Investir dans l'immobilier maintenant ?

baziles18 a dit:

Oui place du congrès

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T as trouvé via immoweb ton bien ?

mouf a dit:

Effectivement.
Et pourtant...
Plus près de Bruxelles à Hoielaart, j'ai vu un terrain vendu 900.000 EUR.
Sur Braines l'Alleud on est vite à 200k le terrain.

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Je ne pense pas que ca soit une question de prix.

Car avec une maison, le prix doit pas être moins cher ... et si tu ajoutes la démolition / évacuation
Mais qu'il devient dur de trouver de bons terrains (plat, taille correcte, largeur de facade correcte, bonne orientation, prescriptions clémentes, ...) qui fait qu'ils se tournent vers cette solution.

Quand je vois les terrains :
- Ton jardin se trouve au nord
- T'as 10-12 mètres de facade à rue
- Superficie régulièrement inférieur à 500 mètres carrés

Je me dit que c'est plus aussi simple de trouver un terrain intéressant !

dd1 a dit:

T as trouvé via immoweb ton bien ?

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Non par mon réseau, je travaille avec des notaires, des agences ou des architectes donc j'ai parfois de la chance.

mouf a dit:

Effectivement.
Et pourtant...
Plus près de Bruxelles à Hoielaart, j'ai vu un terrain vendu 900.000 EUR.
Sur Braines l'Alleud on est vite à 200k le terrain.

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J'ai trouvé mieux :
Maison (à l'état de ruine) à démolir : 1.100.000 €
(Oui, mais c'est au Prince d'Orange )
https://www.immoweb.be/fr/annonce/maison/a-vendre/uccle/1180/9822536?searchId=62417cfeca8f1

Hello,

J'étais tombé sur cette vidéo de stupid economics qui venait casser le mythe du pavillon péri-urbain, de la maison individuelle :



Qu'est ce vous en pensez de votre côté ? Surtout à la lueur du prix de l'énergie ?

1) Sobriété énergétique

De mon côté, clairement, il faut investir massivement dans l'isolation ... bien que, même sur ce point, je me demande ce que ca va donner dans 25 ans / 30 ans ? Quand je vois que les nouvelles maisons, c'est un bloc, du PUR, une brique de parement ... Est ce qu'on aura toujours les mêmes performances dans le futur ? Va t-il falloir enlever les briques ou crépir sa maison afin de remplacer l'isolant ?

Dans un centre ville bien que les maisons soient mitoyennes, on retrouve de nombreux soucis, comment isoler le bati ancien ? Faut-il le détruire ? (je pense aux maisons de maître par exemple)

2) La densification

Comment pouvons-nous apprécier la densification ? Quand on voit les réunions de copropriétaires, la difficulté de déjà vivre entouré de voisins quand on a une maison 4 façades ...Ensemble, on va peut être plus loin mais à quel prix ?

3) Les avantages d'avoir de l'espace (le pavillon)

Le fait d'avoir son "pavillon" permet plus facilement de mettre en œuvre des énergies renouvelables (poeles à bois, panneaux solaires, PAC).

On peut aussi développer des activités sur site telles que le potager, un verger, un petit élevage. Pour ces derniers points, ne venez pas me dire qu'on peut mener cela en commun, j'ai vécu les jardins partagés et je vois très bien ce que cela donne, toujours les mêmes qui font, les autres regardent ...

4) Le mot de la fin ...

A côté de cela, il faut bien se l'avouer, sans voiture en péri-urbain, la vie change drastiquement ... C'est moins voir plus de loisirs, des difficultés pour les courses, pour le travail je prends le train mais c'est pas la même limonade pour ma compagne.

Du coup, dans quoi investir pour 2050 ? Est ce que le "pavillon" en Belgique est plus soutenable qu'en France ou aux US ? Le télétravail amène t-il une partie de la solution ?

A côté de cela, quand on écoute JM Jancovici, on se rend compte que les villes et leur densification ne les rendent pas du tout écologique, il convient de tout importer, les villes d'ajrd ne sont soutenables qu'avec une énergie bon marché.

Est ce qu'un nouveau modèle doit être inventé, si oui lequel ? Pour ne pas dévier du sujet, je souhaite surtout avoir des réponses afin de savoir dans quoi investir pour l'immobilier de demain.

arnaudhin a dit:

Pour ne pas dévier du sujet, je souhaite surtout avoir des réponses afin de savoir dans quoi investir pour l'immobilier de demain.

