- #61
Vous pensez donc isoler par le plafond des caves ?
Il y a eu un gros nettoyage sur ce topic
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Rénovation d'une villa - Journal
- Construction - Rénover
- Auteur du sujet gekoshine
- Date de début
Vous pensez donc isoler par le plafond des caves ?
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- #62
par le plafond des caves
C'est sensiblement moins rentable, car les hourdis sont posés sur les murs de cave en contact avec la terre et cela refroidit l'ensemble "béton", et pour le chauffage sol il faut pouvoir déposer le réseau chauffage sur un isolant, en général de 10 cm en PUR projeté.
C'est sensiblement moins rentable, car les hourdis sont posés sur les murs de cave en contact avec la terre et cela refroidit l'ensemble "béton", et pour le chauffage sol il faut pouvoir déposer le réseau chauffage sur un isolant, en général de 10 cm en PUR projeté.
- #63
au vu des plans, trouvez un archi qui connait l'urbanisme de votre commune
Pour avoir travaillé pour une société flamande (Durabrik) je peux affirmer qu'en Flandre, hors des grandes villes, l'urbanisme consiste surtout à vérifier la qualité du sol, sa salubrité, et des "réserves de qualité" du bâti.
Rien à voir avec les prescriptions urbanistiques en RW ou à Bxl, où on dirait que ces prescriptions sont principalement faites pour enquiquiner les candidats constructeurs.
Il suffit de voir les villages qu'on traverse pour se rendre compte qu'on peut faire à peu près n'importe quoi. Il n'y a pas, comme en RW, de "plus beaux villages de Flandre".
Chacun fait un peu ce qu'il veut sur son terrain et ce n'est pas toujours très esthétique.
A chacun ses goûts.
Quand j'ai travaillé chez DB, aucune des maisons du catalogue pour la Flandre ne pouvait être construite telle quel en RW.
Là bas quasi tout est plat, sauf quelques exceptions.
En RW, quasi aucun terrain n'est vraiment tout à fait plat.
J'ai dû leur mettre des dizaines de prescriptions et plans/niveaux de terrains pour leur faire comprendre que les règles n'étaient pas du tout les mêmes et surtout beaucoup plus contraignantes qu'en Flandre.
Pour booster les ventes, j'ai dû demander de faire un catalogue différent pour la RW.
A force de leur expliquer pourquoi les ventes allaient moins bien en RW, ils ont fini par faire un nouveau catalogue.
Pour avoir travaillé pour une société flamande (Durabrik) je peux affirmer qu'en Flandre, hors des grandes villes, l'urbanisme consiste surtout à vérifier la qualité du sol, sa salubrité, et des "réserves de qualité" du bâti.
Rien à voir avec les prescriptions urbanistiques en RW ou à Bxl, où on dirait que ces prescriptions sont principalement faites pour enquiquiner les candidats constructeurs.
Il suffit de voir les villages qu'on traverse pour se rendre compte qu'on peut faire à peu près n'importe quoi. Il n'y a pas, comme en RW, de "plus beaux villages de Flandre".
Chacun fait un peu ce qu'il veut sur son terrain et ce n'est pas toujours très esthétique.
A chacun ses goûts.
Quand j'ai travaillé chez DB, aucune des maisons du catalogue pour la Flandre ne pouvait être construite telle quel en RW.
Là bas quasi tout est plat, sauf quelques exceptions.
En RW, quasi aucun terrain n'est vraiment tout à fait plat.
J'ai dû leur mettre des dizaines de prescriptions et plans/niveaux de terrains pour leur faire comprendre que les règles n'étaient pas du tout les mêmes et surtout beaucoup plus contraignantes qu'en Flandre.
Pour booster les ventes, j'ai dû demander de faire un catalogue différent pour la RW.
A force de leur expliquer pourquoi les ventes allaient moins bien en RW, ils ont fini par faire un nouveau catalogue.
- #64
Hello, ce qui m'a bien aidé au début pour me rassurer, me forcer à faire des choix et éviter pas mal d'erreurs, c'est de faire de nombreux devis. Ca permet de se poser les bonnes questions pour pouvoir expliquer le souhait à un entrepreneur, de budgétiser de manière plus ou moins fiable, de découvrir des surprises, de recevoir des conseils gratuitement et d'être plus assuré quand viendra l'heure de signer. Si votre architecte vous accompagne tout le long du projet, le conseil est peut-être moins pertinent.
