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Avis permis urbanisme et dérogation

Dans le forum Lois, Règlements, Primes - par JessAd le 15 Février 2021

  1. JessAd

    JessAd Liège

    Bonsoir à tous,

    Désolé d'avance pour la longueur du récit mais le contexte me semble important :D

    Fin 2019, nous nous intéressons à un terrain mis en vente dans un nouveau lotissement. Nous contactons les vendeurs (ce sont eux qui ont fait la demande du permis de lotir), nous recevons les prescriptions urbanistiques et copie du permis de lotir. Nous prenons le temps de la réflexion, le terrain est en pente descendante nous avons un peu de mal à projeter le type de projet qui pourrait convenir au relief ( une des prescriptions étant " pas de modification du relief"). Les prescriptions reprennent d'autres obligations un peu contraignantes, dont celle de faire un muret en briques sur toute la longueur de la façade à rue, ce qui représente un bon budget.
    Début 2020 nous retournons voir le lotissement, un panneau d'un CSP est sur le terrain, ils ont désormais l'exclu pour construire sur le lot qui nous intéresse et annoncent désormais la vente. Nous n'avons pas encore choisit de CSP donc nous les contactons. Le commercial nous envoie les prescriptions urbanistiques, les mêmes documents que nous avions déjà reçu en direct des vendeurs quelques semaines plus tôt et nous faisons une visite avec lui. Avant de nous décider, nous rencontrons notre architecte et nous faisons un premier avant-projet. Le projet nous plaît mais vu que nous devrions construire avec le CSP imposé nous attendons d'avoir le projet chiffré pour voir si ça rentre dans notre budget. Nous sommes à ce moment la au moment du confinement, nous faisons offre sur le terrain, c'est accepté, jusque la tout va bien.
    Le projet est peaufiné au fil des mois, nous signons l'acte authentique du terrain début novembre 2020 et notre architecte va présenter notre projet lors d'un avis préalable à la commune fin novembre 2020. La commune relève quelques détails à changer ( verticalité des baies, ratio de fenêtre pas assez présent sur une des façades et trop sur l'autre), l'architecte change la façade avant et nous assure qu'il sait justifier les autres écarts et début décembre, la demande officielle du permis est déposé à la commune.

    Voici une image du projet pour illustrer:
    Capture d’écran 2021-02-15 à 21.01.51.png

    Le 24/12, nous recevons le courrier de la commune qui nous informe que notre dossier est.. INCOMPLET. Bon c'est embêtant mais rien de bien grave sauf que ... la douche froide: ( JOYEUX NOEL : unamused:)

    La commune demande que l'on respecte la prescription urbanistique du lotissement qui impose d'implanter le volume secondaire ou principal sur la limite mitoyenne. Euh quoi ???
    Bien sur tout est fermé vu que ce sont les congés de fin d'année, nous devons donc attendre la rentrée pour en savoir plus. En attendant moi je ressors tous les papiers que nous avons reçu depuis le début, prescriptions, actes de division, acte d'achat, bref la totale, j'épluche chaque page et je ne trouve rien qui parle de mitoyenneté. De plus les deux seuls plans (cachetés et signés par la commune) que nous avons reçu et qui sont annexés aux actes sont un plan qui reprend la zone constructible et un plan de masse qui montre les exemples d'implantations et sur notre lot, l'exemple est une 4 façades.

    Voici une partie du plan en question, notre lot est celui de +/ 9a 50 au milieu.
    Capture d’écran 2020-04-25 à 09.15.54.png
    `
    Début janvier, je contacte l'architecte qui est aussi surpris que moi. Il contacte immédiatement la commune, et il en ressort qu'il y a bien un document de prescriptions ou cette obligation est reprise. Document que nous n'avons pas reçu, ni des vendeurs, ni du CSP qui présentait le terrain, ni de l'architecte qui ne l'avait pas non plus, ni même de la commune. La commune reconnaît qu'ils sont "passés à côté" y compris durant l'avis préalable mais la prescription existe il faut la respecter!! Super les gars mais nous on l'a déjà acheté le terrain entre temps et si on avait su ça on ne l'aurait simplement pas acheté, c'est pas une petite histoire de baie verticale à changer:oops:.

