis dans une autre etc. Et à des moments où vous n'aurez pas forcément des gens pour aider.
    5. Remettre autant d'argent dans cette maison me parait démesuré. Cette maison vaut 140.000 + 210.000 de travaux (en partant du principe que pas de hors budget) soit minimum 350.000. Avec cette somme, n'y a-t-il pas moyen d'acheter quelquechose? Et à combien se vendrait-elle une fois terminée? Une énorme buanderie pour étendre tout son linge, un garage trois voitures, c'est pratique mais à la revente, ça ne vaut rien.
    6. Avez vous envisagé de louer un petit local pour l'activité de Mme? Du coup pas besoin d'annexe. 45.000€

    7. Avez-vous vu avec un fiscaliste la meilleure solution au niveau fiscal? Il y a moyen de faire des choses intéressantes mais il faut un vrai fiscaliste qui fait les bons calculs.

    8. Vous dites que vous savez ce que c'est d'avoir de la poussière avec trois chats mais si vous dites ça c'est que vous n'avez aucune idée de ce que c'est de la poussière de travaux dans une maison. Ca rentre vraiment partout, même dans des sacs, tu en as dans les assiettes qui sont dans l'armoire fermée alors que les portes sont fermées avec du scotch. Tu as trouvé que c'e n'était pas si terrible quand tu as vu les travaux chez toi étant jeune. Mais c'était des travaux courts. Ils n'ont pas refait des saignées dans toute la maison etc et puis, avec le temps, on ne se rappelle que de ce qui est amusant.

    Bref, j'ai l'impression que vous faites fausse route. Peut-être que je ma fais une fausse idée de la situation mais nous avons déjà acheté et revendu deux maisons dont une que nous avons rénovée entièrement. Et de par mon métier, je connais les contraintes d'une profession libérale.

    En espérant avoir pu vous aider
     
    vété , 9 Janvier 2020
    #75
    benoki aime ça.
  16. Bonjour,

    Je comprend que c'est la possibilité d'un emplacement commercial pour l'activité de votre femme qui vous motive dans ce projet à cet endroit - malgré que "le coin vous plaise pas des masses". Mais quand je vois vos chiffres (estimation à 140k + 250k de travaux), moi c'est un full stop. Je freine des 4 fers. J'ai 3 rénovations dans les pattes et dépenser + que 25% de la valeur du bien me semble un pari risqué - même en y ajoutant un fonctionnalité supplémentaire telle qu'une annexe.

    L'autre point qui me semble hasardeux dans votre projet est cette volonté légitime de vouloir habiter dans les travaux alors que vous citez "2) de complications potentiellement très dangereuses (synchronisation achat/vente ou construction/vente)" dans le cas d'achat d'un autre bien et de revente du vôtre. Habiter dans vos travaux ça va être nettement plus trash qu'un achat/vente !

    Vous semblez ne pas vous rendre compte dans le cas d'une rénovation d'importance de l'aspect crasse/poussière ! J'ai une fois du disquer dans une salle de bain pour faire une rainure, la poussière de l'effondrement des twin towers c'était kikine de poupousse à coté. Malgré que tout aie été calfeutré j'ai mis plusieurs jours à avoir l'appart complètement propre.

    Enfin si on additionne le produit de la vente éventuelle de votre bien et votre capacité d'emprunt on arrive quand même à une somme tout-à-fait raisonnable quand on cherche une maison avec une potentialité commerciale dans la région du centre. C'est clair vous n'aurez rien à Bruxelles ou Namur ...

    Si ca peut vous rassurer j'ai mis 3 ans et 120 visites pour trouver une maison...
     
    benoki , 9 Janvier 2020
    #76
    RobBZ aime ça.
  17. Zedicus_562

    Zedicus_562 47 ans, Liège

    Les pauvres, vous allez les effrayer :blush:

    Concernant le fait de rénover ou acheter ou vivre en tente au fond des bois c'est votre souci donc sur ce point je trouve qu'il n'y a pas matière à polémiquer. Moi aussi des tas de gens m'ont dit: "Tu devrais plutôt vendre cette vieille maison et faire un petit crédit pour acheter une maison avec moins de travaux" ou "Tu ne ferais pas mieux de tout raser et reconstruire à neuf, ç'est bien souvent plus facile" ou bien d'autres trucs du genre.