Est-ce que vous avez l'intention de remplacer toute la plomberie et l'électricité ? Vous êtes déjà raccordés aux égouts ou avez un système fiable ?
Vous allez (devriez?) isoler votre toiture je suppose. Est-ce que la sous-toiture (s'il y en a une) est compatible avec l'isolant de votre choix ?
Bon amusement !
Est-ce que vous avez l'intention de remplacer toute la plomberie et l'électricité ? Vous êtes déjà raccordés aux égouts ou avez un système fiable ?
Vous allez (devriez?) isoler votre toiture je suppose. Est-ce que la sous-toiture (s'il y en a une) est compatible avec l'isolant de votre choix ?
Bon amusement !
- #65
C'est vrai mais au vue de l'étendue des travaux, il faut prendre un mi-temps pdt un an pour les rendez-vous devis
Avec l'expérience, je ne fais plus de devis et passe tjs par les mêmes pros. Que de temps gagné !!!
- #66
Heureusement que j'ai 3 jours de télétravail... J'ai une fois un chauffagiste qui est resté 2h30 tellement il était curieux et bavardC'est vrai mais au vue de l'étendue des travaux, il faut prendre un mi-temps pdt un an pour les rendez-vous devis
Avec l'expérience, je ne fais plus de devis et passe tjs par les mêmes pros. Que de temps gagné !!!
- #67
faire de nombreux devis
De plus en plus d'entrepreneurs ne perdent plus leur temps à faire des devis pour d'aussi grosses transformations, ou alors acceptent de faire des devis payants, ce qui est logique quand on voit le temps que prend un devis complet et bien documenté.
Quand des gens venaient avec leurs propres plans et leur propre architecte, je leur proposais un vrai devis précis et détaillé, fait par mon architecte habituel, sur base des prix des entrepreneurs avec qui je collaborais, mais pour 0,5 % du montant estimé du bâtiment. Coût remboursable si on travaillait ensemble.
J'avais plusieurs demandes de devis par semaine, si j'acceptais de faire tous ces devis, je n'aurais fait que cela à plein temps. J'ai même un gars qui m' dit clairement: j'ai déjà une douzaine de devis, mais je n'ai pas encore pris de décision.
Beaucoup de gens ne se rendent pas compte que faire un vrai devis détaillé prends du temps, et dans mon cas, je ne faisais que des maisons neuves.
Faire faire des devis précis et fiables pour une transformation dans un beau bâtiment comme celui en question dans ce post, cela peut prendre plusieurs jours, plusieurs entretiens avec le client et plusieurs visites sur site, je connais très peu d'architectes qui le feraient gratuitement. Les architectes avec qui j'ai collaboré demandaient 8 % pour une maison neuve et 10 à 12 % pour des transformations en fonction de la complexité du bâtiment.
Ne venez pas discuter d'architectes à 3 ou 4%, ceux là ne font rien que signer des plans qu'ils n'ont pas faits eux mêmes, dans des CSP .
De plus en plus d'entrepreneurs ne perdent plus leur temps à faire des devis pour d'aussi grosses transformations, ou alors acceptent de faire des devis payants, ce qui est logique quand on voit le temps que prend un devis complet et bien documenté.
Quand des gens venaient avec leurs propres plans et leur propre architecte, je leur proposais un vrai devis précis et détaillé, fait par mon architecte habituel, sur base des prix des entrepreneurs avec qui je collaborais, mais pour 0,5 % du montant estimé du bâtiment. Coût remboursable si on travaillait ensemble.
J'avais plusieurs demandes de devis par semaine, si j'acceptais de faire tous ces devis, je n'aurais fait que cela à plein temps. J'ai même un gars qui m' dit clairement: j'ai déjà une douzaine de devis, mais je n'ai pas encore pris de décision.
Beaucoup de gens ne se rendent pas compte que faire un vrai devis détaillé prends du temps, et dans mon cas, je ne faisais que des maisons neuves.
Faire faire des devis précis et fiables pour une transformation dans un beau bâtiment comme celui en question dans ce post, cela peut prendre plusieurs jours, plusieurs entretiens avec le client et plusieurs visites sur site, je connais très peu d'architectes qui le feraient gratuitement. Les architectes avec qui j'ai collaboré demandaient 8 % pour une maison neuve et 10 à 12 % pour des transformations en fonction de la complexité du bâtiment.
