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Quoi de neuf

Réparation plan de travail cuisine (Locataire + casserole brûlante = caca)

Statut
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  • #81
ombrenoire a dit:
Quand je lis tout ça, que je suis content de ne pas avoir investi dans l'immobilier.:laughing:
La bourse (fonds et ETF) et le crowdlending (majoritairement immobilier) me rapportent autant voir plus sans tout ces ennuis.
Quand je vois mes connaissances qui galèrent avec leurs locataires, doivent aller se battre au tribunal ou payer de leur personne pour remettre un bien en état tout ça pour une rentabilité MAX de 4,5% quand tout va bien, j'ai vraiment du mal à comprendre...
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4.5% c'est le rendement moyen BRUT de BRUT.
Net... 2%? 2.5%? Et quand on déduit sa main d'oeuvre en fait c'est 0. La vraie rentabilité c'est l'éventuelle plus value.
 
  • #82
baziles18 a dit:
reste le créneau des étudiants, je n'ai presque plus que cela. Avec parents garants et baux de courte durée donc peu de surprises à l'arrivée. Mais bon il n'y a pas qu'une seule bonne technique.
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Tu remets en ordre en juillet août à ton aise du coup...!
 
  • #84
brush a dit:
4.5% c'est le rendement moyen BRUT de BRUT.
Net... 2%? 2.5%? Et quand on déduit sa main d'oeuvre en fait c'est 0. La vraie rentabilité c'est l'éventuelle plus value.
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Ça c'est soit parceque tu comptes mal, soit parceque tu finances tes biens en fonds propres (et encore).

En rentabilité net de net (en comptant les plus values) je tourne entre 13 et 15% annuellement.
 
  • #85
Banziles18, ça le semble inattegnable 18%.
C'est quoi le calcul?
Je suppose que vous comptez le retour sur investissement de.la mise de départ. Càd (notaire + apport propre) - revenu cadastral et assurance; non?
Dans ce casa me paraît atteignable. on met 50k dans un projet, et qu'on récupère 50k après 8 ans avec les loyers? Ce type de calcul?
 
  • #86
baziles18 a dit:
Ça c'est soit parceque tu comptes mal, soit parceque tu finances tes biens en fonds propres (et encore).

En rentabilité net de net (en comptant les plus values) je tourne entre 13 et 15% annuellement.
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difficile de compter les plus values tant qu'on n'a pas vendu...

Mais dans ma région, de tels rendements sont totalement impossibles.
On peut viser 6% BRUT sur de vieilles batisses avec 3-4 appartements et 4-4.5% sur des maisons au max.
Et c'est le brut sur achat donc n'incluant ni réparation, ni travaux, ni taxes, assurances, impositions, etc.
 
  • #87
brush a dit:
difficile de compter les plus values tant qu'on n'a pas vendu...

Mais dans ma région, de tels rendements sont totalement impossibles.
On peut viser 6% BRUT sur de vieilles batisses avec 3-4 appartements et 4-4.5% sur des maisons au max.
Et c'est le brut sur achat donc n'incluant ni réparation, ni travaux, ni taxes, assurances, impositions, etc.
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La dernière opération sur laquelle j'ai un retour de 2 ans :

200 000€ = prix de vente = mise de la banque
38 000€ = apport = mise de ma poche
1100€ = crédit
1795€ = loyers
=> 795€ brut par mois > 9540€ annuellement > rendement brut = 9540/38000 = 0.2510 > 25,10% brut hors plus value de la valeur vénale.

En net je suis à 14,57% parce que j'ai eu quelques petits frais pour 1000€.

Et je ne parle toujours pas de plus value qui est de presque 100 000€ en 2 ans sur ce bâtiment ni de la diminution d'encours à la banque, ...
 
