Investir dans l'immobilier maintenant ?

mouf a dit:

Je voudrai rebondir sur ce sujet avec un question qui m'occupe l'esprit en ce moment.

Deux nouveaux projets d'appartements neufs vont prochainement sortir de terre à deux pas de chez nous sur 1400 Nivelles. J'ai consulté les tarifs et j'en suis tombé à la renverse.

Pour un 80m² deux chambre avec terrasse de 6m² HTVA: 330k pour l'appart, 25k pour un box en sous-sol, 5k frais de raccordement soit à la grosse louche 440.000 eur ttc avec frais divers.
RC non indexé de 1.200. (Précompte de 100 eur/mois + IPP de 1.200 *1,7*1,4*50%).
Syndic: entre 60 et 100 eur par mois.
Loyer mensuel attendu avec charge: +- 900 eur.

Ces appartements se vendent comme des petits pains sur plan.
Lors de projets précédent récents, des affiches "A louer" ont fleuri de tout part aussitôt 'immeuble terminé. J'en déduis qu'une bonne part de ces achats étaient des investissements.


D'où la question qui me taraude:
Est-ce que je ne suis pas capable de flairer une bonne affaire ou est-ce que les autres investissent mal?

Qu'en pensez-vous? Merci pour vos avis.

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Il y a autant de façon d'investir que d'investisseurs.

Exemple si je trouve un "beau" bien ou que j'en construit un (+-300 000€ pour 1200€ de crédit et 1000€ de location) c'est pas rentable sauf que je pourrais léguer à mon fils un très beau logement une fois sorti des études.

Ensuite un bien que je possède n'est pas rentable à la location mais d'ici 5 ans (2025 plus retard ) je vais faire +50% du jour au lendemain. Ce qu'on appelle une valeur d'avenir.

Cela dépend aussi de ce que tu veux, générer du cashflow immédiat, une pension pour tes vieux jours, du oneshoot avec plus value, ...

Pour le cas des appartements dont tu parles ce sont très certainement des personnes d'un certain âge (quinquagénaires) avec des moyens et habitants des logements trop fastidieux à entretenir une fois "vieux".

Ils anticipent donc en placant leur épargne en s'offrant un logement de qualité pour plus tard.

Etonnant que ce soit du locatif à ces tarifs-là.
Surtout quand on est au tiers de ce prix 25km plus au sud.
Maintenant, certains font construire des villas et se contentent d'un rendement de 2%. A partir d'un certain niveau et d'un certain age, je suppose qu'on n'est plus adepte des studios meublés loué à mas cher mais acheté encoreoins cher, avec un rendement de 10-12% et une rotation de 30% des locataires par an...
Sur qu'on est plus tranquille avec ce genre de produit...

kevart a dit:

@baziles18

Je pense que ton profil n'est pas à comparer avec celui d'un qui se lance dans l'acquisition de bien pour la location...du coup, les taux s'en ressentent.

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Je ne crois pas, ici c'est une banque qui ne me connaît pas. J'avance 58 000€ sur 200 000€ de prix de vente. Soit tout juste 10% et les frais.

Chez Cbc ou j'ai à peu près tout le reste, ils me suivent sur des quotité même supérieures à 100% car ils ont des garanties conséquentes sur mes autres biens. Et acceptent sans hypothèque sur le nouveau bien.

Le taux ne savait pas descendre sous les 1,7% (potentiellement une dérogation pour s'approcher des 1,5% )

Je suis donc client nouveau absolu chez Beo avec inscription 50/50%

La preuve que finalement être client mono banque possède des avantages mais que le taux est histoire de moment malgré tout.

Mono banque, on est effectivement bloqué en cas de changement de politique de la banque. J'ai dernierement eu des refus de financement pour cette raison.

Géronimo a dit:

Mono banque, on est effectivement bloqué en cas de changement de politique de la banque. J'ai dernierement eu des refus de financement pour cette raison.