Ne venez pas discuter d'architectes à 3 ou 4%, ceux là ne font rien que signer des plans qu'ils n'ont pas faits eux mêmes, dans des CSP .
- #68
J'ai une fois un chauffagiste qui est resté 2h30 tellement il était curieux et bavard
Pour faire un devis précis il faut prendre le temps que le client précise ce qu'il veut, que l'entrepreneur vous présente ses solutions possibles, les différents matériels nécessaires, etc... etc....
J'ai eu des rendez vous qui ont parfois duré plus de 5 heures avec des clients, j'ai tout expliqué, comment on fonctionnait, les matériaux, les "imprévisibles", les conseils pour améliorer le rendement de leur bâtiment, etc... .etc..., ils ont détaillé leurs souhaits, mais ils ont signé assez rapidement par la suite, car j'étais le seul à avoir été dans tous les détails.
Un jour, j'ai eu 2 rv, un à14 h et un autre à 20h, jusque presque 1 h du matin.
Le lendemain, je ne savais plus parler.
Mais ils ont signé tous les deux.
Quand on construit ou qu'on rénove lourdement, il faut prendre le temps nécessaire pour tout mettre sur la table et faire un choix judicieux. Si vous ne le faites pas, attendez vous à des soucis, parce que vous ne vous êtes pas bien compris.
Pour faire un devis précis il faut prendre le temps que le client précise ce qu'il veut, que l'entrepreneur vous présente ses solutions possibles, les différents matériels nécessaires, etc... etc....
J'ai eu des rendez vous qui ont parfois duré plus de 5 heures avec des clients, j'ai tout expliqué, comment on fonctionnait, les matériaux, les "imprévisibles", les conseils pour améliorer le rendement de leur bâtiment, etc... .etc..., ils ont détaillé leurs souhaits, mais ils ont signé assez rapidement par la suite, car j'étais le seul à avoir été dans tous les détails.
Un jour, j'ai eu 2 rv, un à14 h et un autre à 20h, jusque presque 1 h du matin.
Le lendemain, je ne savais plus parler.
Mais ils ont signé tous les deux.
Quand on construit ou qu'on rénove lourdement, il faut prendre le temps nécessaire pour tout mettre sur la table et faire un choix judicieux. Si vous ne le faites pas, attendez vous à des soucis, parce que vous ne vous êtes pas bien compris.
- #69
Je pense que pour ce genre de rénovation, il faut un architecte qui fera le(s) projet(s) et ensuite plans et métrés pour permettre les demandes de prix aux entreprises. pas simplement faire venir une entreprise pour parler des travaux sur place.
- #70
Hello les amis,
Merci pour vos retours, toujours très pertinent, je suis toujours à la recherche d'architectes, j'ai réussis avoir 2 rdv de suite ce vendredi.
Pour éviter de rentrer dans le détail peut etre des différents postes étant données qu'il est assez difficile d'estimer sans idée précise et sans plan.
Du coup si je peux me permettre, comment diriger un rendez vous avec un architecte sans qu'au final ce la me coute un pont.
Car il y a des parties dont je serais apte à effectuer, d'autres postes comme la facade/isolation pourrait être fait par une très bonne connaissance, mais d'autres pas du tout.
A quoi faut il faire attention lors de l'entrevue afin qu'au final on soit win-win.
J'ai pu lire ici que c'est parfois au pourcentage, parfois un prix fixe.
Merci pour vos retours, toujours très pertinent, je suis toujours à la recherche d'architectes, j'ai réussis avoir 2 rdv de suite ce vendredi.
Pour éviter de rentrer dans le détail peut etre des différents postes étant données qu'il est assez difficile d'estimer sans idée précise et sans plan.
Du coup si je peux me permettre, comment diriger un rendez vous avec un architecte sans qu'au final ce la me coute un pont.
Car il y a des parties dont je serais apte à effectuer, d'autres postes comme la facade/isolation pourrait être fait par une très bonne connaissance, mais d'autres pas du tout.
A quoi faut il faire attention lors de l'entrevue afin qu'au final on soit win-win.
J'ai pu lire ici que c'est parfois au pourcentage, parfois un prix fixe.
- #71
Fais une liste de tout ce que tu veux modifier/améliorer (et que tu ne feras peut être pas en fonction des prix et du budget), avec ce que tu estimes le plus important.
