Le journal de bord de ma première rénovation

Hello,

J'avais déjà posté 2-3 fois à propos d'une maison que je souhaitais acheter et notre offre ayant été acceptée, je me projette dans la rénovation. N'ayant aucune expérience, j'ai l'intention de poster régulièrement ici pour obtenir des avis, mais aussi pour me forcer à prendre du recul sur le chantier.

La maison date de 1937 et il faut pratiquement tout refaire : isolation, toiture, menuiserie, électricité, chauffage, cuisine, sdb, etc. On souhaite aussi déplacer les escaliers et abattre des murs pour ouvrir le séjour. On vient de contacter des ingénieurs en stabilité pour étudier la faisabilité. Pas d'architecte de prévu. Voici les plans :

Le rdc est à 60cm du sol côté rue et 1m côté jardin. La véranda étant au même niveau que le jardin, il y a un garde-corps et des escaliers (pas dessinés) qui la séparent du séjour.

L'étage ne comporte qu'une chambre et deux débarras mansardés, le reste n'est pas aménagé.

Il y a un grenier au dessus de la chambre.

Pour la rénovation, nous passerons principalement par des entrepreneurs. On aimerait faire certains postes nous-mêmes, mais à condition qu'on ne retarde pas trop notre emménagement... On se sent capables de :

• Casser la chape du rdc pour chauffage sol
• Recarreler par dessus (ça semble accessible au 1er abord, mais aucune idée du temps que ça prendrait)
• Réalisation de la cuisine, de la sdb et des WCs
• Préparation des murs et peinture

Pour l'instant, on compte se concentrer sur le rdc, y emménager, puis aménager l'étage nous-mêmes. On sera beaucoup moins pressés une fois qu'on aura plus de loyer à payer

Ce qui nous occupe actuellement :

• Acceptation de notre crédit
• Devis toiture et ingénieur en stabilité
• Plans
• Décider si on rénove ou si on abat la véranda

Je fais déjà appel à vous pour préparer les devis et les plans
Tous les planchers sont en béton (rdc, 1er étage et grenier).
On va abattre la chambre du 1er étage (et donc aussi le grenier) pour réagencer l'espace.
Le 1er étage est entièrement mansardé (la toiture descend jusqu'au plancher).
La panne faîtière est à 4m60.
On veut recréer un grenier, son solivage devra reposer sur des murs pleins.

Je compte m'appuyer sur les pignons, mais étant donné que le plancher fera 10,60m de long, il faudra des cloisons en dur.
1) Y a-t-il des points d'attention quand on s'appuie sur un pignon?
2) En quoi mes cloisons en dur devraient être maçonnées ?
3) Est-ce que ces cloisons en dur devront reposer sur des murs porteurs du rdc ? Ou bien le plancher en béton du 1er étage pourrait être suffisamment solide et répartir correctement la charge?

L'emplacement de ces cloisons conditionne les plans et donc aussi les devis. C'est pour ça que je me pose déjà ces questions

Au plaisir d'échanger avec vous !

ootsun a dit:

On souhaite aussi déplacer les escaliers

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Ça compte aussi !

lamy a dit:

Ça compte aussi !

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Vous voulez dire que ça compte pour le choix de l'emplacement des cloisons en dur qu'on souhaite créer au 1er étage, c'est ça?

Oui. Suis pas architecte mais il faut une vision en 3D pour s’assurer que tout est bien soutenu.
À l’origine, il est mal situé.
Il faut une ouverture entre la cuisine et le salon (à mon avis )

Attention au fait que si vous touchez à la structure portante, ce qui va être le cas, il faut absolument un permis d'urbanisme et un architecte.

Je vois que vous ne prévoyez pas de faire appel à un architecte mais un bon architecte pourrait vraiment valoriser votre maison, ce qui serait bien serait d'en trouver un qui a déjà rénové un bungalow des années 30

https://www.homebuilding.co.uk/ideas/remodelled-bungalows-before-and-after

intègre a dit:

Attention au fait que si vous touchez à la structure portante, ce qui va être la cas, il faut absolument un permis d'urbanisme et un architecte.