  • #88
quicherchetrouv a dit:
Banziles18, ça le semble inattegnable 18%.
C'est quoi le calcul?
Je suppose que vous comptez le retour sur investissement de.la mise de départ. Càd (notaire + apport propre) - revenu cadastral et assurance; non?
Dans ce casa me paraît atteignable. on met 50k dans un projet, et qu'on récupère 50k après 8 ans avec les loyers? Ce type de calcul?
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Ben oui à quoi bon calculer le rendement sur la mise de la banque ? cet argent ne sort pas de votre poche ;)
 
  • #89
baziles18 a dit:
La dernière opération sur laquelle j'ai un retour de 2 ans :

200 000€ = prix de vente = mise de la banque
38 000€ = apport = mise de ma poche
1100€ = crédit
1795€ = loyers
=> 795€ brut par mois > 9540€ annuellement > rendement brut = 9540/38000 = 0.2510 > 25,10% brut hors plus value de la valeur vénale.

En net je suis à 14,57% parce que j'ai eu quelques petits frais pour 1000€.

Et je ne parle toujours pas de plus value qui est de presque 100 000€ en 2 ans sur ce bâtiment ni de la diminution d'encours à la banque, ...
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C'est quel type de bien?
Car pour 200000€ chez moi c'est une maison délabrée ou un appart basique et ça générera 650-800€ de loyer max (hors charges)
 
  • #90
baziles18 a dit:
La dernière opération sur laquelle j'ai un retour de 2 ans :

200 000€ = prix de vente = mise de la banque
38 000€ = apport = mise de ma poche
1100€ = crédit
1795€ = loyers
=> 795€ brut par mois > 9540€ annuellement > rendement brut = 9540/38000 = 0.2510 > 25,10% brut hors plus value de la valeur vénale.

En net je suis à 14,57% parce que j'ai eu quelques petits frais pour 1000€.

Et je ne parle toujours pas de plus value qui est de presque 100 000€ en 2 ans sur ce bâtiment ni de la diminution d'encours à la banque, ...
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en passant, 1795-1100 ça fait quand même 695 :D
Mais nous ne fonctionnons pas de la même manière. Vous avez un crédit relativement long pour dégager du cash flow tandis que je finance à 50% sur 10 an maximum. Mon cashflow est toujours négatif.
 
  • #91
brush a dit:
en passant, 1795-1100 ça fait quand même 695 :D
Mais nous ne fonctionnons pas de la même manière. Vous avez un crédit relativement long pour dégager du cash flow tandis que je finance à 50% sur 10 an maximum. Mon cashflow est toujours négatif.
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C'est pas faux ! :grinning:

Il y a 36 façons de faire mais clairement partant de zéro financer de ma poche 100 000€ tous les 2 ans c'est pas dans mes moyens.
 
  • #92
brush a dit:
C'est quel type de bien?
Car pour 200000€ chez moi c'est une maison délabrée ou un appart basique et ça générera 650-800€ de loyer max (hors charges)
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Un petite maison de maître transformée voici 50 ans en 4 studios. Régularisée dans la foulée par mes soins. C'est le genre de bien que je recherche.

Grosse demande, hyper liquide en cas de revente et pas trop coûteux à rénover.
 
  • #93
baziles18 a dit:
Un petite maison de maître transformée voici 50 ans en 4 studios. Régularisée dans la foulée par mes soins. C'est le genre de bien que je recherche.

Grosse demande, hyper liquide en cas de revente et pas trop coûteux à rénover.
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j'ai un bien de ce type aussi. Mais malgré ça mon rendement brut reste de 6.5-7%
Et comme les PEB ne sont pas fantastiques, bibi va devoir investir dans des PAC pour tout le monde....
En passant la commune vient de voter une nouvelle taxe sur les PEB D à G. Dans le cas de mes studios, loués 360€, la taxe sera de 400€ annuellement. Ils sont quand même fantastiques à ne pas comprendre que oui ça va améliorer les logements, mais ça va faire augmenter les prix et les petites gens ne trouveront plus de petits loyers, cqfd :/
 
  • #94
baziles18 a dit:
La dernière opération sur laquelle j'ai un retour de 2 ans :

200 000€ = prix de vente = mise de la banque
38 000€ = apport = mise de ma poche
1100€ = crédit
1795€ = loyers
=> 795€ brut par mois > 9540€ annuellement > rendement brut = 9540/38000 = 0.2510 > 25,10% brut hors plus value de la valeur vénale.