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Bien sûr mais rien n'empêche alors d'aller voir ailleurs. Pouvoir se passer d'hypothèque au fil des encours qui diminuent c'est une fameuse économie.

Géronimo a dit:

Etonnant que ce soit du locatif à ces tarifs-là.
Surtout quand on est au tiers de ce prix 25km plus au sud.
Maintenant, certains font construire des villas et se contentent d'un rendement de 2%. A partir d'un certain niveau et d'un certain age, je suppose qu'on n'est plus adepte des studios meublés loué à mas cher mais acheté encoreoins cher, avec un rendement de 10-12% et une rotation de 30% des locataires par an...
Sur qu'on est plus tranquille avec ce genre de produit...

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Autant je peux me "contenter" de 2%, éventuellement même moins parce que j'ai un objectif à long terme, tel que décrit par Baziles18 (laisser quelque chose par la génération suivante/aider à se lancer). Autant ici, on est dans du pur investissement.
Je suppose que Mouf parle du projet Ilot Saint-Roch sur Nivelles. Pour les curieux : https://www.ilot-saint-roch.be/

Maintenant, la pression foncière est énorme sur le BW. Quand je vois ma maison, je fais +100.000 - 150.000€ en 10 ans.

baziles18 a dit:

Il y a autant de façon d'investir que d'investisseurs.

Exemple si je trouve un "beau" bien ou que j'en construit un (+-300 000€ pour 1200€ de crédit et 1000€ de location) c'est pas rentable sauf que je pourrais léguer à mon fils un très beau logement une fois sorti des études.

Ensuite un bien que je possède n'est pas rentable à la location mais d'ici 5 ans (2025 plus retard ) je vais faire +50% du jour au lendemain. Ce qu'on appelle une valeur d'avenir.

Cela dépend aussi de ce que tu veux, générer du cashflow immédiat, une pension pour tes vieux jours, du oneshoot avec plus value, ...

Pour le cas des appartements dont tu parles ce sont très certainement des personnes d'un certain âge (quinquagénaires) avec des moyens et habitants des logements trop fastidieux à entretenir une fois "vieux".

Ils anticipent donc en placant leur épargne en s'offrant un logement de qualité pour plus tard.

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Salut Baziles,

Petite question que veux tu dire quand tu parles de faire plus 50 pourcent du jour au lendemain d'ici 5 ans ? Tu veux parler de revente je suppose?

alfie a dit:

Salut Baziles,

Petite question que veux tu dire quand tu parles de faire plus 50 pourcent du jour au lendemain d'ici 5 ans ? Tu veux parler de revente je suppose?

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Achat revente en J+ 5 ans pour éviter la taxe sur la plus value. Ici le bien que je viens de signer j'ai pu le négocier de 10% et il se situe dans un quartier en pleine mutation (tram, marina et nouveau complexe à 200m le tout terminé en 2025)

Acheté 200K j'ambitionne les 300K avec de petits travaux sous les 10K.

Pour l'instant je n'ai pas 2 biens les mêmes d'un point de vue affectation et objectif

Entre les discussions que je vois ici et le monde "extérieur", la différence c'est que y a pas mal de gens qui prennent pas un pinceau pour faire une retouche et sur Bricozone la plus part sont prêt à se retrousser les manches et à apprendre tout ce qui est nécessaire...

Si on part de cette volonté de ne rien faire, on élimine une énorme partie du secteur voué à l'investissement locatif... Même si on veut sous traiter une transformation, il faut faire des choix avoir un suivi, ... Si on achète neuf tout est là, pas de questions, pas de suivi... On paie ça nous tombe entre les mains et l'agent immobilier est là pour louer. Ensuite on fait refaire toujours à l'identique pour rénover.

Je vois en réunion de copropriété des gens qui possèdent des dizaines d'appartements et studios, tout est en copropriété... Gestion minime, portfolio diversifié, tout est sous traité, ...