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Vous faîtes bien de m'en avertir, merci. Quelles sont les raisons derrière cette obligation? Assurer la sécurité des habitants (et de ses futurs habitants)? Quel sera le rôle de l'architecte? Puisqu'il devra de toute façon faire appel à un ingénieur en stabilité, qu'apportera-t-il?

Xera a dit:

Je vois que vous ne prévoyez pas de faire appel à un architecte mais un bon architecte pourrait vraiment valoriser votre maison, ce qui serait bien serait d'en trouver un qui a déjà rénové un bungalow des années 30

https://www.homebuilding.co.uk/ideas/remodelled-bungalows-before-and-after

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Comme toujours, il s'agit d'un arbitrage à faire... Nous partons d'un PEB G et souhaitons considérablement améliorer la performance énergétique de la maison. L'étage est aussi à complètement aménager.

Rien qu'avec ça, le budget est déjà entièrement consommé. Et ça m'étonnerait que nous ayons pu anticipé tous les postes de dépenses...

Sur une rénovation à 220.000, je lis que les frais d'architectes pourraient facilement s'élever à plus de 20.000€. Si c'est bien l'ordre de grandeur, nous avons du mal à trouver un poste sur lequel aller rogner :/

Etes-vous d'accord avec mon raisonnement ou est-ce qu'à ma place, vous feriez tout de même appel à un architecte?

Merci pour l'article sur la rénovation de bungalow. Qu'est-ce qui permet de caractériser ma maison comme étant de ce type? Etage entièrement mansardé?

ootsun a dit:

Vous faîtes bien de m'en avertir, merci. Quelles sont les raisons derrière cette obligation? Assurer la sécurité des habitants (et de ses futurs habitants)? Quel sera le rôle de l'architecte? Puisqu'il devra de toute façon faire appel à un ingénieur en stabilité, qu'apportera-t-il?

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Le permis d'urbanisme pour la modification de mur porteur nécessite un architecte qui effectuera plans, projections pour la demande de permis.
Une fois le permis obtenu l'architecte demandera les dimensionnements nécessaires à l'ingénieur en stabilité.
Après sélection de l'entreprise, l'architecte supervisera les travaux avec contrôle de l'ingénieur.

C'est principalement pour que le bâtiment ne s'effondre pas, la sécurité des habitants en découle.

Certains ignorent l'obligation du permis d'urbanisme qui prend parfois jusqu'à 6 mois pour être obtenu.

Mission complète, ça prend facilement 1 an entre le choix de l'architecte, l'obtention du permis et la validation de l'ingénieur en plus des € que ça coute.

heureuxproprio a dit:

Le permis d'urbanisme pour la modification de mur porteur nécessite un architecte qui effectuera plans, projections pour la demande de permis.
Une fois le permis obtenu l'architecte demandera les dimensionnements nécessaires à l'ingénieur en stabilité.
Après sélection de l'entreprise, l'architecte supervisera les travaux avec contrôle de l'ingénieur.

C'est principalement pour que le bâtiment ne s'effondre pas, la sécurité des habitants en découle.

Certains ignorent l'obligation du permis d'urbanisme qui prend parfois jusqu'à 6 mois pour être obtenu.

Mission complète, ça prend facilement 1 an entre le choix de l'architecte, l'obtention du permis et la validation de l'ingénieur en plus des € que ça coute.

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Un ordre de grandeur concernant les frais de l'architecte? Le délai d'un 1 an ne serait pas trop un problème dans mon cas. Merci pour l'explication.

Quelles sont les raisons derrière cette obligation?
C'est juste la loi, et ça ne se discute pas.

ootsun a dit:

Nous partons d'un PEB G et souhaitons considérablement améliorer la performance énergétique de la maison.