    L'architecte entame de longues négociations avec la commune en soulevant pas mal d'arguments: ces documents n'ont pas été reçus; la commune ne l'avait pas vu; la commune a signé un plan de masse qui reprend une 4 façades; le permis de lotir reprend des restrictions à respecter ( muret, pas de modification du relief, hauteur max, ..) mais rien à ce sujet au contraire il reprend un avis du CCATM qui indique qu'il convient pour la "construction de maisons unifamiliale 4 façades de qualité"; le lotissement devait initialement comprendre un lot de plus, ce lot a été supprimé à la demande de la commune ce qui donne des façades à rue ( pour notre rue) bien plus larges et avec plus de 20m de façade pour notre lot, pas de sens d'imposer la mitoyenneté, et je vous passe le reste de son argumentaire.

    Finalement la commune accepte que nous réintroduisions la demande telle quelle mais en justifiant le mieux possible la dérogation que nous demandons. "Ils ne sont pas trop chauds car ils ont peur de l'effet boule de neige, si ils acceptent la dérogation pour nous, ils devront l'accepter pour les prochains"... super ça commence bien.

    La demande est réintroduite début février. Nous avons reçu la semaine dernière le courrier nous indiquant que le dossier est complet, nous avons du afficher l'avis pour l'enquête publique. Nous devons donc attendre 115 jours maintenant sans avoir aucune idée quant au fait que notre projet pourrait être accepté ou si nous allons devoir faire une maison mitoyenne à la place d'une villa, ce qui n'est pas envisageable pour nous.

    Pour nous il est clair que nous avons été lésés lors de l'achat du terrain. Les vendeurs nous ont indiqué par écrit qu'ils vendaient un terrain destiné à la construction d'une maison 4 façades. Il a toujours été très clair avec toutes les parties que c'était la condition essentielle à l'achat de ce terrain. La commune a sa part de responsabilité, ils ne nous ont pas donné un dossier complet, ils n'ont rien vu lors de l'avis préalable et pourquoi signer un plan de masse qui reprend une 4 façades alors que visiblement c'est interdit dans les prescriptions? " c'est un exemple d'implantation, pas forcément l'implantation finale", m'a-t-on dit, oui très bien mais un exemple c'est sensé être un modèle que l'on peut suivre ou pas mais certainement pas quelque chose que l'on sait qu'on ne peut pas faire, il me semble que c'est clairement nous induire en erreur. Le but n'est pas de faire la guerre aux genre mais Aujourd'hui nous n'avons que des gens qui nous disent " on comprend, c'est embêtant, on est désolés pour vous" ... euh oui super mais ça nous fait une belle jambe!

    Bon après le roman, voici les questions:

    - Est que vous pensez qu'une telle dérogation est passable ou est-ce que ça n'a aucune chance de passer selon votre expérience? ( autant s'y préparer).
    - Est-ce que vous pensez que ça servirait à quelque chose de demander à rencontrer le fonctionnaire délégué ou un autre intervenant important avant que le dossier passe chez lui ? ou demander à rencontrer la direction de l'urbanisme ? encore une fois le but n'est pas de faire la guerre ou d'emmerder notre monde mais juste de mettre toutes les chances de notre côté.

    L'architecte me dit que les arguments sont bons, qu'il n'y a aucune raison à cette prescription. Pour lui les prescriptions ont été faites, puis la commune a supprimé un lot, cette prescription n'a donc plus de sens vu la taille des lots de notre rue mais la prescription elle est restée telle quelle. Il me dit qu'à la région ça risque fort certainement d'être négatif, qu'ils sont fort "rigides" pour info c'est Liège 2 ( commune d'Hannut). On se demande vraiment si on ne perd pas 4 mois à attendre pour avoir un NON catégorique :oops:

    Si vous voyez d'autres pistes ou conseils qui pourraient nous aider, on est clairement désespérés :laughing:
     
    JessAd , 15 Février 2021
    #1
  2. RobBZ

    RobBZ 32 ans, Hainaut

    J'y connais rien mais j'ai tout lu... :joy:

    Simplement un carport en limite mitoyenne d'un seul côté ne suffirait-t-il pas ?

    Il est permis de le demander et ne pas le bâtir de suite...
     