    Le truc c'est que bien souvent, soit ces gens n'étaient vraiment pas conscients des prix pratiqués et donc ne réalisaient pas qu'avec l'argent obtenu de la vente j'aurais tout juste eu un taudis insalubre (clairement j'ai vu des ruines dans lesquelles on voyait le ciel au travers du toit à 80.000€... et ce n'était clairement pas le terrain qui justifiait cela) et en plus ces gens n'avaient aucune idée de à quoi ressemblerait la maison une fois rénovée… Le discours n'est plus du tout le même maintenant :p.

    J'ignore votre situation précise mais dans mon cas je ne pense pas non plus que financièrement ça pourrait être rentable mais limite je m'en fout puisque je ne vendrais jamais ma maison… C'est vraiment une question de personnalité. Certains achètent, rénovent et revendent de multiples fois sur une vie… D'autres, dont je fais partie, achètent ou rénovent et passent toute leur vie au même endroit…

    Je ne dis pas que les internautes intervenant sur ce fil disent des conneries, tout est fondé au contraire mais une personne n'est pas l'autre et chacun réagis selon son vécu. Au final, c'est votre décision et c'est vous les mieux placés pour savoir ce qui vous convient le mieux

    Pour le reste, je suis en partie d'accord avec votre architecte.

    Concernant le surcout des travaux, clairement il y en a presque toujours et le coup du "c'est à l'entrepreneur de les prendre à sa charge s'il se gourre" c'est juste une bonne blague. Souvent, quand l'entrepreneur ne sait pas (par exemple par ce qu'il y a des lambris partout :joy:) il va gonfler son devis pour prendre en compte les éventuelles surprises… Et s'il n'y en a pas, tant mieux pour lui... Dans le cas contraire c'est couvert par la marge qu'il a posée dès le départ.

    Les seules vraies surprises qu'il facturera seront des trucs que personne ne pouvait prévoir. Alors certes y'a toujours moyen de contester mais après bonjour l'ambiance… Sur mon chantier par exemple, le terrassier avait creusé les fondations bien plus larges que prévu et du coup il a fallu bien plus de béton… Au final, j'ai payé (à prix coutant) le surplus. Oui j'aurais pu refuser, après tout ce n'était pas ma faute ni celle de mon entrepreneur mais quid de la suite du chantier si on démarrait ainsi?

    Pour les dégâts par contre (j'ai eu un gros coup dans un châssis - heureusement à un endroit peu visible) là c'est plutôt le "c'est pas moi c'est lui"... et comme j'avais 3 sociétés présentes à la même période et donc 3 équipes d'ouvriers ben on ne saura jamais qui a fait quoi… Les placeurs "c'est pas nous, le châssis était nickel quand on l'a posé", l'entrepreneur pour le gros œuvre n'a rien vu, les plafonneurs non plus…

    Donc oui ils ont des assurances mais c'est comme les gens qui vous accrochent dans un parking et qui se barrent par ce que s'ils l'ouvrent leur assurance augmente :D. Ce n'est pas foncièrement malhonnête d'ailleurs car le patron ne peut pas réellement savoir et quel ouvrier va se dénoncer d'avoir amoché un truc chez le client? Evidement, c'est surtout le cas quand il y a plusieurs intervenants. Si c'est la même société qui fait tout ça simplifie ce genre de cas.

    Pour la poussière, oui on peut faire des sas. Ca limite en partie mais de fait les ouvriers vont aller et venir, probable que certaines portes restent ouvertes suite à un oubli ou par ce qu'un ouvrier aura les bras chargés. Clairement, ça diminuera les poussières mais faut pas non plus se leurrer. Que vous vous installiez ou pas dans le garage, limite peu importe mais clairement, fermer cette ouverture en premier histoire d'empêcher les poussières d'aller dans le garage me semble intéressant ne serrais-ce que pour protéger les objets/vêtements, livres ou autres que vous souhaitez conserver.