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Pour améliorer votre PEB, il faut :
- isoler les murs par l'extérieur (de préférence)
- isoler le grenier et le s/sol
- mettre des châssis performants

Commencerez-vous par là?

ootsun a dit:

Un ordre de grandeur concernant les frais de l'architecte? Le délai d'un 1 an ne serait pas trop un problème dans mon cas. Merci pour l'explication.

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pré étude (plans situation actuelle, plans situation projetée, esquisse 3d) 3000 euros htva
introduction permis 2000 euros htva
ensuite 12% des travaux supervisés par l'architecte moins les sommes payées (soit 3000 + 2000)

une situation n'est pas l'autre, dans notre cas rénovation à 150k €

lamy a dit:

Pour améliorer votre PEB, il faut :
- isoler les murs par l'extérieur (de préférence)
- isoler le grenier et le s/sol
- mettre des châssis performants

Commencerez-vous par là?

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Oui, ces postes sont prévus et "estimés" :

• murs (briquettes de parement) : 300€/m²
• toiture (biosourcé) et plaquage : 150€/m²
• sol (par le dessus pour chauffage sol): 15€/m²
• chassis : 22.000€ au total

Nous avons rdv cette semaine pour des devis toiture et chassis. Hâte de pouvoir confronter ces estimations... Avec un peu de chance, j'ai surestimé et je pourrais engager un architecte pour toute la rénovation

Nous ne sommes pas là pour vous critiquer, mais pour vous aider.
Posez toutes les questions avant de faire quelque chose, car jusqu'à présent vous avez un peu mis la charrue avant les boeufs.
Comment a-t-on pu vous faire des devis sans plans précis ??
Ne signez rien du tout avant d'avoir un architecte pour vous protéger contre des entrepreneurs véreux.

Je n'ai pas encore obtenu de devis, les premiers rdv sont cette semaine. Vous recommandez d'obtenir des plans architectes avant de faire les devis toiture et châssis?

Merci pour vos conseils.

C'est indispensable !!
Sans cela, vous aurez des prix à la grosse louche, sans rien de précis.
Un architecte pourra même vous faire un métré précis avec les matériaux spécifiques, sur lequel les entrepreneurs pourront donner des prix exacts et pas approximatifs.
Avant de signer quoi que ce soit, venez poser vos questions sur le forum, sans oublier que sur le forum également vous aurez toutes sortes de commentaires, parfois même désobligeants de certains.
Il y en a qui trouvent tout trop cher, en se basant sur des prix anciens ou sur de l'auto-construction.

ootsun a dit:

Oui, ces postes sont prévus et "estimés" :

• murs (briquettes de parement) : 300€/m²

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Ok, mais ça, c’est l’extérieur, le look.
Qu’allez-vous mettre comme isolant et en quelle épaisseur?

Je pense qu'effectivement un architecte est de mise, surtout quand je relis la volonté d'ouvrir des espaces, de refaire un plancher, de remonter des murs porteurs, d'abattre une véranda... ce n'est pas comme si vous vouliez casser un mur dans la maison...

Sachez que l'accompagnement de l'architecte peut se limiter au gros oeuvre fermé, il a normalement l'obligation de suivre un chantier jusqu'à cette étape.

Personnellement, nous nous serions bien passés de ses services mais malheureusement, notre rénovation est trop importante et nécessitait absolument un permis d'urbanisme (on unit 2 maisons voisines et le permis devait nous couvrir par rapport à un voisin direct - réhausse de plateforme).

Nous avons donc limité la mission de l'architecte au gros oeuvre fermé (gros oeuvre, châssis, toiture) ce qui fait que les frais d'architecte seront limités à ces postes.

Pour le reste (isolation, electricité, plomberie, chauffage, menuisier escalier, plafonnage, carrelage) je superviserai les entreprises ou je ferai moi même.