En net je suis à 14,57% parce que j'ai eu quelques petits frais pour 1000€.

Et je ne parle toujours pas de plus value qui est de presque 100 000€ en 2 ans sur ce bâtiment ni de la diminution d'encours à la banque, ...
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Quasi 2k de loyers sur un bien à 200k dans aucun travaux ? Soit vous êtes un marchand de sommeil soit vous avez un sacré bon filon ;)
 
  • #95
par contre, en aparté, ma manière de calculer le rendement brut est quand même autre et plus simple.
Je prends le coût d'achat, frais compris, éventuellement travaux de mise aux normes compris et je divise avec le CA généré.
Soit dans votre cas 21540/238000= 9%
 
  • #96
ombrenoire a dit:
Quasi 2k de loyers sur un bien à 200k dans aucun travaux ? Soit vous êtes un marchand de sommeil soit vous avez un sacré bon filon ;)
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ça dépend beaucoup de l'endroit. Je suis près de Verviers et là on peut trouver un batiment 3 apparts à 200000 à mettre en location directe.
Mais je m'épargne ça... Même si c'est super rentable :laughing::laughing:
 
  • #97
En même temps celui qui calcul le rendement avant d'investir dans un bâtiment est déjà mal barre selon moi.
Pour avoir un bon rendement il faut que se soit une passion comme le vin, comme les montres,... A force on oriente ses achats car on voit le potentiel que personne ne voit. Et perso je vois le plaisir que je vais avoir à rénover.
 
  • #98
brush a dit:
j'ai un bien de ce type aussi. Mais malgré ça mon rendement brut reste de 6.5-7%
Et comme les PEB ne sont pas fantastiques, bibi va devoir investir dans des PAC pour tout le monde....
En passant la commune vient de voter une nouvelle taxe sur les PEB D à G. Dans le cas de mes studios, loués 360€, la taxe sera de 400€ annuellement. Ils sont quand même fantastiques à ne pas comprendre que oui ça va améliorer les logements, mais ça va faire augmenter les prix et les petites gens ne trouveront plus de petits loyers, cqfd :/
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Dans le genre Calimero…
 
  • #99
ombrenoire a dit:
Quasi 2k de loyers sur un bien à 200k dans aucun travaux ? Soit vous êtes un marchand de sommeil soit vous avez un sacré bon filon ;)
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4 studios (en fait des petits appartements 1ch) de 32 à 41m² dans une maison de ville sans jardin de 160m². Tout parfaitement en règle pour 415/430/450 et 500€ de loyer. Je les remets à neuf au départ du locataire pour l'instant seul celui à 500€ a été rénové en 2024. Et quand je dis rénové c'est vraiment pas juste du cosmétique.

Pas de secret. Je scrute tous les jours mes alertes immoweb et ensuite je prends le risque de formuler des offres sans conditions suspensives et sans visite du bien.

(centre de Liège la région pullule de biens longtemps donné en location par des propriétaires peux scrupuleux à des locataires qui le sont tout autant.)
 
  • #100
Le Leu a dit:
En même temps celui qui calcul le rendement avant d'investir dans un bâtiment est déjà mal barre selon moi.
Pour avoir un bon rendement il faut que se soit une passion comme le vin, comme les montres,... A force on oriente ses achats car on voit le potentiel que personne ne voit. Et perso je vois le plaisir que je vais avoir à rénover.
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Masochiste :p
J'aime bien rénover mais je ne parle pas encore de plaisir
 
Statut
N'est pas ouverte pour d'autres réponses.

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