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Si je le savais, je n'en dirais rien à personne et j'y investirais jusqu'à mon dernier centime.
Blague à part, votre question est pertinente et je me pose la même pour être honnête.

Il n'a jamais été facile de prédire l'avenir mais les choses évoluent à une telle vitesse aujourd'hui. Quel sera le type de logement recherché dans quelques années? Une nouvelle technologie révolutionnaire, une nouvelle norme écolo ou une contrainte géopolitique incontournable pourrait tout remettre en question à tout moment.

Oui, je me doute ! Après, le but est surtout de faire avancer des idées, des arguments puis que chacun fasse usage de son esprit critique.

En tout cas, ce qui est fort demandé pour l'instant, c'est bien le petit pavillon péri-urbain ... du coup, ne vaut-il mieux pas vendre mnt (à la hausse) et acheter l'immo du futur ... telle est la question !

mouf a dit:

Au sujet de ce profil de maison, un phénomène qui existait sur Waterloo Braine l'alleux commence à s'étendre vers Nivelles: Au vu du prix astronomique des terrains, certains achètent de vieilles 4F pour les raser et repartir du terrain.
Ce phénomène est très connu dans le domaine des voitures avec les primes à la casse quand on remet une vieille voiture pour financer en partie d'achat neuf. Ici des vieilles maisons sortent du marché.

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je confirme, chez moi à Braine l'Alleud, il y a plusieurs exemple où à partir d'une 4F 70'S, on garde seulement 2 murs.
mais l'emplacement vaut 5 étoiles (RER, Ring, écoles...), et un terrain seul se négocierait 300-350K pour 7 ares
Les maisons se vendent en une matinée de visites, 'faire offre à partir de'

arnaudhin a dit:

Oui, je me doute ! Après, le but est surtout de faire avancer des idées, des arguments puis que chacun fasse usage de son esprit critique.

En tout cas, ce qui est fort demandé pour l'instant, c'est bien le petit pavillon péri-urbain ... du coup, ne vaut-il mieux pas vendre mnt (à la hausse) et acheter l'immo du futur ... telle est la question !

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A titre purement personnel, je pense que le logement du futur devra correspondre aux conditions suivantes.
- maison deux façades récente avec jardin à l'arrière et une porte de garage sectionnelle sur la façade avant et arrière pour avoir accès au jardin sans passer par la maison.
- deux Emplacements privatifs devant la maison pour recharger deux véhicules électriques avec les panneaux photovoltaïques de la maison.
- Proche des gares (max 10minutes à pieds/vélo/trottinette selon), des écoles et autres commodités.
- Proche des grands axes mais pas SUR un grand axe (nuisances sonores)
- Très bien islolée sur le plan thermique.
- Entretien de jardin à l'avant limité au stricte minimum: Allée de garage, taques techniques pour l'égouttage etc.
- Terrain suffisant à l'arrière mais avec entretien minimum: pelouse plate avec robot tondeuse et une face de haie mitoyenne.
- A maximum 5 km d'un zoning commercial avec des commerces de proximité à max 500m de la maison.
- Espaces verts de quartier: aires de jeux, bancs, espaces communs.
- Terrasse de minimum 5 m sur 5 m juste derrière la baie vitrée de la cuisine. pour pouvoir circuler autour de la tablée.
- minimum une chambre par enfant plus un bureau pour le télétravail
- un grenier mansardé comme salle polyvalente.
- Façade sud entièrement vitré côté jardin pour luminosité et chauffage solaire en hiver

C'est mon avis et celà n'engage que moi.
Pour donner un exemple concret que je connais bien.
Voir sur street view Allée de la cense du colombier à Nivelles. Ces maisons sont parfois vendues sans annonce aussitôt qu'un propriétaire annonce son intention de vendre au voisinage. Si annonce, une maison part en quelques instants à des prix démentiels

arnaudhin a dit:

Oui, je me doute ! Après, le but est surtout de faire avancer des idées, des arguments puis que chacun fasse usage de son esprit critique.

En tout cas, ce qui est fort demandé pour l'instant, c'est bien le petit pavillon péri-urbain ... du coup, ne vaut-il mieux pas vendre mnt (à la hausse) et acheter l'immo du futur ... telle est la question !

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Ca pourrait être l'inverse !