Forcément le rendement est moindre mais tant que la hausse des prix de l'immobilier est toujours d'actualité, ils sont quand même "gagnant". Certains ont bien sûr des fortunes bien plus vastes et ce n'est qu'une partie de leurs investissements, d'autres sont juste des rentiers qui veulent pas se fatiguer... Ceux que je croise jamais ils ont une profession chronophage et veulent juste placer du capital sans se poser trop de questions... Et puis t'as les gens avec un ou deux biens et en fait ils savaient pas trop à quoi s'attendre donc voilà c'est pas super rentable mais ils ont pas des fins de mois difficile et puis le fiston ou la fille ira se loger là pour commencer sa vie "hors cocon familial" (si besoin).

J'ai pas les statistiques pour la Belgique mais une étude en France (qui avait été relayée sur Bricozone) dit ceci:
Si on parle du purement locatif:
Ça devient une dynastie pour certains, et ça évolue encore plus vers la concentration dans les villes où le marché est tendu (grosse demande, prix haussiers et surtout rendement super bons si on a une ou plusieurs décennies devant soi). Mais pour y avoir accès il faut du capital...

On en revient toujours au même principe, il y a autant de profils d'investissement qu'il y a d'investisseurs...

baziles18 a dit:

Achat revente en J+ 5 ans pour éviter la taxe sur la plus value. Ici le bien que je viens de signer j'ai pu le négocier de 10% et il se situe dans un quartier en pleine mutation (tram, marina et nouveau complexe à 200m le tout terminé en 2025)

Acheté 200K j'ambitionne les 300K avec de petits travaux sous les 10K.

Pour l'instant je n'ai pas 2 biens les mêmes d'un point de vue affectation et objectif

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T as acheté à coronmeuse ?

dd1 a dit:

T as acheté à coronmeuse ?

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Oui place du congrès

Sur le marché des appartements neufs, j'ai l'impression qu'il y a énormément de personnes âgées entre 60 et 70 ans qui achètent pour eux "pour plus tard". Ils ont encore leur belle 4F, ils viennent d'arriver à la pension ou vont y arriver prochainement, ils ont énormément d'épargne et savent qu'ils ne pourront pas rester dans leur maison jusqu'à la fin de leur vie. Ils anticipent donc déjà leur futur déménagement en achetant un appartement qui leur plaît. La mise en location sert uniquement à couvrir les coûts jusqu'à ce qu'ils décident d'habiter dedans, il n'y a pas vraiment de recherche de rendement, c'est pas leur objectif.
Ils veulent en plus des biens où il ne faut rien faire, sans tracas, donc du neuf.

Merci aux personnes qui ont répondu à mon post #117.

J'y vois plus clair désormais. Et cela nous a amené à nous poser plus de questions sur le projet d'acquisiton de notre deuxième bien d' investissement.
- Quelle mise de départ y consacrer.
- Quel objectif précis: faire de cash chaque mois, disposer à terme d'un bien de qualité à moindre coût, protéger l'épargne durant une période de 5 à 10 ans, etc...
- Prise de risque: le minimiser ou tenter un bon coup plus risqué?
- temps à y consacrer (remise en état et gestion de la location)
- Comment apréhender le risque d'obligation à venir de mise aux normes énergétiques du parc locatif. L'impact serait différent selon qu'on vienne d'acquérir un bien concerné avec un PH ou qu'on l'ait acquis il y a 15 ans. Alors prendre d'emblée un bien avec bon PEB, ou acheter un PEB plus faible et être prêt à le renover le moment venu, etc...???
Est-ce que les locataires pourront encore longtemps payer ET un loyer ET des charges de chauffage abominables?
- Est-ce que les prix de l'immo en général vont monter indéfiniment hors inflation?
-...

Nous allons bien réfléchir à tout celà avant de poursuivre nos recherches.
Pour des raisons qui nous sont propres nous recherchons un bien d'investissement sur 1400 Nivelles. Et la pression foncière y est non négligeable malheureusement pour nous.

