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Investir dans l'immobilier maintenant ?

  • #102
browning a dit:
merci

donc en gros, aucune réduction/déduction de quoi que ce soit possible vu le prix du bien
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Ça dépend. Si le bien est déjà choisi en effet. Sinon ce qu’il faut faire c’est acheter un bien à lourdement rénover en dessous de ce plafond et de mettre encore au moins la moitié en rénovation a 6%. Nous c’est ce qu’on a fait mais on a eu de la chance on l’a eu juste au début du confinement (3 façades, garage, jardin et + que 200m2 habitable dans Bruxelles est). A ce moment les prix étaient bas car pas de visites possibles donc on est passé juste en dessous de l’abattement. A la réouverture des visites un bien qui se vendait à 500 partait à 600 voir 700. On le sait bien car on a laissé nos alertes Immoweb actives.

La démolition reconstruction a 6% peut aussi s’envisager à Bruxelles et suivant les parcelles des petits bâtis 120m2 peuvent parfois atteindre les 200m2 (max autorise). Evidemment c’est plus de risque (urbanisme etc.) mais c’est le seul moyen optimal a ma connaissance et à Bruxelles. Typiquement un truc sans jardin par exemple mais ou après démolition une cour ou autre espace extérieur peut être aménagé se négociera plus facilement.
 
  • #103
Ici pas le choix, c'est un bien spécifique
 
  • #104
mouf a dit:
Oui c'est exact. Si un bien est soit utilisé comme résidence secondaire, soit loué à un particulier(sans aucune activité professionnelle exercée sur place) alors, les intérêts sont déductibles.

Concrètement le RC du bien est multiplié par 1,4 et indexé (+- *1,7). Le montant obtenu est rajouté aux autres revenus et taxé sur base de l'échelle progressive (et on est vite à 50%).
Le RC est indiqué dans le cadre III rubrique 1.106.

Le montant du RC majoré et indexé peut être réduit grâce aux intérêts payés pour le PH. Seul le solde est rajouté au montant total à imposer.
Si la somme des intérêts est supérieure au RC rectifié alors le surplus est perdu.
Si l'achat a été fait en couple, on peut répartir les intérêts à déduire comme on veut (peu importe le pourcentage de propriété de chacun) afin de minimaliser le montant à payer. Autant placer le solde sur le partenaire qui monte le moins haut de les tranches imposables.
Le montant des intérêts à déduire s'introduit dans le cadre IX rubrique 1.146

En début PH, il y a moyen de ne rien payer à ce niveau et à la fin du PH,on paye plein pot.

Le RC est également utilisé pour déterminer le précompte immobilier.
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Pour conserver des intérêts au max pendant toute la durée du crédit, il est possible de faire un crédit "bullet" couplé à une assurance-vie branche 21 ou 23 à versements périodiques imposés. On appelle ça un crédit "reconstituable".

Techniquement, le crédit est remboursé en une fois à la fin mais les versements sur l'assurance (ou un autre type de placement gagé) permettent de reconstituer l'ensemble du capital. Les deux produits sont compensés à la fin du crédit. Les taux d'intérêts sont un peu plus élevés et le coût total sont plus élevés puisque les intérêts sont comptés pendant toute la durée sur l'ensemble du capital emprunté mais cela est compensé par le rendement du produit d'investissement.

Et si vous êtes un peu ouvert à l'investissement et au risque, un placement en branche 23 permet de bénéficier des rendements de la bourse. La mensualité "assurance + intérêts" est alors plus faible que la mensualité d'un crédit classique.
Évidement c'est un produit qui comporte plus de risques qu'un crédit amortissable et il ne faut pas le faire si on a pas un petit coussin derrière soit.
 
  • #105
C'est effectivement un montage un peu complexe, apparenté à un mélange entre la bourse et la brique. Ce n'est pas en soi compliqué, mais il faut reconnaître que ce n'est pas pour tout le monde.

Pour ma part, je n'ai que des regret de l'avoir fait. Depuis, je me suis découvert une certaine aversion à la bourse, où j'avoue que je n'ai pas fait que de bonnes affaires.

Et pour ce qui est de cette assurance B21/B23, il faut savoir que si vous cloturez votre contrat trop vite (8 ans quand même, de mémoire), vous êtes susceptible de récupérer moins que ce que vous y avez mis à cause de la fiscalité.