    RobBZ , 15 Février 2021
    #2
    thekingclaes, cocwa et intègre aiment ça.
  3. JessAd

    JessAd Liège

    @RobBZ tu as été pris dans l’histoire, j’ai un certain talent d’écriture

    le car port c’est une piste que l’architecte a proposé mais bon ça serait en dernier recours, déjà ça nous rajoute un coût imprévu si on le réalise, si on ne le réalise pas c’est se dire qu’on construit avec une infraction et surtout il faudrait décaler la maison vers la gauche et elle était au max à droite car l’ensoleillement est à gauche.

    On est foutus
     
    JessAd , 15 Février 2021
    #3
    espiritu pampa et RobBZ aiment ça.
  4. Inco

    Inco 37 ans,

    Je vous comprend totalement. Nous avons acheté un terrain 4 façades. C etait marqué sur l acte du notaire. Et malgré tout ils ont tout fait pour su on soit en 3 façades... mais ils ont perdus. Juste que certains architecte jaloux,raté de l urbanisme font exprès de faire chier. Pcq ils ont eu leur projet refusé ou sont jaloux de leur salaire de fonctionnaire.
     
    Inco , 15 Février 2021
    #4
  5. casto

    casto Hainaut

    Les salaires ne sont pas si mauvais !

    Il faut que l architecte fasse preuve de créativité sur ce coup ou utiliser les subtilités du Codt.
     
    casto , 15 Février 2021
    #5
    espiritu pampa, intègre et RobBZ aiment ça.
  6. Annepascal

    Annepascal 52 ans, Liège

    Il me semble que la piste d’un car port serait une bonne solution.
     
    Annepascal , 16 Février 2021
    #6
    espiritu pampa et intègre aiment ça.
  7. Dignity

    Dignity 34 ans, Liège

    Si c'est une prescription, la commune et la région peuvent autorisé la dérogation.
    Par contre si la mitoyenneté est mentionné dans les options d'aménagement, la théoriquement pas possible de déroger.
     
    Dignity , 16 Février 2021
    #7
    intègre aime ça.
  8. JessAd

    JessAd Liège

    C’est une prescription propre au lotissement. Par contre en épluchant tous les documents du dossier j’ai trouvé l’avis du fonctionnaire délégué pour le permis du lotissement lui-même et l’avis était défavorable. Du coup je me dis qu’on va demander une dérogation dans un lotissement que le FD ne voulait déjà pas .. j’ai l’impressions que c’est un peu perdu d’avance.
     
    JessAd , 16 Février 2021
    #8
  9. Dignity

    Dignity 34 ans, Liège

    L'avis défavorable concernant tout le lotissement ou concernant la mitoyenneté ?
     
    Dignity , 16 Février 2021
    #9
    espiritu pampa et intègre aiment ça.
  10. JessAd

    JessAd Liège

    Le FD avait rendu un avis défavorable sur le lotissement, la commune n’a pas suivi l’avis et à quand même donné le permis pour le lotissement.
     
    JessAd , 16 Février 2021
    #10
  11. Dignity

    Dignity 34 ans, Liège

    A mon sens ce n'est pas pur autant qu'il va refuser les dérogations.

    Par contre il faut savoir que la commune peut octroyé même si l'avis du FD est défavorable.
    Après à ce niveau la chaque commune fonctionne à sa façon. Certaines suivent simplement l'avis du FD et d'autre maintienne leur avis favorable et octroient le permis.
    Par contre il faudrait s'assurer que la commune à bien rendu un avis favorable.
     
    Dignity , 16 Février 2021
    #11
    intègre aime ça.
  12. JessAd

    JessAd Liège

    La commune n'a pas encore rendu d'avis, nous en sommes à l'étape de l'enquête publique. J'ai parlé avec la personne en charge du dossier à l'urbanisme mais bien sûr aucune piste concrète, la dame m'a simplement dit que ce qui pourrait jouer en notre faveur c'était le fait que le lotissement avait été réduit d'un lot et que donc notre largeur de terrain était plus grande que celle prévue au moment de la création de la prescription de mitoyenneté et donc maintenant vu la largeur de plus de 20m du terrain, cette prescription n'avait plus trop de sens.
    Est-ce que la commune va nous indiquer quel est l'avis qu'elle aura rendu avant que ça passe à la région ?
     
    JessAd , 16 Février 2021
    #12
  13. baziles18

    baziles18 33 ans, Liège

    Petit-Hallet c'est sympa comme endroit, j'ai du lever la moitié du village pour un client.
    Par contre c'est complètement idiot vu le bâtis local, sous réserve du 2ème son de cloche, les arguments que vous avancés sont tout à fait valable et à mon sens pourrait très certainement être entendu par la commune.

