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Avis permis urbanisme et dérogation

Dans le forum Lois, Règlements, Primes - par JessAd le 15 Février 2021

  1. intègre

    intègre 74 ans, Namur

    A.L. le fait d'avoir de grands terrains est peut être lié au plan de secteur qui délimite le nombre d'habitation à l'hectare. Où j'habite , quand j'ai acheté ( et encore maintenant) ce nombre est de 5 habitations à l'hectare maximum. Il y a de vieux dinosaures qui restent terriblement attachés à ces règles qui n'ont plus vraiment de sens aujourd'hui.
    J'ai 45 ares mais seulement 10 ares bâtissable et 35 ares de prairie à l'arrière en zone de parcs et jardins.
    Je devais laisser 5 mètres à gauche et à droite à partir de la limite..
    J'ai rajouté ensuite un car port, sans aucun problème avec la commune.

    JessAd, je ne savais pas que vous aviez acheté le terrain à la CSP., ce qui change la donne.
    Mais pas certain qu'ils aient eu eux-mêmes connaissance du texte de cette page manquante.
    Si le notaire l'avait, et ne vous l'a pas transmis, je pense qu'il a aussi une part de responsabilité, mais encore une fois pouvoir le prouver, ce qui n'est pas facile.
    Mais actuellement, c'est comme ça quasi partout R.W.
    Les 4 façades sont de plus en plus difficile à faire passer dans certaines zones.
    Mettez un car port en limite de propriété, sur les plans, ça devrait aider à passer .
     
    intègre , 17 Février 2021
    #41
    albertrand, RobBZ et JessAd aiment ça.
  2. Dignity

    Dignity 34 ans, Liège

    Que dire de la 3 façades sur le même terrain :p

    J'ai une parcelle de 1750 m².
    Mitoyenneté obligatoire alors que j'ai 35 m de façade.
    La parcelle à laquelle je dois être mitoyen fait 1650 m² ....
    Dans notre cas vu qu'on incorporait un bureau professionnel dans le projet ca n'a pas vraiment d'impact mais c'est complètement aberrant sur des parcelles pareilles.

    Sans compter le fait que la rue monte du coup les bâtiments ne sont même pas à des niveaux identiques.
    Dans le genre absurde...
     
    Dignity , 17 Février 2021
    #42
    albertrand, intègre et casto aiment ça.
  3. casto

    casto Hainaut

    Le terrain parfait dans la zone parfaite n existe pas ! Même les "pro" ne le trouve pas :joy:.

    J ai la chance d avoir une 4 façade mais l implantation n est pas top en façade avant.

    A côté de ça, la zone de cours et jardins nous convient parfaitement. :blush:
     
    casto , 17 Février 2021
    #43
    albertrand et intègre aiment ça.
  4. intègre

    intègre 74 ans, Namur

    Les politiciens du collège communal qui accorde les permis d'urbanisme sont en général totalement incompétents sur les sujets d'urbanisme, surtout dans les communes rurales. Ils tiennent avant tout à satisfaire leur anciens électeurs en essayant de préserver absolument le caractère rural (vieillot) de leurs villages.
    Ce ne devrait plus être des gens pareils qui accordent les permis, mais des groupes/services provinciaux ou régionaux, composés de professionnels de type architectes, urbanistes, etc..., mais indépendants des communes et non élus par celles-ci.
    Cela ne voudrait pas dire qu'on puisse faire n'importe quoi, car il faut absolument préserver les coeurs de villages qui en valent la peine, et dans ces endroits là, aucune dérogation possible.

    Mais cette situation doit absolument être mentionnée clairement par le vendeur et le notaire de la partie venderesse, et vérifiée par la partie acquéreuse lors de la vente des terrains.

    D'autre part, il faudrait aussi pouvoir sanctionner les architectes qui ne respectent pas les prescriptions dans leurs avant projets, ce qui entraîne des retards, des coûts supplémentaires pour le client et de grosses disputes entre clients, architectes et services communaux.

    Une suggestion pour les clients, faire signer la réception des documents de prescriptions urbanistiques par les architectes, ce qui les amènera à plus de respect de ces prescriptions.
     