Bref, le crédit "bullet" est trompeur dans le mauvais sens. Chaque mois vous rapproche un peu plus de l'échéance d'une énorme dette.
Alors que le crédit immobilier "standard" est vertueux. Chaque paiement à la banque est une épargne forcée qui vous mène à une propriété sans dette.
 
  • #106
Bonjour.
j’ai une question un peu liée à ce sujet. Je me permets donc de l’utiliser pour ne pas en créer un autre.
Étant propriétaire, je lorgne sur une maison qui sera bientôt en vente publique.
je compte m’arrêter à 60 k€ et je pense qu’il faudra 100k€ de travaux.
J’ai contacté ma banque et elle ne veut pas me prêter 100% de la somme.
en gros, je dois mettre 45.000 euros de fond propre + ma maison en garantie. Et surtout l’emprunt est limité à 20 ans.
Connaissez vous des banques qui prêtent encore 100% de la valeur du bien pour de l’investissement ?
 
  • #107
gevarra a dit:
Bonjour.
j’ai une question un peu liée à ce sujet. Je me permets donc de l’utiliser pour ne pas en créer un autre.
Étant propriétaire, je lorgne sur une maison qui sera bientôt en vente publique.
je compte m’arrêter à 60 k€ et je pense qu’il faudra 100k€ de travaux.
J’ai contacté ma banque et elle ne veut pas me prêter 100% de la somme.
en gros, je dois mettre 45.000 euros de fond propre + ma maison en garantie. Et surtout l’emprunt est limité à 20 ans.
Connaissez vous des banques qui prêtent encore 100% de la valeur du bien pour de l’investissement ?
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Attention en vente publique vous devez disposez du montant des frais à payer dans les 5 jours et être certain de disposer du montant pour payer le solde rapidement o_O
Ma banque ne finance par exemple que 80% du montant des travaux , idem pour l'achat max 80% , je parle bien entendu pour de l'investissement ;)
 
  • #108
Yes merci :)
Effectivement je m’attendais à devoir débourser les frais Rapidos. Ça c’est pas un souci.
mais de la à ne pas pouvoir emprunter la totalité du capital, et d’être limité à 20 ans, C’est chiant.
j’avais une possibilité de faire plusieurs appart dedans donc le projet tient la route. Mais bon, je vais devoir chercher d’autres courtiers
 
  • #109
Ça dépend de ton dossier et de tes épaules au niveau financier..
 
  • #110
Oui effectivement.
Je ne dois visiblement pas être assez bankable alors :cool:
 
  • #112
Yes merci.
Mon rapport emprunt/revenu est correct pourtant : 25%. Mais bon, je suppose que les banques classiques sont plus frileuses.
 
  • #113
gevarra a dit:
Yes merci.
Mon rapport emprunt/revenu est correct pourtant : 25%. Mais bon, je suppose que les banques classiques sont plus frileuses.
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Ça dépend de beaucoup de paramètres
 
  • #114
Je viens d acheter une maison en vente public mercredi, passé chez le notaire pour l acte vendredi et les frais a verser dans les 6jours, pour le prêt j ai 6 semaines, pour l instant Bel**s est ok pour 100% avec 75% en mandat mais les taux ont bien augmentés, on est proche des 2%
 
  • #115
cinoque5 a dit:
Je viens d acheter une maison en vente public mercredi, passé chez le notaire pour l acte vendredi et les frais a verser dans les 6jours, pour le prêt j ai 6 semaines, pour l instant Bel**s est ok pour 100% avec 75% en mandat mais les taux ont bien augmentés, on est proche des 2%
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1.20% chez Beobank cette semaine, quotité 80% ;)

1.10% si je refinance un autre immeuble chez eux.

50/50% pour mandat/hypothèque

Edit. 90% de quotité. Cbc proposait même 100% mais à 1,70%
 
  • #116
@baziles18

Je pense que ton profil n'est pas à comparer avec celui d'un qui se lance dans l'acquisition de bien pour la location...du coup, les taux s'en ressentent. ;)
 
  • #117
Je voudrai rebondir sur ce sujet avec un question qui m'occupe l'esprit en ce moment.

Deux nouveaux projets d'appartements neufs vont prochainement sortir de terre à deux pas de chez nous sur 1400 Nivelles. J'ai consulté les tarifs et j'en suis tombé à la renverse.

