Rénovation en profondeur d'une maison occupée

Dans le forum Rénover - par BigJoke le 7 Janvier 2020

  1. antoine7850

    antoine7850 26 ans, Brabant Wallon

    Et quid si malheureusement le couple ne survit pas a cette histoire.
    Et qu'aucun des deux ne sait racheter la part de l'autre. Que faire avec un prêt hypothécaire qui coûte 100000€ de plus que la valeur de la maison?

    Vous avez trouvé une banque qui vous prête avec une quotité pareille?
     
    antoine7850 , 9 Janvier 2020
    #81
  2. Zedicus_562

    Zedicus_562 47 ans, Liège

    Non mais c'est bon quoi faut pas non plus devenir parano. Certes ça arrive mais en général c'est quand vraiment la situation perdure. La avec le budget qu'ils ont, les travaux se feront en quelques mois.

    Et pour la valeur de la maison, même si on ne récupère jamais l'argent investi dans les travaux la maison prend quand même de la valeur.
     
    Zedicus_562 , 9 Janvier 2020
    #82
  3. Ce n'est pas pour devenir parano .. Mais vu la description de @BigJoke des travaux et de sa mention de la réaction de sa femme - non en cas de fissure dans un mur dans une rénovation, ce n'est pas l'assurance de l'entrepreneur qui joue - j'ai l'impression qu'aucun des deux ne mesure réellement le boxon qu'une rénovation peut engendrer , ni la somme des décisions à prendre en cours de chantier.

    Bref il vient ici pour demander un avis, on lui donne.. ;)
     
    benoki , 9 Janvier 2020
    #83
    antoine7850 et thierrylen aiment ça.
  4. thierrylen

    thierrylen 47 ans, Brabant Wallon

    Vu les dernières description des travaux (lambris, amiante possible…) je ne vois finalement pas d'autres solutions que de louer un autre bien pendant la durée des travaux.

    Le phasage des travaux en 2 phases (étage puis rdc) semble vraiment très compliqué et très inconfortable, à mon avis les travaux sont trop lourds pour que ce soit viable.

    Le phasage plus poussé que je préconisais (faire le toit, chaudière,... ensuite le cabinet et après les pièces une après l'autre) semble aussi finalement peu faisable: déjà, si il y a de l'amiante vaut mieux pas rester là.

    Habiter dans la maison dans ces conditions pendant des mois semble donc vraiment "impossible" (très difficile et déconseillé en tout cas) vu la lourdeur des travaux et la possibilité de découverte d'amiante.

    Habiter dans le garage est quasiment aussi peu viable et compliqué (températures, alimentations à prévoir…) et en plus a le désavantage qu'il faut prévoir le déménagement de toute la maison dans un garde meuble + le coût d'un aménagement même sommaire du garage. Sans compter le risque de gros soucis si le chantier est prolongé et que vous vous y retrouvez en hiver. Pour moi c'est une solution de "bricolage" qui tient pas la route: un garage n'est pas conçu pour y vivre, même "temporairement" (minimum 6 mois tout de même!).

    Reste donc la location qui a les avantages de:
    - laisser le garage libre pour entreposer tous les meubles
    - préservera un minimum de confort de vie et votre santé (si amiante découverte)
    - permet la réalisation des travaux en une fois en laissant libre le chantier aux ouvriers

    Personnellement je n'hésiterai pas, même pour plus de 6000 €.:)

    Je pense que vous (ou votre épouse) sous estimez les impacts d'une rénovation lourde sur la viabilité de la maison.

    J'ai vécu dans notre maison où le salon-salle à manger ont été complètement rénovés avec tout ce qui va avec: marteau-piqueur, sols démontés complètement (on voyait la cave), croyez-moi après 2 semaines on était très soulagés que ce soit fini (et on vivait au 3ème étage). Alors 6 mois dans ces conditions j'y crois pas une seconde.;)

    A noter qu'il me semblerait prudent de faire une analyse sur la présence d'amiante dans la maison avant les travaux: les coûts (et certainement les délais) pourraient varier sensiblement en fonction de ce paramètre.
     
    Dernière édition: 9 Janvier 2020
    thierrylen , 9 Janvier 2020
    #84
  5. baziles18

    baziles18 Liège

    Que savez vous de la quotité ? Si la maison est estimée avant travaux à 250 000€, la quotité n'est alors plus que de 50% (je simplifie évidemment un peu le calcul).