    Dernière édition: 17 Février 2021
    intègre , 17 Février 2021
    #44
    albertrand et JessAd aiment ça.
  5. RobBZ

    RobBZ 32 ans, Hainaut

    Après passez la frontière et regardez les nouveaux lotissements chez nos voisins Français. Des belles 4 façades sur 500m²..
    . Pas une seule semblables ni d'implantation identiques. C'est ultra moche... :laughing:

    Dépenser 3-400k pour une maison 4 façades gâchée par le style du lotissement c'est quand même dommage... :confused:
     
    RobBZ , 17 Février 2021
    #45
    intègre aime ça.
  6. baziles18

    baziles18 33 ans, Liège

    moi c'est l'inverse :joy:

    1700m² et l'obligation de laisser 5m à gauche et à droite pour implanter les volumes. Au final j'ai du implanter le bâtiment perpendiculairement à la voirie ou alors j'étais obligé de faire entrer le garage dans le volume principal.

    Au final cela ne me dérange pas trop, c'est juste moins "flatteur" la maison fait 16m au lieu de 19m si on avait pu laisser "que" 3m.

    Mais bon coller la maison (même par le garage) je n'aurais pas voulu. C'était la pancarte à vendre sur le terrain.
     
    baziles18 , 17 Février 2021
    #46
  7. JessAd

    JessAd Liège

    Petite ( enfin pas si petite) update pour ceux qui avaient suivi notre mésaventure urbanistique:

    Nous étions donc en février dans le flou sans savoir si notre projet 4 façades passerait à la commune puisque celle-ci nous avait sorti une prescription imposant la mitoyenneté de son chapeau. Cette obligation ne se trouvait dans aucun document reçu ni des vendeurs, ni du CSP qui vendait le terrain, ni annexés aux actes d'achat ( qui mentionnent pourtant que les prescriptions son annexées), autant dire qu'on était tombés de haut.
    Nous étions complètement paumés puisque nous n'étions pas au courant, que l'architecte nous disait ne pas savoir non plus, cette prescription semblait tomber de nulle part.
    Nous avions tenté notre chance en introduisant une demande de dérogation à la commune. L'architecte nous avait motivé en étant persuadé que ça pouvait passer. En attendant la réponse de la commune, nous avons consulté un avocat spécialisé en urbanisme pour avoir un avis extérieur. Le but n'était pas de faire la guerre aux gens mais juste de voir si il pouvait nous aider à faire passer la dérogation du point de vue légal.
    Nouvelle douche froide, après avoir fait sa petite enquête, l'avocat s'est rendu compte qu'en fait les prescriptions à la commune étaient complètes ( contrairement à ce qu'avait dit l'architecte) et que puisque c'était indiqué noir sur blanc, nous n'avions aucun recours contre la commune. Ce qui est incroyable c'est que nous ayons reçu les prescriptions sans les deux seules pages ( 2 pages / plus de 30 pages que faisait le dossier) qui mentionnaient l'obligation de mitoyenneté ( hasard? :) ).
    Mi mars nous n'avions toujours pas de nouvelles de la commune, pour nous ça devenait vraiment insoutenable, du coup j'ai moi pris contact avec la gestionnaire de notre dossier à l'urbanisme pour la première fois (jusqu'ici je laissais l'architecte gérer). La dame très sympa m'a bien fait comprendre que la commune n'était pas du tout favorable ( encore une fois pas du tout ce que nous avait dit l'architecte) et m'a fait comprendre qu'on se dirigeait vers un refus pur et simple du permis.
    Après discussion avec le chef de service et la gestionnaire de dossier, leur avoir expliqué la situation ou en fait ils comprennent vite que nous n'avions pas acheté en sachet qu'il faudrait se mettre sur la mitoyenneté, ils ont proposé que nous introduisions des plans modificatifs avant la réunion officielle du Collège pour ne pas avoir un refus et donc devoir tout recommencer.
    Nous réfléchissons, nous comprenons que nous devons faire une croix sur notre 4 façades. C'est clair y a pire dans la vie, c'est clair que pour certains ce n'est qu'un détail et nous n'avons rien contre les maisons 3 façades mais quand vous vendez votre maison 4 façades, qu'on vous vend un terrain en précisant que vous pourrez y construire une villa, que votre architecte vous dit pareil, le CSP aussi , que le projet est prêt, que c'est le projet de votre vie et que toutes vos économies vont y passer.. c'est clair qu'on est dégoutés.

    Nous avons finalement décidé d'agrandir le garage pour qu'il s'implante jusqu'à la limite mitoyenne et ainsi respecter l'obligation. nous ne voulions pas d'un garage 2 voitures ni du surcoût que ça représente mais nous ne voulions pas bouger le volume principal et rapprocher les pièces de vie des voisins. La piste du carport a été envisagée mais la encore pour ne pas devoir refaire d'enquête publique il aurait fallut respecter toute sortes de prescriptions qui n'allaient pas du tout avec l'esthétique de la maison.