    Concernant la durée votre architecte a clairement raison. les gens qui comme moi mettent des années à rénover c'est souvent par manque de moyens. Les gens qui ont les moyens, leurs travaux se font en général assez vite. D'ailleurs j'ai pu le vérifier au début quand je n'avais pas épuisé mon crédit… En 2-3 mois de temps les murs ont poussé, le toit à été posé, les fenêtres, l'isolation extérieure etc et visuellement du moins la maison était complètement transformée… Une fois à court de pognon la par contre la progression a été divisée par 20 :sob:

    Mais bon, je vis seul et donc un seul salaire et suis passé d'une situation d'isolé sans loyer ni charges (ni travaux :joy:) à celle d'isolé avec un crédit hypothécaire et masse de travaux à finir en plus de payer les factures. La vous êtes deux et avez un budget travaux conséquent et franchement, sans savoir ce que vous comptez exactement faire comme travaux, à moins de mettre du marbre partout et des robinets en or je vois mal (au vu de la surface) comment vous pourriez ne pas y arriver.

    Donc oui, probablement que si tout est bien organisé vos travaux seront largement finis en moins d'un an. De mémoire, 15.000€ pour l'architecte donc à ce tarif il à une mission complète. Moi c'était un forfait pour juste les plans, l'introduction de la demande à l'urbanisme et quelques visites de contrôle… Et donc c'est moi qui ai du tout gérer et planifier et niveau stress ça fait une sacrée différence. Devoir choisir les sociétés, planifier les visites pour les devis, prendre des journées de congé et apprendre un désistement au dernier moment etc c'est lourd… Ou des trucs du genre, on vient mercredi pour bosser puis on me sonnait le mardi matin pour me dire "on est là et il n'y a personne" ça aussi c'est du vécu… Et comme je bosse à Bruxelles et habite Liège il m'est arrivé plusieurs fois d'arriver au bureau et au bout d'une heure de devoir rentrer dardar.

    Fin bref, avec une mission complète ça va vous décharger de ce genre de misères donc oui, comme votre architecte je suis convaincu que ça ira relativement "vite".

    Pres de chez moi une maison qui était vraiment à l'état de squat à été remise en état de fond en comble (résultat magnifique) et tout ça en même pas 6 mois… Probablement par des gens avec un beau budget comme le votre. Quelqu'un au budget bien plus modeste et devant réaliser seul le même boulot après journée y aurait mis des années à coup sur. No stress à ce niveau donc comme dit précédemment une situation n'est pas l'autre.
     
    Dernière édition: 9 Janvier 2020
    Zedicus_562 , 9 Janvier 2020
    #77
    RobBZ aime ça.
  18. marie2711

    marie2711 Liège

    Bonjour,

    Je voudrais en rajouter une couche.

    Nous sommes en train de faire une grosse transformation. Pas aussi grosse que la tienne, mais qui touche à quasiment toute la maison.

    Moi aussi, je voulais continuer à vivre dedans. Et au final, les pieces qui ne sont pas impactées sont très utiles pour stocker ce qui vient des autres.

    Moi aussi, je trouvais que le budget "loyer" était "énorme". Mais il faut regarder par rapport au budget total. C'est un poste comme un autre. Comme l'architecte, ... comme l'ingénieur en stabilité, le responsable sécurité santé ou PEB...

    Nous vivons depuis 3,5 mois dans un studio de 30m² avec 2 enfants. On commence à en avoir vraiment marre. Mais si en plus, on devait vivre dans la crasse?

    En plus, il y aura du retard. Tu supporteras surement tant que les travaux seront dans les temps. Mais quand, vers la fin, tu te rendra compte qu'il faudra encore rester 1 mois... ou 2...
     
    marie2711 , 9 Janvier 2020
    #78
    thierrylen aime ça.
  19. Nico9999

    Nico9999 Namur

    Je bosse dans un labo hospitalier, ma compagne dans l'administratif. On peut difficilement être moins bricoleurs de base que nous :p