    Vu la flambée du prix des terrains ce genre de situation se présente de plus en plus. Pas plus tard que l'année dernière j'ai été implanter 2 maisons jointive qu'un investisseur à fait construire en lieu et place d'une seule (vieille) maison 4 façades.
     
    baziles18 , 9 Janvier 2020
    #85
  6. antoine7850

    antoine7850 26 ans, Brabant Wallon

    Relis un peu les posts!
    La maison en l'état actuel a été estimée à 140 000€.
    Et il le dit lui-même, y investir >200 000€ en travaux, ne va pas lui faire faire prendre 200 000€ en valeur.
    Quelle banque prendrait le risque de prêter une somme pareil sans de solide garantie??
     
    antoine7850 , 9 Janvier 2020
    #86
    benoki aime ça.
  7. baziles18

    baziles18 Liège

    La même que celle qui prête 200 000€ et plus pour une construction sur un terrain vierge. Croire qu'une nouvelle construction "vaut" le prix dépensé...

    Déjà qu'en autoconstruction c'est limite vu le prix démentiel des terrains.

    J'ai un passif professionnel en banque et c'est tout sauf un cas rare.
     
    baziles18 , 9 Janvier 2020
    #87
  8. antoine7850

    antoine7850 26 ans, Brabant Wallon

    Félicitation pour ton expérience et passif en banque.
    Mais en 2020 tu connais beaucoup de banquier prêt a prendre le risque? De prêter autant d'argent sans être sur de récupérer son argent en cas de soucis?
    Et que la revente de la maison ne couvre peut-être pas le montant emprunté.
     
    antoine7850 , 9 Janvier 2020
    #88
  9. Nico9999

    Nico9999 Namur

    C'est un héritage, les enfants ;)
    Je ne sais pas quelles sont les taxes et donc combien l'ami a dépensé, mais la banque peut accepter un prêt de 210.000€ pour travaux. Après ceux-ci, une maison de 140.000 peut facilement prendre 60.000 de plus value. Après, tout dépend du quartier, terrain, etc.
     
    Nico9999 , 9 Janvier 2020
    #89
  10. baziles18

    baziles18 Liège

    Je ne demande pas de félicitations, ici comme d'habitude on s'écarte du sujet sur base de "on dit", "le copain d'un copain", … bref du vent.

    OUI un dossier comme cela je connais des banques qui en accepte encore tous les mois. Faut arrêter de croire que sous prétexte qu'on a refusé un crédit à taty Jacqueline qu'on octroi plus rien en Belgique.

    J'ai eu mon crédit en 48h dans une banque ou je n'avais jamais été client auparavant et sans même devoir domicilier mes revenus.

    Et de toute façon, là n'est pas l'interrogation de l'auteur.
     
    baziles18 , 9 Janvier 2020
    #90
  11. Chewbacca.be

    Chewbacca.be 44 ans, Hainaut

    J'ajouterais un point qui me semble important : au vu des reactions de votre femme quand vous lui parlez de suppléments : quand ces problèmes se présenteront (il y en aura c'est sur aucun chantier ne se passe sans un imprévu), l'entrepreneur va demander le supplement, vous allez refuser (au vu des reactions de votre femme), ca va partir en conflit, les travaux seront stoppés le temps de trouver une solution et voila comment un chantier de 6 mois s'eternise 2 ans.
     
    Chewbacca.be , 9 Janvier 2020
    #91
  12. Nico9999

    Nico9999 Namur

    D'où l'idée (dans la mesure du possible évidement) de pouvoir mettre un max de murs à nu soi-même.
    J'ai fait refaire les gitages (ok, on parle de chantier à 14000€, on est loin du tien ;) ) mais bref, j'ai fais les devis avec les murs nus, l'ancien gitage apparent, etc. J'ai dit que je m'occupais de tout retirer avant (plancher et gitage). Du coup, le devis a été respecté sans aucun supplément. Au contraire, ils ont fait un peu plus que prévu sans supplément.
    Bien sûr ce n'est peut-être pas possible dans les gros chantiers de respecter le devis à la lettre, mais une fois tous les murs nus, les pros ont une bien meilleure idée du taf à faire. Ils voient ce qui va/ne va pas, ce qui doit être changé, ce qui peut poser problème, etc.
    Plus facile de voir où faire passer un tuyau, etc.
     
    Nico9999 , 9 Janvier 2020
    #92
  13. melocake

    melocake 40 ans, Hainaut

    c'est un peu contradictoire d'avoir peur de démonter les lambris soi même pour pas risquer de respirer de l’éventuel amiante et de vouloir rester vivre dans le chantier... non?
    de plus, si désamiantage à prévoir... confinement, mise en dépression, masque, combinaison, etc... un peu comme les scientifiques dans E.T vous voyez?

    Je crois que tout a été dit, et que votre décision est prise de toute façon non?

    alors je vous souhaite juste bon courage!
     
    melocake , 9 Janvier 2020
    #93
    benoki, A.L. et antoine7850 aiment ça.
  14. BigJoke

    BigJoke Hainaut

    Merci encore pour les réactions récentes, que j'ai lues et auxquelles je réfléchis...