    Bref, c'est, résignés, que nous avons introduit des plans modifiés.
    Mi juin, nous avons obtenu notre permis, c'était vraiment le seul point qui posait problème à la commune.

    Entre temps, nous ne sommes pas restés bras croisés, nous n'aurons pas la maison que nous voulions. Nous aurons un jour ( le terrain à côté n'est pas encore acheté) une autre maison qui se collera à la nôtre. Aucune idée de quel type de maison, de ce que ça donnera au niveau visuel, ça sera peut-être passable comme peut-être très moche. C'est une moins-value pour notre construction puisque clairement une villa ne se vend pas le même prix qu'une 3 façades et ce n'est tout simplement pas le projet que toutes les parties nous ont vendu, si nous avions eu les bonnes infos nous n'aurions tout simplement pas acheté ce terrain.

    Il n'est donc pas question pour nous que les autres parties s'en sortent indemnes. Nous avions pris un avocat pour nous aider à réparer la faute des autres et si ça passait, nous en restions la, mais puisqu'elle n'est pas réparable, nous allons nous battre pour avoir au moins une compensation.

    Les vendeurs sont mis à la cause car ils nous ont certifié (par écrit) que le terrain pourrait accueillir une maison 4 façades et qu'ils nous ont transmis un dossier incomplet de prescriptions urbanistiques. Ils sont en plus les auteurs du lotissement, ils savaient très bien que cette info n'était pas correcte et qu'il manquait des pages. D'ailleurs lorsque nous les avons interpellé ( naïvement nous pensions qu'ils étaient de bonne foi et qu'ils ne savaient pas), ils ont répondu à notre avocat, que c'était notre faute nous n'aurions pas du nous fier aux informations qu'ils nous donnaient.. Ça donne tellement envie d'exterminer la race humaine ce genre de malhonnêteté :)

    L'architecte est également mis à la cause. Il a fait un projet sans vérifier les prescriptions auprès de la commune. Il a reconnu qu'il s'est contenté des documents que les vendeurs et le CSP avaient donné ( C'est la que nous nous sommes rendu compte que l'architecte sois disant indépendant est en fait copain comme cochon avec le CSP et pas si indépendant que ça) et donc il n'a même jamais vérifié que c'était l'ensemble du dossier. Il reconnaît qu'il a commis une faute, mais refuse, à ce stade, une quelconque indemnisation ou remboursement de ce que nous lui avons déjà payé. "C'est pas si grave ça ne change pas grande chose" a-t-il dit, bien sûr lui il a sa villa 4 façades donc pour lui ça ne change pas grand chose ;) Bien sûr nous changeons d'architecte, hors de question que continuer avec une personne en qui nous n'avons plus aucune confiance et qui est largement responsable de l'enfer que l'on vit depuis plus de 6 mois. Rappelons, pour la petite histoire, que nous avons acheté le terrain bien après avoir reçu son avant-projet. Nous avions été clair avec le CSP ( qui vendait le terrain) que nous ne ferions pas d'offre sur le terrain tant que nous n'étions pas certains d'avoir un projet qui nous conviendrait..

    Nous mettons le CSP à la cause également. Il nous a fait visiter le terrain, nous a également envoyé les prescriptions urbanistiques ( incomplètes), nous a préparé des offres pour une maison 4 façades. Il a joué les intermédiaires pour l'achat du terrain, savait exactement que le critère de la 4 façades était notre critère numéro 1 et pourtant n'a jamais vérifié que les infos qu'il nous donnait étaient exacte.

    La justice tranchera, les avocats estiment que notre dossier est solide mais la encore tout dépendra de l'humeur du juge donc suspens.
    C'est vraiment décevant de commencer notre projet comme ça. Jamais nous n'aurions imaginé
    nous retrouver dans une procédure judiciaire avant même que la construction ne commence mais bon espérons que la justice nous donnera gain de cause et qu'on puisse au moins avoir la satisfaction que la malhonnêteté des uns et l'incompétence des autres ne restent pas sans conséquences.

    Le début du chantier est prévu pour le mois de septembre, espérons qu'on ait eu notre dose de mauvaises rencontres :)

    Belle fin de journée à tous.
     