Si la construction de nouveaux pavillons devenait plus difficilement autorisée, les pavillons existants pourraient prendre de la valeur.

On y revient... Allée de la Censé du Colombier : j'ai un copain qui y habite: maisons récentes + situation 5 étoiles (gare RER 5 min à pieds)

mouf a dit:

A titre purement personnel, je pense que le logement du futur devra correspondre aux conditions suivantes.
- maison deux façades récente avec jardin à l'arrière et une porte de garage sectionnelle sur la façade avant et arrière pour avoir accès au jardin sans passer par la maison.
- deux Emplacements privatifs devant la maison pour recharger deux véhicules électriques avec les panneaux photovoltaïques de la maison.
- Proche des gares (max 10minutes à pieds/vélo/trottinette selon), des écoles et autres commodités.
- Proche des grands axes mais pas SUR un grand axe (nuisances sonores)
- Très bien islolée sur le plan thermique.
- Entretien de jardin à l'avant limité au stricte minimum: Allée de garage, taques techniques pour l'égouttage etc.
- Terrain suffisant à l'arrière mais avec entretien minimum: pelouse plate avec robot tondeuse et une face de haie mitoyenne.
- A maximum 5 km d'un zoning commercial avec des commerces de proximité à max 500m de la maison.
- Espaces verts de quartier: aires de jeux, bancs, espaces communs.
- Terrasse de minimum 5 m sur 5 m juste derrière la baie vitrée de la cuisine. pour pouvoir circuler autour de la tablée.
- minimum une chambre par enfant plus un bureau pour le télétravail
- un grenier mansardé comme salle polyvalente.
- Façade sud entièrement vitré côté jardin pour luminosité et chauffage solaire en hiver

C'est mon avis et celà n'engage que moi.
Pour donner un exemple concret que je connais bien.
Voir sur street view Allée de la cense du colombier à Nivelles. Ces maisons sont parfois vendues sans annonce aussitôt qu'un propriétaire annonce son intention de vendre au voisinage. Si annonce, une maison part en quelques instants à des prix démentiels

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Soit 0,00001% du parc immobilier belge. Il y aura toujours autant de type de biens que de type d'investisseurs/d'acheteurs

La seule chose qui est certaine c'est le côté bien voir très bien isolé.

Mais le 4 facades a encore de beaux jours devant lui. Il fait et continuera de faire rêver.

L'enfer c'est les autres et ce n'est pas près de changer. Et le belge tient particulièrement à sa liberté.

Et au pire on fera la file en 2049 pour acheter ta 4 facades pour la raser et construire 20 appartements à la place.

marc.d a dit:

Ca pourrait être l'inverse !

Si la construction de nouveaux pavillons devenait plus difficilement autorisée, les pavillons existants pourraient prendre de la valeur.

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C'est exactement ce qu'il va advenir, la RW l'a annoncé. Elle ne veut plus de nouvelles constructions en 2050 et plus on tendra vers cette date plus les logements vont se faire petit (le neuf deviendra de moins en moins "payable" ) et le 4 facades deviendra non autorisé avec obligation de mitoyenneté voir de logements collectifs.

Dommage que ma commune semble arriérée à ce propos sinon je construirais 4 appartements infiniment proche du passif face à chez moi.

baziles18 a dit:

Et au pire on fera la file en 2049 pour acheter ta 4 facades pour la raser et construire 20 appartements à la place.

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Nous nous étions déjà fait cette réflexion pour notre maison 4F.
Raser et reconstruire une 2F est possible mais plus compliqué.

Maintenant il y a aura toujours une différence entre l'achat d'un bien à mettre en location et un bien pour soi.
Les critères sont différents.

@baziles18 : je ne sais pas si tu as regardé la vidéo ? Parce qu'il y a un sacré gap entre ce qui fait rêver et ce qui est soutenable énergétiquement/climatiquement.

La france des gilets jaunes, c'est la franche de la population qui n'en peut plus face à l'augmentation des dépenses contraintes. Est ce que c'est jouable dans 15-20 ans de faire 50km jusque son taf ? Le télétravail est une option mais tous les boulots ne sont pas télétravaillables et il faut reconnaître que les pôles d'emplois sont souvent les villes ... Mais là encore, face à l'envolée des prix de l'énergie, quelle sera la part d'emploi de type "service" dans la société ?

Dans un premier temps, j'essaye de comprendre où se situe le futur ? (ville vs campagne) Dans un second temps, quel type de logement aura la côte sur le marché.