Vois aussi ce qu'il pourrait être plus simple de faire dans une maison vide pour gérer les priorités.
Puis tu peux demander des prix, regarder ce que tu sais faire toi (et éventuellement le faire faire, c'est parfois plus simple/rapide de le faire faire que de le faire soi), ce que tu peux faire faire à tes connaissances (qui ne seront peut-être pas moins chère) et de ce qu'il faut absolument faire faire.
Vois aussi ce qu'il pourrait être plus simple de faire dans une maison vide pour gérer les priorités.
Puis tu peux demander des prix, regarder ce que tu sais faire toi (et éventuellement le faire faire, c'est parfois plus simple/rapide de le faire faire que de le faire soi), ce que tu peux faire faire à tes connaissances (qui ne seront peut-être pas moins chère) et de ce qu'il faut absolument faire faire.
- #72
L'important c'est d'avoir une relation de confiance, c'est votre projet de vie, si le courant ne passe pas, si vous ne vous comprenez pas, n'insistez pas et changez!
Et lui dire simplement les choses : ca je ferai moi, ca on fera plus tard, ca je connais quelqu'un etc etc.
il vous accompagnera tout le long du projet, il faut pouvoir se dire les choses
Et lui dire simplement les choses : ca je ferai moi, ca on fera plus tard, ca je connais quelqu'un etc etc.
il vous accompagnera tout le long du projet, il faut pouvoir se dire les choses
- #73
lors du 1er rdv tu vas lui montrer ta maison, expliquer ton projet et tes idées
tu vas lui communiquer ton budget mais je crois que pas un seul architecte ne s'en soucie à cette étape...
il va t'expliquer sa méthodologie et t'apporter des réflexions par rapport à tes idées (en gros que ses idées sont meilleures et que tu as besoin de lui)
si ton dossier doit bénéficier d'un permis d'urbanisme, tu n'as de toute façon pas le choix de passer par un archi. Je te conseille de prendre un gars de la région, qui connait les rouages de la commune, de ce qu'il peut faire et de ce qui ne passera pas, ça te fera gagner beaucoup de temps.
si tu es ok tu signes le contrat et là c'est parti.
si tu n'as pas les plans, il va devoir les faire
ensuite il va te faire un plan de situation modifiée avec ce qu'il propose + une vue 3D avec une estimation du prix assez précise si c'est un gars sérieux. tu valides ou il modifie jusqu'à ce que ça te convienne (en gros tu bennes ce dont tu n'as pas besoin parmi ses idées pour descendre le prix jusqu'à ta limite - si tu en as une
- , tu t'ajoutes 15% comme marge de sécuritétout ça pour environ 5000€
la suite c'est demande de permis à l'urbanisme
suite à l'obtention, nouveau contrat pour la coordination et suivi du chantier
faire venir les entrepreneurs et recevoir des prix
ensuite go.
en général tu payes 10-12% à l'architecte du montant des travaux sous déduction des 5000 premiers € payés pour le 1er contrat.
choisi bien car une mission ça peut vite aller jusqu'à 2 ans de collaboration, faut que ça se passe bien
c'est parfois intéressant de prendre les societés qu'il connait car il a l'habitude de coordonner et par la force des choses, ces entreprises se connaissent grace à l'architecte donc plus fluide sur le chantier.
edit : vu le 1er post c'est sur, en plus de l'archi prévoir les frais du géomètre (?), ingénieur en stabilité, peb
Dernière édition:
- #74
Ne demandez pas des devis si vous ne savez pas ce que vous voulez, c'est le job de l'architecte de faire des estimations.
Demandez des prix une fois votre projet calé et avec des métrés de sorte que l'entrepreneur ne doive mettre que ces prix en face des quantités. Il sera plus motivé à répondre et verra que le projet est sérieux.
Dans le dernier round, faites une mise au point technique pour valider ce qu'il fait et ce qu'il fait pas et demandez lui de vérifier les quantités pour que le prix soit global et forfaitaire.
Demandez des prix une fois votre projet calé et avec des métrés de sorte que l'entrepreneur ne doive mettre que ces prix en face des quantités. Il sera plus motivé à répondre et verra que le projet est sérieux.
Dans le dernier round, faites une mise au point technique pour valider ce qu'il fait et ce qu'il fait pas et demandez lui de vérifier les quantités pour que le prix soit global et forfaitaire.
