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Investir dans l'immobilier maintenant ?

  • #42
dd1 a dit:
Il ya encore un article ce jour dans l écho de la bourse avec une interview du boss de chez Trevi qui indique que le marché devrait se stabiliser d'ici la fin de l'année car actuellement il n ya pas assez d'offre et le marché surchauffe donc les prix aussi :grinning:. A votre place j'attendrais un peu au risque d'acheter un bien trop cher;)
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Yen a qui attendent depuis 20 ans avec ce raisonnement...
 
  • #43
Géronimo a dit:
Et hop, un frein. Pas de taxe sur les secondes résidences pour les biens loués comme résidence principale...
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Intéressant, notre expert comptable ne l'avait pas mentionné ! Depuis le temps que je dis à ma compagne qu'il ne sert pas à grand chose ...
 
  • #44
Géronimo a dit:
Yen a qui attendent depuis 20 ans avec ce raisonnement...
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oui et il y en a qui garde leur cash en laissant les autres acheter trop cher :laughing: . Ça fait qqn mois que le marché est trop haut depuis 2O ans j'ai acheté et revendu 3X :cool: J 'attends une opportunité en attendant depuis un an on fait mieux en marché boursier que de l'immo:)
 
  • #45
yvanvw a dit:
Attention aussi qu'en tant que multi propriétaire, vous avez droit à moins de déduction pour les impôts. Pas de déduction pour habitation unique, pas de déduction pour le seul emprunt, etc. Ca peut réduire la "rentabilité" de votre premier achat même si vous habitez dedans.
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Je ne comprends pas trop ce message, le prêt pour la première habitation en tant que résidence principale restera déductible avec les mêmes conditions.
 
  • #46
PieroC a dit:
Merci pour les conseils :) La somme à payer pour le précompte immobilier est = au revenu cadastral ?
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Généralement cela équivaut à +- 1 mois de loyer. Même si le calcul n'a rien avoir avec le loyer on tourne souvent autour. Cela dépend très fort de la situation comme c'est le cas aussi du loyer que vous demanderez.
 
  • #47
Wouallonnous a dit:
Généralement cela équivaut à +- 1 mois de loyer. Même si le calcul n'a rien avoir avec le loyer on tourne souvent autour. Cela dépend très fort de la situation comme c'est le cas aussi du loyer que vous demanderez.
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Merci :)
 
  • #48
C'est un paramètre à vérifier pour chaque cas particulier.
Dans mon cas, 1.5 mois part en precompte. Et un mois et demi part à l'IPP. Et pour les studios meublés, encore un demi mois en taxe sur les meublés.
 
  • #49
Géronimo a dit:
C'est un paramètre à vérifier pour chaque cas particulier.
Dans mon cas, 1.5 mois part en precompte. Et un mois et demi part à l'IPP. Et pour les studios meublés, encore un demi mois en taxe sur les meublés.
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Oui c'est pour cela que j'indique généralement ça tourne autour. On est pas loin ;-) Comme la fixation du loyer est libre aussi.
Et pour l'IPP ça vient d'où? J'ai pas l'impression d'être imposé mais je me trompe probablement.
Et la taxe c'est uniquement pour les studios , quelle région?
Merci d'avance , je crois qu'il me manque des infos
 
  • #50
Tu es taxés sur le revenue locatif.
Il me semble que c'est le revenu cadastral indexé +40%.
 
  • #51
Est-ce que cette façon de calculer serait correcte, en prenant en exemple un maison à 110.000 €...??

* Prix maison : 110.000 €
* Frais de notaire : 17.000 €
* Apport de 20% : 22.000 €
* Donc apport total de : 39.000 €

* Le crédit serait de 88.000 €
* Les mensualités : +- 370 € / mois
* Mensualités à l'année : 4440 € / an

* Loyer pour une petite maison avec jardin : +- 600 € / mois
* Loyer à l'année = 7200 € / an

* Loyer - mensualités = 7200 € - 4440 € - 900 € de précompte - 900 € d'impots
* Loyer - mensualités = 960 € / an

Est-ce que c'est un calcul assez réaliste? Ou ce n'est pas la bonne méthode?
Faut-il viser plus haut comme rentabilité ou est-ce déjà quelque chose de difficile à surpasser?
 
  • #52
Il te manque l'assurance là dedans.

Tu peux trouver des modules de calcul sur PIM.be
 
  • #53
Faut éventuellement tenir compte d'un vide locatif dans votre calcul
Et peut être les frais d'hypothèques du crédit en plus
le prix de lASRD annuel
 
  • #54
PieroC a dit:
Est-ce que cette façon de calculer serait correcte, en prenant en exemple un maison à 110.000 €...??