Pour un 80m² deux chambre avec terrasse de 6m² HTVA: 330k pour l'appart, 25k pour un box en sous-sol, 5k frais de raccordement soit à la grosse louche 440.000 eur ttc avec frais divers.
RC non indexé de 1.200. (Précompte de 100 eur/mois + IPP de 1.200 *1,7*1,4*50%).
Syndic: entre 60 et 100 eur par mois.
Loyer mensuel attendu avec charge: +- 900 eur.

Ces appartements se vendent comme des petits pains sur plan.
Lors de projets précédent récents, des affiches "A louer" ont fleuri de tout part aussitôt 'immeuble terminé. J'en déduis qu'une bonne part de ces achats étaient des investissements.


D'où la question qui me taraude:
Est-ce que je ne suis pas capable de flairer une bonne affaire ou est-ce que les autres investissent mal?

Qu'en pensez-vous? Merci pour vos avis.
 
  • #118
mouf a dit:
Je voudrai rebondir sur ce sujet avec un question qui m'occupe l'esprit en ce moment.

Deux nouveaux projets d'appartements neufs vont prochainement sortir de terre à deux pas de chez nous sur 1400 Nivelles. J'ai consulté les tarifs et j'en suis tombé à la renverse.

Pour un 80m² deux chambre avec terrasse de 6m² HTVA: 330k pour l'appart, 25k pour un box en sous-sol, 5k frais de raccordement soit à la grosse louche 440.000 eur ttc avec frais divers.
RC non indexé de 1.200. (Précompte de 100 eur/mois + IPP de 1.200 *1,7*1,4*50%).
Syndic: entre 60 et 100 eur par mois.
Loyer mensuel attendu avec charge: +- 900 eur.

Ces appartements se vendent comme des petits pains sur plan.
Lors de projets précédent récents, des affiches "A louer" ont fleuri de tout part aussitôt 'immeuble terminé. J'en déduis qu'une bonne part de ces achats étaient des investissements.


D'où la question qui me taraude:
Est-ce que je ne suis pas capable de flairer une bonne affaire ou est-ce que les autres investissent mal?

Qu'en pensez-vous? Merci pour vos avis.
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C'est plus ou moins le prix de ma 4 façades mdr à 20 min de Namur, 8 min de la E411/n4
 
  • #119
@mouf

Je pense la même chose...sauf que je ne suis pas encore un investisseur. :confused:

Les prix affichés sont ils les prix payés? Ceci dit, il y aura même une petite remise, que ça fait chère le m2!

Je pense également de manière générale qu'il y a des gens qui ont beaucoup d'argent et que pour eux, c'est juste une manière de placer leur épargne, autant qu'elle soit là qu'a la banque.

J'ai déjà assisté à une discussion de deux personnes que je connais assez bien et qui n'ont aucun soucis d'argent...il s'achetaient des montres comme placement, et pas une, mais ils en avaient une dizaine...des objets de la valeur du salaire annuel d'un bon pourcentage de la population Belge.

Pas étonnant qu'avec une si grosse disparité entre le nouvel investisseur qui se lance et eux, il y a des biens dont le petit n'aura jamais accès.
 
  • #120
kevart a dit:
@mouf

Je pense la même chose...sauf que je ne suis pas encore un investisseur. :confused:

Les prix affichés sont ils les prix payés? Ceci dit, il y aura même une petite remise, que ça fait chère le m2!

Je pense également de manière générale qu'il y a des gens qui ont beaucoup d'argent et que pour eux, c'est juste une manière de placer leur épargne, autant qu'elle soit là qu'a la banque.

J'ai déjà assisté à une discussion de deux personnes que je connais assez bien et qui n'ont aucun soucis d'argent...il s'achetaient des montres comme placement, et pas une, mais ils en avaient une dizaine...des objets de la valeur du salaire annuel d'un bon pourcentage de la population Belge.

Pas étonnant qu'avec une si grosse disparité entre le nouvel investisseur qui se lance et eux, il y a des biens dont le petit n'aura jamais accès.
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Par contre je suis moins convaincu de ce type d'achat spéculatif sur des objets de mode: De un ça ne procure aucun coupon, loyer, dividende,... la potentielle plus value repose sur des facteurs très aléatoires et la liquidité du marché incertaine. Seul avantage ça mobilise moins de cash en investissement mais alors la bourse est plus sage.
 
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