Comme le signalait mouf, la vitesse de mutation est incroyable et c'est assez difficile de gérer le temps long (propre à l'immo).

arnaudhin a dit:

@baziles18 : je ne sais pas si tu as regardé la vidéo ? Parce qu'il y a un sacré gap entre ce qui fait rêver et ce qui est soutenable énergétiquement/climatiquement.

La france des gilets jaunes, c'est la franche de la population qui n'en peut plus face à l'augmentation des dépenses contraintes. Est ce que c'est jouable dans 15-20 ans de faire 50km jusque son taf ? Le télétravail est une option mais tous les boulots ne sont pas télétravaillables et il faut reconnaître que les pôles d'emplois sont souvent les villes ... Mais là encore, face à l'envolée des prix de l'énergie, quelle sera la part d'emploi de type "service" dans la société ?

Dans un premier temps, j'essaye de comprendre où se situe le futur ? (ville vs campagne) Dans un second temps, quel type de logement aura la côte sur le marché.

Comme le signalait mouf, la vitesse de mutation est incroyable et c'est assez difficile de gérer le temps long (propre à l'immo).

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Non je n'ai pas regardé la vidéo car la propagandes verte ne m'intéresse que très peu.

De plus cette problèmatique doit elle vraiment être débattue dans un petit pays comme la Belgique ?

Le marché va s'adapter comme il l'a toujours fait. Quand les voitures n'existeront plus ( ... je serai mort depuis longtemps) les 4 façades à 50km des centres seront achetées par des travailleurs en télétravail ou les villes se seront étendues jusque là.

Le potentiel terme étant tellement éloigné que dans le plus pessimiste des scénarios l'investissement fait aujourd'hui serait rentabilisé depuis des lustres.

Edit.

Je précise je ne suis ni contre l'écologie ni climatosceptique. Simplement qu'à l'échelle de la belgique ... seriously ?

Bref construisez ou revovez basse énergie pour le reste ...

Le Covid et la guerre en Ukraine ont mis en avant des perspectives nouvelles, à savoir le télétravail et les conséquences des sanctions vis-à-vis de la Russie, mais qui vont se retourner contre nous : augmentation du prix des carburants, diversification des sources d'approvisionnement et raréfaction de produits alimentaires, puisque l' Ukraine a toujours été le grenier de l'Europe. Combien de personnes se ruent sur les machines à pain pour faire leur pain elles-mêmes (même si c'est pas prouvé que ça revient moins cher).

Le télétravail permet de désengorger les villes. Notre petit pays ne s'en sort pas trop mal en matière de congestion automobile par rapport à d'autres, alors que sa densité de population est parmi les plus hautes.
Pour ce qui est des parcelles agricoles, il me semble que le GW a dit stop aux constructions sur ces parcelles, mais il faudrait que je me renseigne plus avant.
On avance donc dans la bonne voie.

Quid du logement? Je vois 2 problèmes :
1. les centres-villes se vident (voir Dinant, Namur, les autres, je ne connais pas.). Il devrait y avoir moyen de repenser ces centres-villes, démolir, rénover, reconstruire ...
2. le Belge a une brique dans le ventre. Outre son propre logement, il a (ou essaie d'avoir) 1 ou plusieurs autres logements qui lui rapportent un complément d'argent. Je suis dans le cas. ça améliore ma pension et m'a déjà permis d'aider mes enfants financièrement pour leur propre 1er achat. On me rétorquera que tout le monde n'est pas nanti, ok, j'admets, et j'admets aussi que dans certaines situations, certaines personnes sont bien contentes de louer un logement à un nanti (séparation-divorce, départ dans la vie, pauvreté ...).
Mais je trouve que le patrimoine de chacun devrait être limité. Regardez ce qui se construit chez Tomate & Potiron ou autre en matière d'immeubles à appartements: il y a des achats, non seulement pour y habiter, mais pour en retirer un loyer. Je l'ai fait aussi. Et donc on construit et on construit encore.... Un moment, il faudra mettre le holà! Je prêche contre ma chapelle.
Disons qu'un patrimoine de 1.000.000€, maison individuelle comprise serait la limite à partir de laquelle une taxe devrait être mise.