    JessAd , 26 Juillet 2021
    #47
    benoki, cocwa et espiritu pampa aiment ça.
  8. baziles18

    baziles18 33 ans, Liège

    Début du chantier avec la même CSP ?
     
    baziles18 , 26 Juillet 2021
    #48
    Yucatan aime ça.
  9. JessAd

    JessAd Liège

    JessAd , 26 Juillet 2021
    #49
  10. dd1

    dd1 Liège

    Quel courage , moi j'aurais mis une affiche a vendre, me retrouver avec une 3 façades n' est pas tellement un problème en fonction du voisin qui arrivera ......mais payer un terrain 4 façades je saurais pas :oops: c' est une CSP connue votre projet ?
     
    dd1 , 26 Juillet 2021
    #50
    espiritu pampa aime ça.
  11. goto

    goto 38 ans, Liège

    Courage à vous pour vos démarches. Sale histoire. Mais tu peux quand même considérer ta future maison comme une 4 façades mitoyenne par le garage. Ce ne sera pas une vraie mitoyenne. Consolation bien maigre je sais mais ça en reste une. Bonne continuation :)
     
    goto , 26 Juillet 2021
    #51
    espiritu pampa, cocwa et intègre aiment ça.
  12. JessAd

    JessAd Liège

    @dd1 Bien connu en région Liégeoise oui ;)

    si nous avions pu nous aurions simplement annulé la vente, les avocats nous l'avaient suggéré en premier lieux, mais en ayant déjà vendu notre maison, changé les écoles es enfants etc, on ne se voyait pas recommencer à zéro.
     
    JessAd , 26 Juillet 2021
    #52
    espiritu pampa et intègre aiment ça.
  13. neuneu

    neuneu Hainaut

    Je crois que c'est la première fois que je lis un texte aussi long sur bz :( courage comme on dit
     
    neuneu , 26 Juillet 2021
    #53
    intègre aime ça.
  14. dd1

    dd1 Liège

    Tiens une bête question quand on vous a transmis les 30 pages pour le lotissement est ce que les pages étaient numérotées ? C'était impossible de voir les paragraphes manquants ? :worried:
     
    dd1 , 26 Juillet 2021
    #54
    espiritu pampa, cocwa et intègre aiment ça.
  15. JessAd

    JessAd Liège

    @dd1 Pas bête question du tout, c'est une des premières choses que j'ai vérifié. Le dossier qu'on a reçu comporte le permis de lotir et puis les prescriptions. Les pages du permis ne sont pas numérotées et les prescriptions commencent à la page 28. Le document a un titre, sous-titres etc rien qui pourrait laisser croire que ce n'est pas complet. Il n'y avait pas de logique de numérotation. Les deux pages qui manquent et qui indiquent l'obligation d'implantation sont les pages 26 et 27. il aurait été plus logique que les prescriptions commencent à la page 26 plutôt qu'à la page 28? Dans les actes d'achat et l'acte de division du lotissement, les pages 26 et 27 n'existent pas non plus.
    A la commune, une fois que je les ai interrogé ils m'ont aussi dit qu'il n'y avait aucune logique et que ce lotissement posait des problèmes depuis le début.. super merci pour l'info 6 mois plus tard :D
     
    JessAd , 26 Juillet 2021
    #55
    espiritu pampa, cocwa et intègre aiment ça.
  16. dd1

    dd1 Liège

    A vous lire le vendeur vous a bien " B....." j'espère que vous pourrez prouvez votre perte en justice et que vos voisins seront sympas:grinning:
    vous êtes repartis en CSP ou corps de métier séparé ? vous devez garder l'architecte ou vous l'avez viré aussi ?
     
    dd1 , 26 Juillet 2021
    #56
  17. cocwa

    cocwa Namur

    courage à vous ! je serai intéressée de connaitre le résultat de cette affaire!
    si ça peut vous rassurer, autant je ne suis pas fan des 3 façade, autant une mitoyenneté via le garage ne me dérange pas ;)
     
    cocwa , 27 Juillet 2021
    #57
    espiritu pampa et intègre aiment ça.
  18. goto

    goto 38 ans, Liège

    Pourquoi ne pas faire un garage et le prolonger avec un carport jusqu'à la mitoyenneté ? Ca ferait un espace tampon et limiterait le coût du projet ?

    Comme cela mais inversé

    Screenshot_20210727_100248.jpg
     
    goto , 27 Juillet 2021
    #58
  19. baziles18

    baziles18 33 ans, Liège

    Question de sensibilité en effet, moi comme dis précédemment c'était la pancarte à vendre.
    L'enfer c'est les autres et la mitoyenneté n'y échappe pas !
     
    baziles18 , 27 Juillet 2021
    #59
  20. RobBZ

    RobBZ 32 ans, Hainaut

    Le construire en bric et broc et ensuite demander la suppression à la commune 3ans après ? :D

    Histoire d'avoir le dernier mot :laughing:
     
    RobBZ , 27 Juillet 2021
    #60
    cocwa aime ça.
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