* Prix maison : 110.000 €
* Frais de notaire : 17.000 €
* Apport de 20% : 22.000 €
* Donc apport total de : 39.000 €

* Le crédit serait de 88.000 €
* Les mensualités : +- 370 € / mois
* Mensualités à l'année : 4440 € / an

* Loyer pour une petite maison avec jardin : +- 600 € / mois
* Loyer à l'année = 7200 € / an

* Loyer - mensualités = 7200 € - 4440 € - 900 € de précompte - 900 € d'impots
* Loyer - mensualités = 960 € / an

Est-ce que c'est un calcul assez réaliste? Ou ce n'est pas la bonne méthode?
Faut-il viser plus haut comme rentabilité ou est-ce déjà quelque chose de difficile à surpasser?
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C'est un calcul pas mal réaliste.

Rentabilité directe sur cash investi: 960/39000 = 2.5%
En tenant compte du remboursement du prêt: Rentabilité réelle: (960+ 3600)/39000 = 11.7% de rendement
En tenant compte de l'inflation sur la valeur de la maison à 2%: (960+3600+2%x110.000)/39000= 17.3%

Au niveau du rendement, c'est un bon début. Il y a mieux, mais c'est plus risqué, plus sportif, plus chronophage, plus technique, etc.

Au niveau des chiffres, vous oubliez les frais d'acte, les provisions pour travaux, la perte de loyers pour impayés, inloués et travaux, l'assurance incendie et l'usure de votre bagnole pour les allers-retours pour les visites, contrôles, questions, réparations, etc.

Et pour ce qui est de la facture annuelle du PH, 4.440€/an, c'est en combien de temps avec quel taux? Parce que cela ressemble à du 1.95% en 25 ans. Vous aurez du mal a emprunter en 25 ans pour un projet d'investissement. Les banques vous diront de le faire en 15 ans, et à votre âge, cela pourrait passer en 20... Mais pas en 25
 
  • #55
cjulos a dit:
Attends d'être nommé. Pour le moment, la bourse est pas mal pour se faire un bas de laine :p
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Nommé ? Ça dépend du réseau : dans le libre, si le dirlo t’a dans le nez, tu peux attendre.... Cas vécu.
Dans l’officiel, c'est assez facile et rapide si la place est libre et ... si tu es syndiqué.
J’ai été dans les 2.
 
  • #56
Géronimo a dit:
C'est un calcul pas mal réaliste.

Rentabilité directe sur cash investi: 960/39000 = 2.5%
En tenant compte du remboursement du prêt: Rentabilité réelle: (960+ 3600)/39000 = 11.7% de rendement
En tenant compte de l'inflation sur la valeur de la maison à 2%: (960+3600+2%x110.000)/39000= 17.3%

Au niveau du rendement, c'est un bon début. Il y a mieux, mais c'est plus risqué, plus sportif, plus chronophage, plus technique, etc.

Au niveau des chiffres, vous oubliez les frais d'acte, les provisions pour travaux, la perte de loyers pour impayés, inloués et travaux, l'assurance incendie et l'usure de votre bagnole pour les allers-retours pour les visites, contrôles, questions, réparations, etc.

Et pour ce qui est de la facture annuelle du PH, 4.440€/an, c'est en combien de temps avec quel taux? Parce que cela ressemble à du 1.95% en 25 ans. Vous aurez du mal a emprunter en 25 ans pour un projet d'investissement. Les banques vous diront de le faire en 15 ans, et à votre âge, cela pourrait passer en 20... Mais pas en 25
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Merci pour les précisions...

J'ai uniquement pris des mensualités ''faisables'' avec un taux de +- 2% dans mon calcul.

Je n'ai pas été voir beaucoup de banques pour le moment, juste deux. Mais lors de mes 2 rendez-vous, elles m'ont toutes les deux proposées de faire ça en 20 ans ou 25 ans au choix en me conseillant le 25 ans...

Il faudrait privilégiez une période plus courte tout de même de 15 ans? Quitte à se que cela s'autofinance tout juste tout juste voir de faire un effort d'épargne selon vous...?
 
  • #57
Vu les taux, je partirai sur la plus longue.
Ca permet de libérer du cash pour d'autres choses.
 
  • #58
Wouallonnous a dit:
Je ne comprends pas trop ce message, le prêt pour la première habitation en tant que résidence principale restera déductible avec les mêmes conditions.
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A Bruxelles, ça tombe pour les multipropriétaire. Après je ne suis pas en expert en fiscalité.
 
  • #59
N'oubliez pas de prévoir les travaux d'entretien, les mois sans revenus locatif.
Par contre il me semble que même avant c'était rare de pouvoir emprunter à 100% pour du locatif, donc si vous attendez ça, vous risquez d'arriver à la retraite avant de le faire.
 
  • #60
Parce que la question que ça pourrait arriver (être considéré comme professionnel quand on loue plusieurs biens) est revenue plusieurs fois...l’état est toujours où on l’attend :)

https://m.rtl.be/info/1296169

après autant en profiter tant que c’est possible :)
 
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