    La commune n'est en effet par réputée "facile", bon courage. Ne partez pas trop pessimiste rien ne sert de faire des plans sur la comète avant de recevoir le potentiel refus.

    Carport le plus large possible dont vous ne faites que le muret en mitoyenneté et vous laissez pisser le restant.
    Avec un peu de chance on vous demandera d'introduire un permis rectificatif pour laisser en l'état si vous dites que vous n'avez pas les moyens de terminer les travaux.

    (bon si vous faites la piscine c'est gros, mais je connais plusieurs cas ou c'est passé)
     
    baziles18 , 16 Février 2021
    #13
    RobBZ, intègre et casto aiment ça.
  14. Dignity

    Dignity 34 ans, Liège

    Vous pouvez leur demander mais ils ne sont pas obliger de vous donner la réponse.
     
    Dignity , 16 Février 2021
    #14
    intègre aime ça.
  15. JessAd

    JessAd Liège

    Moi qui pensais que comparé à Bruxelles où je bosse dans l'immobilier, l'urbanisme allait forcément être plus "cool", on est dans un petit village... Douce illusion :joy:.

    Ils ont quand même fait fort, lors de l'avis préalable ils ont dit qu'il n'y avait pas assez de fenêtres sur le côté droit, nous avons du changer toute la façade avant et droite en conséquence et une fois que la demande était introduite, ils nous ont dit que la façade de droite devait être mitoyenne donc aveugle... : unamused:

    Donc selon vous, pas d'intérêt d'essayer de rencontrer l'un ou l'autre intervenant ( FD ou autre)?
     
    JessAd , 16 Février 2021
    #15
    espiritu pampa aime ça.
  16. JessAd

    JessAd Liège

    :laughing: donc en gros on sera dans le brouillard jusqu'à mi juin, youpi
     
    JessAd , 16 Février 2021
    #16
  17. Dignity

    Dignity 34 ans, Liège

    A mon sens maintenant que la demande de permis est rentrée il est trop tard pour rencontrer les agents de la RW.

    Il se peut qu'on vous demande des plans rectificatif pour ne pas repartir à zéro et a ce moment la peut-être envisager le car-port.
     
    Dignity , 16 Février 2021
    #17
    intègre aime ça.
  18. kshin

    kshin 35 ans, Hainaut

    J'ai eu le cas pour notre construction sur Lobbes, Schéma de structure communal imposait une construction en semi-continu ou continu hors la rue n'était pourvue de que villas d'ordre "ouvert".
    La commune accepte les plans, la RW refuse, deuxième modification toujours en ordre "ouvert" avec lettre de motivation, la commune accepte, la RW refuse.
    Troisième chapitre, nous mettons le garage en mitoyen, RW accepte.

    Durant toute la procédure nous avons eu une personne de la RW mais il était impensable pour le Fonctionnaire délégué de déroger à la règle de la villa en semi-mitoyen ou mitoyen car cela devient une norme...

    Par ailleurs, la RW avait dit que si la commune délivrait le permis, le FD fera valoir son pouvoir pour casser le permis dans les 30 jours ... :/

    J'espère pour vous que vous aurez plus de chance
     
    kshin , 16 Février 2021
    #18
    intègre aime ça.
  19. JessAd

    JessAd Liège

    Merci pour votre retour d'expérience... ça semble mal embarqué en effet. Au final le plus frustrant ici c'est que plusieurs intervenants auraient dû être au courant, à commencer par les vendeurs qui annoncent ( encore aujourd'hui car tous les lots ne sont pas vendus) des terrains en indiquant spécifiquement qu'ils sont destinés à des 4 façades, c'est clairement mensonger. Le CSP qui présentait le terrain aurait aussi du se renseigner pour être certain que le projet qu'il nous vendait était faisable au moins dans les grandes ligne et l'architecte lui aussi .. Si nous avions eu connaissance de cette prescription nous aurions simplement acheté ailleurs.
     
    JessAd , 16 Février 2021
    #19
  20. el_grom

    el_grom Hainaut

    Est-ce qu'il était défavorable au fait d'avoir un lotissement ou de par la constitution.
    Peut-etre voulait-il des lots différents?
     
    el_grom , 16 Février 2021
    #20
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