Si les murs modifiés touchent aux façades, les normes PEB devront être respectées...ce qui induit... un nouvel intervenant... le certificateur PEB, dont le rapport coutera +/- 500 euros. son job est de dire à l'architecte les épaisseurs des murs, des isolants, des chassis, etc pour répondre aux normes PEB...sur base des plans de l'architecte. Normalement, l'architecte peut déjà solliciter le certificateur PEB pour le choix des châssis.

Sachez également qu'il existe des primes à la rénovation qui peuvent être conséquentes, notamment lorsque ça touche à l'isolation et il sera nécessaire nécessaire pour certaines de faire appel à un auditeur logement pour environ 1000 € (qui est parfois certificateur PEB). Si l'isolant, les châssis, .. répondent à certaines normes, les primes sont véritablement très intéressantes. Il y aussi des primes pour la mise aux normes de l'électricité, charpente, humidité,...

Ce n'est pas pour vous dégoûter mais une fois qu'on touche à la stabilité d'un bâtiment ça ouvre la porte à un tas d'intervenants auxquels on s'attendait pas forcément. Si vous n'avez pas d'expérience, un architecte peut vraiment vous être utile car on ne peut pas être clairvoyant dans une rénovation comme la votre si c'est la 1ere fois. Il y a toujours des surprises et un (bon) architecte est là pour les anticiper.

Il faudra tout de même se montrer ferme avec l'architecte car ils ont tendance à s'emballer dans leurs délires et idées fort couteuses tout en gardant une collaboration saine avec lui (ça doit être votre meilleur ami pour 1 ou 2 ans)

C'est marrant, t'es exactement dans la situation ou j'étais il y a deux ans. A l'époque je pensais pouvoir fêter Noël 2022 dans la maison, je pense que 2024 sera encore chez les parents

J'ai commencé les travaux avec mon père et mon cousin et notre peu de connaissances, on partait du principe que l'architecte et l'ingénieur en stabiltié étaient inutiles et bien trop coûteux et qu'on ferait "comme à l'ancienne".

En cours de route, de par l'étendue des travaux, les modifications à faire (structurelles et visibles, comme la toiture par exemple) etc je me suis rendu compte que je ne pouvais pas gérer tout ça tout seul. Déjà juste pour l'aspect légal des choses et ensuite parce que simplement, je ne suis pas du métier et je n'ai pas l'expérience qui va avec. Du coup j'ai fais appel à un architecte et ingénieur en stabilité pour les postes nécéssaires.

- Coût de l'architecte: Je ne vais pas m'avancer sur les chiffres, mais à savoir que certains architectes marchent au pourcentage et d'autre ont un forfait fixe.
- Coût de l'ingénieur en stabilité: J'en ai eu pour une histoire de 1500 euros TTC pour un assez gros rapport (toiture, fondations, ouverture de murs porteurs et deux trois autre détails)
- Intérêt de l'architecte: C'est là où je suis vraiment content. Un bon architecte apportera une vision à ton projet, et pensera à des solutions et des agencements que tu n'aurais probablement pas imaginer toi même. Dans mon cas, je comptais plus ou moins laisser l'agencement de la maison tel quel sans avoir trop réfléchi à l'optimisation des pièces, du déplacement, de la lumière, ...
- Assistance de l'architecte: Bon là j'imagine que c'est au cas par cas, j'ai lu des histoires d'horreur sur certains, mais personellement j'ai un très bon retour du mien. Je peux téléphoner ou envoyer un mail dés que j'ai une question et j'aurais ma réponse.
- Mesures pour les devis: Certains corps de métiers vous diront simplement qu'il leur faut les mesures (métrées) de l'architecte pour tel ou tel poste.

Et en guise de point supplémentaire, idéalement, fais un audit énergétique de ta maison et essaye de percevoir les primes si la rentabilité est là.

Bonne chance !