- #75
Attention aux "estimations" des architectes, beaucoup travaillent avec des prix de l'année précédente. Cela fonctionnait bien il y a 30 ans, mais les augmentations perpétuelles aujourd'hui, font qu'eux mêmes ont difficile à estimer correctement.
Mais un des points les plus importants, comme l'écrit Melocake, c'est d'établir une relation de confiance
Mais un des points les plus importants, comme l'écrit Melocake, c'est d'établir une relation de confiance
- #76
Hello les amis,
Je reviens de 2 rendez vous d'architecte, avec des approches très différentes.
L'un m'a expliqué sa façon de travailler, un exemple de rénovation profonde, sans nécéssairement parler de budget, avec au final une demande de provision de 4500€ pour faire une proposition, le 3D avec visite virtuel. Ensuite seulement commencera le calcul pour la rentrée du permis. Ca s'est terminé là dessus. Il proposait de plutot travailler en régie. Du coup très difficile de se faire une idée concrète d'une proposition de collaboration.
L'autre, il a pris note de ce que je voulais, il était réaliste en expliquant que le fait d'ouvrir des facades, etc sans vraiment faire de grande transformation, tel quel remplacer un toit en pente par une surface habitable à toit plat débordant par exemple, que c'était beaucoup d'administratif pour pas "beaucoup" de travaux (ouverture facade).
Il est assez créatif, avec le sens du design je dois l'avouer. D'emblée il explique que ses honoraires sont généralement de 8% pour du neuf et 12% pour de la rénovation. Et la désilusion vient avec le prix ..... il estime un m2 moyen de 1400€.
Est ce que le pourcentage se négocie? est ce que le m2 moyen se négocie? En tout cas, il revient vers moi avec une proposition détaillée mentionnant les différents point abordés pour ensuite décider de continuer ou non.
Je reviens de 2 rendez vous d'architecte, avec des approches très différentes.
L'un m'a expliqué sa façon de travailler, un exemple de rénovation profonde, sans nécéssairement parler de budget, avec au final une demande de provision de 4500€ pour faire une proposition, le 3D avec visite virtuel. Ensuite seulement commencera le calcul pour la rentrée du permis. Ca s'est terminé là dessus. Il proposait de plutot travailler en régie. Du coup très difficile de se faire une idée concrète d'une proposition de collaboration.
L'autre, il a pris note de ce que je voulais, il était réaliste en expliquant que le fait d'ouvrir des facades, etc sans vraiment faire de grande transformation, tel quel remplacer un toit en pente par une surface habitable à toit plat débordant par exemple, que c'était beaucoup d'administratif pour pas "beaucoup" de travaux (ouverture facade).
Il est assez créatif, avec le sens du design je dois l'avouer. D'emblée il explique que ses honoraires sont généralement de 8% pour du neuf et 12% pour de la rénovation. Et la désilusion vient avec le prix ..... il estime un m2 moyen de 1400€.
Est ce que le pourcentage se négocie? est ce que le m2 moyen se négocie? En tout cas, il revient vers moi avec une proposition détaillée mentionnant les différents point abordés pour ensuite décider de continuer ou non.
- #77
Et même a 1400EUR ca me parait pas cher...
- #78
Négocier avec un architecte c'est risquER un suivi de chantier pourri.
Un architecte assez créatif avec le sens du design, c'est à FUIRE
Un architecte assez créatif avec le sens du design, c'est à FUIRE
- #79
1400€/m² est raisonnable dans une grosse réno.
si aucun n'a proposé de s'inquieter des prescriptions urbanistiques de la commune en matière rénovation comme vous pensez ouvrir des baies, vous pourriez avoir une grosse désilution.
si aucun n'a proposé de s'inquieter des prescriptions urbanistiques de la commune en matière rénovation comme vous pensez ouvrir des baies, vous pourriez avoir une grosse désilution.
- #80
Si si ca été le point majeur des discussions, mais ils avaient l'air assez confiant, comme ils sont tous deux de la commune. Le seul hic, c'etait la superficie actuelle des terrasses arriere et sur le coté qui pourrait poser problème si jamais je veux agrandir celle de l'arrière où si on veut mettre une piscine, vu qu'en flandres nous sommes limité à 80m2 de surface dur
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napakatbra
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