Il y a 5 ans, nous y avons acheté un premier appart. Après une deuxième visite, nous en avions négocié le prix avec succès. Un appart comparable a été mis en vente dernièrement dans le même immeuble affiché 35 k plus cher que le nôtre (faire offre àpd) et l'autocollant vendu a été posé sur le panneau le lendemain. C'est bien pour notre immeuble mais cela rend notre 2ème achat plus difficile.

mouf a dit:

Il y a 5 ans, nous y avons acheté un premier appart. Après une deuxième visite, nous en avions négocié le prix avec succès. Un appart comparable a été mis en vente dernièrement dans le même immeuble affiché 35 k plus cher que le nôtre (faire offre àpd) et l'autocollant vendu a été posé sur le panneau le lendemain. C'est bien pour notre immeuble mais cela rend notre 2ème achat plus difficile.

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En investissement, il ne sert à rien de se tourner vers le passé. Seul l'avenir compte.
Vous savez maintenant qu'en plus des 5 années de remboursement vous devriez dégager >35 000€ de plus value.

baziles18 a dit:

En investissement, il ne sert à rien de se tourner vers le passé. Seul l'avenir compte.
Vous savez maintenant qu'en plus des 5 années de remboursement vous devriez dégager >35 000€ de plus value.

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Absolument d'accord pour la vision vers le futur.
Nous sommes naturellement contents pour la plus value. Mais comme je parlais en prix d'achat "hors frais", une bonne partie de cette plus value est malheuresusement bouffée par les 12,5% que nous avions payé en frais d'enregistrement. Encore quelques années de patience

Ce que je constate dans ma région, Centre Ardennes, c'est que pour un bien "standard" c'est à dire maison 4F, il ne faut plus prendre le temps de réfléchir. Faut faire partiquement l'offre au moment de la visite.

Je suis actuellement à la recherche (pas très active) d'une maison à rénover (entre 100'000 & 150'000€). Deux bien me sont passés sous le nez l'année dernière. Autre constat c'est que les acheteurs (jeunes couples) sont rentrés directement dans ces 2 maisons alors que moi je partais sur une grosse rénovation en gardant juste les murs et le toit... Mais en réalité ca reflète la réalité, les prix bas à permis à ces 2 couples d'acheter une maison mais pas les moyen de faire de gros travaux...

Le Leu a dit:

Ce que je constate dans ma région, Centre Ardennes, c'est que pour un bien "standard" c'est à dire maison 4F, il ne faut plus prendre le temps de réfléchir. Faut faire partiquement l'offre au moment de la visite.

Je suis actuellement à la recherche (pas très active) d'une maison à rénover (entre 100'000 & 150'000€). Deux bien me sont passés sous le nez l'année dernière. Autre constat c'est que les acheteurs (jeunes couples) sont rentrés directement dans ces 2 maisons alors que moi je partais sur une grosse rénovation en gardant juste les murs et le toit... Mais en réalité ca reflète la réalité, les prix bas à permis à ces 2 couples d'acheter une maison mais pas les moyen de faire de gros travaux...

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Au sujet de ce profil de maison, un phénomène qui existait sur Waterloo Braine l'alleux commence à s'étendre vers Nivelles: Au vu du prix astronomique des terrains, certains achètent de vieilles 4F pour les raser et repartir du terrain.
Ce phénomène est très connu dans le domaine des voitures avec les primes à la casse quand on remet une vieille voiture pour financer en partie d'achat neuf. Ici des vieilles maisons sortent du marché.

Faut vraiment vouloir l'emplacement parcequ'une démolition c'est loin d'être gratuit.

mouf a dit:

certains achètent de vieilles 4F pour les raser et repartir du terrain

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Oui c'est typique du Grand-Duché de Luxembourg.

baziles18 a dit:

Faut vraiment vouloir l'emplacement parcequ'une démolition c'est loin d'être gratuit.

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Effectivement.
Et pourtant...
Plus près de Bruxelles à Hoielaart, j'ai vu un terrain vendu 900.000 EUR.
Sur Braines l'Alleud on est vite à 200k le terrain.