    C'est un héritage en effet. Enfin plus exactement, mon père en a hérité au décès de ma mère (dont frais de succession vu leur contrat de mariage), et il m'en a fait ensuite donation devant notaire (dont frais à l'époque, vu sa santé précaire). Je ne me souviens plus exactement à combien l'ensemble des frais s'est monté, mais ce n'était pas rien.

    Tu as raison, je pense pouvoir récupérer en cas de vente le montant investi dans les travaux, à quelques milliers d'euros dans un sens comme dans l'autre.

    D'un autre côté, la remarque des autres intervenants est juste aussi : la valeur actuelle de la maison sera perdue, même si je ne l'ai pas vraiment déboursée. Donc à 250.000 € (budget + 15% + frais architecte) + 140.000 € de valeur actuelle, on est à 390.000 euros de valeur que j'ai "virtuellement" en poche. Si je vends la maison maintenant, j'ai 390.000 euros en poche (et là "en vrai"). Si je rénove, j'ai 250.000 € en poche (si je la vends rénovée). Il y a bel et bien une différence qui équivaut à la valeur de la maison maintenant :)

    Toute la question est de savoir si ce "simple" calcul a beaucoup de sens dans le cas où on envisage de toute façon de passer sa vie dans la maison.

    La discussion par rapport à l'acceptation de prêt par une banque n'a pas lieu d'être. Comme dit dans un message précédent, j'espère pouvoir m'en passer.
     
    BigJoke , 9 Janvier 2020
    #94
    espiritu pampa aime ça.
  15. Nico9999

    Nico9999 Namur

    J'ai pas tout compris à ton calcul "virtuel" :p

    Heu... si tu peux avoir 250 000 sans prêt, pourquoi t'emmerder avec tout ça? Revend la maison, et avec tes 250 000 achètes autre chose ;)
    Ou alors j'ai zappé une étape.
     
    Nico9999 , 9 Janvier 2020
    #95
    benoki aime ça.
  16. BigJoke

    BigJoke Hainaut

    Ben j'ai une maison qui vaudrait 140.000 euros (au conditionnel, car ce n'est encore que l'avis de 2 agences, après que j'en ai éliminé une troisième qui m'annonçait 170.000€). La rénovation coûterait 250.000 euros, que je peux payer. Donc virtuellement, en faisant la somme des deux, ça fait 390.000 €. Ce n'est que virtuel car pour les avoir réellement en poche, il faut vendre la maison.

    Et pourquoi ne pas acheter autre chose ? C'était la deuxième idée, après l'idée de la construction et avant celle de la rénovation.

    En partie de notre faute, comme j'ai expliqué dans un message (pas le bon état d'esprit, recherche du bien parfait vouée à l'échec), nous avons passé un an à retourner immomachin avec les alertes qui vont bien et nous n'avons rien trouvé.

    Que "en partie" notre faute cependant. Oui, de belles maisons il y en a... Une super maison apparaît un samedi à 20h00. Personne ne répond au numéro. Lundi 09h00, ça sonne occupé. 09h05 pareil, 09h10 rebelote... à 09h30 quelqu'un nous dit "plus de rendez-vous possible avant 10j, le bien est super demandé". Rendez-vous pris. Deux jours plus tard, ils rappellent pour annuler, signature du compromis en cours. C'est arrivé du même genre plusieurs fois, et ce n'est qu'UN exemple des écueils auxquels on est confrontés... après, p'tet que c'est juste nous qui sommes tordus et/ou qui n'arrivons pas à faire face à ça, c'est possible.

    D'un autre côté, la recherche d'un bien disposant d'un espace pouvant être utilisé tout de suite comme salle d'attente et cabinet de consultation complique tout ! Simplement parce que c'est loin d'être courant et faisable partout...

    Retour à la case départ : si je mets 330k dans une maison (ce qui fait un peu moins de 390 avec les frais divers), il faut que le cabinet soit existant, nickel, et le reste de la maison aussi, car je n'ai simplement plus les moyens après l'achat d'entamer des travaux. Retour au cas de la maison parfaite que j'ai un gros doute qu'on puisse trouver. Si je paie moins cher, on se retrouve dans le cas présent : on a une maison, pas pourrie, un cabinet est possible mais l'ensemble nécessite transformation/rénovation/travaux, autrement dit pareil que dans la maison ici.

    Une maison affichée à 250k revient à environ 285 avec les frais, reste en gros 100k de travaux pour arriver au budget de 390 (et ça peut aller vite, à moins de pratiquer le rafistolage en deux coups de cuiller à pot). Ça met la maison à 385k, mais si je la revend, ça ne sera probablement pas plus de 300. Donc j'y perds aussi 85k... ok c'est sans doute un peu moins que ce que je perds dans la rénovation de la maison (sans doute 100k ou un peu plus), mais la différence n'est pas si énorme...
     
    BigJoke , 9 Janvier 2020
    #96
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