Quid du "pavillon" péri-urbain? je suis dans le cas à 7km de Namur. Le lotissement est prisé (années 70-80), mais les propriétaires deviennent âgés. Des jeunes rachètent, car la ville proche à la campagne reste un "rêve" et ils modernisent. C'est lent, mais ça commence : isolation, rénovation, construction d'une annexe pour profession libérale ou habitat-kangourou... Les lotissements existants ont encore de beaux jours devant eux.
Les maisons qu'on construit par gros promoteur sur Namur sont des maisons de rangée avec petit jardin. Elles se louent très cher (preuve qu'on n'achète pas que pour y habiter).

L'autre problème, évoqué dans la vidéo, c'est l'augmentation de la population. Tout n'est pas extensible à l'infini et là, à part une nouvelle pandémie ou une "bonne" guerre ...

Le Leu a dit:

Je suis actuellement à la recherche (pas très active) d'une maison à rénover (entre 100'000 & 150'000€). Deux bien me sont passés sous le nez l'année dernière. Autre constat c'est que les acheteurs (jeunes couples) sont rentrés directement dans ces 2 maisons alors que moi je partais sur une grosse rénovation en gardant juste les murs et le toit... Mais en réalité ca reflète la réalité, les prix bas à permis à ces 2 couples d'acheter une maison mais pas les moyen de faire de gros travaux...

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Le jour où les les rénovations énergétiques seront imposées par la RW, ces couples seront contraints de revendre ces maisons faute de moyen et de redevenir locataires.
C'est malheureux mais on se dirige tout droit vers ce genre de situation.
Ironie du sort: certains devront peut-être louer les maisons qu'ils auront dû revendre (humour noir )

mouf a dit:

Le jour où les les rénovations énergétiques seront imposées par la RW, ces couples seront contraints de revendre ces maisons faute de moyen et de redevenir locataires.
C'est malheureux mais on se dirige tout droit vers ce genre de situation.
Ironie du sort: certains devront peut-être louer les maisons qu'ils auront dû revendre (humour noir )

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on est pas prêt d'arriver à une situation d'obligation, ce qui risque d'arriver c' est en cas de changement de propritétaire on va ve dire c'est pas conforme un peu comme l'audit électricité . Qui contrôle si les travaux de mise au norme sont réalisés ? Personne ... Quand l'acheteur n' a pas de sous on peux t imposer plein de choses mais on ne te fera pas un deuxième trou de balles

Et puis que la RW commence déjà par regarder dans ses logements propres quand on voit l'état des batiments publics et l'énergie qui est dépensée et payée par les citoyens ... Charité bien ordonnée commence par soi même

Moi je me dis que la constante c'est l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement...

Que tu veuilles y vivre, louer ou spéculer, là où il fait bon vivre c'est là où il y a de la demande et là où les prix montent et continuer de monter année après année... Et franchement y en aura toujours pour tous les goûts... Ixelles, Saint-Gilles pour les quartiers "jeunes" et dynamique... les Woluwés pour la ville un peu friquée en mode maison familiale, la périphérie sud de Bruxelles pour le cadre vert sans être trop loin... Alors oui c'est les évidences, les prix y sont fous et pourtant c'est là que les hausses sont les plus fortes en moyenne... Mais y a des quartiers à Molenbeek où le tissu du quartier veut absolument rester dans le quartier, alors que c'est pas criant au premier abord et c'est vrai dans pleins d'autres communes, mais faut connaitre parce que c'est pas les évidences que j'ai commencé par citer.

Franchement si on se demande ce qu'on fait sans la voiture, on doit pas se tourner très loin, les Pays-Bas sont un exemple à ce niveau là... Je connais plein de gens ils viennent pas à vélo ou en trottinette parce que c'est simplement trop dangereux. Chez nous, c'est tellement dangereux car l'infrastructure est inexistante, que forcément c'est que les extrémistes qui s'y tentent et qui s'y tiennent, alors ça fait une image du mec "bobo" mais au Pays-Bas c'est juste tout le monde et t'as le mec qui doit se justifier 20 min pourquoi en fait lui il vient en voiture... Tout l'inverse d'ici quoi.

Il est difficile de faire des prédictions surtout quand il s'agit de l'avenir. Dans les quartiers et villes où les moyens sont là, les véhicules électriques, les vélos "bac", les panneaux et l'isolation c'est pas un problème... La crise de l'énergie ne sera que l'opportunité d'un investissement... Pour les autres, ça sera se chauffer ou manger, quitter son travail car c'est trop cher d'y aller, etc...