    Je ne veux pas dire que tu risques d'en rencontrer toit même en retirant des lambris ;) C'est bien sûr possible mais franchement je ne vois pas comment. Les lambris sont probablement fixés sur des lattes en bois, elles-même fixées au mur. En retirant juste les lambris, tu ne touches pas au mur.
    Juste que ton architecte (ou autre) pourrait voir s'il y en a ou non, et faire un devis en conséquence.
    Si tu es à ce point inquiet par l'amiante (et je le comprends), le 1er truc indispensable est donc de condamner TOUTE connexion entre là où tu vivras et le chantier. Donc vivre dedans est impossible. Tu as peur de mettre qques poussières d'amiante en suspension en retirant toi même un lambris, et tu es prêt à dormir sur place? Quand les ouvriers vont retirer ces lambris, faire des saignées, etc etc, si de l'amiante s'y trouve et est libéré ce n'est pas une bâche, ni une porte qui te protégera :/
    De plus, l'amiante se retrouve dans tellement de trucs que les ouvriers ne vont pas systématiquement analyser tout. Il peuvent péter un mur amianté sans le savoir.


    Vu les réactions de ta femme, je ne suis pas sûr qu'elle soit réellement consciente :p
    En tout cas, nous ne l'étions pas.

    Idem que plus haut, évidement le plus gros des poussière peut être stoppé facilement, mais c'est quand même lourd. Et surtout, l'amiante c'est très fin. Je ne dis pas que le risque d'en rencontrer beaucoup est important, mais simplement ce fut mon cas. Après avoir démonté une cloison en genre de gyproc rigide (et disqué dans un autre mur en pierre), séparé de là où on vivait par une porte fermée, je me suis rendu compte qu'énormément de poussière était passée de l'autre côté, et j'ai fais analysé un échantillon de plaque, qui contenait de l'amiante. Je ne te dis pas le stress sur le coup :/ Bon après on relativise et on analyse ;), la poussière venait des pierres disquées, la cloison n'a fait quasi aucune poussière. MAis bref, es-tu préparé à rentrer chez toi, voir que la porte vers la partie "propre" est restée entre ouverte et qu'un ouvrier te parle d'amiante? Peu de risque, mais bon...
    Par contre, la poussière de disqueuse s'était infiltrée dans tout le RDC (sympa les assiettes et les verres, le divan, etc)

    Je plussoie un max!!

    Tu dis garder l'élec dans une partie. Ok, les plans sont-ils exacts? Pas eu de modif? Et si un cable est sectionné par erreur en faisant une saignée ailleurs? Il faut ponter et faire un bricolage pour vous remettre l'élec, c'est pas top. Sans compter que quand les ouvriers vont travailler sur l'élec, faire des saignées, ils risquent de tout couper pour être sûr. Pas d'office bien sûr, ça dépend d'eux. C'est pas dramatique non plus cela dit..

    Bref, bien sûr que c'est faisable de rester dans les travaux, avoir une partie "propre" aussi. Bien que "propre" reste, à mon avis, très relatif.. Mais c'est compliqué, lourd et franchement si ça peut être éviter, je pense qu'il n'y a pas à réfléchir. Installer un WC, un évier, une kitchenette dans un garage n'est pas si compliqué surtout pour du temporaire ;) Au pire, tu fais ajouter ça au devis, ça ne va pas le faire exploser.
     
    Nico9999 , 9 Janvier 2020
    #79
    thierrylen aime ça.
  20. Nico9999

    Nico9999 Namur

    Et je pense aussi que le budget total ne devrait probablement pas dépasser les 15% en plus (je trouve déjà le devis élevé mais je ne suis pas pro du tout), sauf vraiment gros pas de bol. Niveau timing, moins de 12 mois sont très très largement jouables.
    Mais bon, 6 mois dans la poussière de plâtre, briques, isolant, etc c'est long en titi hein.
    La laine de verre/roche aussi ça fait un max de poussières fines.
    Et il y aura bien un moment ou les gars vont devoir aller aux toilettes. S'il y en a dans une partie "propre" accessible, ils ne vont pas aller ch*** dehors ;). De nouveau, "propre" sera très relatif

    Et quid si un entrepreneur (je ne sais pas comment s'organise un chantier comme ça, combien d'entrepreneurs, etc) fait faillite? Ou quelque chose du genre? Si vous vous retrouvez à devoir rester dans la crasse plus que prévu?
    Encore une fois, ce serait gros pas de bol, mais mieux vaut envisager le pire.
     
    Nico9999 , 9 Janvier 2020
    #80
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